REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRAPANI
SEZIONE C^IVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Federica Emanuela
Lipari, all'esito della discussione celebratasi mediante scambio di note ex art. 127-ter c.p.c., ha pronunciato e pubblicato mediante lettura di dispositivo e motivazione resa ex art. art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 132 del Ruolo Generale del 2025
TRA
, e rappresentati e difesi, Parte_1 Parte_2 Parte_3 giusta procura in atti, dall'avv. Michele Guitta, ed elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore, sito in Trapani, Via passo Enea 70 ricorrenti
Contro
, c.f. nata a [...] il [...] ed ivi Controparte_1 C.F._1 residente in [...] , scala A, Int. 2, Palermo resistente contumace

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc i ricorrenti in epigrafe indicati hanno agito in giudizio avverso , al fine di ottenere la declaratoria di legittimità dell'esercizio Controparte_1 del diritto di recesso con ritenzione della caparra ex art. 1385 co. 2 c.c. dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 5.4.2024, avente ad oggetto un immobile sito nel Comune di Valderice, in via Gesualdo Bufalino, identificato catastalmente alle particelle n. 686, 567 e 617 del foglio n 6, in comproprietà tra i ricorrenti, e con contestuale richiesta di rilascio dello stesso. In particolare, hanno rappresentato: - che con detto preliminare , anche per conto di Parte_1 Parte_2
e , ha promesso di vendere alla resistente l'immobile sopra
[...] Parte_3 indicato, pattuendo un corrispettivo complessivo pari a € 280.000,00, e con pagamento di € 20.000,00 all'atto della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, con consegna immediata del bene in favore della
[...]
; CP_1
- che la residua somma sarebbe stata corrisposta contestualmente alla stipula del contratto definitivo, fissata per il giorno 30.10.2024;
- che a tale data, tuttavia, non è pervenuto nessun riscontro dalla promissaria acquirente, la quale, è rimasta silente e del tutto inadempiente, pur a fronte di formale diffida ad adempiere, trasmessa a mezzo raccomandata a/r in data
15.11.2024, con la quale si assegnava un ulteriore termine per la stipula del definito fissato al 31.12.2024.
Pertanto, i ricorrenti hanno chiesto al Tribunale di: “ - ritenere e dichiarare
l'inadempimento del contratto preliminare da parte della convenuta promissaria acquirente;
- ritenere e dichiarare legittimo il diritto di recesso degli attori del contratto preliminare del 4.4.24 sottoscritto con la convenuta per inadempimento di quest'ultima; - ritenere e dichiarare il diritto degli attori all'incameramento della caparra confirmatoria versata in sede di sottoscrizione del preliminare;
- ritenere e dichiarare illegittimo il possesso della convenuta del bene sito in Valderice in Via
Gesualdo Bufalino identificato dalle seguenti particelle catastali n° 686, 567,617 del foglio n°6 del Comune di Valderice, dall'1.10.2024 sino al rilascio;
- ritenere e dichiarare il diritto degli attori al rilascio del bene sito in Valderice in Via Gesualdo
Bufalino identificato dalle seguenti particelle catastali n° 686, 567,617 del foglio n° 6 del Comune di Valderice, senza dilazione;
Per l'effetto, condannare la convenuta all'immediato rilascio dell'immobile sito in Valderice in Via Gesualdo Bufalino identificato dalle seguenti particelle catastali n° 686, 567,617 del foglio n° 6 del
Comune di Valderice. In ogni caso con vittoria di spese e onorari. Ai fini del pagamento del contributo unificato, di cui al d.p.r. n. 115/02, si dichiara che il valore della controversia è pari ad € 260.000,00”.
Pur ritualmente citata, , non si è costituita in giudizio sicchè ne va Controparte_1 dichiarata la contumacia.
*****
Le domande proposte sono fondate e devono essere accolte. Così ricostruiti i termini della controversia, occorre evidenziare che, conformemente all'orientamento sviluppato dalla Suprema Corte in materia di ripartizione dell'onere della prova, il creditore che agisce per l'adempimento dell'obbligazione, per la risoluzione o per il risarcimento del danno è tenuto solo a provare la sussistenza di una valida fonte della propria pretesa creditoria, incombendo sul debitore l'onere di dimostrare il fatto estintivo dell'altrui diritto di credito costituito dall'avvenuto adempimento ( cfr. Cass. S.U. 30.10.2001 n.13533).
Come è noto, poi, il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., presupponendo, al pari della domanda ex art. 1453 c.c., l'inadempimento della controparte, configura una forma di risoluzione del contratto, collegata alla pattuizione di una caparra confirmatoria, quale determinazione convenzionale del danno risarcibile. Come affermato a più riprese dalla giurisprudenza della Suprema Corte (cfr., tra le altre, Cass. n. 18266/2011), il recesso costituisce uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte, che deve essere imputabile e di non scarsa importanza) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).
Nella fattispecie è stata fornita prova documentale del titolo contrattuale alla base del recesso esercitato, essendo dimostrato documentalmente che in data 5.4.24 è intercorso tra le parti il contratto preliminare di vendita dell'immobile meglio specificato in atti
(cfr. all. “preliminare villa rosa firmato”) e che in forza dello stesso la resistente contumace ha versato contestualmente alla sottoscrizione del predetto contratto la somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ottenendo, peraltro, l'immediata disponibilità dell'immobile promesso in vendita posta la previsione della sua consegna contestualmente alla stipula del preliminare.
Pure dimostrato è l'intervenuto sollecito alla stipula del definitivo promanante dai promittenti venditori pur dopo il decorso del termine del 30.9.24 indicato in contratto
(da ritenersi non essenziale) ed il perdurante inadempimento della stessa essendo spirato anche l'ulteriore termine indicato nella diffida ad adempiere (cfr. “diffida ad adempiere” allegata al ricorso introduttivo).
Incombeva sulla resistente dimostrare di avere adempiuto alle proprie obbligazioni o di non avere potuto adempiere per causa ad essa non imputabile. Di , Controparte_1 tuttavia, scegliendo di non costituirsi in giudizio, non ha fornito una simile prova.
Ciò posto, l'inadempimento allegato da parte ricorrente appare grave, in quanto relativo alla mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita, ed è idoneo a giustificare la legittimità del recesso operato dal promittente alienante, con conseguente diritto a ritenere la caparra confirmatoria pari ad € 20.000,00 versata dalla CP_1 contestualmente alla conclusione della scrittura privata preliminare di compravendita..
Come ritenuto da orientamento giurisprudenziale condiviso dal Tribunale, infatti, “In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso” (cfr. Cass.
26206/2017).
In ragione dell'accoglimento della domanda ex art. 1385, comma 2, c.c. proposta dai ricorrenti e dell'accertamento della intervenuta caducazione del contratto preliminare, è altresì venuto meno il titolo che legittimava la detenzione dell'immobile promesso in vendita da parte della resistente.
In punto di diritto, la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata non comporta un'anticipazione degli effetti traslativi, ma integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di cause di due contratti tipici, ossia il preliminare di compravendita e il comodato precario funzionalmente collegato al primo.
Da ciò discende, da un lato, che la relazione della cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata (per tutti, Cass.
Sez. Un. n. 7930/2008) e, dall'altro, che, in ragione dell'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto di comodato trova la sua disciplina in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c. (in questi termini, da ultimo, Cass.
n. 9480/2025; conf. Cass. n. 5891/2024).
E poiché l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare (anche in ipotesi di risoluzione del contratto in forza del secondo comma dell'art. 1385 c.c.) comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., ciò implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso, atteso che la sentenza di risoluzione per inadempimento produce un effetto recuperatorio ex tunc, dalla data in cui è sorta l'obbligazione, con riferimento alle prestazioni già eseguite (in questo senso, già cit. Cass. n. 9480/2025; Cass. n. 6575/2017; Cass. n. 35280 /2022).
Applicando tali assunti al caso di specie, discende che, venuto meno il contratto preliminare di compravendita con effetti anticipati sottoscritto tra le parti del giudizio, è altresì venuto meno il titolo che consentiva alla odierna resistente la CP_1 detenzione dell'immobile che le era stato promesso in vendita, sicché, in accoglimento della domanda in tal senso svolta da parte convenuta, va a quest'ultima ordinato, ex art. 2033 c.c., il rilascio in favore dei ricorrenti dell'immobile in questione. Nessuna ulteriore condanna va disposta in ordine al pagamento dei frutti civili in assenza di domanda in tale senso da parte dei ricorrenti.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria eccezione, difesa o istanza disattesa, definitivamente pronunciando
- accerta e dichiara la legittimità del recesso di , Parte_1 Parte_2
e dal contratto preliminare siglato con
[...] Parte_3 Controparte_1 in data 5.4.2024;
- dichiara legittima la ritenzione da parte dei ricorrenti della somma di euro
20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- condanna al rilascio immediato in favore dei ricorrenti Controparte_1 dell'immobile sito in Valderice, in via Gesualdo Bufalino, identificato catastalmente al foglio di mappa n. 6 alle particelle n. 686, 567 e 617;
- Condanna parte resistente al pagamento a favore dei ricorrenti delle spese processuali che si liquidano in € 7.052,00 per compensi, oltre € 801,38 per esborsi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge
Trapani, 24.7.2025
Il Giudice
Federica Emanuela Lipari