TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Deli
Luca, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo al n. 6329/2022 R.G., promossa da , promossa da:
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
) e , nata a [...] il C.F._1 Parte_2
13.11.1982 (C.F. ), entrambi residenti in [...]di Livenza C.F._2
(TV), Via Corrado Gini n. 12/2, elettivamente domiciliati in Motta di Livenza, Piazza
San Rocco n. 22, presso lo studio degli Avv.ti Stefano Colledan (C.F.
) e Michele De Pieri (C.F. ), che li C.F._3 C.F._4 rappresentano e difendono come da mandato in atti.
RICORRENTI
CONTRO
, nata a [...] il [...] (C.F. , CP_1 C.F._5 residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv.
Francesca Cavarzerani (C.F. , elettivamente domiciliata C.F._6 presso il suo studio in Treviso, Via Manzoni n. 15, come da procura in atti.
RESISTENTE
E CONTRO
in persona del legale rappresentante pro tempore, SI. Controparte_2
, con sede in Oderzo (TV), Viale Cesare Battisti n. 52 (C.F. e Controparte_3
P.IVA ), rappresentata e difesa dall'Avv. Cinzia Manfrè (C.F. P.IVA_1
, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Oderzo, C.F._7
Calle Eno Bellis n. 1/2, come da mandato in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Restituzione caparra confirmatoria.
CONCLUSIONI DELLE PARTI Per i ricorrenti, SIg.ri e Pt_1 Pt_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale: "accertarsi che ... ha consegnato Controparte_2 illegittimamente alla SI.ra ... l'assegno circolare di € 15.000,00 ..., CP_1 nonché accertarsi che la SI.ra ha illegittimamente ricevuto e senza CP_1 titolo incassato il detto assegno ...; accertarsi, in ogni caso, che la SI.ra CP_1 trattiene indebitamente ... la somma di € 15.000,00 ...; condannarsi
[...]
... e la SI.ra ... a restituire, anche eventualmente in CP_2 CP_1 via solidale, ... la somma di € 15.000,00, oltre interessi .... Con vittoria di spese e compensi di avvocato ...".
Per la resistente, SI.ra : CP_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale: "Accertate e dichiarate le circostanze di cui in premessa relativamente all'avveramento della condizione sospensiva relativa al preliminare sottoscritto in data 19.4.2019, respingersi ... le domande tutte formulate dai ricorrenti ... e per l'effetto dichiarare il legittimo incasso e la trattenuta della caparra ricevuta;
in ogni caso: con rifusione di spese, diritti ed onorari di lite con distrazione in favore del sottoscritto procuratore".
Per la resistente, Controparte_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale: "accertato quanto in narrativa esposto, rigettarsi le domande avversarie in quanto infondate. Condannarsi i signori e per lite Pt_1 Pt_2 temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c., comma 3, cpc. Con vittoria di spese, competenze ed onorari".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso depositato in data 14.10.2022, i signori e Parte_1 [...] convenivano in giudizio la SI e l Parte_2 CP_1 Controparte_2 chiedendone la condanna in solido alla restituzione della somma di €
[...]
15.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Esponevano che l'efficacia del contratto era subordinata all'ottenimento di un mutuo, condizione che a loro dire non si era avverata, essendo stata la richiesta di finanziamento infine revocata dalla banca.
Lamentavano pertanto l'illegittima consegna dell'assegno da parte dell'agenzia alla venditrice e l'illegittima ritenzione della somma da parte di quest'ultima.
Si costituivano in giudizio entrambe le parti resistenti, contestando integralmente le pretese avversarie. La SI deduceva la piena legittimità della CP_1 ritenzione della caparra, sostenendo che la condizione sospensiva, consistente nell'approvazione del mutuo entro il 30.05.2019, si era regolarmente avverata con la delibera positiva comunicata dalla banca in data 28.05.2019. Il successivo inadempimento dei promissari acquirenti, che non addivenivano al rogito, le aveva pertanto conferito il diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c..
L' a sua volta, eccepiva la correttezza del proprio operato, Controparte_2 avendo agito in conformità alle pattuizioni contrattuali che la autorizzavano a consegnare l'assegno alla venditrice proprio in caso di approvazione del mutuo.
Chiedeva inoltre la condanna dei ricorrenti per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..
La causa, istruita documentalmente, veniva infine trattenuta in decisione all'udienza del 19.06.2025 sulle conclusioni rassegnate dalle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda dei ricorrenti è infondata e deve essere respinta.
2 Il nucleo della controversia risiede nell'interpretazione della clausola n. 9 del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 19.04.2019. Tale clausola subordinava l'efficacia del vincolo negoziale "alla concessione di mutuo per l'acquisto degli immobili promessi in vendita, da parte di Istituto Bancario", stabilendo che "L'approvazione del mutuo o il suo diniego dovranno essere comunicati entro e non oltre il 30 maggio 2019".
La tesi attorea sostiene che per "concessione di mutuo" dovesse intendersi l'effettiva erogazione delle somme, facendo leva sulla natura del mutuo quale contratto reale, che si perfeziona con la consegna del denaro (art. 1813 c.c.), e sul principio di interpretazione secondo la "comune intenzione delle parti" (art. 1362
c.c.). Tale prospettazione, seppur suggestiva, non può essere accolta.
Il primo e fondamentale canone ermeneutico in materia contrattuale è quello letterale. Le parti hanno espressamente distinto il momento dell'"approvazione" del mutuo, fissando per la sua comunicazione il termine essenziale del 30 maggio 2019, da quello dell'eventuale successiva stipula. Non hanno subordinato l'efficacia del preliminare al "perfezionamento del contratto reale di mutuo" o alla "effettiva erogazione delle somme", bensì, più specificamente, a un atto formale della banca -
l'approvazione o il diniego - da comunicarsi entro una data certa.
La distinzione tra il momento della delibera (o approvazione) e quello della successiva erogazione è prassi consolidata nell'intermediazione bancaria e immobiliare. Con la delibera, l'istituto di credito assume un impegno formale, seppur condizionato, a concedere il finanziamento. Le parti, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), hanno scelto di legare le sorti del preliminare a questo specifico evento, allocando così il rischio. La promittente venditrice, infatti, aveva un interesse meritevole di tutela a ottenere certezza sulla fattibilità dell'operazione entro un termine definito, senza dover attendere i tempi, potenzialmente più lunghi e incerti, della stipula finale del mutuo e della sua erogazione.
Il richiamo dei ricorrenti alla natura "reale" del contratto di mutuo non è pertinente a dirimere la questione. Tale qualificazione attiene al perfezionamento del rapporto tra mutuante e mutuatario e non può essere automaticamente traslata per interpretare la volontà espressa in un contratto diverso e autonomo, qual è il preliminare di vendita, intercorso tra promittente venditore e promissario acquirente.
Le parti erano libere di definire la condizione sospensiva con riferimento alla fase della delibera anziché a quella dell'erogazione, e il testo contrattuale è inequivocabile in tal senso.
Ciò posto, risulta documentalmente provato che la Banca Monte dei Paschi di
Siena, con email del 28.05.2019, comunicava all' l'avvenuta Controparte_2 delibera positiva del finanziamento richiesto dai ricorrenti. Tale comunicazione, avvenuta prima della scadenza del termine pattuito, ha determinato il definitivo avveramento della condizione sospensiva, rendendo il contratto preliminare pienamente valido ed efficace tra le parti.
Ne consegue che il rifiuto dei promissari acquirenti di addivenire alla stipula del contratto definitivo, pur motivato da circostanze a loro non direttamente imputabili (la revoca del finanziamento in data 01.08.2019), costituisce un inadempimento rispetto all'obbligazione di acquisto sorta dal preliminare ormai efficace. Tale inadempimento legittima, ai sensi dell'art. 1385 c.c. e della stessa clausola
3 contrattuale, il recesso esercitato dalla promittente venditrice e la conseguente ritenzione della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento forfettario del danno.
Parimenti infondata è la domanda rivolta contro l Il mediatore Controparte_2 ha agito in stretta conformità al mandato e alle autorizzazioni ricevute. La clausola n. 9 lo autorizzava espressamente a "consegnare la caparra a Parte Promittente
Venditrice" in caso di "approvazione del mutuo". Avendo ricevuto prova documentale di tale approvazione, la consegna dell'assegno in data 30.05.2019 non costituisce violazione dell'obbligo di custodia, ma un adempimento diligente delle pattuizioni contrattuali.
Infine, non si ravvisano i presupposti per la condanna dei ricorrenti per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.. Sebbene la loro interpretazione giuridica si sia rivelata infondata, la complessità della fattispecie e la natura degli interessi coinvolti non consentono di qualificare la loro azione come palesemente pretestuosa o intrapresa con dolo o colpa grave.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, a carico dei ricorrenti in solido, in favore di ciascuna parte resistente costituitasi.


P.Q.M.

Il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1. RESPINGE le domande proposte da e nei Parte_1 Parte_2 confronti di e di n quanto infondate. CP_1 Controparte_2
2. DICHIARA per l'effetto la legittimità della ritenzione della caparra confirmatoria di € 15.000,00 da parte di e la legittimità della CP_1 condotta di Controparte_2
3. RESPINGE la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. formulata da Controparte_2
4. CONDANNA i ricorrenti e in solido tra loro, a Parte_1 Parte_2 rifondere le spese di lite in favore di , che si liquidano in € CP_1
2.800,00 oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Francesca Cavarzerani.
5. CONDANNA i ricorrenti e in solido tra loro, a Parte_1 Parte_2 rifondere le spese di lite in favore di che si liquidano in Controparte_2
€ 2800,00 oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge. Sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge.
Treviso, 26 giugno 2025
Il Giudice
dott. Deli Luca
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