TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO CALABRIA
II^ SEZIONE CIVILE
VERBALE ORDINANZA DI UDIENZA A TRATTAZIONE SCRITTA
del 27 ottobre 2025
Nella controversia avente R.G. 2047_2024
promossa da nato a [...] il [...] (c.f. ) Parte_1 C.F._1
(acquirente con patto di riservato dominio) nato a [...] il [...] (c.f.: Parte_2
- entrambi elettivamente domiciliati in Reggio Calabria Via SS 18 III C.F._2
Tratto n. 30- 89135 – Gallico - presso e nello studio dell'avv. Angela Rita Ammendola da cui sono rappresentati e difesi unitamente e congiuntamente all'Avv. Giuseppe Marra in forza di procura in calce all'atto introduttivo OR
CONTRO
Il (c.f. , Via Nazionale 724, Villa San Giovanni in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro tempore semplificata Controparte_2
rappresentata dall'amministratore Dott. con sede in Villa San Giovanni, Via Controparte_3
Nazionale Bolano n. 96, elettivamente domiciliato presso l'avv. Giuseppe Panuccio, da cui è
rappresentato e difeso in forza di procura in calce alla memoria di costituzione
Resistente
nata a [...] il 15/031967, elettivamente domiciliata presso in Reggio Controparte_4
Calabria in via Emilio Cuzzocrea n 13, presso lo studio dell'avv. Maria Grazia Calipari da cui è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla Memoria di costituzione
Costituita in adesione 1 nata a [...] in data [...], rer. a Villa San Giovanni, Via Controparte_5
Nazionale 724
nato a [...] il [...] res. a Reggio Calabria, Via Contrada Controparte_6
Saracinello Ravagnese n. 119 piano 3
nato a [...] il [...], residente in [...] – Parte_1
IA (BA) nato a [...] il [...], residente in [...]
Nazionale 724
Contumaci
* * *
Visto il decreto del 17.9.2025, con cui è stata disposta la celebrazione dell'udienza ex art 127 ter, cpc;

preso atto della partecipazione all'udienza di tutte le parti costituite che hanno provveduto al deposito delle note scritte sostitutive, in cui si precisano anche le conclusioni;

il GOT
pronuncia come segue:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Reggio Calabria, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. Dott.ssa
SA EN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa civile iscritta al n. 2047/2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi
MOTIVI DELLA DECISIONE
I signori e convenivano in giudizio il e i Parte_1 Parte_2 Controparte_1
singoli condomini chiedendo dichiararsi la nullità e/o comunque annullabilità, della delibera assembleare assunta nella seduta del 09/05/2024 con cui era stato approvato, a maggioranza, (ovvero con il voto contrario del sig. anche quale delegato del sig. e astensione della Pt_2 Parte_1
Signora il Regolamento di condominio;
nonché del medesimo regolamento e Controparte_4
2 delle clausole di cui al suo art. 8 per evidente violazione di legge, erronea e/o falsa applicazione degli art. 1135 e 1138 cc, eccesso di potere, difetto assoluto di attribuzioni.
Sostenevano che l'Assemblea, a maggioranza e non all'unanimità, aveva approvato regole limitative dei diritti dei singoli condomini nell'azione di godimento del proprio bene con particolare riferimento al divieto di costituzione di b&b e al divieto di detenzione di animali nei luoghi comuni e non, ad eccezione di cani, gatti e uccelli;
così invadendo la sfera di proprietà dei singoli condomini ed esorbitando dalle attribuzioni che il legislatore le aveva riconosciuto con l'art. 1135 c.c. . Deducevano
quindi la nullità della delibera e della clausola del regolamento approvato, che, definendosi assembleare, per espressa previsione normativa, non poteva pregiudicare i diritti esclusivi di ciascun condomino, come risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni, né contenere divieti di destinazione.
1.1 – Si costituiva il chiedendo dichiararsi inammissibile e rigettarsi l'opposizione sul CP_1
presupposto che la delibera fosse stata correttamente assunta a maggioranza nel rispetto delle disposizioni di legge, considerato che l'art. 8 del regolamento lungi dal porre dei limiti al libero godimento della proprietà privata aveva nei fatti posto solo dei limiti alla destinazione d'uso della stessa.
1.2 - Si costituiva, altresì, la signora la quale, auspicando preliminarmente il Controparte_4
raggiungimento di un accordo, aderiva alla posizione di parte ricorrente, chiedendo dichiararsi la nullità della delibera assembleare impugnata nonché del regolamento di condominio. Precisava che,
nel caso di specie, la delibera e la clausola del regolamento di Condominio che imponeva il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini e distinguendosi dalla norma meramente regolamentare avrebbe dovuto essere approvata all'unanimità e non a maggioranza ed era pertanto nulla. Nessun termine decadenziale era dunque maturato e la domanda dei ricorrenti andava accolta.
3 1.3 – All'udienza cartolare del 12.5.2025, il GI emetteva ordinanza in cui ritenendo matura la causa,
fissava l'udienza per la decisone ex art 281 sex cpc, trattandosi di procedimento semplificato post
riforma Cartabia e delega il fascicolo a questo fine.
1.4 - parti costituite hanno rinnovato le loro posizioni ed argomentazioni nelle rispettive note conclusive. In particolare, il ricorrente ha chiesto l'accoglimento del ricorso e in tal caso la vittoria delle spese solo nei confronti del Condominio e la compensazione nei confronti di . Controparte_4
2. – Tutto quanto ciò premesso, la domanda è accoglibile sulla base delle seguenti motivazioni.
Preliminarmente va dichiarata la contumacia dei sigg. cl 1995, , Parte_1 Controparte_7
e , regolarmente convenuti in giudizio e non costituiti. Controparte_6 Controparte_5
2.1 - Nel merito della vicenda, si rileva:
E' pacifico che esistano diverse tipologie di regolamenti, tra cui quelli “assembleari”, ossia quelli adottati dall'assemblea secondo le maggioranze prescritte dalla legge, e quelli “convenzionali” o anche detti “contrattuali” che richiedono invece la sottoscrizione di tutti i condomini.
Il regolamento contrattuale può essere redatto dall'originario costruttore-proprietario e, allegato ai vari atti di acquisto dei singoli appartamenti, viene accettato dai vari acquirenti divenendo unanime;

o può anche essere votato in assemblea in presenza di tutti i condomini e con il loro consenso. Quindi
non ci devono essere assenti o dissenzienti. In tal caso assumendo natura contrattuale il regolamento vincola tutti i condomini, compresi gli acquirenti successivi.
Il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, viene deciso dall'assemblea e approvato con:
la maggioranza dei presenti;

almeno la metà dei millesimi.
4 La differenza tra i due tipi di regolamento è che quello contrattuale può stabilire limiti all'uso delle proprietà individuali o delle parti comuni, mentre quello assembleare no. Ad esempio, ciò che può
fare un regolamento contrattuale, che uno assembleare non potrebbe, è:
-impedire l'esercizio di attività commerciali in condominio;

-vietare le attività rumorose oppure stabilire degli orari o delle soglie al rumore;

-vietare la suddivisione o l'accorpamento degli appartamenti;

-vietare il cambio di destinazione d'uso;
-vietare che gli appartamenti siano dati in affitto a studenti universitari;
ecc.
Nel caso di specie è indubbio che l'art 8 del Regolamento approvato nella seduta assembleare del

9.5.2024 dal abbia disposto certamente in ordine all'uso delle proprietà Controparte_1
individuali proibendo di “destinare gli appartamenti ed i locali dell'edificio ad uso di sanatorio, di
ambulatorio, di allevamento per animali, ed in genere di ogni altra attività che sia contraria
all'igiene, alla morale ed al decoro dell'edificio e inoltre ad attività quali “auto-officine, carrozzerie,
autolavaggi, officine meccaniche, pub, discoteche, paninoteche, b&b, affittacamere, ecc… . Di tenere
in qualsiasi locale comune e non, animali di qualunque specie, eccezione fatta per cani, gatti ed
uccelli, … “.
Ha dunque inciso - quantomeno con riferimento a questa specifica disposizione, sui diritti esclusivi dei singoli proprietari. E ciò lo rende automaticamente di natura contrattuale e pertanto soggetto al consenso unanime dell'assemblea e di tutti i suoi condomini.
E', invece, incontestato tra le parti che l'adozione della delibera e l'approvazione del detto regolamento sia avvenuta a maggioranza e non all'unanimità dei condomini proprietari;
e ciò
determina la nullità delle delibera e del suo deliberato.
2.3 - Difatti, con l'ordinanza n. 16893/2025, la seconda sezione della Cassazione ribadisce che l'assemblea condominiale non può deliberare sui beni esclusivi senza il consenso del proprietario,
riaffermando un principio fondamentale riguardante la gestione condominiale, quello secondo cui, in
Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9839 del 2021 (a cui ha fatto riferimento anche la difesa
5 di ) si dice che l'assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà Controparte_4
esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni
dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo
della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli
proprietari esclusivi (in termini Cass. n. 16953 del 2022). Diversamente essa va ritenuta nulla,
perché il decisum, da intendersi riferito al contenuto, non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea”,
in senso materiale o in senso giuridico.
2.4 - Nel caso di specie, seguendo la speculazione operata dalle Sezioni Unite, la delibera con cui è
stato approvato a maggioranza un regolamento che conteneva clausole limitative della proprietà
esclusiva determina un caso di impossibilità giuridica dell'oggetto, con conseguente nullità della delibera;
e con evidente travolgimento delle deliberazioni e/o approvazioni effettuate con quel deliberato.
3 . - Quando il vizio è la nullità il termine decadenziale di cui all'art 1137 c.c per l'impugnazione della delibera non opera (cfr tra le tante ordinanza n. 5258 del 20 febbraio 2023 e Ord. Sez. 2 Num.
5528 Anno 2025), poiché la nullità è assoluta e insanabile. Né sarebbe rilevante che la delibera fosse stata eseguita o che si fosse formata una qualunque prassi tra i condomini: Una deliberazione condominiale nulla, anche secondo i principi generali degli organi collegiali, non può finché (o perché) non impugnata, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al , CP_1
a differenza di ciò che invece concerne le deliberazioni soltanto annullabili.
Nessuna decadenza è dunque possibile considerare maturata nel caso in esame e il ricorso, ritenuta assorbita ogni altra questione, va accolto.
4. – Le spese – liquidate in favore dei ricorrenti come in dispositivo, secondo i criteri di legge -
seguono la soccombenza e specificamente quella del in generale e dei singoli condomini, CP_1
in solido tra loro, in quanto legittimati sostanziali dal lato passivo della pretesa vantata in giudizio che afferisce alle parti di proprietà esclusiva;

6 ad eccezione di nei cui confronti si ritiene corretto compensarle interamente, Controparte_4
tenuto conto che, nonostante non abbia inteso agire in via principale, ha aderito interamente alla domanda dei ricorrenti.
P.T.M.
Definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da (c.f. Parte_1
) e (c.f.: contro C.F._1 Parte_2 C.F._2 CP_1
(c.f. in persona del leg. rappr. p.t., e i sigg. (Reggio
[...] P.IVA_1 Controparte_5
Calabria 18/06/1978) (Villa San Giovanni il 01/04/1960), Controparte_6 Parte_1
(Bari il 25/02/1995), (Villa San Giovanni il 01/01/1953) e Controparte_7 Controparte_4
(Cortale (CZ) il 15/03/1967)
disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
1. Accerta e dichiara la nullità delle delibera assembleare del adottata a Controparte_1
maggioranza nella seduta del 9.5.2024 e del deliberato relativo all'approvazione del regolamento condominiale, che deve ritenersi parimenti nullo.
2. Conseguentemente, condanna i resistenti in solido al rimborso in favore dei ricorrenti delle spese e competenze di causa nella misura di € 6.390,00, di cui €. 590,00 per spese vive, oltre rimborso forfettario di legge sui compensi e cap e iva se dovuti.
3. Distrae detta liquidazione in favore degli avv.ti Angela Rita Ammendola e Giuseppe Marra.
4. Compensa interamente le spese nei confronti di . Controparte_4
Così deciso in Reggio Calabria il 27.10.2025
Il GOP
Dott.ssa SA EN
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