REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 20 ottobre 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 7683 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Pacitto ed Parte_1 elettivamente domiciliata presso il di lui studio sito in Perugia, Largo Madonna Alta, 45

PARTE RICORRENTE
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro te ato MO Sieni ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Roma, via di Santa Costanza, 35

PARTE CONVENUTA

OGGETTO: risoluzione per inadempimento.

1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato ed iscritto a ruolo il 21 novembre 2024 conveniva Parte_1 in giudizio la società a responsabilità limitata validato la CP_1 sfratto per morosità nel pagamento dei cano nti il rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento all'immobile sito in “Roma, Via Simeto n. 37/39, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 577, part. 39, sub 36 cat. C/1 composta da piano stradale T e sottonegozio S1”. Circa la propria legittimazione attiva e quella passiva di Controparte_1
limitata, l'intimante aveva cura di precisare che la
[...] dall'allegato atto di ricongiungimento di usufrutto con cui il 30 giugno del 2014 aveva acquisito la piena proprietà dell'immobile a seguito del decesso della madre originaria usufruttuaria del cespite e che lo aveva concesso in locazione Persona_1 alla società e che quella della società convenuta Parte_2 dal subentro a quest'ultima dal 30 settembre 2018. Segnatamente, parte intimante deduceva una morosità della società convenuta per un importo di € 46.800,00 a titolo di canoni di locazione corrisposti solo parzialmente a decorrere dal mese di ottobre 2018 e omessi totalmente nel loro pagamento nelle tre mensilità antecedenti l'introduzione dello sfratto inerenti i mesi di settembre, ottobre e novembre 2024. Parte intimante deduceva, altresì, un'ulteriore morosità per € 2.493,93 a titolo di oneri condominiali documentati con il decreto ingiuntivo emesso, su istanza dell'amministrazione condominiali, nei confronti dell'intimante per un importo complessivo di € 3.287,81. In ogni caso parte intimante chiedeva l'emissione dell'ingiunzione di pagamento anche per i canoni a scadere sino al rilascio dell'unità immobiliare de qua.

2. Si è costituita con apposita comparsa in cui si è opposta alla CP_2 convalida dell'intimato sto, secondo la prospettazione della stessa, l'assenza di alcuna morosità e, piuttosto, l'esistenza di un suo asserito credito nei confronti dell'intimante locatore atteso che, dopo una concessa da quest'ultimo, nel noto periodo dell'emergenza sanitaria da pandemia Covid-19, riduzione del canone all'importo di € 1.100,00 mensili e la sua, seppur tardiva, comunicazione di disdetta del contratto di locazione, “le parti convenivano che in luogo di corrispondere alla CP_1
l'indennità di avviamento, pari a €. 32.400,00, il con conteggio a ritr Parte_1
1.2.2022, data di chiusura dello stato di emergenza (Decreto Legge n. 24 del 24 marzo del Consiglio dei Ministri), avrebbe consentito al conduttore di continuare a corrispondere un canone di
€. 1.100,00 sino a compensazione del dare-avere” e, inoltre, “presa coscienza che anche se la disdetta era tardiva e produceva effetto alla successiva scadenza, era maturato per la il CP_1 diritto ad ottenere l'indennità di avviamento, nell'agosto del 2024, si accordavano che, la somma di
€. 17.600,00 dovuta dal alla (€. 11.800,00 a titolo di conguaglio per Parte_1 CP_1
l'indennità di avviamento, ol 0,00 o di restituzione del deposito cauzionale ed €.

1.000 a titolo di interessi calcolati al 31.8.2025) non sarebbe stata corrisposta a patto che la
rilasciasse il locale entro e non oltre il 31.8.2025”. CP_1
2 Sicché, concludeva la società intimata, “la stessa, pur considerando il mancato pagamento del canone da settembre 2024 a gennaio 2025 (€. 9.000,00), è (n.d.r.: sarebbe stata, secondo la prospettazione della medesima) creditrice del Sig. della somma Parte_1 di €. 8.600,00 (€. 17.600 - €. 9.000,00)”. Circostanze, tutte queste, si osserva sin da ora dedotte (affermate) senza alcun corredo probatorio. Contestava, inoltre, la società convenuta la morosità da parte intimante dedotta per gli oneri condominiali, asserendo l'assenza della documentazione relativa al loro pagamento, invece, allegata all'atto di intimazione introduttivo del giudizio (doc. 5).

3. Previo deposito di note autorizzate, all'udienza fissata per la trattazione della fase sommaria questa è stata definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio per le ragioni espresse nella stessa. Segnatamente, al riguardo, l'ufficio ha “rilevato che l'opposizione non appare fondata su prova scritta in ordine alla morosità dedotta sino a giungere all'importo di € 50.087,81 alla data dell'intimazione e ulteriormente aggravatasi nelle more del procedimento in conseguenza della mancata corresponsione, in alcuna misura, del canone di locazione successivamente all'incardinazione del presente giudizio;
e, in particolare, l'assenza di prova scritta dell'opposizione

− già in ordine al mancato pagamento del canone di locazione nella misura integrale convenzionalmente pattuita nel contratto di locazione di € 1.800,00 mensili dalla data di subentro nel rapporto locatizio della società intimata – ottobre 2018 - sino all'intera annualità 2019 per un importo complessivo a tale data di € 3.000,00;

− né riguardo all'esistenza di un asserito accordo tra le parti circa la corresponsione del canone in misura ridotta anche nel periodo successivo al suddetto lasso temporale e sino alla cessazione del periodo di cui alla nota emergenza sanitaria da pandemia Covid-19 pure richiamato nella comparsa di costituzione della società intimata;


− né tanto meno con riferimento all'asserito fatto legittimante nel periodo ancora successivo dapprima la corresponsione ancora in misura ridotta (rispetto a quella contrattualmente stabilita) del canone di locazione e successivamente l'omissione totale del suo pagamento;


− nemmeno, infine, in relazione al pagamento degli oneri condominiali, anch'essi, da contratto (art. 5), gravanti sulla stessa società intimata conduttrice”.

Altresì, è stato, già in tale sede, rilevata la “totale assenza di alcuna pattuizione scritta riguardo a una pretesa anticipata – rispetto alla risoluzione del contratto di locazione e alla richiesta di rilascio del bene – corresponsione dell'indennità di avviamento e restituzione del deposito cauzionale”.
3 E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

4. Solo la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente ha depositato tali memorie in cui ha insistito nelle relative richieste, evidenziando l'aggravarsi della morosità con il mancato pagamento degli ulteriori canoni nel frattempo giunti a scadenza.

5. Esperito con esito negativo, anche per mancata adesione e partecipazione allo stesso della società convenuta, il procedimento di mediazione obbligatoria, all'udienza del 12 giugno 2025 è stato dato atto dell'intervenuto rilascio, in data 5 giugno 2025, dell'immobile locato. La causa, a seguito di provvedimento riservato, è stata ritenuta matura per la decisione e all'odierna udienza del 20 ottobre 2025 è stata al riguardo trattenuta e decisa alla luce della seguente motivazione.

6. Le domande di parte ricorrente di risoluzione contrattuale e di condanna della società convenuta al pagamento dei canoni di locazione e oneri condominiali e al rilascio dell'unità immobiliare locata si ritiene debbano trovare accoglimento. Ciò alla luce delle ragioni già esposte nell'ordinanza di rilascio e nella precedente esposizione in fatto e che si ritiene debbano essere confermate e poste a fondamento anche della decisione del giudizio di merito cui ha dato luogo l'opposizione dispiegata dall'originaria parte intimata. Né per incidere, mutandolo, sull'esito di siffatta valutazione possono essere richiamate argomentazioni di segno opposto posto che il convenuto alcuna di esse ha fornito, rimanendo contumace nella fase di merito. A ciò aggiungasi che questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709). Sennonché il mancato pagamento dei canoni di cui già alla morosità dedotta con l'atto di intimazione introduttivo del giudizio nonché, secondo le dichiarazioni della ricorrente, di quelli successivi comportano, per l'ufficio, una connotazione dell'inadempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del canone in termini di gravità tali da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, del rapporto contrattuale su cui la medesima è venuta ad incidere. Del resto, quasi pleonastico appare osservare che l'obbligazione inerente il pagamento dei canoni ha carattere primario ex art. 1587 c.c. nell'ambito dei contratti di locazione, sicché il suo mancato rispetto, anche sotto il profilo temporale, non
4 può, appunto, che incidere sul sinallagma in termini idonei a giustificare, ex art. 1455 c.c., l'interesse del locatore alla risoluzione contrattuale. Sono, dunque, queste le ragioni della decisione.

7. Da ciò consegue la conferma dell'ordinanza di rilascio depositata in data 21 febbraio 2025.

8. Inoltre, la società convenuta deve essere condannata al pagamento a titolo di canoni di locazione sino al mese di aprile 2025 dell'importo di € 55.800,00, maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo, nonché al pagamento – ove non corrisposti - dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla data di maturazione degli stessi sino all'effettivo rilascio dell'immobile.

9. Altresì deve essere condannata al Controparte_1 pagamento di € ndominiali.
10. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate (tenuto conto anche di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria) nella misura di € 4.958,00, di cui € 408,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
11. La convenuta , non avendo Controparte_1 partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria sin dal primo incontro senza giustificato motivo deve essere altresì condannata, ai sensi dell'art. 12 bis, secondo comma, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio mentre non si ritiene sussistano i presupposti per l'ulteriore condanna di cui al terzo comma dello stesso articolo.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:

1. dichiara risolto, per grave inadempimento della società conduttrice, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo intercorso tra e limitata Parte_1 Controparte_1 ave bil 37/39, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 577, part. 39, sub 36 cat. C/1 composta da piano stradale T e sottonegozio S1”;

2. conferma l'ordinanza di rilascio depositata il 12 febbraio 2025;

3. condanna parte convenuta al pagamento a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità giunte a scadenza sino al mese di aprile 2025 dell'importo di € 55.800,00 oltre I.V.A. maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere
5 dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio;

4. condanna al pagamento di € Controparte_1
3.287,81 p 5. condanna la società convenuta al pagamento a favore del ricorrente delle spese di lite, liquidandole nella misura di € 4.958,00, di cui € 408,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge;

6. condanna , ai sensi dell'art. 12 Controparte_1 bis, secon . 28 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Roma il giorno 20 ottobre 2025. IL GIUDICE

dott. Sergio Salvatore Manca

6