N. R.G. 17837/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 17837/2019 promossa da:
, (C.F. ), nata a [...], il [...], elett. dom. Parte_1 C.F._1
domiciliato in VIA R. FRANCHETTI, 70 CATANIA;
rappresentata e difesa dall'avv. BOTTINO
MONICA giusta procura in atti.
ATTRICE contro
, (C.F. ), nata a [...] il [...] e CP_1 C.F._2
, (C.F. ), nata a [...] il [...] elett. Controparte_2 C.F._3
dom. in VIA O.SCAMMACCA N. 99 CATANIA;
rappresentate e difese dall'avv. RAUSA
CARMELITA giusta procura in atti.
, (C.F. ), elett. dom. in Controparte_3 C.F._4
VIA OLIVETO SCAMMACCA N. 99 CATANIA;
rappresentato e difeso dall'avv. MAGGIULLI
SALVATORE giusta procura in atti.
CONVENUTI
Con provvedimento del 04.07.2024 ex art.127 ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti come da verbale ed atti di causa.

pagina 1 di 8

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
premetteva che verso la fine del mese di luglio 2019 si era rivolta all'Agenzia Parte_1 immobiliare in quanto intenzionata all'acquisto di un immobile. Nel mese di agosto Controparte_3
– 8 agosto 2019- l'agenzia le proponeva in visione un immobile sito nel comune di Pedara, in via
Trigona n. 191 (oggi via Giusti 57). L'attrice notava evidenti problemi di umido e muffe, ma l'agente immobiliare la rassicurava dicendole che erano problemi risolvibili e che l'immobile per il resto era a posto e in regola. Inoltre, l'attrice notava che, nel muro esterno della parte est della casa vi erano tracce visibili di una scala che evidentemente era stata rimossa e che serviva per accedere alla terrazza- lastrico solare. L'agente diceva che era stata rimossa perché realizzata abusivamente. Il la CP_3 informava che il prezzo dell'immobile era di euro 190.000,00. Tuttavia, si trattava di un prezzo al di sopra del budget dell'acquirente. Il giorno dopo il contattava la dicendole che la parte CP_3 Pt_1 venditrice era disposta a vendere l'immobile al prezzo di euro 150.000,00, in quanto aveva necessità di ottenere liquidità per acquistare un altro immobile. Quindi, in data 08.08.2019, l'attrice sottoscriveva una proposta di acquisto irrevocabile, consegnando al contempo un assegno firmato dal marito della somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. La proposta veniva accettata in data
09.08.2024 per il corrispettivo pattuito di euro 150.000,00. Veniva, inoltre concordato, il versamento di altri euro 30.000,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, da versare al momento del preliminare, da stipularsi entro il 16.09.2019, ed i restanti euro 110.000,00 sarebbero stati versati al momento del definitivo, entro il 30.12.2019. Nelle more della stipula del preliminare, la parte attrice chiedeva di poter visionare l'immobile con un proprio tecnico di fiducia, Geom. che Persona_1 avveniva in data 03.09.2019. In tale occasione, nonostante la richiesta del geom. l'agente Per_1
immobiliare riferiva di non essere in condizione di fornire la documentazione necessaria per verificare la regolarità urbanistica e catastale e prometteva di consegnarla al più presto alla sig.ra . Si Pt_1
procedeva comunque a visionare l'immobile. Inoltre, il tecnico di parte notava segni della presenza di una scala esterna, poi rimossa, che avrebbe condotto al lastrico solare. L'agente immobiliare spiegava a tal proposito che la scala era stata rimossa perché costruita abusivamente. Non si poteva quindi raggiungere il lastrico per visionarlo e controllare lo stato della copertura. Successivamente, venivano consegnati copia della visura e planimetria catastale e certificato di agibilità. Si evinceva che l'immobile era stato costruito sulla base di una concessione edilizia in sanatoria. Il geometra si recava all'ufficio tecnico per verificare tale documentazione ed emergeva che la scala era stata costruita pagina 2 di 8 regolarmente e che pertanto, evidentemente, era stata rimossa per altre ragioni. Il vano ripostiglio, invece, non riportava in planimetria alcuna apertura, mentre al momento risultava avere una finestrella evidentemente realizzata senza autorizzazione. Sicchè, il tecnico concludeva per l'invendibilità dell'immobile in quanto abusivo. Tuttavia, il 13.09.2019, l'agenzia invitava parte attrice a fissare la data per il preliminare, sicchè, in data 15.09.2019, rispondeva tramite pec, con la quale lamentava il grave inadempimento contrattuale delle promittenti venditrici ed il comportamento sleale e scorretto del mediatore, richiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione dell'assegno, nonché il risarcimento del danno pari al doppio della caparra. In data 25.09.2019, inviava raccomandata alla promittente venditrice e all'agenzia contestando l'irregolarità dell'immobile e l'esistenza di vizi, affermando di voler esercitare il diritto di recesso e chiedendo la restituzione del doppio della caparra. In risposta, le convenute eccepivano l'illegittimità del recesso, ammettendo che la scala era stata rimossa non perché abusiva ma perché pericolante e la invitavano alla stipula dell'atto di compravendita. Chiedeva, pertanto, dichiarare risolto l'accordo contrattuale intercorso tra le parti in causa sulla base della proposta di acquisto per violazione dell'art. 1337 c.c., per causa imputabile alle convenute, con la corresponsabilità del mediatore immobiliare;
dichiarare, pertanto, la legittimità del recesso operato dall'attrice con racc.ta del 25.09.2019; condannare i convenuti, unitamente e solidalmente, alla restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria o nella diversa misura ritenuta di giustizia dal Giudice.
Si costituivano e le quali contestavano la domanda avanzata, CP_1 Controparte_2
deducendo che non era mai stato riferito che la scala sia stata rimossa perché abusiva, ma perché pericolante. Allo stesso tempo veniva confermata la piena disponibilità al ripristino prima di procedersi con la vendita definitiva. Parimenti, contestavano anche la lamentata difformità inerente il ripostiglio dell'immobile, circa la presenza di una finestrella non prevista in planimetria, in quanto irrilevante ai fini della asserita nullità dell'accordo, laddove l'immobile è stato poi oggetto di altra compravendita, con altro acquirente, che ha peraltro ottenuto un mutuo per l'acquisto dell'immobile, circostanza indicativa del fatto che nessuna difformità poteva sussistere al momento della stipula. Chiedevano, pertanto, accertare e dichiarare l'infondatezza delle pretese attoree, sia in fatto che in diritto, indi, rigettare le richieste di condanna ex adverso formulate siccome inconducenti, illegittime ed infondate;
in ragione della infondatezza della domanda, delle asserzioni e deduzioni contenute negli atti di causa, nonchè meritevole di condanna ex art. 96 comma 3 c.p.c., per aver agito in giudizio senza fondato motivo.
Si costituiva Torrisimmobiliare di , il quale contestava la domanda avanzata, deducendo Controparte_3
di non aver mai detto che la scala era stata rimossa perché abusiva, ma perché in rovina e, comunque,
pagina 3 di 8 parte convenuta si era resa disponibile al ripristino della scala. Inoltre, rilevava che il mediatore aveva comunicato tutte le circostanze a sua conoscenza ex art.1759 c.c. In ogni caso anche l'assenza della scala non sarebbe stata causa di nullità del contratto di compravendita. Chiedeva, pertanto: accertare e dichiarare l'infondatezza delle pretese attoree, sia in fatto che in diritto, indi, rigettare le richieste di condanna ex adverso formulate siccome inconducenti, illegittime ed infondate.
La causa, istruita documentalmente e con la espletata c.t.u., in data 03.09.2020, è stata assegnata a questo G.I. Quindi, con provvedimento del 04.07.2024 ex art.127 ter c.p.c., veniva posta in decisione assegnando i termini di cui all'art.190 c.p.c.
La domanda appare parzialmente fondata per le considerazioni che seguono.
In punto di diritto, la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale;
la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale (Cass. Civ., n.26484/2019).
Inoltre, con riguardo alla rilevata nullità dell'accordo, deve osservarsi che, in relazione alla rilevanza - ai fini della validità della compravendita immobiliare - dei profili attinenti alla regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto, la nullità comminata dall' articolo 46 del Dpr n. 380 del 2001 e dagli articoli
17 e 40 dalla legge n. 47 del 1985 , va ricondotta nell'ambito dell' articolo 1418, comma 3, del codice civile , di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In particolare, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cassazione civile , sez. II , 16/05/2022 , n. 15587).
D'altronde, la sanzione della nullità prevista ai sensi degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 29, comma 1- bis l. n. 52/1985 per gli atti di compravendita di immobili privi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria, dell'identificazione catastale con riferimento alle planimetrie ovvero della dichiarazione di pagina 4 di 8 conformità oggettiva alle stesse, riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori
(Cassazione civile sez. II, 08/03/2022, n.7521).
Infine, con riferimento alla efficacia della caparra confirmatoria, la Suprema Corte ha affermato che la caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l'effetto proprio di essa al momento della riscossione della somma recata dall'assegno.
Deriva da quanto precede, pertanto, che non si realizza l'effetto proprio della conclusione di un contratto di caparra (la perdita di disponibilità della somma di danaro a favore della controparte contrattuale e il connesso rafforzamento del vincolo obbligatorio) qualora le parti si accordino che l'assegno non possa essere posto all'incasso e debba rimanere in custodia presso un terzo indicato dalle parti stesse (Cassazione civile , sez. II , 06/02/2013 , n. 2832, così, Cass. Civ., n.4661/18, secondo cui, in tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma, in tal caso, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo).
Ciò posto, appare documentalmente provato e non contestato che, con proposta di acquisto del
08.08.2019, l'attrice sottoscriveva una proposta di acquisto irrevocabile, consegnando al contempo un assegno firmato dal marito della somma di euro 10.000,00, che: in caso di accettazione della presente proposta, varrà quale caparra confirmatoria ed in acconto prezzo ai sensi dell'art.1326 cc e potranno essere incassati alla stipula del preliminare di compravendita. La proposta veniva accettata in data
09.08.2024 per il corrispettivo pattuito di euro 150.000,00. Veniva, inoltre concordato, il versamento di altri euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, da versare al momento del preliminare – da stipularsi entro il 16.09.2019 - ed i restanti euro 110.000,00 sarebbero stati versati al momento del definitivo, entro il 30.12.2019.
Parimenti, appare non contestato che successivamente l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, il tecnico di fiducia dell'attrice appurava la sussistenza di difformità rispetto alla concessione edilizia in sanatoria n.30/2005, con riguardo sia alla assenza di una scala esterna, demolita, ma presente nel progetto approvato, sia con riguardo all'esistenza di una finestrella nel vano ripostiglio prospiciente il cortile, non esistente nel predetto progetto.
Ciò posto, occorre valutare le risultanze della c.t.u., la quale ha accertato che: l'assenza della scala esterna necessaria per accedere al terrazzo/lastrico solare, prevista, invece, nel progetto depositato al
Comune di Pedara e poi autorizzato con Concessione edilizia in sanatoria n.30/2005, a seguito di una
pagina 5 di 8 “demolizione volontaria”, nonché l'apertura di una finestra nel vano ripostiglio, non ravvisabile nel progetto approvato, rappresentano una difformità tra lo stato di fatto, rilevato da Parte attrice, e il progetto edificatorio approvato, privando, pertanto, l'immobile della regolarità urbanistica ed edilizia, seppur tali difformità siano ritenute, per prassi consolidata, di tipo “parziale” quando << […] le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera >>.
Invero, conclude la c.t.u. che, seppur vi è assenza di corrispondenza tra lo stato di fatto e il progetto approvato depositato al Comune di Pedara, era possibile sanare gli abusi rilevati, ovvero la demolizione della scala esterna necessaria per accedere al terrazzo/lastrico solare e l'apertura di una finestra nel ripostiglio, attraverso le pratiche edilizie previste per legge. In particolare, al fine di sanare l'abuso rappresentato dall'abbattimento della scala, occorreva far riferimento alla sentenza TAR Lazio II-bis
n. 3416 del 27 marzo 2018 secondo la quale la demolizione di manufatti esistenti, a cui non faccia seguito nessuna ricostruzione, non può essere annoverata tra gli interventi imponenti il previo rilascio del permesso di costruire ma deve ricadere per residualità nella CILA, ovvero, nella fattispecie, nella
con versamento della relativa penale sanzionatoria, al fine di regolarizzare un Parte_2 abuso a lavoro già effettuato. Inoltre, considerato che l'intervento edilizio in questione ricadeva nell'ambito dell'area sottoposta a vincolo paesaggistico e che detta realtà territoriale, secondo il
Piano Paesaggistico adottato nel Comune di Pedara, risulta contraddistinta con livello di tutela 1 – contesto 18b Paesaggio urbano di Catania e del suo hinterland e aree di interesse archeologico comprese, sarebbe stato necessario ottenere preliminarmente l'autorizzazione della
[...] ai sensi dell'art. 146 comma 2 della D.L. 42/2004, ovvero degli Controparte_4 articoli 181 e 182 comma 3 bis. Mentre, per quanto riguarda l'apertura della finestra nel ripostiglio, ovvero in una parete esterna di un immobile soggetto a vincolo paesaggistico, al fine di sanare tale abuso sarebbe stato necessario ottenere il permesso di costruire trattandosi di una ristrutturazione pesante, previa autorizzazione della ai sensi Controparte_4 dell'art. 146 comma 2 della D.L. 42/2004, ovvero degli articoli 181 e 182 comma 3 bis.
Il c.t.u., infine, accertava che, al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto del 09/08/2019, le proprietarie dell'immobile erano in possesso della Visura Catastale estratta in data
02/12/2015, della Planimetria Catastale estratta in data 02/12/2015, del Certificato di abitabilità rilasciato in data 13/04/2005 dal Comune di Pedara, nonché della Concessione edilizia in sanatoria n.
30/2005 del 03/03/2005, come si evince dalla Perizia tecnica prodotta da Parte attrice. Mentre, non erano in possesso dell'attestazione di prestazione energetica, che è stato effettuato solo successivamente ed allegato al successivo atto di vendita del medesimo immobile e riporta la data pagina 6 di 8 dell'08/10/2020.
Ne deriva, alla luce della giurisprudenza di legittimità sopra evidenziata, che, poiché la proposta irrevocabile del 08.8.2019, accettata il 09.08.2019, faceva sorgere l'esclusivo obbligo di sottoscrivere un ulteriore contratto preliminare di compravendita, e trattandosi di una formazione progressiva del contratto, che prevede la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali, appare evidente che erano in corso le trattative contrattuali che ben avrebbero potuto prevedere specifici obblighi a carico delle promittenti venditrici nel futuro preliminare, attinenti alla regolarizzazione dell'immobile ancora possibile ed attuabile, non essendo tali difformità per nulla insanabili, per come accertato dal c.t.u.
D'altronde, di tali difformità era consapevole l'attrice che, prima della data del preliminare, ma solo dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto, le aveva verificate per il tramite del proprio tecnico di fiducia.
Sicchè, nessuna nullità prevista ai sensi degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 29, comma 1-bis l. n.
52/1985, è ravvisabile nella proposta in oggetto, in quanto riferibile solo agli atti di trasferimento immobiliare, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità e, peraltro, riguarda difformità suscettibili di sanatoria fino all'atto definitivo di compravendita. D'altronde, in seno alla predetta proposta non era previsto l'obbligo di fornire adeguata documentazione attestante la regolarità edilizia dell'immobile.
Pertanto, alcuna inadempienza è imputabile alle parti convenute in una fase precontrattuale quale quella in esame, ancora in progressione, ed avente quale unico obbligo quello di addivenire alla stipula di un contratto preliminare che ben avrebbe potuto contenere apposite clausole contrattuali a garanzia della regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile.
A ciò si aggiunga che, con riguardo all'assegno bancario di euro 10.000,00 consegnato contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto irrevocabile del 09.08.2019, di cui veniva rilasciata ricevuta a titolo di deposito fiduciario, veniva concordato che l'incasso sarebbe potuto avvenire solo alla stipula del preliminare di compravendita. Sicchè, alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, poiché appare pacifico e non contestato il mancato incasso dell'assegno, non si è realizzato l'effetto proprio della caparra confirmatoria, ex art. 1385, comma 2, c.c., che è collegato alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo.
Pertanto, non essendosi verificato alcun effetto rafforzativo del vincolo, non sorge alcun diritto della parte adempiente ad ottenere il doppio della caparra, senza considerare l'insussistenza di una inadempienza contrattuale addebitabile alle parti convenute.
Ne consegue, tuttavia, stante l'evidente risoluzione della predetta proposta di acquisto, manifestata da ambo le parti (peraltro, l'immobile è stato già venduto ad altro acquirente), che parte attrice ha diritto alla restituzione dell'assegno bancario n.0935802123-09 del Monte dei Paschi di Siena ricevuto a titolo pagina 7 di 8 di deposito fiduciario.
Non sussistono i presupposti per accogliere la domanda di condanna ex art.96 c.p.c., stante l'esito della controversia.
Stante la reciproca soccombenza, sussistono giustificati motivi per compensare le spese processuali.
Pone a carico di tutte le parti, per un terzo ciascuno, il compenso della c.t.u., come liquidato con separato decreto.

P. Q. M.

Definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accoglie parzialmente la domanda avanzata da parte attrice, e, per l'effetto:
Dichiara la risoluzione della proposta irrevocabile di acquisto del 09.08.2019 e condanna le parti convenute in solido alla restituzione in favore di dell'assegno bancario Parte_1
n.0935802123-09 del Monte dei Paschi di Siena;

Spese processuali compensate;

Pone a carico di tutte le parti, per un terzo ciascuno, il compenso della c.t.u., come liquidato con separato decreto.
Catania, il 19.02.2025
Il Giudice
Dott.ssa Cristiana Gaia Cosentino
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del ott.ssa Maddalena CP_5
Guglielmino.

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