REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della Dott.ssa Raffaella Filoni, sulle conclusioni prese a seguito di note scritte ex art 281 sexies comma III dal 25 giugno 2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2262/2023 di R.G., promossa da:
Sig.ra (C.F.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Vigevano, corso G. Garibaldi n. 39, presso lo studio dell'Avv. Alberto Cavarsaschi (C.F.: ), che la C.F._2 rappresenta e difende giusta procura s icazioni al seguente numero di fax 0381312307 e/o indirizzo di PEC: (domicilio digitale) Email_1

- ricorrente -

contro
Sig.ri (C.F.: ), e Controparte_1 C.F._3 CP
(c.f. ), rappresentati e difesi, per
[...] C.F._4 delega in atti dagli Avv.ti Remo Danovi (c.f. ), C.F._5
Daniele Persano (c.f. ) e Michele Borraccino (c.f. C.F._6
), con domicilio eletto presso il loro Studio in C.F._7
Milano, Via San Barnaba n. 32 ( comunicazioni caselle di posta elettronica certificata Email_2
e Email_3
casella di posta Email_4 elettronica non certificata e numero di fax Email_5
02.55018037. )
- resistenti -
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di AV, contrariis reiectis e nulla ammesso di favorevole a controparte, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: 1) Accertare e dichiarare che l'immobile sito in Vigevano via Manin n. 50, identificato al NCEU di Vigevano, al foglio 67, part. 332, sub. 4 è affetto dalle seguenti irregolarità urbanistiche: a) le porzioni di scantinato indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola prodotta quale doc. 12 non esistono. L'intera villa è cantinata e sono presenti tre
1 locali, uno di ampie dimensioni a cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a cantina e a centrale termica/lavanderia; b) una parte ad ovest del fabbricato indicata come cortile, in realtà risulta essere coperta da un solaio con conseguente formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra;
c) una porzione più piccola di cortile risulta essere parimenti coperta da solaio, con conseguente ampliamento del terrazzo di cui al punto precedente. 2) Accertare e dichiarare che le difformità di cui alle lettere a) e b) del punto 1 sono state realizzate dai IG.ri Controparte_1
e ed erano già presenti nell'immobile al momento dell'acquisto Controparte_2 da parte della IG.ra . 3) Accertare e dichiarare che i costi che la Parte_1 IG.ra deve sostenere per la sanatoria di tali difformità Parte_1 ammontano ad € 55.000,00 o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa. 4) Accertare e dichiarare che a causa di tali difformità urbanistiche la IG.ra non ha avuto accesso al beneficio fiscale c.d. Parte_1
“Superbonus 110%” e, in tal modo, non ha potuto eseguire i lavori di efficientamento energetico dell'immobile. 5) Accertare e dichiarare che il mancato efficientamento energetico in questione ha impedito alla IG.ra di Parte_1 vedere il proprio immobile rivalutarsi del 40% del suo attuale valore di mercato, con conseguente perdita economica valutabile in € 76.400,00, o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa. 6) Conseguentemente condannare i IG.ri e , in Controparte_1 Controparte_2 solido tra loro, a risarcire alla IG.ra tutti i danni dalla stessa Parte_1 subiti, danni che si quantificano nell'importo complessivo di € 131.400,00 o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi legali dalla domanda fino all'effettivo saldo. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre CPA e spese generali come per legge.”
Per parte resistente
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito In via preliminare accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o comunque l'inaccoglibilità di tutte le domande di parte ricorrente e/o comunque rigettare le stesse, per l'intervenuta prescrizione dei diritti avversari in contestazione, per le ragioni di cui in narrativa;
In via principale nel merito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, previe le opportune declaratorie di prescrizione, rigettare tutte le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto per tutto quanto esposto in narrativa;
In subordine nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice dovesse ritenere la sussistenza di un danno imputabile ai resistenti, limitare la quantificazione del risarcimento in favore della ricorrente ai soli costi per la sanatoria dei vizi di difformità rinvenuti nell'immobile di proprietà della IG.ra che dovessero risultare effettivamente imputabili ai Parte_1 IG.ri e con esclusione di Controparte_1 Controparte_2 ulteriori voci di danno richieste nel presente giudizio dalla ricorrente a titolo di lucro cessante e/o a qualunque altro titolo, il tutto da quantificarsi in misura non superiore ai costi di sanatoria indicati nella perizia definitiva del Consulente
2 Tecnico, Ing. , nel procedimento di mediazione n. 80/2022 innanzi Persona_1 all'organismo Primarete S.r.l., prodotta dai resistenti nel presente giudizio;
ovvero nel minor importo che sarà ritenuto di giustizia;
In ogni caso condannare la IG.ra , al risarcimento in favore dei IG.ri Parte_1 CP_1
e dei danni ai sensi del 1°, o comunque del
[...] Controparte_2
3° comma, dell'art. 96 c.p.c., nella misura che sarà determinata in corso di causa
o con liquidazione occorrendo equitativa;
In via istruttoria con acquisizione nel presente giudizio, unicamente occorrendo, della Consulenza Tecnica predisposta Per_ in Mediazione dall'Ing. , di cui al documento prodotto dai resistenti sub. 18. Con il favore delle spese di causa, da distrarsi in via antistataria, nonché spese generali e delle spese di mediazione, di assistenza tecnica e di CTM. Con sentenza provvisoriamente esecutiva. Salvo ogni altro diritto”.
ESPOSIZIONE DEI PRECEDENTI IN FATTO E PROCESSUALI
Preliminarmente deve osservarsi che, nella motivazione della presente sentenza, ed in particolare nella indicazione della esposizione delle ragioni di fatto, occorre, necessariamente, data la natura, tecnica e complessa dei fatti in contestazione, ripercorrere tutti i punti, in fatto, indicati dalle Parti, anche nella loro successione cronologica, per poi analizzare i punti centrali in contestazione, sia ai fini della eccezione preliminare di prescrizione, sollevata dai Resistenti, sia ai fini della valutazione del merito delle domande di Parte OR.
Parte ricorrente la Sig.ra ha proposto ricorso ex art Parte_1
281 decies cpc in data 16.5.2023 in particolare deducendo che:
- con atto del 16.05.1994 acquistava dai IG.ri e Controparte_1
, qui convenuti, l'immobile sito in Vigevano, via Manin n. Controparte_2
50 e, precisamente, la porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa, al piano sotterraneo, ed area pertinenziale urbana ( il tutto censito al NCEU del comune di Vigevano, al foglio 67, part. 332, sub. 4, nato dalla fusione delle seguenti schede catastali: • fg. 67, mapp. 332, sub. 2 via Manin, piano T1; • fg. 67, mapp. 332, sub. 3, via Manin piano S1 (doc. 1);
-volendo beneficiare dell'agevolazione fiscale introdotta dall'art. 119 D.L. n. 34/2020 ,“Superbonus 110%”, nel mese di febbraio 2021 conferiva incarico all'Ing. di eseguire uno studio di CP_3 fattibilità, con conseguente verifica preliminare della legittimità del fabbricato rispetto alle vigenti norme urbanistico-catastali;
-nell'espletamento dell'incarico conferitogli, l'Ing. CP_3 eseguiva diversi sopralluoghi, presso l'unità immobiliare acquisiva documentazione presso il Settore Edilizia Privata del Comune di Vigevano, al fine di verificarne la conformità alle Concessioni Edilizie Rilasciate, rilevando che: l'immobile in questione fa parte di una villa bifamigliare edificata con Concessione Edilizia n. 848/1987 del 13.11.1987 rilasciata al IG. , realizzata dall'impresa edile Edilpeta Persona_2
3 (tra il 1988 ed il 1990) per conto dei IG.ri per la Parte_2 porzione ad Est, e dei IG.ri e per la Controparte_1 Controparte_2 porzione ad Ovest (doc. 2);
-durante l'esecuzione dei lavori di costruzione della detta unità immobiliare, a seguito di un esposto di un privato cittadino, in data 16.02.1989 il Comando di Polizia Municipale di Vigevano eseguiva un sopralluogo sul cantiere, a seguito del quale rilevava, in quella sede, quattro difformità rispetto al progetto allegato alla domanda di concessione edilizia 848/87, in particolare: il piano cantinato occupava tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto in progetto;
nei muri perimetrali della cantina esistevano finestrelle che non risultavano in progetto; il tetto aveva un'altezza di colmo superiore a quanto approvato, circa mt. 1,30, mentre si è rilevato mt. 2,90; esistevano vani scala che collegavano il sottotetto al 1° piano che non erano stati segnati nel progetto approvato (doc. 4);
-visto il rapporto della Polizia Municipale di cui sopra, l'allora Assessore all'Urbanistica con ordinanza n. 46 del 03.03.1989 ordinava ai IGnori , , e Parte_2 Controparte_1 Controparte_4
l'immediata sospensione dei lavori abusivi (doc. 5), mentre con CP_5 ordinanza n. 70 del 31.03.1989 il medesimo Assessore, a nome e per conto del Sindaco pro tempore del Comune di Vigevano ingiungeva ai IG.ri e (proprietari della porzione ad Est) ed Parte_2 Controparte_6 ai IG.ri e (proprietari della porzione Controparte_1 Controparte_2
Ovest) (doc. 6) <di ripristinare lo stato di progetto attraverso il riempimento della maggior parte cantinata, al fine di ricavare un vespaio con un'altezza inferiore a ml. 1,50 ed il tamponamento delle finestrelle realizzate al piano cantinato>> (doc. 6).
-il Direttore dei lavori GE. in data Controparte_4
12.06.1989 dichiarava al Comune di Vigevano l'avvenuto adempimento dell'ordinanza n. 70 del 31.03.1989 mediante il ripristino dello stato di progetto <…attraverso il riempimento della parte cantinata ed il tamponamento delle finestrelle realizzate>> (doc. 7) ed allegava apposita planimetria (doc. 8)
-al fine di accertare l'effettivo ripristino dello status quo ante la Polizia Municipale eseguiva un sopralluogo in data 13.07.1989 al termine del quale dichiarava esplicitamente che …la parte di cantina interessata non è praticabile né visionabile sia dall'interno che dall'esterno> e concludeva dichiarando che il costruttore afferma di …avere isolato definitivamente la cantina con tramezze di elevato spessore>> (doc. 9)
-tuttavia, l'avvenuto ripristino del piano seminterrato in modo conforme alla Concessione Edilizia 848/1987 viene smentito inequivocabilmente dalla scheda catastale a firma del geom. del CP_7
01.07.1992 nella quale viene raffigurato il piano seminterrato come un'unica autorimessa di altezza pari a metri 2,40, con prospicente un portico
4 di proprietà esclusiva (doc. 10): tale stato dei luoghi costituisce proprio l'abuso edilizio accertato dalla Polizia Municipale in data 16.02.1989 e che, di fatto, non è mai stato sanato, nonostante la dichiarazione che il geom.
fece agli agenti accertatori Controparte_4
-tale scheda catastale, a firma del geom. del CP_7
01.07.1992, nella quale viene raffigurato il piano seminterrato come un'unica autorimessa di altezza pari a metri 2,40, con prospicente un portico di proprietà esclusiva (doc. 10), infatti, rappresenta in modo veritiero lo stato dei luoghi, attuale, che l'Ing. ha CP_3 verificato, di persona, presso l'abitazione dell'odier è il medesimo stato dei luoghi esistente, al momento in cui la IG.ra Pt_1
con scrittura notarile del 16.05.1994 acquistava il suddetto
[...] immobile dai IG.ri e Controparte_1 Controparte_2
-questi ultimi, odierni resistenti, sebbene nella dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, allegata sub. A alla scrittura di vendita del 16.05.1994, essi abbiano dichiarato all'acquirente < responsabilità…..che la costruzione dell'immobile sito in Vigevano (PV) di cui all'art. 1) della scrittura di vendita alla quale viene allegata la presente è iniziata in virtù di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Vigevano in data 13/11/1987 al n. 848/87 P.T. e n. 33252 P.G.; B) che successivamente a tale data non sono state apportate modifiche o ristrutturazioni per le quali fosse necessario un provvedimento autorizzativo (Cfr. doc. 1 – allegato “A”), hanno venduto alla IG.ra un immobile affetto da grave vizio di Parte_1 irregolarità urbanistica,
-la IG.ra ha dato incarico all'Ing. di Parte_1 CP_3 eseguire una verifica tecnica di legittimità dell'immobile in questione, con la quale si accertassero eventuali irregolarità e si indicassero quali lavori fossero necessari al fine di sanare tali irregolarità e sulla base dei rilievi del Tecnico di Parte ricorrente Ing. , le difformità ad oggi CP_3 rilevate nell'immobile in oggetto sono almeno tre:
I. le porzioni di scantinato indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola prodotta quale doc. 12 non esistono. L'intera villa è cantinata e sono presenti tre locali, uno di ampie dimensioni a cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a cantina e a centrale termica/lavanderia;
II. una parte ad ovest del fabbricato indicata come cortile, in realtà risulta essere coperta da un solaio con conseguente formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra;

III. una porzione più piccola di cortile risulta essere parimenti coperta da solaio, con conseguente ampliamento del terrazzo di cui al punto precedente

5 -le prime due difformità erano presenti al momento dell'acquisto da parte della IG.ra ; Pt_1
-la rilevante difformità urbanistica da cui risulta affetto l'immobile di proprietà della ricorrente è tale da averle impedito di beneficiare dell'agevolazione fiscale introdotta dall'art. 119 D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), conosciuto come “Superbonus110%”; ed è tale da rendere l'immobile stesso assolutamente non vendibile se, prima, non venga sanato ogni abuso di cui è affetto;

-il danno subito dalla IG.ra è duplice: da un lato, Parte_1 infatti, per poter eseguire la s ria paesaggistica ed urbanistica occorrono lavori per complessivi € 55.000,00; dall'altro la mancata realizzazione delle opere di efficientamento energetico di cui al
“Superbonus 110%”, comporta una diminuzione del valore di mercato del fabbricato stimata dall'Ing. nella misura del 40% (doc. CP_3
11);
-tali danni sono eziologicamente collegati alla non conformità del piano seminterrato, con il progetto di costruzione, approvato dal Comune di Vigevano con C.E. 848/87, e seguenti varianti, e si compongono di due specie: danno emergente e lucro cessante
- il danno emergente è costituito dagli ingenti costi che la IG.ra deve sostenere al fine di ripristinare tutto il piano Parte_1 seminterrato in modo da renderlo conforme alla tavola progettuale autorizzata dal Comune di Vigevano nel 1987, (in quanto necessita di una sanatoria paesaggistica e di un permesso a costruire in sanatoria per la compatibilità urbanistica) quantificabile in complessivi € 55.000,00.
-il lucro cessante costituito dalla mancata rivalutazione di valore commerciale che l'immobile avrebbe avuto, se la IG.ra Parte_1 avesse potuto eseguire i lavori di efficientamento energetico, beneficiando dell'agevolazione fiscale conosciuta come “Superbonus 110%”: le difformità urbanistiche sopra meglio evidenziate hanno impedito alla ricorrente di presentare tale domanda, con conseguente perdita di chance economica. A tale riguardo l'Ing. ha valutato che l'esecuzione dei lavori CP_3 da “ avrebbe incrementato il valore commerciale Parte_3 dell'immobile del 40% del valore attuale e la perdita di chance è valutabile in € 76.400,00, pari al 40% del suddetto valore.
Concludeva, quindi, Parte OR la GR Parte_1 chiedendo di “Accertare e dichiarare che l'immobile sito in Vigevano via Manin n. 50, identificato al NCEU di Vigevano, al foglio 67, part. 332, sub. 4 è affetto dalle seguenti irregolarità urbanistiche: a) le porzioni di scantinato indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola prodotta quale doc. 12 non esistono. L'intera villa è cantinata e sono presenti tre locali, uno di ampie dimensioni a cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a
6 cantina e a centrale termica/lavanderia; b) una parte ad ovest del fabbricato indicata come cortile, in realtà risulta essere coperta da un solaio con conseguente formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra;
c) una porzione più piccola di cortile risulta essere parimenti coperta da solaio, con conseguente ampliamento del terrazzo di cui al punto precedente. 2) Accertare e dichiarare che le difformità di cui alle lettere a) e b) del punto 1 sono state realizzate dai IG.ri e ed erano già Controparte_1 Controparte_2 presenti nell'immobile al momento dell'acquisto da parte della IG.ra Pt_1
3) Accertare e dichiarare che i costi che la IG.ra deve
[...] Parte_1 sostenere per la sanatoria di tali difformità ammontano ad € 55.000,00 o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa. 4) Accertare e dichiarare che a causa di tali difformità urbanistiche la IG.ra Pt_1 non ha avuto accesso al beneficio fiscale c.d. “Superbonus 110%” e, in tal
[...] modo, non ha potuto eseguire i lavori di efficientamento energetico dell'immobile. 5) Accertare e dichiarare che il mancato efficientamento energetico in questione ha impedito alla IG.ra di vedere il proprio immobile rivalutarsi del Parte_1
40% del suo attuale valore di mercato, con conseguente perdita economica valutabile in € 76.400,00, o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa. 6) Conseguentemente condannare i IG.ri CP_1
e , in solido tra loro, a risarcire alla IG.ra
[...] Controparte_2 Pt_1 tutti i danni dalla stessa subiti, danni che si quantificano nell'importo
[...] complessivo di € 131.400,00 o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi legali dalla domanda fino all'effettivo saldo. “
Si sono costituiti i resistenti i IG.ri e Controparte_1 in particolare contro deducendo che: Controparte_2
-con atto notarile del 13.04.1988 n. 29348/7001 di repertorio, registrato a Vigevano il 03.05.1988 al n. 709, trascritto a Vigevano il 16.05.1988 ai n.ri 3185/2133, gli odierni resistenti, IG.ri CP_1
e , unitamente ai IG.ri
[...] Controparte_2 Parte_2
e acquistavano un appezzamento di terreno sito
[...] Controparte_8
v al Catasto Terreni al foglio 67, mappale 48, nonché sempre al foglio 67, mappali 922 (ex 252/c) e 923 (ex 252/d), sulla cui area, i suindicati IGnori, provvedevano ad avviare i lavori di costruzione di una villetta bifamiliare in virtù di Concessione Edilizia n. 848/87 rilasciata in data 13.11.1987 dal Comune di Vigevano (doc. 1 e doc. 2);
-procedevano, poi, al successivo scioglimento della comunione sull'area in parola mediante atto notarile del 28.02.1989, n. 34334 di repertorio e n. 8154 di raccolta (doc. 2), in virtù del quale ai IG.ri e veniva assegnata a Controparte_1 Controparte_2 titolo di divisione irrevocabile, la porzione di villetta in corso di costruzione sita in Vigevano, Via Manin n. 43, con annessa area pertinenziale urbana, il tutto censito al N.C.E.U. alla Partita 16288, Foglio 67, Mappali 332, Sub.
7 2, P.T.-1 e 332, Sub. 3, S1. (ai IG.ri e veniva invece Parte_2 CP_8 assegnata la porzione di villetta in corso di costruzione al medesimo indirizzo, identificata al N.C.E.U. alla Partita 16288, Foglio 67, Mappali 861, Sub. 2, P.T.-1 e 861, Sub. 3, S1);
-durante i lavori di costruzione di tali unità immobiliari, il Comando della Polizia Municipale di Vigevano eseguiva in data 16.02.1989 un sopralluogo, presso il cantiere, redigendo rapporto dal quale emergevano alcune difformità della costruenda villetta bifamiliare rispetto al progetto, così indicate (doc. 3 e doc. 4 ): “a) – il piano cantinato occupa tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto risulta in progetto (vedi dis. All. 2 parte segnata in verde);--------// b) – nei muri perimetrali della cantina esistono finestrelle che non risultano in progetto (vedi foto all. 4-5)---// c) – il tetto ha un'altezza di colmo superiore a quanto approvato, circa mt. 1,30, mentre si è rilevato mt. 2,90 (vedi disegno all. 3 parte segnata in verde e foto all. 6-7 --// d) – esistono due vani-scala che collegano il sottotetto al I° piano che non sono segnati nel progetto approvato. (vedi foto all. -- 6)”
-allegato a tale rapporto vi era specifica planimetria dell'immobile (Allegato 2 richiamato nel verbale e di cui al successivo doc. 4), nella quale si evince chiaramente che, presso ciascuna delle due villette in costruzione, il locale al piano interrato fosse adibito a “garage”.
-in data 23.02.1989, il Comando dei Vigili Urbani di Vigevano trasmetteva all'Ufficio Tecnico – Sez. Edilizia Privata del Comune di Vigevano richiesta di parere in merito alle difformità ritenute sussistenti (doc. 4), allegando la documentazione già richiamata nel predetto rapporto sub doc. 3)
-con ordinanza n. 46 del 03.03.1989 (doc. 5 e doc. 5) il Comune di Vigevano ordinava la sospensione dei lavori in parola fino all'adozione dei provvedimenti definitivi e, con successiva ordinanza n. 70 del 31.03.1989, ordinava, quanto alle opere di cui alle suindicate lettere a) e b), il ripristino dello stato di progetto (doc. 6)
-con relazione del 12.06.1989, accompagnata da planimetria allegata nella quale si evince nuovamente la destinazione del locale al piano interrato di ciascuna villetta a “garage” (docc. 7-8), il Direttore dei lavori in cantiere, GE. riferiva all'Ufficio Tecnico del Controparte_4
Comune di Vigevan ta l'intervenuto ripristino dello stato di progetto per le opere descritte alle lettere a) e b) del rapporto del 16.02.1989 del Comando di Polizia Municipale. Nella medesima relazione il GEetra riferiva altresì che, per le opere di cui alle lettere c) e d) del richiamato rapporto, era stata presentata già a far data dal 17.02.1989 una variazione in corso d'opera ai sensi dell'art. 15 L. n. 47/85.
-con verbale del 13.07.1989 (doc. 9 ) della Polizia Municipale si constatava il ripristino dell'immobile allo stato di progetto

8 -successivamente al 13.09.1989, la conformità dell'immobile al titolo edilizio veniva definitivamente accertato dall'Ingegnere Capo F.F. dell'ufficio Tecnico – Sez. Edilizia Privata del Comune di Vigevano, Arch.
mediante parere trasmesso al Comando dei Vigili Urbani, in cui Per_3 si legge espressamente: “Si riscontra alla richiesta di cui all'oggetto per IGnificare che il piano seminterrato, così come rilevato dal sopralluogo di Codesto Comando, eseguito a lavori in corso, è stato trasformato in vespaio aerato in quanto se adattato a cantina avrebbe superato gli indici di zona. Per la diversa altezza del sottotetto è stato presentato progetto di variazione (P.T. 848/87 il 20.2.89) su cui la C.E. in data 13.9.89 ha espresso parere favorevole” (doc. 10). 7.)
-successivamente, in data 01.07.1992, il GE. CP_7 presentava al Catasto Edilizio Urbano denuncia di variazione con riferimento all'immobile sito al Foglio 67, Mappale 332 sub. 3, depositando una nuova pianta del piano interrato dell'immobile di proprietà degli odierni resistenti, raffigurante un solo locale adibito ad autorimessa, di altezza pari a 2,40 metri e priva di finestre (doc. 10)
-con atto del 16.05.1994, a firma del Notaio di Persona_4
Vigevano, Registro particolare n. 2895, parte attrice acquistava dai IG.ri e il richiamato immobile Controparte_1 Controparte_2
i ia Manin n. 50 e, nello specifico (come meglio precisato nel medesimo rogito sub doc. 11), consistente nella “porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa al piano sotterraneo ed area pertinenziale urbana, il tutto censito al N.C.E.U. del P.IVA_ Comune di Vigevano alla Partita , come segue: foglio 67, mappale 332 sub. 2, via Manin, pianoT1 foglio 67, mappale 332 sub. 3, via Manin, piano S1”
-in data 08.10.2004, oltre dieci anni dopo l'acquisto dell'immobile, Parte OR, provvedeva ad eseguire visura, presso il Catasto Edilizio Urbano, estraendo la summenzionata scheda catastale dell'immobile presentata in data 01.07.1992 dall'Arch. , di cui al doc. 10, CP_7 come da data di estrazione indicata in cima alla scheda, e, altresì, richiamata nel timbro apposto dall'Ufficio in calce alla medesima, a fronte del versamento dei relativi diritti di copia
-circa due mesi dopo, in data 03.12.2004, la IG.ra
[...]
, per tramite del GE. di AV (fratello gemello Pt_1 CP_9 del GE. che si era occupato delle pratiche attinenti Controparte_4 alla costruzione dell'edificio), presentava per l'immobile in parola variazione catastale rubricata con protocollo n. PV0216241, a titolo di
“diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione (n. 46065 1/2004)”, alla quale veniva allegata planimetria dell'immobile recante al piano interrato, in luogo di un locale adibito a autorimessa/garage, ben tre cantine di 2,40 m di altezza (una di dimensioni più ampie, dotata di scala di accesso, le altre di dimensioni più piccole, accessibili tramite la prima cantina), ciascuna munita di finestre, complessivamente occupanti l'intera
9 area del piano interrato, senza la presenza di vespai aerati (visura catastale dell'immobile di proprietà della IG.ra e relativa variazione sub Pt_1 docc. 12 e 13)
-nel febbraio 2021 l'odierna ricorrente, essendosi determinata a beneficiare dell'agevolazione fiscale frattanto introdotta dall'art. 119 D.L. n. 34/2020, incaricava l'Ing. di verificare la legittimità del CP_3 fabbricato in Via Manin n. 50, da lei acquistato presso i resistenti, in particolare, nello svolgimento dell'incarico ricevuto, il perito si avvaleva, tra i vari, dei seguenti documenti (pag. 4 della relazione dell'Ing.
prodotta dalla ricorrente sub. 11): Tavola P.G. 08976 del CP_3
20.02.1989 “dove al Piano Seminterrato, colorato in rosso, vi è l'indicazione di ” ( come dichiarato dallo stesso perito avversario, Per_5 tale documentazione era già nella disponibilità della IG.ra che Pt_1
l'aveva poi fornita al consulente); “Planimetria catastale della parte seminterrata (Garage) redatta dal GE. data di presentazione CP_7
01.07.1992”, dalla quale il perito avversari la conservazione della destinazione del locale sito nel seminterrato dell'immobile a Garage, come già era stato in precedenza nella tavola allegata alla relazione del GE. del 12.06.1989; Controparte_4
-in data 06.07.2021 l'Avv. Alberto Cavarsaschi, per conto della IG.ra , trasmetteva agli odierni resistenti una raccomandata in Pt_1 cui domandava di ricevere copia dei disegni allegati alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Vigevano il 13.11.19876 n. 848/1987 P.T. e n. 33252 P.G. e copia dei disegni allegati alla variazione redatta in corso d'opera dal Direttore dei Lavori geom. Controparte_4 successivamente al sopralluogo e al rapporto del Comando della Polizia Con Municipale di Vigevano Prot. n. 23/12-989 (doc. 14)
-a tale richiesta i IG.ri e Controparte_1 CP rispondevano con Pec del 21.07.2021, in cui riferivano che,
[...] anche in considerazione del lungo lasso di tempo trascorso (quasi tre decenni), non disponevano di ulteriore documentazione oltre a quella consegnata all'atto di vendita dell'immobile alla IG.ra , Pt_1 conIGliando di fare richiesta della documentazione al Notaio che si era occupato della vendita oppure mediante richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Vigevano (doc. 15)
-seguivano ulteriori contatti tra il Legale avversario e l'allora Difensore degli odierni resistenti, che conducevano al deposito da parte della IG.ra , in data 15.03.2022, della domanda di mediazione Pt_1
-in sede dell'incontro di mediazione del 18.05.2022 le parti manifestavano la volontà di procedere con la nomina di un Consulente Tecnico, nominato nella persona dell'Ing. che depositata Persona_1
Relazione il 14.12.2022 ( doc 18) Per_
- nella suindicata perizia definitiva l'Ing. così dichiarava: “Il confronto tra la tavola messa a disposizione dall'Ing. e lo stato dei CP_3
10 luoghi ha fatto emergere vistose differenze tra quanto licenziato in variazione a seguito dell'Ordinanza Comunale N° 70/89 e quanto effettivamente esistente.
Le difformità rilevate sono sostanzialmente tre.
In primo luogo le porzioni indicate come vespai con altezza 1,40 m. nella tavola citata non esistono.
L'intera villa è cantinata e sono presenti tre locali, uno di ampie dimensioni cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a cantina e a centrale termica – lavanderia.
In secondo luogo una porzione ad ovest del fabbricato, nella zona prospicente l'accesso carraio della cantina, indicata come cortile nella già citata tavola, risulta in realtà coperta da solaio con la formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra.
In terzo luogo una porzione più piccola del cortile, sempre sul lato ovest, risulta parimenti coperta da solaio, con ampliamento del terrazzo di cui sopra.
Per quanto emerso durante i vari accessi, il solaio di cui al terzo luogo sarebbe stato edificato dall'attuale proprietà”.
-poi il Consulente nominato in sede di mediazione e, senza offrire alcuna spiegazione, affermava altresì che risulterebbe non contestato “che la restante parte dell'immobile fosse nelle condizioni visionate e descritte in precedenza già all'atto del passaggio di proprietà dai Sig.ri Parte_4 alla Sig.ra ”, descrivendo gli interventi di ripristino connessi a tali Pt_1 opere, quantificandone i costi complessivi, per la rimozione di tutti e tre i vizi riscontrati, in circa € 20.400,00, ammettendo un eventuale scostamento del 10% in più o in meno di tali importi, tenuto già conto delle osservazioni dei consulenti delle parti (tra le quali quelle dell'Ing.
perito di parte ricorrente, il quale aveva ritenuto che le spese CP_3 tecniche andassero aumentate del 50% e le spese di approntamento delle opere del 30%)
-il procedimento di mediazione si concludeva negativamente, per mancato raggiungimento di un accordo tra le parti (doc. 17)
- il richiamato contratto di compravendita individua precisamente l'immobile che la IG.ra ha acquistato dai IG.ri Parte_1
e consistente nella Controparte_1 Controparte_2
“porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa al piano sotterraneo ed area pertinenziale urbana, il tutto censito al N.C.E.U. del Comune di Vigevano alla Partita 16288, come segue: foglio 67, mappale 332 sub. 2, via Manin, pianoT1 foglio 67, mappale 332 sub. 3, via Manin, piano S1” (doc. 11 dei resistenti): nel rogito si menziona un unico locale al piano sotterraneo dell'immobile, individuandone precisamente la destinazione ad autorimessa. Non vi è, invece, alcuna menzione a cantine. Ciò viene ribadito anche nella relativa nota di trascrizione dell'atto (doc. 11 )
11 -Parte ricorrente afferma che, nel locale al piano interrato, sin dalla stipula del rogito, sarebbero state presenti non una, ma ben 3 distinte cantine, una di maggiori dimensioni e due più piccole, tutte e tre finestrate e di cui una adibita a centrale termica/lavanderia: è dunque evidente che la IG.ra , che ha sottoscritto il contratto di compravendita Pt_1 dell'immobile (dichiarando di averne preso visione) nel quale, in nessun modo, si faceva riferimento all'esistenza di 3 cantine al piano sotterraneo (ove, invece, si fa espresso riferimento solo ed esclusivamente all'esistenza di un'autorimessa), non può oggi affermare, dopo quasi trent'anni, che l'immobile acquistato fosse difforme rispetto alla descrizione contenuta nel contratto sottoscritto;

- sin dal momento della compravendita, parte ricorrente ben avrebbe potuto verificare l'esistenza o meno degli eventuali vizi di conformità oggi denunciati, tenuto conto della descrizione dell'immobile contenuta nel rogito: una scheda catastale contenente la piantina del piano interrato dell'immobile depositata in data 01.07.1992 dall'Arch. (all'epoca GE.) , nella quale tale piano viene raffigurato come un CP_7 unico locale ampio, senza vespai, senza alcuna cantina o suddivisione degli spazi interni, senza finestre e qualificato espressamente come
“autorimessa”
- la terza difformità asseritamente ostativa alla vendita e/o alla fruizione del bonus fiscale, denunciata ex adverso, è stata posta in essere proprio dalla ricorrente
-parte ricorrente avrebbe ben potuto far valere il proprio preteso diritto risarcitorio sin dalla stipula dell'atto di compravendita immobiliare del 16.05.1994 e, invece, è rimasta del tutto inerte per quasi un trentennio, con conseguente prescrizione : il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione dell'azione a tutela del compratore e per l'esercizio dei diritti dell'acquirente connessi alla compravendita, inclusi quelli risarcitori ex adverso invocati (sia che tale termine venga assunto come ordinario decennale, sia che lo si assuma più breve a mente dell'art. 1495 c.c.) non potrà che decorrere dal momento dell'acquisto della villetta in parola da parte della ricorrente, coincidendo tale momento con quello a partire dal quale le asserite difformità erano conosciute (o, in ogni caso, quantomeno sicuramente conoscibili) dalla IG.ra Pt_1
- inoltre, con il proprio ricorso Parte ricorrente ha prodotto (doc. 10) una scheda catastale contenente la piantina del piano interrato dell'immobile depositata in data 01.07.1992 dall'Arch. (all'epoca GE.)
, nella quale tale piano viene raffigurato come un unico CP_7 locale ampio, senza vespai, senza alcuna cantina o suddivisione degli spazi interni, senza finestre e qualificato espressamente come “autorimessa”: e detta scheda catastale era stata estratta dalla ricorrente in data 08.10.2004 (Certificato n. PV0172881 – Richiesta n. 49714), come si evince dalla data
12 riportata in cima a tale documento e nel timbro apposto dagli Uffici del Catasto, attestante anche il versamento dei rispettivi diritti di copia
-quindi, già, nell'ottobre del 2004, la ricorrente aveva acquisito una piantina catastale dell'immobile che non corrispondeva all'attuale stato di fatto dei luoghi, in quanto del tutto privi di cantine, tantomeno finestrate e nel numero di tre
-inoltre, in data 03.12.2004 la ricorrente depositava, per tramite di un professionista, ossia il GE. una variazione (Pratica n. CP_9
PV0216241) avente ad oggetto la “Diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione” ( visura catastale dell'immobile di proprietà della IG.ra e relativa variazione sub docc. 12 e 13): Pt_1 allegata a tale variazione vi è una nuova pianta dell'immobile, nella quale risulta chiaramente la suddivisione del piano seminterrato in tre locali, qualificati espressamente come “cantine” (una di dimensioni più ampie, dotata di scala di accesso, le altre di dimensioni più piccole, accessibili tramite la prima cantina), ciascuna munita di finestra, di altezza pari a 2,40 ma, complessivamente occupanti l'intera area del piano interrato, senza la presenza di vespai aerati. Il tutto perfettamente corrispondente al vizio lamentato nel ricorso;
nella stessa planimetria di variazione, inoltre, è chiaramente visibile un grande terrazzo al piano terra, che interessa tutta la porzione ad ovest del fabbricato, compresa la zona prospicente l'accesso esterno del piano seminterrato, nonché tutta la porzione a nord del fabbricato
- il deposito della summenzionata variazione è avvenuto appena due mesi dopo l'estrazione della richiamata scheda catastale a firma dell'Arch.
(di cui al doc. 10), con la conseguenza che la IG.ra CP_7
poteva certamente ignorare le considerevoli ed evidenti Pt_1 differenze tra le due planimetrie con conseguente conoscibilità, anche per tale ragione, di qualsivoglia vizio che si volesse pretendere sussistente in tale momento presso l'immobile
- il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione dei diritti risarcitori avversari e per l'esercizio delle azioni a tutela dell'acquirente non potrà che individuarsi, in via di estremo subordine, alla data del 03.12.2004
-lo stesso contratto di compravendita immobiliare del 16.05.1994 (doc. 11), individua espressamente l'oggetto della compravendita nella
“porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa al piano sotterraneo”, senza menzione di cantine
-l'unico documento in cui, per la prima volta, figurano le cantine finestrate richiamate ex adverso consiste nella summenzionata variazione depositata proprio da controparte, per tramite del GE. CP_9 rubricata con numero di pratica PV0216241 ed avente ad oggetto la
“Diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione” (docc. 11 e 12).
13 -le difformità lamentate dalla ricorrente sono sanabili sia sotto il profilo paesaggistico, che urbanistico, mediante un procedimento illustrato Per_ dal Consulente Tecnico in Mediazione, Ing. richiamato anche dal perito avversario ( sia la CTM di cui al doc. 18 dei resistenti, sia la perizia avversaria di cui al doc. 10 di parte ricorrente).
-il danno non potrà che essere quantificato in una misura non superiore al costo per l'eliminazione delle difformità, con esclusione di qualsivoglia altra pretesa. Per_
-il perito nominato dal Mediatore su richiesta delle parti, Ing. aveva quantificato costi complessivi di sanatoria delle diffo denunciate (inclusa quella che la ricorrente non imputa ai resistenti), per circa € 20.400,00, importo inferiore alla richiesta avanzata da Parte OR, sulla base della perizia del proprio consulente Ing. CP_3
(doc. 11 ).
Concludevano le Parti Resistenti chiedendo, in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o comunque l'inaccoglibilità di tutte le domande di parte ricorrente e/o comunque rigettare le stesse, per l'intervenuta prescrizione dei diritti avversari in contestazione, in via principale nel merito, rigettare tutte le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto;
in subordine nel merito, limitare la quantificazione del risarcimento in favore della ricorrente ai soli costi per la sanatoria dei vizi di difformità rinvenuti nell'immobile di proprietà della IG.ra che dovessero risultare effettivamente imputabili Parte_1 ai IG.ri e con esclusione Controparte_1 Controparte_2 di ulteriori voci di danno richieste nel presente giudizio dalla ricorrente a titolo di lucro cessante e/o a qualunque altro titolo, il tutto da quantificarsi in misura non superiore ai costi di sanatoria indicati nella perizia definitiva del Consulente Tecnico, Ing. nel Persona_1 procedimento di mediazione n. 80/2022 innanzi all'organismo Primarete S.r.l., prodotta dai resistenti nel presente giudizio;
ovvero nel minor importo che sarà ritenuto di giustizia;
in ogni caso condannare la IG.ra
, al risarcimento in favore dei IG.ri Parte_1 CP_1
e dei danni ai sensi del 1°, o
[...] Controparte_2 comunque del 3° comma, dell'art. 96 c.p.c., nella misura che sarà determinata in corso di causa o con liquidazione occorrendo equitativa, con refusione delle spese di lite.
Nel corso della prima udienza del 19.9.2023 Parte OR , la GR ha escluso di aver presentato queste istanze, Parte_1 nell'autunno 2024 e nel dicembre 2024, e si è riservata di disconoscere l'eventuale propria firma sulle medesime. All'esito, con ordinanza del 20.9.2023 è stata disposta, al fine di valutare la fondatezza dell'eccezione di prescrizione, svolta da parte resistente i IG.ri e Controparte_1 CP
, l'acquisizione dell'originale dell'istan ll
[...] catastale che risulta presentata dalla ricorrente nell'autunno 2004 (il doc.
14 10 depositato dalla medesima ricorrente ), e della variazione per diversa distribuzione degli spazi che risulta presentata dalla medesima ricorrente il 3 dicembre 2004 (doc. 12 di parte resistente); nella successiva udienza del 28.11.2023 veniva dato atto che la ricorrente deduceva di non aver mai conferito alcun incarico al geom. insistendo sulla predetta CP_4 acquisizione;
veniva così emesso nuovo ordine all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio di AV di trasmissione degli originali di tutti gli atti relativi alle seguenti pratiche: - richiesta n. 49714 presentata nel 2004 (presumibilmente nel mese di ottobre 2004) di scheda catastale relativa all'immobile sito a Vigevano, via Manin n. 50, di proprietà di (Certificato n. PV0172881); - variazione Parte_1 presentata dal geom. in data 3 dicembre 2004 (Pratica n. CP_9
PV0216241) riguardante “Diversa distribuzione degli spazi interni- frazionamento e fusione” relativa al medesimo immobile;
in data 4.12.2023 il processo è stato riassegnato;
il 7.2.2024 veniva acquisita l'istanza di variazione presentata dal geom. in data 3 dicembre 2004 CP_9
(Pratica n. PV0216241), non è stato invece possibile, perché non più nella disponibilità dell'Ufficio, acquisire la richiesta n. 49714 presentata nel 2004; Parte ricorrente, all'esito dell'acquisizione della documentazione dell'Agenzia delle Entrate, ha disconosciuto, sia le quattro firme risultanti nel documento trasmesso dall'Agenzia delle Entrate ex art 210 cpc, ovverosia la denuncia di variazione presentata il 03.12.2004 all'Agenzia del Territorio di AV avente ad oggetto la “diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione realizzata nel 2004”, sia il contenuto di tale documento e la causa è stata trattenuta in decisione dal 31.10.2024; successivamente con ordinanza del 30.11.2024 è stata disposta la rimessione sul ruolo per interrogatorio libero delle Parti, svoltosi all'udienza del 17.12.2024, e previo esame di alcune questioni sulle produzioni documentali, il processo è stato trattenuto in decisione ex art 281 sexies comma III cpc dal 25.6.2025 a seguito di note scritte di trattazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ebbene, ripercorrendo le prove documentali sulla storia, di fatto e di diritto, dell'immobile in oggetto , è documentalmente provato che gli odierni resistenti, IG.ri e , unitamente ai Controparte_1 Controparte_2 IG.ri e , con atto del 13.04.1988 Parte_2 Controparte_8 hanno pez sito in Vigevano (PV), censito al Catasto Terreni al foglio 67, mappale 48, nonché sempre al foglio 67, mappali 922 (ex 252/c) e 923 (ex 252/d), sulla cui area hanno effettuato lavori di costruzione di una villetta bifamiliare in virtù di concessione edilizia n. 848/87 rilasciata in data 13.11.1987 dal Comune di Vigevano (doc. 1 e doc. 2).
Successivamente si è proceduto allo scioglimento della comunione sull'area, mediante atto notarile, del 28.02.1989: così ai IG.ri CP_1
e è stata assegnata la porzione di villetta, in
[...] Controparte_2
15 corso di costruzione, sita in Vigevano, Via Manin n. 43, con annessa area pertinenziale urbana ( censito al N.C.E.U. alla Partita 16288, Foglio 67, Mappali 332, Sub. 2, P.T.-1 e 332, Sub. 3, S1).
Nel corso dei lavori di costruzione di tale villa, il Comando della Polizia Municipale di Vigevano ha eseguito, in data 16.02.1989, un sopralluogo presso il cantiere, ed ha redatto un rapporto segnalando le seguenti difformità, della costruenda villetta bifamiliare, rispetto al progetto, così indicate (doc. 3 e doc. 4 ): “a) – il piano cantinato occupa tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto risulta in progetto (vedi dis. All. 2 parte segnata in verde);--------// b) – nei muri perimetrali della cantina esistono finestrelle che non risultano in progetto (vedi foto all. 4-5)---// c) – il tetto ha un'altezza di colmo superiore a quanto approvato, circa mt. 1,30, mentre si è rilevato mt. 2,90 (vedi disegno all. 3 parte segnata in verde e foto all. 6-7 --
// d) – esistono due vani-scala che collegano il sottotetto al I° piano che non sono segnati nel progetto approvato. (vedi foto all. --6)”
Deve osservarsi che i proprietari venivano interpellati, e il GE. CP_4
Direttore dei lavori, presente al momento del citato sopralluo specifico aveva dichiarato che il sottotetto, rilevato in maniera difforme rispetto alla concessione edilizia, aveva un'altezza di colmo di metri 2,90 e l'altezza di gronda di metri 0- 0,10, pertanto la sua altezza media era di metri 1,50, e non presentava le caratteristiche di praticabilità come previsto dal PRG. Le aperture esistenti nel muro perimetrale della parte interrata erano state eseguite per facilitare l'operazione di riempimento del vespaio e, comunque, sarebbero state tamponate, al momento dell'ultimazione del riempimento stesso.
In tale verbale di sopralluogo è stato richiamato, quanto al piano cantinato, l'allegato 2 ( qui prodotto doc 4 di Parte Resistente ) in cui risulta indicato in colore verde che il piano cantinato occupa tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto risulta in progetto (vedi dis. All. 2 parte segnata in verde), nella residua parte della planimetria così allegata risulta indicata nel seminterrato la presenza dei garage.
Da ciò risulta, quindi, che, nel corso della costruzione era stato, nello specifico, rilevato, sia che nel piano seminterrato erano previsti garage, sia che il piano cantinato occupava, invece, tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto risulta in progetto, nonché la presenza di finestrelle che non risultavano in progetto , e sul punto, all'atto del sopralluogo era stato indicato che sarebbero state rimosse perché servivano solo per il riempimento del vespaio.
Nulla nello specifico, nell'immediatezza, risulta, indicato circa il fatto che il piano cantinato occupava, invece, tutta l'area della costruzione, in misura superiore di quanto risulta in progetto.
Quindi il progetto della costruzione è iniziato con garage, nel piano seminterrato, ma, sin dall'immediatezza, risultava un'area cantinata
16 occupante tutta l'area della costruzione, superiore a quella indicata nel progetto e con finestrelle, parimenti non indicate nel progetto.
A questo sopralluogo seguiva l'Ordinanza di rimessione in pristino n 70 del 31.3.1989, con riferimento alle opere descritte nelle lettere A e B del verbale di sopralluogo: in particolare, avente ad oggetto il riempimento della maggior parte cantinata, al fine di ricavare un vespaio, con un'altezza inferiore a metri 1.50 e, quindi, non computabile ai fini planivolumetrici, nonché il tamponamento delle finestrelle realizzate al piano cantinato.
Il 12.06.1989, il Direttore dei lavori in cantiere, GE. CP_4 depositava una Relazione, accompagnata da planimetri
[...]
8), nella quale dava atto, all'Ufficio Tecnico del Comune di Vigevano, Sez. Edilizia Privata, dell'intervenuto ripristino dello stato di progetto per le opere descritte alle lettere a) e b) del rapporto del 16.02.1989 del Comando di Polizia Municipale con riempimento della parte cantinata con tamponamento delle finestrelle : ivi risulta la formazione di un nuovo vespaio e la destinazione del locale al piano interrato di ciascuna villetta a garage.
In data 13.07.1989 (doc. 9) la Polizia Municipale ha effettuato un sopralluogo e dal verbale risulta che la cantina era stata ripristinata allo stato di progetto, le finestrelle erano state tamponate. ( Specificava la Polizia locale che, per quanto riguarda il riempimento del punto c) , non era possibile accertarlo, in quanto la parte di cantina interessata non era praticabile, né visionabile, sia dall'interno, che dall'esterno, e il costruttore presente al sopralluogo dichiarava che la parte di cantina abusiva era stata isolata definitivamente con tramezze di accentuato spessore)
Il 13.09.1989, l'Ingegnere Capo F.F. dell'ufficio Tecnico – Sez. Edilizia Privata del Comune di Vigevano, Arch. mediante parere Per_3 trasmesso al Comando dei Vigili Urbani,indicava: “Si riscontra alla richiesta di cui all'oggetto per IGnificare che il piano seminterrato, così come rilevato dal sopralluogo di Codesto Comando, eseguito a lavori in corso, è stato trasformato in vespaio aerato in quanto se adattato a cantina avrebbe superato gli indici di zona. Per la diversa altezza del sottotetto è stato presentato progetto di variazione (P.T. 848/87 il 20.2.89) su cui la C.E. in data 13.9.89 ha espresso parere favorevole” (doc. 10).
Quindi la parte cantinata e ripristinata è stata trasformata in vespaio areato, perché se adattato a cantina, avrebbe superato gli indici di zona.
Il 01.07.1992, il GE. ha depositato al Catasto Edilizio CP_7
Urbano una denuncia di variazione con riferimento all'immobile sito al Foglio 67, Mappale 332 sub. 3, depositando una nuova pianta del piano interrato dell'immobile, raffigurante un solo locale adibito ad autorimessa, con un'altezza pari a 2,40 metri e priva di finestre (doc. 10 di Parte ricorrente).
17 Il 16.05.1994, parte ricorrente la GR ha acquistato dai Parte_1 IG.ri e tale immobile consistente nella Controparte_1 Controparte_2
“porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa al piano sotterraneo ed area pertinenziale urbana, il tutto censito al N.C.E.U. del Comune di Vigevano alla Partita 16288, come segue: foglio 67, mappale 332 sub. 2, via Manin, pianoT1 foglio 67, mappale 332 sub. 3, via Manin, piano S1”.
Testualmente nel rogito l'immobile viene indicato come villetta su due piani, con annessa autorimessa.
In data 08.10.2004, risulta una estrazione, presso il Catasto Edilizio Urbano, della scheda catastale dell'immobile presentata in data 01.07.1992 dall'Arch. , di cui al doc. 10 . CP_7
Risulta, infatti, che, in data 8 ottobre 2024 , quindi allorché la GR
[...]
era , già, proprietaria del predetto immobile, è stata estratta la Pt_1 scheda catastale dell'immobile, presentata in data 01.07.1992 dall'Arch.
che conteneva la citata denuncia di variazione con CP_7 riferimento all'immobile sito al Foglio 67, Mappale 332 sub. 3, con una nuova pianta del piano interrato dell'immobile, raffigurante un solo locale adibito ad autorimessa, con un'altezza pari a 2,40 metri e priva di finestre (doc. 10 di Parte ricorrente).
Non è stato possibile acquisire la documentazione relativa al richiedente di tale estrazione copia, poiché non più disponibile nell'Ufficio competente.
Tuttavia deve rilevarsi che risulta che sia stata presentata tale richiesta di estrazione n. 49714 dell'8 ottobre 2004 ed è risultato, altresì, il rilascio di copia di planimetrica, contestualmente rilasciata, con pagamento dei relativi tributi.
Il 03.12.2004, risulta, apparentemente, sulla base dei dati di firma ivi presenti, che sia stata presentata dalla IG.ra , per Parte_1 tramite del GE. di AV, una variazione catastale CP_9 rubricata con protocollo n. PV0216241, a titolo di “diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione (n. 46065 1/2004)”, alla quale è stata allegata una planimetria dell'immobile che indica al piano interrato, al posto del locale adibito a autorimessa, tre cantine di 2,40 m di altezza, ciascuna munita di finestre, complessivamente occupanti l'intera area del piano interrato ( doc 13).
Ora, venendo al merito della presente azione risarcitoria la GR
[...]
, volendo beneficiare dell'agevolazione fiscale introdotta dall'art. Pt_1
119 D.L. n. 34/2020 ,“Superbonus 110%”, nel mese di febbraio 2021, ha conferito incarico all'Ing. di eseguire uno studio di CP_3 fattibilità, con conseguente verifica preliminare della legittimità del fabbricato rispetto alle vigenti norme urbanistico-catastali.
L'Ing. ha acquisito la documentazione presso il Settore CP_3
Edilizia Privata del Comune di Vigevano e dalla OR ( “ Dalla documentazione pervenuta da parte del Comune e inoltrata dalla proprietà si può
18 comunque dedurre “), al fine di verificarne la conformità alle Concessioni Edilizie Rilasciate ed ha rilevato che le difformità ad oggi rilevate nell'immobile in oggetto sono almeno tre:
I. le porzioni di scantinato indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola prodotta quale doc. 12 non esistono. L'intera villa è cantinata e sono presenti tre locali, uno di ampie dimensioni a cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a cantina e a centrale termica/lavanderia;
II. una parte ad ovest del fabbricato indicata come cortile, in realtà risulta essere coperta da un solaio con conseguente formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra;

III. una porzione più piccola di cortile risulta essere parimenti coperta da solaio, con conseguente ampliamento del terrazzo di cui al punto precedente
Ora, è incontestato che l'ultima difformità sia successiva al momento dell'acquisto da parte della IG.ra . Pt_1
Soffermando l'attenzione sulle prime due difformità rilevate dal Tecnico di Parte ricorrente sopra indicate, Parte ricorrente, infatti, ha dedotto, che, gli odierni resistenti, sebbene nella dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, allegata sub. A alla scrittura di vendita del 16.05.1994, abbiano dichiarato all'acquirente <che la costruzione dell'immobile sito in Vigevano (PV) di cui all'art. 1) della scrittura di vendita alla quale viene allegata la presente è iniziata in virtù di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Vigevano in data 13/11/1987 al n. 848/87 P.T. e n. 33252 P.G.; B) che successivamente a tale data non sono state apportate modifiche o ristrutturazioni per le quali fosse necessario un provvedimento autorizzativo (Cfr. doc. 1 – allegato “A”), hanno venduto alla IG.ra Pt_1 un immobile affetto da tali vizi di irregolarità urbanistica,
[...] consistenti in questo:

1. le porzioni di scantinato indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola citata nella perizia prodotta dalla ricorrente sub doc. 11 non esisterebbero , “l'intero piano interrato” sarebbe cantinato e ivi sarebbero presenti n. 3 locali,

2. una parte ad ovest del fabbricato, indicata come cortile, in realtà risulterebbe “coperta da un solaio.
Ora occorre rilevare che, secondo quanto dedotto dalla GR
[...]
, al momento dell'acquisto dell'immobile nel 1994, lo stato di fatto Pt_1 del seminterrato, era così come si presenta oggi, e così come si è presentato all'esame del suo Tecnico Ing il seminterrato con CP_3 tre locali – cantine.
Solo all'atto delle verifiche per il Superbonus, secondo quanto dedotto dalla OR, attraverso le verifiche del suo tecnico Ing ha CP_3
19 appreso che la situazione di fatto, così indicata, e che esisteva sin dalla stipula dell'atto di vendita, non era conforme alla Concessione Edilizia n 874 del 1987 e successive varianti.
La GR , quindi non nega, anzi, ribadisce che, al momento Parte_1 dell'acqui stato del seminterrato consisteva in una zona con tre cantine, ma, imputa ai IG.ri e la CP_1 CP trasformazione del piano interrato dell'immobile da lei acquistato, attraverso la realizzazione di n. 3 cantine, tutte finestrate ( di cui una destinata a centrale termica/lavanderia, occupanti l'area originariamente destinata a vespai aerati) in assenza dei relativi titoli edilizi e in difformità rispetto alla originaria Concessione edilizia, senza che tale difformità edilizia fosse stata a sua conoscenza.
Ebbene, partendo da questo primo punto, ovverosia su come si presentasse in punto di fatto l'immobile, nel piano seminterrato, al momento della vendita nel 1994, deve osservarsi che testualmente nell'atto di vendita è indicata una porzione di villetta su due piani con annessa autorimessa al piano sotterraneo ed area pertinenziale urbana.
Tuttavia, sussistono plurimi elementi, che devono essere valutati unitariamente per ritenere riscontrato che, all'atto della vendita, tale seminterrato, si presentasse con tali cantine.
Ora Parte OR la GR all'udienza del 19.9.2023 ha Parte_1 confermato che l'immobile al momento dell'acquisto si trovava esattamente nelle medesime condizioni in cui si trova ora.
Le Parti Resistenti in quella sede , sul punto, hanno dichiarato di aver vissuto poco (meno di tre anni) nell'immobile di cui si tratta e di non ricordare esattamente la situazione del seminterrato al momento dell'alienazione; dichiarano di ricordare esclusivamente che il seminterrato era composto da un locale unico, adibito ad autorimessa.
Ebbene, proprio la citata dettagliata analisi della successione cronologica degli atti, che hanno riguardato il seminterrato di tale immobile, sin dalla costruzione, sino alla vendita nel 1994, consente di ritenere provato che il seminterrato, nato solo con due garage, poi, invece, cantinato per tutta l'area dell'immobile oltre il progetto, poi ripristinato in vespaio areato, proprio per il superamento degli indici di edificabilità, infine, indicato come seminterrato, sia stato, sin dall'inizio, un seminterrato, destinato ad un'area cantinata, mai oggetto, né di ripristino, né di sanatoria. Per_ Occorre rilevare che dalla Relazione dell'Ing ( allegato 18 di Parte Resistente ) nominato nel procedimento di Mediazione N° 80/2022 risulta che “In fase di edificazione dell'immobile, a seguito di segnalazione di terzi, il Comune accertava la presenza di difformità esecutive rispetto al progetto assentito, consistenti sommariamente nella presenza di un piano interrato di maggiori dimensioni di quello progettuale, nonché di altezze difformi dal progetto per il sottotetto, che veniva altresì dotato di scala di accesso.
20 Tali difformità riguardavano non solo la villa oggetto del presente accertamento ma anche l'altra porzione. Faceva seguito, in data 31.03.1989, un'Ordinanza Comunale (la N° 70 del 1989) di rimessa in pristino, con l'interramento delle porzioni di cantinato edificate in difformità e realizzazione di vespaio con altezza inferiore a 1,50 m, compresa la chiusura delle relative finestre e richiesta di variante in corso d'opera ex art. 12 L. 47/85, per le modifiche al sottotetto (altezze e scala).
In data 13.07.1989 la Polizia Municipale compiva accesso all'immobile, al fine di verificare l'ottemperanza delle disposizioni di cui all'O.C. N° 70/89, così relazionando: “La cantina è stata ripristinata allo stato di progetto.
Le finestrelle (punto b) sono state tamponate. Per quanto riguarda il riempimento di cui al punto c non lo si è potuto accertare in quanto la parte di cantina interessata non è praticabile né visionabile, sia dall'interno che dall'esterno. CP_ Il costruttore IG. , presente al sopralluogo dichiarava che la parte di cantina abusiva è stata isolata definitivamente, con tramezze di accentuato spessore.”
Come già indicato, con variante presentata in data 17.02.1989, per la quale veniva rilasciata la C.E. in data 05.10.1989, si procedeva alla modifica delle altezze del piano sottotetto, dando atto anche dell'attività relativa al piano interrato.
Svolto un breve riassunto delle tappe che hanno portato alla legittimazione dell'edificio, si deve far presente come, purtroppo, la pratica edilizia indicata, ossia la C.E. PT N° 848/87 non sia più visionabile presso l'Ufficio Tecnico Comunale, come relazionato dall'Ing. nei documenti agli atti, CP_3 verosimilmente poiché l'intero faldone è stato trattenuto dall'autorità giudiziaria nell'ambito del parallelo procedimento giudiziario relativo all'abuso.
Unico documento progettuale utilizzabile risulta essere una copia della tavola della variante nella disponibilità dell'Ing. tavola messa a disposizione CP_3 anche del collegio peritale.
Va premesso che l'attenzione del collegio si è rivolta subito alla verifica del piano interrato, poiché per i piani terra, primo e secondo sottotetto, si è ritenuto, collegialmente, non vi fossero particolari problematiche.
Il confronto tra la tavola messa a disposizione dall'Ing. e lo stato dei CP_3 luoghi ha fatto emergere vistose differenze tra quanto licenziato in variante a seguito dell'Ordinanza Comunale N° 70/89 e quanto effettivamente esistente.
Le difformità rilevate sono sostanzialmente tre. In primo luogo le porzioni indicate come vespai con altezza 1,40 m nella tavola citata non esistono.
L'intera villa è cantinata e sono presenti tre locali, uno di ampie dimensioni cui si accede dalla scala interna, dotato di apertura carraia e di finestra e due di minori dimensioni, tutti dotati di finestra, accessibili dal primo locale, destinati a cantina e a centrale termica – lavanderia.
21 In secondo luogo una porzione ad ovest del fabbricato, nella zona prospicente l'accesso carraio della cantina, indicata come cortile nella già citata tavola, risulta in realtà coperta da solaio con la formazione di un ampio vano a livello del piano cantina e di un terrazzo a piano terra.
In terzo luogo una porzione più piccola del cortile, sempre sul lato ovest, risulta parimenti coperta da solaio, con ampliamento del terrazzo di cui sopra.
Per quanto emerso durante i vari accessi, il solaio di cui al terzo luogo sarebbe stato edificato dall'attuale proprietà.
Risulta invece pacifico che la restante parte dell'immobile fosse nelle condizioni visionate e descritte in precedenza già all'atto del passaggio di proprietà dai Sig.ri – alla Sig.ra . CP_1 CP Pt_1
Descritto quanto sopra, con riferimento alla parte del quesito che recita: “accerti la conformità attuale dello stato dei luoghi, oggetto di mediazione, alle autorizzazioni rilasciate”, altro non si può rispondere se non che l'attuale stato dei luoghi non è conforme alle autorizzazioni rilasciate, essendo in essere varie situazioni che non possono definirsi se non abusive.”
Deve, altresì, osservarsi che, nella medesima Relazione, il Consulente ha dettagliatamente indicato le procedure tecnico amministrative, le opere che possono essere attuate e realizzate, al fine di regolarizzare l'immobile sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale.
Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022
I termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa pattuita inclusa, pertanto, quella di risarcimento dei danni relativi. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 36052 del 22/11/2021
Passando, invece, ad esaminare l'ulteriore questione, propedeutica per valutare l'eccezione di prescrizione sollevata dai Resistenti, e relativa al dies a quo, ai fini della conoscenza, o conoscibilità, da parte della OR IGra della non conformità edilizia di tale Parte_1 situazione di fatto ( ovverosia che la realizzazione nel seminterrato di tre cantine, con relative finestre, costituisse difformità edilizia rispetto alla Concessione edilizia 874 del 1987), deve rilevarsi che “Agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla
22 manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause.” Sez. 2 -
, Sentenza n. 23236 del 15/11/2016
Osserva la Corte di Cassazione nella motivazione della citata sentenza: “La coincidenza tra il fattore genetico remoto e la data a partire dalla quale il diritto può essere esercitato è però irrealistica allorché all'obbligazione inadempiuta si sostituisca quella succedanea risarcitoria. A differenza della prima, la seconda presuppone non solo il vincolo, cioè il contratto, ma anche la responsabilità, che a sua volta implica l'esistenza di un danno (non astratto ed ipotetico ma) concreto e reale, vale a dire oggettivamente manifestatosi. E poiché tale manifestazione può essere differita nel tempo, secondo variabili indipendenti dalla natura e dal contenuto del contratto, la prescrizione non decorre necessariamente dal giorno in cui si producono gli effetti negoziali. A ciò va aggiunto che è principio generale che nessun termine, sostanziale o processuale che sia, può decorrere sorprendendo chi ha l'onere di osservarlo. La perdita del diritto o del potere connesso presuppone l'autoresponsabilità di lui e l'affidamento del terzo

contro

-interessato. Tale conclusione è particolarmente evidente nell'ipotesi di danno da illegittimità edilizia dell'immobile alienato. La relativa manifestazione esterna di regola sopravviene all'acquisto del bene, ché diversamente la stessa stipulazione del contratto traslativo sarebbe impedita dalla sanzione di nullità ex art. 46, 1° comma, D.P.R. n. 380/01. Dunque, è alla data di manifestazione oggettiva del danno e non a quella di stipula del contratto che deve essere fatta risalire la decorrenza del termine di prescrizione entro cui esercitare il credito risarcitorio, poiché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause. Detta manifestazione può anche — in ipotesi particolari — essere coeva all'acquisto; ma non per questo può pretendersi dipendente dall'effetto traslativo, non potendosi istituire alcun automatismo tra l'una e l'altro.”
Ebbene, si osserva sul punto che sono state depositate agli atti due documenti, prima citati, apparentemente riferibili alla GR , Parte_1 che hanno ad oggetto, proprio, tale difformità edilizia.
Come, già, precedentemente indicato è stata disposta l'acquisizione ex art 210 cpc, presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio di AV, degli originali di tutti gli atti relativi alle seguenti pratiche:
- richiesta n. 49714 presentata nel 2004 (presumibilmente nel mese di ottobre 2004) di scheda catastale relativa all'immobile sito a Vigevano, via Manin n. 50, di proprietà di (Certificato n. PV0172881); Parte_1
- variazione presentata dal geom. in data 3 dicembre 2004 CP_9
(Pratica n. PV0216241) riguardante “Diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione” relativa al medesimo immobile;
in data 4.12.2023 il processo è stato riassegnato.
Il 7.2.2024 veniva acquisita l'istanza di variazione presentata dal geom. in data 3 dicembre 2004 (Pratica n. PV0216241), non è stato CP_9
23 invece possibile, perché non più nella disponibilità dell'Ufficio, acquisire la richiesta n. 49714 presentata nel 2004.
Parte ricorrente, all'esito dell'acquisizione della documentazione dell'Agenzia delle Entrate, ha disconosciuto, sia le quattro firme risultanti nel documento trasmesso dall'Agenzia delle Entrate ex art 210 cpc, ovverosia la denuncia di variazione presentata il 03.12.2004 all'Agenzia del Territorio di AV avente ad oggetto la “diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione realizzata nel 2004”, sia il contenuto di tale documento.
Già, all'udienza del 19.9.2023, la GR aveva dichiarato di Parte_1 non essere stata a conoscenza del fatto che il geom. prima e il geom. CP_4 poi abbiano avviato le pratiche di cui si tratta. CP_7
Quindi ha negato di essere a conoscenza della richiesta, in data 8 ottobre 2024, presentata, quindi, allorché la GR era , già, Parte_1 proprietaria del predetto immobile, e relativa al i proprietà, di estrazione della scheda catastale dell'immobile del 01.07.1992 dell'Arch.
, e che conteneva la citata denuncia di variazione con CP_7 riferimento all'immobile sito al Foglio 67, Mappale 332 sub. 3, con una nuova pianta del piano interrato dell'immobile, raffigurante un solo locale adibito ad autorimessa, con un'altezza pari a 2,40 metri e priva di finestre (doc. 10 di Parte ricorrente).
Di fatto ha negato di aver estratto copia di questa scheda catastale che si riferiva all'immobile di sua proprietà nell'ottobre 2004.
Non è stato possibile acquisire tale richiesta, poiché non più disponibile nell'Ufficio competente.
Tuttavia deve rilevarsi che risulta la richiesta 49714 dell'8 ottobre 2004 ed è risultata altresì il rilascio di copia di planimetrica, contestualmente rilasciata, con pagamento dei relativi tributi.
La GR ha negato, altresì, di essere a conoscenza della Parte_1 denuncia, presentata il 03.12.2004, apparentemente a firma della stessa IG.ra , per tramite del GE. di AV, di Parte_1 CP_9 una variazione catastale, rubricata con protocollo n. PV0216241, a titolo di “diversa distribuzione degli spazi interni-frazionamento e fusione (n. 46065 1/2004)”, alla quale è stata allegata una planimetria dell'immobile che indica al piano interrato, al posto del locale adibito a autorimessa, tre cantine di 2,40 m di altezza, ciascuna munita di finestre, complessivamente occupanti l'intera area del piano interrato ( doc 13).
Quindi ha negato di aver incaricato il GE di depositare CP_9 una denuncia di variazione il 3 dicembre 2004 avente ad oggetto, proprio, la modifica del piano seminterrato in piano cantinato, con la presenza di tre cantine, come di fatto l'immobile si è presentato nel corso della Consulenza citata.
24 Ancora sul punto dopo l'acquisizione ex art 210 cpc, di tale denuncia di variazione catastale, parte ricorrente, all'esito dell'acquisizione della documentazione dell'Agenzia delle Entrate, ha disconosciuto, sia le quattro firme risultanti nel documento trasmesso dall'Agenzia delle Entrate ex art 210 cpc, ovverosia la denuncia di variazione presentata il 03.12.2004 all'Agenzia del Territorio di AV avente ad oggetto la
“diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione realizzata nel 2004”, sia il contenuto di tale documento.
Ancora, più nello specifico, in sede di interrogatorio libero all'udienza del 17.12.2024 la GR ha dichiarato : “Nel 1994 ho acquistato Parte_1 dalla GR e dal Sig un immobile in Vigevano: è una CP CP_1 Per_6 con due piani fuori terra e un piano interrato .
Ho iniziato a vivere in questa abitazione solo dopo averla acquistata, tuttavia anche prima, essendoci un rapporto di conoscenza professionale, perché eravamo colleghi, sono andata un paio di volte a trovarli.
ADR come si presentava il piano seminterrato al momento dell'acquisto? E come si presenta ora?
Si presentava nel 1994 come una stanza aperta accessibile dall'interno dell'abitazione con una scala dalla sala, ed era ed è una stanza aperta con alla sinistra due stanze più piccole dove in una c'è una sorta di lavanderia e tutti gli impianti di riscaldamento e di fianco una piccola cantina.
Quindi quando ho acquistato questo piano seminterrato era diviso in più stanze.
Le finestre sono delle “ piccole bocche di lupo “ rettangolari in alto: da lì entra la luce. Sono credo tre , una in ogni stanza.
Quindi allorquando ho dato l'incarico per lo studio di fattibilità ho scoperto solo allora che vi erano delle irregolarità urbanistiche che non erano state indicate.
Inoltre proprio dopo la costituzione in giudizio dei convenuti leggendo il documento allegato 13 della comparsa di costituzione ho appreso con stupore che vi era una pratica edilizia del 3.12.2004 avente ad oggetto il mio immobile per la quale non avevo conferito alcun incarico.
Viene esibito il documento depositato dall'Agenzia delle entrate il 7 febbraio 2024.
La Sig.ra disconosce le firme risultanti a suo nome su tale atto e Parte_1 precisa che non ha mai dato incarco per una pratica edilizia avente ad oggetto una diversa distribuzione degli spazi interni.
Aggiungo se avessi chiesto questa variazione perché le firme non dovrebbero essere corrispondenti alla mia ?
Io non ho la più pallida idea del perché il GE i sia preso “ la briga “ Per_7 di presentare a mia insaputa nel 2004 questa pratica edilizia, e anzi aggiungo che non ho mai pensato che le Parti convenuta abbiano voluto farlo, certo devo
25 rilevare che la data di questa pratica edilizia sembra essere rilevante per l'eventuale prescrizione ma ribadisco che non ha mia sottoscritto questa pratica edilizia e non ne sapevo nulla sino allo costituzione in giudizio dei convenuti.”
Ora, come indicato risulta, già, una estrazione copia in data 8 ottobre 2024 di una scheda catastale dell'immobile, del 01.07.1992 dell'Arch.
[...]
, e che conteneva una denuncia di variazione con riferimento CP_7 all'immobile, soprattutto, con una nuova pianta del piano interrato dell'immobile, raffigurante un solo locale adibito ad autorimessa, con un'altezza pari a 2,40 metri e priva di finestre (doc. 10 di Parte ricorrente).
Non è stato possibile acquisire tale richiesta in originale, poiché non più disponibile nell'Ufficio competente.
Tuttavia ciò denota che nell'ottobre 2004, sono stati fatti degli approfondimenti specifici sul piano seminterrato dell'immobile di proprietà della ricorrente IGra . Parte_1
Nel prosieguo dell'interrogatorio libero, tuttavia, è emerso che questo documento ( allegato 10) che Parte OR ha comunque negato di aver acquisito nell'ottobre 2004, è stato, già, acquisito nel corso del procedimento di mediazione: “L'Avv Cavarsaschi indica che con riferimento al doc 10) questo documento è stato acquisito in sede di mediazione e così parte attrice ne è venuta in possesso ed è stato acquisito dall'ING Asta in presenza dei CTP in mediazione”.
Con riferimento, invece, alla denuncia di variazione presentata il 03.12.2004 all'Agenzia del Territorio di AV avente ad oggetto la
“diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione realizzata nel 2004” ( allegato 13) apparentemente a firma della OR IGra quest'ultima, dopo l'acquisizione ex art 210 cpc ha Parte_1 disco le firme, sia il contenuto ed ha precisato in interrogatorio libero che, proprio dopo la costituzione in giudizio dei convenuti leggendo il documento allegato 13 della comparsa di costituzione ho appreso con stupore che vi era una pratica edilizia del 3.12.2004 avente ad oggetto il mio immobile per la quale non avevo conferito alcun incarico.
Nel prosieguo dell'udienza in cui si è svolto tale interrogatorio libero delle Parti è, però, emerso, tuttavia, che, l'Ing incaricato dalla GR CP_3 di effettuare le verifiche di regolarità urbanistica , ai fini del Parte_1
avrebbe acquisito, e consegnato, alla Parte OR un Parte_3 documento che ha lo stesso contenuto del doc 13 , e che consiste in una denuncia di variazione presentata il 03.12.2004 all'Agenzia del Territorio di AV avente ad oggetto la “diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione realizzata nel 2004” ( allegato 13) apparentemente a firma della OR IGra , e che è stato scannerizzato e Parte_1 depositato agli atti del fascicolo telematico all'udienza del 17.12.2024.
Ebbene nel corso dell'udienza è stato, concordemente, rilevato che questo documento, esibito a Parte OR nel corso dell'udienza del
26 17.12.2024 , così acquisito, e che era stato acquisito precedentemente dall' presentava delle apparenti discrasie con l'originale CP_11 acquisito ex art 210 cpc in data 7.2.2024.
“Gli Avv.ti Michele Boraccino, e Aldo Padovan rilevano che durante l'udienza , quando il Giudice ha chiesto di esibire in forma cartacea il documento dell'Agenzia delle entrate, depositato il 7 febbraio 2024, l'Avv Cavarsachi stava esibendo un documento, uguale nel contenuto, rispetto a quello depositato dall'agenzia delle entrate il 7.2.2024, ma diverso nelle firme.
Tutti i Difensori concordano che questo documento ora acquisito in forma cartacea è diverso da quello depositato il 7 febbraio 2024.
Il Giudice nulla opponendo le Parti dispone l'acquisizione di tale documento in forma cartacea al fascicolo, e dispone che la Cancelleria lo inserisca altresì nel fascicolo digitale.
L'Avv Borraccino evidenzia che tale ultimo documento , essendo diverso da quello acquisito ex art 210 cpc dall'Agenzia delle entrate il 7.2.2024, ed essendo identico nel contenuto , denota che Parte attrice era già in possesso di questo documento anche prima dell'esibizione e ciò rileva sotto il profilo della fondatezza dell'eccezione di prescrizione sotto il profilo della conoscibilità.
Il Giudice esamina nel contraddittorio sia il documento depositato dall'Agenzia delle entrate il 7 febbraio 2024, sia il documento oggi acquisito agli atti.
Così emerge che le firme appaiono diverse, ma con evidenza di lettura i timbri hanno sempre un diverso orientamento e soprattutto a pag 5 la firma è graficamente diversa: proprio un'altra cosa.
A questo punto l'Avv Cavarsaschi indica che come illustrato nelle note scritte precedenti il disconoscimento è avvenuto sulla base del documento del 7 febbraio 2024.
La Sig.ra non sa dire come il suo Avvocato abbia questo ultimo Pt_1 documento.
IL Giudice osserva che questo punto sarà oggetto di note scritte.
L'Avv Cavarsaschi indica che tale ultimo documento gli è stato fornito dall'Ing nel 2022-2023 in vista del processo. CP_12
L'Avv Borraccino e l'Avv Padovan evidenziano che quanto ultimo documento indica che è stata presentata da parte attrice questa istanza e infatti le è stata rilasciata dall'Agenzia delle entrate al tecnico incaricato una copia timbrata per ricevuta e ciò è riscontrato anche dalla identità del numero di protocollo, inoltre evidenziano che analoghe considerazioni in punto conoscibilità derivano dall'ulteriore documento depositato da parte attrice sub 10 e rispetto al quale l'Agenzia delle entrate ha dichiarato che lo stesso era stato rilasciato in unica copia al richiedente, ed era stata rilasciata nel 2004, come certificato dall'Agenzia Per_ delle entrate e quindi non può essere stata rilasciata a richiesta dell'Ing oltre quindici anni dopo.
27 L'Avv Cavarsaschi indica che con riferimento al doc 10) questo documento è stato acquisito in sede di mediazione e così parte attrice ne è venuta in possesso ed è stato acquisito dall'ING Asta in presenza dei CTP in mediazione, così come con riferimento all'ultimo documento , oggi acquisito in atti, evidenzia che si tratta di una domanda acquisita dall'Ing nel fascicolo del Comune di Vigevano CP_12
e così come la domanda depositata il 7.2.2024 non è stata presentata da parte attrice parimenti anche questo documento che l'Ing ha trovato nel CP_12 fascicolo urbanistico del Comune non è stato presentato da parte attrice Parte attrice disconosce anche le firme su questo ultimo documento oggi acquisito e specifica di non aver mai conosciuto il GE se non di vista, comunque CP_4 non professionalmente, e specifica di non aver mai dato l'incarico che risulta sia nel documento depositato il 7 febbraio 2024, sia nel documento oggi acquisito.
Entrambe le Parti convenute dichiarano di aver appreso dell'esistenza di tale pratica edilizia indicata nel documento depositato il 7 febbraio 2024 e relativo all'istanza del 3.12.2004, solo dopo essere stati convenuti in giudizio, e con la ricerca della documentazione .
Anche volendo aiutare, non avevano trovato persino l'atto di vendita.”
Ora da una valutazione complessiva delle risultanze dell'interrogatorio libero emergono due dati di assoluto rilievo.
La OR ha prodotto la scheda catastale, con relativa planimetria, del 01.07.1992 del GE. (doc. 10 ): la planimetria in parola CP_7 estratta in data 08.10.2004, allorquando la OR era già proprietaria dell'immobile, raffigura un unico locale adibito esclusivamente ad autorimessa, privo di finestre lungo i muri.
E' emerso che l'istanza di estrazione copia dell'8 ottobre 2004, è stata acquisita , già, dal Tecnico di Parte OR, nel corso del suo incarico nel 2022-2023, di tal chè è stato parimenti esaminato nella procedura di mediazione e soprattutto, già, nel corso della Consulenza nel corso della Per_ mediazione a firma dell'Ing
Ciò, a questo punto, riscontra la decisività con cui il Consulente nominato in sede di mediazione Ing Asta ha indicato che lo stato di fatto esistente oggi era anche, precisando che era pacifico, lo stato di fatto esistente tra le Parti all'atto della vendita.
Il secondo punto di rilievo è che , pur a fronte del formale disconoscimento delle firme apposte sulla denuncia di variazione del 3.12.2004 da parte OR, di fatto, è emerso all'udienza del 17.12.2024 che un documento che conteneva l'indicazione della denuncia di variazione era nella disponibilità di Parte OR , con lo stesso numero di protocollo di quello acquisito in atti.
Infine, ed è il punto di rilievo dal punto di vista processuale, nella valutazione del disconoscimento, deve considerarsi tutto lo svolgimento del procedimento, che denota, invece, una quadro complessivamente
28 idoneo a ritenere provata la conoscenza da parte della GR Parte_1 delle predette difformità edilizie: la produzione in giudizio da parte della OR del primo documento, dell'ottobre 2004, e la conoscenza di tale documento, sin dalla Relazione dell'Ing e sin dalla Consulenza CP_3 in sede di mediazione;
l'acquisizione a parallela, del secondo documento del 3.12.2004, sempre tramite l'Ing e la CP_3 contemporanea richiesta, in questa sede, di esibizione ex art 210 cpc, e, infine, il disconoscimento avvenuto solo nel presente processo, secondo le descritte cadenze temporali.
Infine, non può non rilevarsi che, quanto emerso in sede di interrogatorio libero, circa il possesso da parte della OR di una copia della dichiarazione di variazione catastale del 3.12.2004, anche con le differenze indicate nel verbale udienza del 17.12.2024 sopra citate, assume specifico rilievo ai fini della prova della conoscenza delle predette difformità.
Sulla base pertanto di una valutazione complessiva di tali elementi la domanda non può trovare accoglimento, dovendosi ritenersi fondata, quindi, l'eccezione di prescrizione.
Non sussistono, tuttavia, in ragione della peculiare complessità di tutti gli elementi analizzati e della ricostruzione, con declaratoria di rito, i presupposti per la condanna ex art 96 cpc e, per i medesimi motivi, le spese di lite devono essere interamente compensate.

P.Q.M.

il Tribunale di AV, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione,

1. respinge le domande proposte da Parte OR per intervenuta prescrizione;

2. compensa le spese di lite.
Così deciso il 1 ottobre 2025
Sentenza resa ex art. 281 sexies comma III c.p.c., depositata il 1 ottobre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Raffaella Filoni
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