REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA VIII Sezione Civile
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in persona del giudice, dott. Fausto Basile ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 45097 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno
2019, vertente
t r a
, rappresentato e difeso dall'Avv. Antonio Urciuolo, elettivamente Parte_1 domiciliato presso il suo studio sito in Formia (LT), in Via Vitruvio n. 228, giusta procura alle liti a margine dell'atto di citazione;

ATTORE
e
, in proprio e n.q. di amministratore di Controparte_1 sostegno di , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Francesca Anselmi Parte_2 ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Roma, Via Marco Papio n. 15, giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI
OGGETTO: scioglimento comunione ereditaria
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice con citazione in rinnovazione:: “ …1) dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria e per l'effetto, disporre la divisione dell'immobile de quo, ove lo fosse, o di assegnazione ad uno degli eredi qualora si rendesse disponibile all'acquisto, o in difetto, ad ordinare la vendita al fine di suddividere le somme realizzate;
2) accertare e dichiarare altresì
l'illegittimo godimento di parte dell'immobile de quo da parte di e per Controparte_1
l'effetto condannarlo alla corresponsione, in favore dell'odierno attore, della quota parte dei frutti ad esso spettante per il godimento esclusivo di parte dell'immobile di cui è causa a partire dalla data del 06.03.2010 (morte del fratello ) a tutt'oggi, per quella somma che sarà ritenuta di CP_2 giustizia". Per parte convenuta: “… A) in via preliminare - accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attore per non essere lo stesso proprietario dell'immobile sito in Roma alla via dei Sardi n. 6 del quale è stata richiesta la divisione giudiziale previo scioglimento della comunione ereditaria;

B) sempre in via preliminare, accertare e dichiarare, per le motivazioni di cui sopra, la carenza degli elementi essenziali richiesti ai fini dell'accoglimento della domanda di scioglimento della comunione e, per l'effetto, dichiarare la predetta istanza, così come quella di divisione giudiziale incompatibile con la prima, infondata;

C) nel merito rigettare le domande attoree per loro integrale infondatezza in fatto e diritto per le motivazioni di cui al presente atto;

D) in via subordinata e nella non creduta ipotesi l'On.le Giudicante intendesse procedere alla divisione giudiziale previo scioglimento della comunione ereditaria, computare nella ricostruzione della massa ereditaria quanto sostenuto dal sig. per la Controparte_1 ristrutturazione dei locali di sua proprietà e di quelli in comproprietà con l'attore;
E) il tutto con condanna dell'attore al pagamento di spese e competenze di giudizio.”
FATTO E DIRITTO
Il giudizio è stato introdotto nel giugno del 2020 da , al fine di ottenere lo Parte_1 scioglimento giudiziale della comunione avente ad oggetto un immobile sito in Roma, Via dei
Sardi civ.4/6, asseritamente destinato, al tempo della proposizione del giudizio, ad attività di bar
( ) ed identificato nel catasto all'UTE con f. 625 p.lla 1, s.

3. La parte attrice ha Parte_3 chiesto altresì, in virtù dell'asserito uso esclusivo, a far data dall'anno 2010, dell'immobile da parte del sig. , di vedersi riconoscere la quota parte dei frutti civili dal Controparte_1 detto uso derivanti.
Nella specie, l'attrice ha dedotto che le parti in causa sono comproprietarie dell'immobile de quo, e precisamente nella misura del 50% quanto all'attore e nella misura del 50% i convenuti in pari quota tra loro (1/6 cadauno); ha chiesto, mediante vendita a terzi del bene indiviso, la ripartizione pro-quota della somma ricavata.
Si sono costituiti in giudizio ed (sia in proprio che nella Controparte_1 Controparte_1 sua qualità di amministratore di sostegno del sig. i quali hanno Parte_2 preliminarmente chiesto di veder accertata e dichiarata la carenza di legittimazione attiva dell'attore per non essere lo stesso proprietario dell'immobile sito in Roma alla via dei Sardi n. 6
e, di conseguenza di dichiarare non sussistenti i presupposti per lo scioglimento della comunione e in conseguenza della divisione. Ha rappresentato l'esistenza di una comunione con l'attore, avente però ad oggetto un diverso bene (e segnatamente, l'immobile sito in Roma alla via Tiburtina n. 162, adiacente a quello erroneamente indicato dall'attore). Nel merito, ha concluso chiedendo di procedersi allo scioglimento della comunione pro-indiviso, tenendo conto delle spese effettuate dal sig. per la ristrutturazione del bene in comproprietà. Controparte_1
Nel corso dell'istruttoria è stata disposta apposita consulenza tecnica d'ufficio e, con ordinanza del 3 aprile 2023, il Giudice ha affidato al nominato CTU i seguenti quesiti:
1)previo accertamento della effettiva comproprietà tra le parti in causa del bene indicato in citazione, proceda il ctu alla esatta individuazione dello stesso quanto a ubicazione, confini, dati catastali – acquisendo, ove non in atti, la certificazione catastale aggiornata;
proceda alla stima del bene;
accerti la conformità del bene in comunione alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti;
dica se il bene sia comodamente divisibile: se sia possibile procedere al frazionamento in singole unità, in ragione delle norme urbanistiche vigenti e del numero dei condividenti;
accerti in concreto se le operazioni divisionali siano troppo costose e complesse, in ragione dei costi e dell'imposizione di pesi e servitù per il godimento delle singole porzioni;
in caso di comoda divisibilità, dica quali siano i lavori necessari per il materiale frazionamento del bene e ne indichi i costi, redigendo uno specifico computo metrico”.
Con la relazione peritale, depositata in data 08 gennaio 2024, il Consulente nominato da questo ufficio ha chiarito che il bene per cui è causa, non corrisponde in effetti a quello indicato in citazione;
tuttavia a mezzo della stessa documentazione versata in atti dall'attrice, il consulente tecnico dell'ufficio ha potuto appurare che i beni in comproprietà tra le parti sono quelli siti in
Roma alla Via dei Sardi 2/b (NCEU foglio 615, p.lla 1 sub 4 ) e quello alla via Via Tiburtina 162
NCEU foglio 615, p.lla 1 sub 3. Dall'elaborato peritale sono inoltre emersi rilevanti difformità edilizie insistenti sui beni medesimi.
Depositata la Relazione peritale e fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni, la causa, sulle conclusioni innanzi riportate, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 18.09.2025 con assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle rispettive repliche.
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Così sinteticamente esposto l'oggetto di causa, preliminarmente, il Tribunale rileva che la domanda di divisione, allo stato degli atti, non può essere accolta alla luce delle irregolarità edilizie dei beni in comunione rilevate dal CTU e non sanate dalle parti nel corso del giudizio.
Per quanto riguarda la commerciabilità dei beni privi della “conformità urbanistica”, occorre richiamare il principio espresso dalle Sezioni Unite del 7.10.2019, n. 25021, secondo le quali la sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, in materia di atti tra vivi aventi ad oggetto edifici abusivi, trova applicazione non solo alle “divisioni volontarie”, ma anche alle divisioni giudiziali, risultando, in caso contrario, oltremodo agevole per i condividenti l'elusione delle norme imperative innanzi citate mediante il ricorso al giudice (cfr. anche Cass.,
15133/2001 e Cass., n. 630/2003).
Secondo le citate SS.UU., la regolarità edilizia dell'immobile da dividere costituisce condizione dell'azione ex art. 713 c.c. e che nel caso in cui la divisione venga chiesta in via giudiziale, la predetta condizione può dirsi sussistente qualora le parti che propongono la domanda producano una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ovvero una dichiarazione attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 1° settembre 1967; ciò in linea con quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto (v. Cass., 29.4.2016, n. 8489; Cass., 22.1.2018, n. 1505).
Per quanto riguarda il concetto di “edificio abusivo”, le citate SS.UU. hanno invece fatto riferimento al principio della nullità formale (e non già sostanziale) adottato dalla precedente pronuncia delle medesime Sezioni Unite del 22.3.2019, n. 8230, “secondo cui si considera abusivo ai fini dell'applicazione delle norme di cui all'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del
2001 e all'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e dunque non negoziabile) quell'edificio che formi oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad esso relativi, indipendentemente dal carattere illecito dell'edificio in sé”.
Venendo al caso che occupa, il Consulente dell'ufficio – dopo aver individuato con esattezza i riferimenti catastali e verificato la provenienza in capo alle parti in causa – ha rilevato che gli immobili in comunione di cui trattasi (seppur a bene vedere, la domanda si limita allo scioglimento della comunione su uno solo dei due beni) sono stati edificati già nell'anno 1939 e dunque ben prima della data del 1° settembre 1967.
Nonostante la sussistenza di diverse difformità dello stato di fatto degli immobili, pur rilevati in sede di relazione definitiva, alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale sopra richiamato, essendo stato accertato dal CTU che l'immobile in comunione è stato edificato ben prima della data del 1° settembre 1967, nulla osterebbe alla divisione sul piano della “conformità urbanistica”, non sussistendo la nullità formale così come stabilito dalle citate SS.UU. e non rilevando, sotto tale profilo, le difformità edilizie rispetto al titolo abilitativo in concreto realizzate e riscontrate dal CTU.
Ad opposte conclusioni si perviene, invece, con riguardo alla nullità prevista dall'art. 29, co.

1- bis, della legge n. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto-legge n. 78/2010, convertito con modificazioni in legge n. 122/2010, in caso di non conformità catastale, che così recita: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. La disposizione menzionata è senza dubbio applicabile anche alle divisioni giudiziali sia perché i provvedimenti giudiziali rientrano nel genus degli atti pubblici sia perché, altrimenti, la prescrizione normativa si presterebbe ad una facile elusione, consentendo di pervenire, attraverso una (eventualmente anche simulata) controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore. Ed invero, non è revocabile in dubbio che alle parti sia “preclusa la realizzazione, per via giudiziaria, di un programma negoziale non altrimenti perseguibile, siccome illecito” (cfr. in tal senso, sia pure con riferimento alla nullità prevista dall'art. 17 della legge 28.2.1985, n. 47, Cass., 17.1.2003, n. 630, cit.).
L'esclusione della scrittura privata autenticata dall'ambito applicativo della norma è agevolmente spiegabile: il legislatore ha voluto limitare la sanzione della nullità ai soli atti assoggettabili a pubblicità immobiliare, consapevole che la scrittura privata non autenticata, non costituendo titolo per la trascrizione, avrebbe una limitata utilità per chi decidesse di ricorrervi.
La sentenza conclusiva del giudizio di divisione è invece trascrivibile sicché, laddove anch'essa fosse esclusa dallo spettro operativo della norma, le parti potrebbero ottenere tutte le utilità che il legislatore ha voluto impedire (ossia il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari urbane non conformi alle risultanze catastali mediante un titolo trascrivibile), con evidente frustrazione della finalità fiscale che anima la normativa in commento, che è quella di contrastare, attraverso la sanzione della nullità di determinati atti dispositivi, fenomeni di evasione fiscale dovuti al mancato allineamento dei dati catastali con la situazione di fatto dell'unità immobiliare quale modificatasi per effetto di interventi edilizi abusivi. Un'eventuale difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati riportati nel Catasto comporta pertanto l'incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità dei cespiti di cui trattasi.
Nel caso in esame, il CTU ha accertato la sussistenza delle seguenti difformità sia rispetto al progetto in sanatoria sia dal punto di vista catastale:” La restituzione del rilievo dello stato dei luoghi (all. 12) ha, inoltre, messo in evidenza quanto segue: - parte dei vani del subalterno 4 sono stat i inglobat i nell 'immobile riportato al foglio 615, particella 7, sub 1 (unità immobiliare, quest'ultima, non oggetto di causa), costituendo nell'insieme la consistenza del bar
“ ”; altra parte dei vani del sub 4 sono stati fusi con il sub 3, costituendo parte degli Pt_3 ambienti tenuti in uso dal ristorante “La Taverna Sarda”; - il subalterno 3, come riferito al punto precedente, ha inglobato parte del sub 4 e parte di altre unità immobiliari non oggetto di causa. Se ne deduce la non conformità dei due beni in comunione (sub. 3 e sub 4) alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti. La tipologia delle difformità rilevate rientra negli interventi richiamati all'art. 31, comma 1 del D.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).”
Secondo il CTU, per far conseguire agli immobili per cui è causa la regolarità urbanistica e catastale sarebbe possibile “, procedere al ripristino dello stato dei luoghi, con la presentazione al Municipio II di pertinenza, di una SCIA in sanatoria, in cui si scorporano, dalla consistenza totale gli ambienti e superfici non appartenenti ai due subalterni in comunione (fg. 615, part. 1, sub 4 e fg. 615, part. 1, sub 3) , ricostituendo, per entrambi i subalterni, la conformità come rappresentata nelle planimetrie catastali. Altra possibile soluzione potrebbe configurarsi, previo scorporo degli ambienti non appartenenti ai predetti subalterni in comunione, nella presentazione di una SCIA in sanatoria di fusione e contestuale frazionamento dei due subalterni in due unità distinte, che tengano conto delle intenzioni/volontà dei condividenti.” .
Ha altresì chiarito che” ogni ipotesi di divisione dei beni in comunione, per le difformità riscontrate, è condizionata dalla presentazione e , conseguente , approvazione del titolo edilizio in sanatoria, che richiederà il pagamento di sanzioni, diritti, imposte e compensi professionali, tal i da configurarsi un impegno di spesa non inferiore a € 15.000,00 , oltre al costo per
l'esecuzione di opere edili e impiantistiche attualmente non valutabili in quanto dipendenti dalle scelte che le parti verranno operate.”
Ebbene, a seguito delle indagini compiute, il CTU ha rilevato una serie di rilevanti difformità tra lo stato di fatto degli immobili in comunione e le risultanze delle planimetrie catastali che – pur non rilevando (come innanzi detto) sotto il profilo della “conformità urbanistica” – comportano ugualmente l'incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità dei medesimi immobili, in mancanza della conformità catastale, rilevante ai fini fiscali, ai sensi del citato comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985.
La circostanza che le irregolarità riscontrate potranno essere oggetto di apposita sanatoria (a seguito della effettuazione di apposite lavorazioni e presentazione degli opportuni atti presso i competenti uffici), non muta lo stato attuale degli immobili, che è poi ciò che nel corso del giudizio va accertato ai fini di procedere al richiesto scioglimento di comunione a mezzo della divisione dei beni.
Infatti, anche l'eventuale sanabilità di alcune difformità mediante la presentazione di una SCIA per fusione o incorporazione non sposterebbe i termini della questione, essendo evidente, da un lato, che la sanatoria (o l'eliminazione delle difformità) debba avvenire prima e non dopo che la divisione sia giudizialmente disposta, dall'altro, che non possa concepirsi – pena la violazione del principio di ragionevole durata del processo – una quiescenza del giudizio in attesa che le parti provvedano alla regolarizzazione della situazione di difformità.
Deve peraltro aggiungersi che alla regolarizzazione di tale situazione di difformità avrebbe potuto provvedere ciascuno dei condividenti, anche quelli che non hanno l'attuale disponibilità dei beni comuni: ed invero, in caso di discordanza tra lo stato di fatto dell'immobile e la situazione catastale, al relativo allineamento, obbligatorio in virtù di quanto disposto dall'art. 1, comma 336, legge n. 311 del 2004, deve procedersi tramite apposita dichiarazione da rendersi ai sensi dell'art. 3 del r.d.l. n. 652 del 1939, norma che, pur obbligando tutti gli eventuali comproprietari all'aggiornamento catastale, prevede che “la dichiarazione di uno di essi esonera gli altri”.
Da ultimo, e ancora sotto il profilo processuale, deve rilevarsi, da un lato, che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'immobile da dividere è rilevabile d'ufficio
(v. la più volte citata Cass., sez. un., 7.10.2019, n. 25021), dall'altro, che, venendo qui in rilievo una condizione dell'azione di divisione, le parti erano tenute a fornire la documentazione de qua
e quindi a dimostrare la sussistenza della detta condizione, a prescindere da qualsiasi avvertimento o sollecitazione del giudicante (cfr., con riferimento a diversa fattispecie, ma con enunciazione di un principio che può estendersi al caso in esame, Cass., 29.9.2015, n. 19372;
Cass., 4.3.2019, n. 6218)
In conclusione, pertanto, non sussistendo, sotto il profilo catastale, la regolarità edilizia dell'immobile da dividere, allo stato degli atti, la domanda di divisione, in mancanza della condizione dell'azione di divisione ex art. 713 c.c., va rigettata.
Ne discende anche l'assorbimento di tutte le domande strumentali e connesse all'azione divisoria, ivi inclusa quella di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione esclusiva.
Quanto alle spese di lite, è noto il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui nei giudizi di divisione vanno poste a carico della massa le spese che sono servite a condurre nel comune interesse il giudizio alla sua conclusione mentre valgono i principi generali sulla soccombenza per quelle spese che sono state necessitate da eccessive pretese o inutili resistenze, cioè dall'ingiustificato comportamento di una delle parti (cfr. Cass., 13.2.2006, n.
3083, v. altresì Cass., 24.9.2007, n. 19577).
Conseguentemente, attesa la natura della pronuncia di rigetto della domanda di divisione, le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti.
Le spese della consulenza tecnica, già liquidate in corso di giudizio, possono porsi definitivamente a carico di tutte le parti in proporzione alle rispettive e incontroverse quote di partecipazione alla comunione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma – Ottava Sezione Civile, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) rigetta, allo stato degli atti, la domanda di divisione e dichiara assorbita quella di condanna al pagamento dell'indennità da occupazione esclusiva;

2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

3) pone definitivamente a carico delle parti, in solido tra di loro e in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con separato decreto.
Così deciso in Roma, il 17 novembre 2025
Il Giudice
Dott. Fausto Basile
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Martina Roccamo, funzionaria addetta all'ufficio del Processo.