N. R.G. 1248/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra Parte_1 intimante e

Controparte_1 intimata
Oggi 6 novembre 2025, innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco, sono comparsi: per 'Avv. Francesca Chiodi in sostituzione dell'Avv. ALDO URCIUOLO e Parte_1 per 'Avv. LETIZIA CRESCIOLI. Controparte_1
I Difensori danno atto che il procedimento di mediazione si è concluso con esito negativo. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa. L'Avv. Chiodi deduce altresì che pur essendo la morosità stata integralmente sanata, per quanto riguarda i canoni di settembre e ottobre 2025 con pagamento del 30.10.2025 e per il resto con bonifico istantaneo in data odierna. Rinuncia pertanto alla domanda di condanna al pagamento di quanto richiesto ma insiste affinché il contratto sia dichiarato risolto in considerazione dei reiterati ritardi nel pagamento dei canoni in forza della clausola risolutiva espressa. L'Avv. Crescioli chiede il rigetto della domanda in quanto l'inadempimento non è grave e, per quanto riguarda la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto (art. 14), per l'impossibilità di applicarla non essendoci alcun effettivo inadempimento, che la Giurisprudenza riconosce come necessario per l'applicazione di una clausola risolutiva. Inoltre la clausola è formulata in maniera generica, sicché appare come una clausola di stile. Entrambi i Difensori chiedono altresì la condanna della controparte al pagamento delle spese di lite e rinunziano a presenziare alla lettura della sentenza. Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico Maria Filomena De Cecco, all'udienza del 6.11.2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al N.R.G. in epigrafe, promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. ALDO Parte_1 C.F._1 URCIUOLO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio;
INTIMANTE contro
C.F. ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, con sede in Firenze, Borgo San Jacopo n. 76/r, rappresentata e difesa dall'Avv. LETIZIA CRESCIOLI ed elettivamente domiciliata presso il suo studio;
INTIMATA
CONCLUSIONI
per parte intimante: essendo la morosità stata integralmente sanata, rinuncia alla domanda di condanna al pagamento di quanto richiesto, ma insiste affinché il contratto sia dichiarato risolto in considerazione dei reiterati ritardi nel pagamento dei canoni, in forza della clausola risolutiva espressa, con vittoria delle spese di lite;
per parte intimata: chiede il rigetto della domanda in quanto l'inadempimento non è grave e, per quanto riguarda la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto (art. 14), per l'impossibilità di applicarla non essendoci alcun effettivo inadempimento, che la giurisprudenza riconosce come necessario per l'applicazione di una clausola risolutiva. Inoltre la clausola è formulata in maniera generica, sicché appare come una clausola di stile. Chiede la condanna della controparte al pagamento delle spese di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.Con atto ritualmente notificato il 19.12.2024 ha intimato sfratto per morosità con Parte_1 citazione per la convalida nei confronti della s.r.l.s. San Elisabetta Cocept, relativamente al fondo commerciale di sua proprietà sito in Firenze, Borgo San Jacopo n. 76 rosso, condotto in locazione dalla predetta s.r.l.s, in forza di cessione di ramo di azienda - registrata a Firenze il 13.3.2024 al n. 9886- dalla originaria conduttrice, Gold Vigna s.r.l., del contratto di locazione del 31.7.2017, regolarmente pagina 2 di 4 registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 1.8.2027 al n. 016841, deducendo l'inadempimento della convenuta nel pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2024 per complessivi € 3.600,00.
2. La società San Elisabetta Cocept s.r.l.s. si è costituita in giudizio opponendosi alla convalida deducendo di aver pagato detti canoni a gennaio 2025 e che detto ritardo non era idoneo a giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
3. Alla prima udienza del 4.3.2025 il Difensore di parte intimante dava atto che la morosità era stata sanata ma chiedeva che fosse disposto il mutamento del rito per far accertare la risoluzione del contratto in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 14 dello stesso.
4. Il Giudice ha quindi disposto il mutamento del rito, fissando per la discussione l'udienza odierna, con termine fino a dieci giorni prima per il deposito di memorie integrative e documenti in Cancelleria, ex art. 426 c.p.c., che entrambe le parti hanno depositato, svolgendo con esito negativo anche il tentativo di mediazione.
5. All'udienza di oggi le parti hanno precisato le conclusioni come sopra riportato e all'esito della discussione orale il Giudice si è ritirato in camera di consiglio, pronunciando poi la presente sentenza.
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6. La domanda di volta ad ottenere l'accertamento della intervenuta risoluzione del Parte_1 contratto di locazione ex art. 1456 c.c., in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 14 del contratto, invocata all'udienza del 4 marzo 2025 e ribadita nella memoria ex art. 426 c.p.c., è fondata e va pertanto accolta.
7. Ed invero, premesso che, secondo la giurisprudenza, la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa non deve necessariamente essere contenuta in una dichiarazione stragiudiziale, ma può manifestarsi per la prima volta anche durante il corso del giudizio (vedi, tra le tante, Cass. 2024/28260 e 167/2005), nel caso di specie ricorrono tutti gli elementi costitutivi della fattispecie di cui all'art. 1456 c.c.
8. L'art. 14 del contratto dispone, infatti, per quanto rileva in questa sede, che il mancato pagamento anche parziale del canone di locazione … entro i termini stabiliti, … produrranno l'immediata risoluzione del contratto per colpa del conduttore, a norma dell'art. 1456 c.c., a semplice dichiarazione del locatore che intende avvalersene…
9. Il potere concesso alle parti di predeterminare l'inadempimento rilevante ai fini della risoluzione (nella fattispecie il mancato pagamento del canone nei termini stabiliti e, quindi, il suo pagamento oltre il giorno 10 di ciascun mese, come previsto all'art. 3 del contratto) preclude al giudice l'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., poiché essa è in re ipsa, avendo i contraenti considerato la pattuizione essenziale al momento della contrattazione (vedi, tra le tante, Cass. 2019/29301) 10. Nel caso che ci occupa la stessa conduttrice dà atto che il canone di novembre 2024 è stato pagato il 24 gennaio 2025 (e, dunque, con oltre due mesi di ritardo) e tanto basta per la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa al momento in cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Nella memoria ex art. 426 c.p.c. il ha, altresì, dato analiticamente conto del ritardo nel Parte_1 pagamento anche della gran parte dei canoni successivi, ivi compresi i canoni di settembre e di ottobre 2025 che, per quanto emerso oggi in udienza, sono stati pagati il 31.10.2025. 11. Né nella specie l'esercizio unilaterale del potere di risoluzione appare contrario al canone di buona fede, al quale deve essere improntato l'agire dei contraenti in ogni fase del rapporto, non avendo la conduttrice neppure dedotto, per esempio, l'esistenza di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni o l'esistenza di ragioni che escludessero una sua colpa nel reiterato ritardo nella corresponsione dei canoni, corresponsione che costituisce una delle due obbligazioni principali del conduttore ex art. 1587 c.c., non potendosi pretendere che il locatore non possa sapere la data in cui incasserà quanto concordato.
pagina 3 di 4 12. Essendosi il contratto risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c., la società San Elisabetta Cocept s.r.l.s. deve essere condannata a rilasciare l'immobile condotto in locazione in favore di
[...]
libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione, in caso di mancato adempimento Parte_1 spontaneo, la data del 31 dicembre 2025.
13. Nulla deve essere disposto sul pagamento dei canoni e delle spese di registrazione del contratto per gli anni 2024 e 2025, avendo il locatore rinunciato a detta domanda a seguito del pagamento ad opera della conduttrice.
14. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, alla luce dei valori di cui ai paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al D.M. 147/2022, per lo scaglione indicato da parte locatrice, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta e dell'estrema semplicità della causa.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda respinte, così provvede:
DICHIARA risolto di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., alla data del 4.3.2025, il contratto di locazione avente per oggetto il fondo commerciale sito in Firenze, Borgo San Jacopo n. 76 rosso;

CONDANNA la società San Elisabetta Cocept s.r.l.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, a rilasciare detto immobile in favore di libero e vuoto da persone e cose, Parte_1 fissando per l'esecuzione la data del 31.12.2025;
CONDANNA la società San Elisabetta Cocept s.r.l.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere a le spese del presente giudizio che liquida in € 76,00 per esborsi e Parte_1 in € 3.000,00 per onorari, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 6 novembre 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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