TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 25 del mese di novembre, all'udienza tenuta dal G.U. presso la Prima Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria CRUCITTI, viene chiamata la causa iscritta al n. 3851 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi, promossa
Da
, nato a [...] il [...] Parte_1
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla via CodiceFiscale_1
G. De Nava n.122, presso lo studio dell'avv. Augusto Romeo, che lo rappresenta e difende, per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione;

- INTIMANTE -
Contro
nata a [...] il [...] Controparte_1 [...]
, elettivamente domiciliata in Reggio Calabria alla via Pio XI, trav. C.F._2
II Priv. n. 29, presso lo studio dell'avv. Tiziano Balboni, che la rappresenta e difende, per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- INTIMATA -
avente per OGGETTO: sfratto per morosità - uso diverso. cui è stata riunita la causa iscritta al n. 989 del Registro Generale Contenzioso
2023
Tra
, nato a [...] il [...] Parte_1
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla via CodiceFiscale_1
G. De Nava n.122, presso lo studio dell'avv. Augusto Romeo, che lo rappresenta e difende, per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione;

- INTIMANTE -
Contro
nata a [...] il [...] Controparte_1 [...]
, elettivamente domiciliata in Reggio Calabria alla via Pio XI, trav. C.F._2
II Priv. n. 29, presso lo studio dell'avv. Tiziano Balboni, che la rappresenta e difende, per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- INTIMATA -
avente per OGGETTO: sfratto per morosità - uso diverso.
Sono comparsi:
l'avv. Augusto Romeo, per parte ricorrente;

l'avv. Domenico Doldo, per delega dell'avv. Tiziano Balboni, per parte resistente. I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
Che si proceda alla discussione orale, anche ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE IN REGGIO CALABRIA
I sezione civile
Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato (procedimento n. 3448/2022
R.G.A.C., da cui è scaturito il procedimento n. 3851/2022 R.G.A.C. a seguito di mutamento del rito) il sig. conveniva in giudizio, Parte_1 davanti a questo Tribunale, la sig.ra chiedendo di Controparte_1 convalidare lo sfratto nei confronti di quest'ultima, lamentando il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi da luglio ad ottobre 2022, per l'importo complessivo di €. 10.500,00 oltre €. 550,00 per oneri accessori (canone idrico), in relazione al quale chiedeva l'avversaria condanna.
Si costituiva in giudizio la conduttrice, sostenendo l'infondatezza della domanda, non sussistendo alcun ingiustificato mancato versamento dei canoni di locazione de quibus, in ragione di lavori dalla medesima eseguiti nell'immobile, dei quali allegava relativa fattura;
inoltre, adducendo l'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto intercorrente tra le parti, chiedeva, in via riconvenzionale, la riduzione del canone, in ragione della crisi economica.
Con successivo atto di citazione ritualmente notificato (procedimento n.
303/2023 R.G.A.C., da cui è scaturito il procedimento n. 989/2023 R.G.A.C. a seguito di mutamento del rito) il medesimo , Parte_1 lamentando il mancato pagamento degli ulteriori canoni relativi ai mesi di novembre e dicembre 2022 nonché gennaio 2023, chiedeva che fosse convalidato lo sfratto nei confronti di la quale si Controparte_1 costituiva in giudizio, reiterando le superiori difese.
In udienza (cfr. verbale dell'8.03.2023), nondimeno, la conduttrice non si opponeva all'avversaria richiesta di ordinanza di rilascio dell'immobile, rappresentando solo i tempi all'uopo necessari.
Con ordinanza non impugnabile, datata 14.03.2023, veniva ordinato alla conduttrice il rilascio dell'unità immobiliare locata.
Proseguiti entrambi i giudizi nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c., con ordinanza datata 15.09.2023, veniva disposta la riunione del procedimento n. 989/2023 R.G. A.C. con quello recante il n. 3851/2022 R.G.
A.C..

1. Ritiene questo Giudice che le domande proposte dal ricorrente (già locatore intimante) sono fondate e vanno, pertanto, accolte per quanto di ragione.
La richiesta -avanzata in entrambi i giudizi riuniti- di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, implicitamente contenuta in ciascuna intimazione di sfratto per morosità (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 14.9.83,
n. 5566), può essere esaminata unitariamente, all'uopo, si osserva quanto segue.
Deve rilevarsi come il ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere.
In particolare, il sig. ha allegato contratto di locazione Parte_1 dell'immobile sito in Reggio Calabria alla via G. De Nava n. 116/a -116/b – 116/c.
Il locatore, che ha agito in giudizio per la risoluzione del contratto stante la morosità della conduttrice, ha provato la fonte negoziale del proprio diritto ed i relativi termini di scadenza dell'obbligazione (cfr. contratto di locazione presente in atti) ed ha allegato l'altrui inadempimento.
Era, quindi, onere della resistente dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., Cass. civ., sez. un., 30.10.021, n.
13533).
Tale prova non è stata fornita.
Al contrario, la conduttrice (titolare di ditta individuale) Controparte_1 ha ammesso di non aver pagato i canoni di locazione in argomento, ma ha giustificato il proprio inadempimento eccependo le cattive condizioni dell'immobile locato e le spese sostenute per il miglioramento del medesimo nonché l'eccessiva onerosità sopravvenuta.
Ora, va osservato che, stante il disposto dell'art. 1587 c.c., il pagamento del canone costituisce la prima e principale obbligazione del conduttore.
L'eccezione di inadempimento postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (cfr., in questo senso, Cass. civ., sez. III,
07/03/2001, n. 3341).
Invero, della necessità di eseguire lavori nell'immobile e della congiuntura economica si è dato espressamente conto nello stesso contratto, laddove le parti, facendo menzione di tali circostanze, convengono che: “Il canone annuo di locazione viene pattuito di comune accordo in €. 38.400,00, da pagarsi anticipatamente al domicilio del locatore in dodici rate di €. 3.200,00 ciascuna, entro e non oltre il giorno cinque di ciascun mese. Il conduttore provvederà a propria cura e spese e senza diritto di rimborso all'esecuzione di tutti i lavori necessari all'adeguamento dei locali all'uso convenuto di cui al successivo art.

7. Fermo restando quanto sopra, le parti convengono che per andare incontro alle esigenze del conduttore il quale, per come già specificato, provvederà a proprie cure e spese e senza diritto di rimborso all'esecuzione di tutti i lavori necessari all'adeguamento dei locali all'uso convenuto di cui al successivo art. 7 nonché ad ogni necessaria opera di ristrutturazione dei locali ed anche in considerazione della difficile congiuntura economica in atto, il canone di locazione mensile sarà ridotto per il periodo aprile – settembre 2021 ad €.
1.800,00; per il periodo ottobre 2021 – marzo 2022 ad €. 2.200,00; per il periodo aprile – settembre 2022 ad €. 2.500,00 e da ottobre 2022 all'1.04.2028 ad €.
3.000,00” (cfr. art. 3 del contratto di locazione).
Orbene, va rilevato che la determinazione del canone di locazione è stata oggetto di libera contrattazione tra le parti, che, in sede contrattuale, hanno già considerato le difficoltà della conduttrice, specificamente addotte in sede di opposizione.
Entrambi i motivi, posti a fondamento della tesi giustificativa dell'omesso pagamento dei canoni de quibus, costituiscono circostanze già valutate, tra le parti, ab origine, al momento della stipula del contratto di locazione.
Le spese da sostenere per i lavori da effettuare nei locali nonché la congiuntura economica costituiscono profili già espressamente considerati nel rapporto sinallagmatico, ai fini della obbligazione della conduttrice, sicchè, nel perdurare del rapporto contrattuale ed in assenza di vizi del consenso -mai eccepiti dalla conduttrice-, il canone deve ritenersi vincolante tra le parti nella misura tra le medesime pattuita, nell'ambito della libera determinazione convenzionale del canone locativo.
Invero, quand'anche si ipotizzasse l'eccepita eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c., tuttavia consentirebbe alla parte conduttrice di domandare unicamente la risoluzione del contratto, non anche di giustificare il mancato pagamento del canone e la prosecuzione della locazione, con conseguente rigetto della domanda, avanzata in via riconvenzionale dalla parte resistente.
Posta la specifica previsione di una riduzione del canone - graduata nel tempo e già operata proprio per soddisfare le medesime esigenze, oggi invocate dalla resistente- difetta chiaramente l'adempimento della fondamentale obbligazione gravante sulla conduttrice, ovvero il pagamento del corrispettivo del godimento del bene locato.
Agli effetti risolutori trova applicazione il combinato disposto degli artt. 1453 e
1455 c.c.
In proposito, si insegna pacificamente che: "la predeterminazione della gravità dell'inadempimento con riferimento alla risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, per le quali resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento, stabilito dall'art. 1455
c.c." (Cass. 12.11.1998, n. 11.148).
A fronte della reiterata morosità, applicandosi l'art. 1453, 3° co., c.c., non c'è dubbio che l'inadempimento di riferibile a più mensilità, Controparte_1 sia grave ed idoneo a condurre alla risoluzione contrattuale.
In definitiva, deve ritenersi che l'inadempimento della conduttrice sia da considerarsi di importanza "non scarsa" ai sensi dell'art. 1455 c.c., pertanto, in accoglimento della domanda, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione de quo, per inadempimento della conduttrice;
ne consegue la conferma della già resa ordinanza di rilascio dell'immobile.

2. Parte ricorrente ha chiesto, inoltre, la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti.
La morosità, quantificata complessivamente in €. 43.500,00, per canoni di locazione scaduti da luglio 2022 a settembre 2023 (essendo intervenuto il rilascio dell'immobile in data 18.09.2023, come da “Verbale di consegna”, prodotto in atti) ed €. 550,00 per canone idrico, non risulta contestata.
Ne consegue, pertanto, la condanna al pagamento della complessiva somma di
€. 44.050,00 da parte della conduttrice resistente, in favore della locatrice, oltre agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo effettivo.

3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno, pertanto, poste a carico di parte resistente ed in favore di parte ricorrente;
dette spese, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, vanno liquidate come indicato in dispositivo.



P.Q.M.



Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nelle cause riunite, promosse da con atto di Parte_1 citazione per intimazione di sfratto per morosità nei confronti di CP_1
proseguite a seguito di relativa ordinanza di mutamento del rito con
[...] le forme del rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione, per morosità della conduttrice, del contratto di locazione oggetto di causa, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in data
14.03.2023;
2) condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della somma di €. 44.050,00 per canoni di locazione scaduti al Parte_1 mese di settembre 2023 e canone idrico, oltre agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo effettivo;

3) rigetta la domanda, avanzata in via riconvenzionale, dalla resistente;

4) condanna al pagamento delle spese del giudizio, in Controparte_1 favore di che, per entrambi i giudizi riuniti, Parte_1 complessivamente liquida -in difetto di fase istruttoria- come segue: €. 1.701,00 per la fase di studio, €. 1.204,00 per la fase introduttiva ed €. 2.905,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di €. 5.810,00, oltre I.V.A., c.p.a., rimborso forfetario come per legge ed €. 291,00 per spese documentate.
Così deciso in Reggio Calabria, lì 25 novembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Grazia Maria Crucitti
.