RG 2949/2024

TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SEZIONE SECONDA
Il Giudice designato, letti gli atti e considerato come, mediante ordinanza del 16-12-2024, era stata fissata udienza in data 7-5-2025 a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. per la discussione;
preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., che “certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente
Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

RG 2949/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in persona del G.M., Dott. Maurizio
Spezzaferri, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2949/2024 del R.G.A.C. avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione uso diverso, pendente
TRA
in persona del legale rapp.te p.t., (P.IVA ), rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'avv.to Giuseppe Liguori presso il cui Studio in Frattamaggiore alla via Torino n. 11, risulta elettivamente domiciliata giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto;
Ricorrente
E
in persona del legale rapp.te p.t., (P.IVA ), rappresentata Controparte_1 P.IVA_2
e difesa dall'avv.to Rosa Angelino, presso il cui studio in Napoli alla via Emanuele Gianturco n.
92, risulta elettivamente domiciliata, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Resistente
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti nelle note ex art. 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza del 06.05.2025, che espressamente si richiamano, si riportavano ai propri atti e il giudice decideva la causa come da motivazione che segue.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n.
69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.
1. Con atto di citazione regolarmente notificato esponeva di essere Parte_1
proprietaria di un immobile sito in Casandrino (NA) alla Via Marinaro n° 68, piano Terra, riportata nel N.C.E.U. al foglio 3, part.lla 848, sub. 36, cat. C/3, e di aver concesso in locazione detto immobile in locazione a in ragione del contratto di locazione ad uso diverso Controparte_1
stipulato in data 20/09/2019 e regolarmente registrato il successivo 18/10/2019.
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Per l'importo del canone, veniva pattuita la corresponsione di € 1.600,00, per le prime due annualità, di € 1.700,00 mensili per la terza e quarta annualità e di € 1.800,00 mensili per la quinta e sesta annualità.
Parte locatrice deduceva, tuttavia, che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni, e segnatamente della somma di euro € 30.600,00, non avendo corrisposto il fitto dal mese di aprile 2022 al mese di dicembre 2023, nonché il restante importo di € 700,00 relativamente al mese di marzo 2022.
Sulla scorta di quanto indicato, con atto di citazione per convalida di sfratto notificato in data
05.01.2024, chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio nonché l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni scaduti.
2. Nel procedimento di convalida si costituiva l'intimata, insistendo per il rigetto della convalida e della richiesta di rilascio.
In particolare, contestava l'importo della morosità, depositando copia dei bonifici medio tempore eseguiti in favore dell'intimante relativi ai canoni oggetto dell'intimazione, residuando una morosità parziale.
All'esito dell'udienza di convalida, tenutasi in data 12.03.2024, con ordinanza del
08.04.2024 il Tribunale non convalidava lo sfratto né ordinava il rilascio del bene e pertanto disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza di discussione per il 13.12.2024, onerando le parti di attivare il procedimento di mediazione.
3. Nelle memorie integrative depositate il 13.11.2024, parte locatrice eccepiva altresì
l'inadempimento del conduttore rispetto al pagamento del canone relativamente alle mensilità maturate successivamente, evidenziando che “dall'udienza del 12/03/2024 ad oggi, l' unico versamento effettuato dalla risulta essere quello del 26/03/2024 per € Controparte_2
2.002,00!!!! Conseguentemente risultano maturati e non corrisposti gl i ulteriori canoni locativi da Marzo a Novembre 2024”.
Si rassegnavano così le seguenti conclusioni: “1. Accogliere la domanda giudiziale sì come formulata e proposta e conseguentemente dichiarare la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione commerciale in essere tra le parti del presente giudizio, per tutte le argomentazioni dedotte e provate;

2. Conseguentemente, condannare la CP_2
al pagamento della complessiva somma di € 51.036,00 per canoni maturati e non corrisposti
[...]
alla data del 06/11/2024, oltre interessi maturati e maturandi, o di quella maggiore somma a maturarsi sino al rilascio;

3. Condannare la all ' immediato rilascio dell ' unità CP_2
immobiliare in Casandrino (NA) alla Via Marinaro n° 68 Piano Terra, riportata nel N.C.E.U. al foglio 3, part.lla 848, sub. 36, cat. C/3; 4. Condannare la per responsabilità Controparte_2
aggravata, ex art. 96 cpc, a quella somma che sarà ritenuta di Giustizia;

5. Condannare,
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ulteriormente, la al pagamento delle spese del presente giudizio con Controparte_2
attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
4. Nel presente giudizio si costituiva altresì parte conduttrice insistendo per l'inammissibilità
e il rigetto della domanda.
5. Ciò posto, la domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
In via preliminare, quest'ultima risulta procedibile essendo stata esperita, seppur infruttuosamente, il tentativo di mediazione, come da verbale in atti.
Sempre in via preliminare, va rilevato che per effetto della spiegata opposizione, e all'esito del conseguentemente disposto mutamento del rito, l'instaurata procedura per convalida di sfratto
è passata dalla sua fase sommaria a quella ordinaria a cognizione piena, nel cui ambito l'oggetto del giudizio è divenuto l'accertamento dell'eventuale sussistenza di tutti i presupposti previsti dagli artt. 1453 e 1455 c.c., necessari e funzionali alla delibazione della domanda avanzata da parte ricorrente, in via principale, di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione intercorrente con controparte.
5.1. Nel merito, va dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
In particolare, il locatore deduceva l'inadempimento del conduttore agli obblighi assunti in virtù del contratto di locazione, non avendo provveduto alla corresponsione del canone contrattualmente previsto e, come già esposto, nell'atto di citazione allegava il mancato pagamento della somma di € 36.700,00, non avendo corrisposto il conduttore il fitto dal mese di aprile 2022 al mese di dicembre 2023, nonché il restante importo di € 700,00 relativamente al mese di marzo
2022.
Il conduttore, di contro, contestava parzialmente la morosità assumendo di aver corrisposto, per i periodi indicati dal locatore nell'atto di intimazione, l'importo complessivo di € 33.000,00.
Al fine di fornire prova di tali pagamenti, il conduttore depositava in giudizio ricevute di bonifici bancari attestanti la corresponsione di tali somme (cfr. RG 107/2024).
Senonché, il locatore, sia all'udienza di convalida che nei successivi atti, insisteva per la persistenza della eccepita morosità.
Tuttavia, non avendo fornito specifiche contestazioni riguardo le ricevute di bonifico deve ritenersi che il conduttore abbia adeguatamente fornito prova dell'intervenuto pagamento, seppur parziale, del canone.
Né a differenti conclusioni è possibile pervenire sulla scorta del documento contabile rubricato “scheda contabile” depositato in giudizio da parte locatrice in data 13.11.2024 trattandosi di documento di formazione unilaterale, oggetto di disconoscimento da parte resistente nella memoria del 3-12-2024.
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Al riguardo occorre altresì rilevare che a fronte della prova del pagamento fornita dal conduttore ed imputati da quest'ultimo alle mensilità contestate del locatore, era onere di quest'ultimo dimostrare che tali pagamenti fossero invece riferibili a differenti canoni mensili non oggetto dell'intimazione e relativi a periodi pregressi rispetto a quelli analiticamente indicati in domanda.
E ciò in quanto “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche
a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito)
l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”. (Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 4 ottobre 2011 n. 20288)
5.2. In ragione di tanto, a fronte dell'eccepito inadempimento del conduttore rispetto al pagamento dei canoni (così come indicati nell'intimazione per convalida di sfratto), deve ritenersi che sussista la morosità per l'importo di € 3.700,00 (36.700,00 – 33.000).
Peraltro, a seguito del mutamento del rito il locatore, come detto, deduceva l'inadempimento del conduttore anche rispetto ai canoni maturati successivamente all'udienza di convalida per i quali richiedeva l'accertamento della risoluzione del contratto con condanna di parte resistente al pagamento dei canoni.
A fronte di ciò, il conduttore non ha fornito prova di aver pagato i canoni successivi che, in applicazione dell'ordinario riparto dell'onere probatorio, era suo onere dimostrare.
Pertanto, deve ritenersi sussistente la morosità del conduttore anche per gli importi successivi alla notifica dell'intimazione, ovvero dal mese di gennaio a quello di ottobre 2024 in quanto alla data di deposito della memoria integrativa (13.11.2024) non era ancora maturata la mensilità di novembre 2024, essendo il relativo termine di scadenza previsto per il 20 di ogni mese.
L'importo della morosità sopravvenuta alla notifica dell'atto di intimazione è, quindi, pari ad € 18.000,00 (1.800 x n.10 mensilità), dal quale, tuttavia, va detratto l'importo di euro 2.000,00 corrisposto in data 26.03.2024 per stessa ammissione del locatore (euro 16.000,00).
In definitiva, quindi, la morosità del conduttore sino al mese di ottobre 2024 ammonta ad €
19.700,00, ossia 16.000,00 + 3.700.
5.3. Tanto doverosamente chiarito, com'è noto, in tema di locazione, “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (Cassazione civ. n. 8076/2002).
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In altri e più chiari termini, il lieve inadempimento contrattuale, ovvero il mancato pagamento di pochi canoni di locazione, a fronte del corretto adempimento contrattuale pregresso del conduttore non può, pertanto, determinare la risoluzione contrattuale e l'intimazione del conseguente sfratto per morosità.
Nel caso di specie, di contro, tenuto conto del rilevante importo della morosità (€ 19.700,00), corrispondenti ad oltre 10 canoni mensili, può ritenersi che il conduttore abbia tenuto un comportamento gravemente inadempiente rispetto agli obblighi su di esso incombenti e tale da giustificare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del medesimo.
Con la finale e doverosa avvertenza che la Suprema Corte, riguardo la valutazione dei presupposti per la risoluzione ha chiarito che: “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.” (Cassazione n.
27955/2020)
Per tutti i motivi che precedono va, pertanto, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione dedotto in lite, intercorso tra il ricorrente e il resistente per grave inadempimento imputabile a quest'ultimo.
6. Consequenzialmente, e per gli stessi motivi che precedono, va anche accolta la domanda proposta dalla medesima parte ricorrente e tesa alla condanna della resistente al rilascio dell'immobile.
7. Infine, va altresì accolta la domanda volta ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti alla data del 06/11/2024, così come richiesto nelle memorie integrative.
I detti canoni, per quanto sopra esposto, vanno, dunque, quantificati in complessivi euro19.700,00; somma alla quale il resistente va, quindi, condannato al pagamento in favore del ricorrente, oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284, comma 1, c.c., dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo.
8. Infine, tenuto conto del parziale accoglimento della domanda e delle contestazioni sorte circa l'importo della morosità, non si ravvisano i presupposti per la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dalla ricorrente nei confronti della resistente.
9. Le spese di lite seguono la seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo facendo applicazione dei criteri medi di cui al dm n. 55/2014, considerando il valore della causa
(compreso nello scaglione tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 tenuto conto dell'ammontare dei canoni oggetto di contestazione) e l'attività svolta, con attribuzione all'avv.to Giuseppe Liguori, dichiaratosi antistatario.
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P.Q.M.


Il Giudice, Dott. Maurizio Spezzaferri, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:
a) dichiara risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Casandrino (NA) alla Via Marinaro n° 68, piano Terra, riportata nel
N.C.E.U. al foglio 3, part.lla 848, sub. 36, cat. C/3, stipulato in data 20/09/2019 e registrato il successivo 18/10/2019;
b) condanna in persona del legale rapp.te p.t., all'immediato rilascio Controparte_1
del bene sito in Casandrino (NA) alla Via Marinaro n° 68, piano Terra, riportata nel N.C.E.U. al foglio 3, part.lla 848, sub. 36, cat. C/3in favore di in persona del legale rapp.te Parte_1
p.t;
c) condanna in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore Controparte_1
di in persona del legale rapp.te p.t, della somma di €.19.700,00= oltre interessi Parte_1
legali così come indicato in parte motiva, dalla domanda giudiziale sino al soddisfo;

d) rigetta per il resto;

e) condanna in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore Controparte_1
di in persona del legale rapp.te p.t, delle spese del giudizio che liquida in Parte_1
€.5.077,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% su compenso, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avvocato Giuseppe Liguori dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa, all'esito della camera di consiglio del 7-5-2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri
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