N. R.G. 5538/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice NC TU ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5538/2022 promossa da:
(C.F./P.IVA , con l'avv.to BROLIS Parte_1 C.F._1 DA ED
ATTORE/I contro
(C.F./P.IVA , con l'avv.to CASARI CP_1 C.F._2 PAOLINA DI IO ST CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
§. Con atto notificato il 06/05/2022 ha citato in giudizio Parte_1 CP_1
al fine di ottenere il risarcimento dei danni per vizi, irregolarità e violazioni
[...] edilizie dell'immobile acquistato con atto notarile in data 13/02/20. Ha dedotto che le suddette difformità non le avevano consentito di ottenere il rilascio della Segnalazione
Certificata di Agibilità da parte del Rovato;
si è richiamata a tutto quanto CP_2 emerso dalla CTU depositata nel procedimento per ATP da lei instaurato al fine di individuare gli interventi di competenza della ai fini dell'ottenimento della CP_1
Segnalazione Certificata di Agibilità dell'immobile e per l'individuazione dei vizi consistenti in muffe e difformità dell'impianto di riscaldamento.
Costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, la signora CP_1
ha chiesto la dichiarazione di nullità della CTU depositata in sede di ATP e il
[...]
pagina 1 di 9 rigetto delle domande attoree;
ha dedotto che parte attrice non ha chiarito né i vizi né le difformità a carico dell'immobile, limitandosi a richiamare, il contenuto della ctu;
ha eccepito l'inammissibilità della domanda di garanzia per intervenuta transazione e per omessa denuncia dei vizi e difetti e la prescrizione dell'azione di riduzione del prezzo.
Concessi i termini per il deposito di memorie istruttorie ex art. 183 VI comma c.p.c. acquisito il fascicolo d'ufficio dell'ATP n. 5754/2021, il giudice, rilevato che la causa poteva essere decisa sulla base della documentazione in atti, delle rispettive allegazioni e dell'ATP, fissava per la precisazione delle conclusioni, l'udienza dell'08/05/25 poi rinviata per sostituzione del giudice sul ruolo e trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti in data 03/06/25 con termini ex art. 190 c.p.c..
§. L'attrice ha dedotto i seguenti vizi già oggetto del procedimento ATP rg 5754/2021
e precisamente: 1) La difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e le risultanze delle planimetrie catastali allegati agli atti. 2) La presenza di muffa sulle pareti perimetrali dell'immobile. 3) La non conformità dell'impianto di riscaldamento nella zona cucina.
§. Quanto al rilievo di cui al n. 1) in tema di difformità edilizie, il Comune di Rovato avendo rilevato una “difformità tra lo stato di fatto rappresentato” dalla Pt_1 nella SCIA “e lo stato dell'immobile”, con comunicazione in data 04.02.2021 la diffidava “a sanare (come già comunicato in riferimento alla pratica di Segnalazione
Certificata di Abitabilità PE 93/20) con una pratica dedicata, la difformità riscontrata”. Resa tempestivamente edotta la parte venditrice delle problematiche riscontrate con messaggi Whatsapp e telefonate (docc 9 e segg. e 10 – fascicolo attoreo), la procedeva poi a diffidarla con racc. del 05.03.2021 e, in Pt_1 mancanza di accordi, incardinava un procedimento di Accertamento Tecnico preventivo R.G. n. 5754/21 in cui in Giudice formulava il seguente quesito: “il CTU, esperito un doveroso tentativo di conciliazione, visti ed esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, assunte informazioni dalle parti ed anche da terzi e Pubblici Uffici (…) 1) descriva lo stato attuale dell'immobile per cui è causa con particolare riferimento a quanto lamentato da parte ricorrente;
2) in particolare verifichi la situazione urbanistica dell'immobile in questione con riferimento a quanto dedotto e lamentato da parte ricorrente ed indichi le pratiche necessarie per l'eventuale sanatoria ed il relativo costo;
3) dica poi se sussistono i vizi e difetti lamentati da parte ricorrente come muffe, ecc. e in caso affermativo ne individui la causa o le cause ed indichi le pagina 2 di 9 opere necessarie per la loro eliminazione ed i relativi costi”. All' all'esito delle indagini svolte in contraddittorio, il CTU rilevava, quanto allo stato dell'immobile e alla sanatoria, che lo stato legittimo dell'immobile è quindi rappresentato, nel caso in essere, dalla planimetria catastale di primo impianto (n.d.r. allegato 9). Il giorno
02/12/2021, lo scrivente ha provveduto ad eseguire accurato rilievo dello stato attuale, restituendolo graficamente insieme allo stato legittimo rappresentato dalla planimetria catastale di primo impianto, per la visione dei quali si rimanda all'allegata tavola grafica (n.d.r. allegato 15), rappresentativa delle irregolarità presenti. Ai fini della regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile è necessario, come prima fase, redigere idonea pratica per ottenere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001. È indispensabile, tuttavia, eseguire contestualmente delle opere interne ai fini del rispetto della normativa urbanistico edilizia e del regolamento di igiene locale (…)”, e, dopo aver elencato tutte le opere da realizzare per ricondurre l'immobile alla stato di fatto iniziale, (come riportato nelle pagg 9,10 della perizia che si richiamano in questa sede), il perito quantificava una spesa complessiva di € 16.653,62 comprensiva dell'IVA, non prima di aver effettuato una proposta di conciliazione che prevedeva, per ottenere la sanatoria, un esborso di complessivi 6.949,00 (“I CTP insieme al CTU discutono sulla possibilità conciliativa emersa durante le corrispondenze recenti. Si raggiungono le seguenti conclusioni, circa le spese da sostenere per la regolarizzazione dell'immobile: - Per la realizzazione del disimpegno in cartongesso si prevede una spesa di € 500,00 a cui aggiungere € 400,00 per la porta, € 600,00 per
l'installazione di un calorifero nella zona cucina ed € 500,00 quali spese per la rimozione della controparete in cartongesso posizionata nella zona camera [€
2.000,00+IVA €440,00=€ 2.440,00]; - Si ipotizza una sanzione minima di € 516,00 da versare al Comune di Rovato;
- Si ipotizzano come spese tecniche per la sanatoria €
3.843,00 (€3.000,00 + cassa + IVA); - Spese di variazione catastale per DOCFA €
50,00; - Diritti di segreteria per sanatoria da versare al Comune di Rovato € 100,00;
TOTALE = € 6.949,00”), che l'odierna convenuta accettava parzialmente CP_1 impegnandosi a versare, a mero titolo conciliativo, la somma di € 3.474,00 (metà di €
6.949,00), in considerazione del versamento effettuato a seguito della dichiarazione sottoscritta dalle parti in data 13/02/2020 ed impegnandosi altresì a corrispondere integralmente le spese complessive della CTU, proposta che la rifiutava. Pt_1
pagina 3 di 9 §.In mancanza di accordo, il CTU procedeva ad evadere il quesito in punto di difformità e, sulla scorta dell'art.

9-bis, comma 1-bis, DPR380/2001, ai sensi del quale lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio,
o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”, procedeva ad identificare lo stato legittimo dell'immobile mediante accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Rovato ove rilevava essere presenti un Permesso di costruire in sanatoria, a nome della Sig.ra per realizzazione tettoia a sbalzo, P.E. nr. 47/2005 ed una CP_1
Segnalazione certificata per l'agibilità, a nome della Sig.ra del Parte_1
21/12/2020 e all'esito appurava che lo stato legittimo dell'immobile è rappresentato, nel caso in essere, dalla planimetria catastale di primo impianto”.
§. L'iter seguito dal ctu, privo di vizi logici, viene condiviso dal Tribunale anche sulla scorta della giurisprudenza, concorde nel ritenere che “i dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa della situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia". (tra tutte Sent. N. 525/2023; Cons. di Stato n. Parte_2
631/2015, n. 666/2013, n. 1631/2004, Cass. Civ. 22298/2010). Il Decreto
Semplificazioni (D.L. n. 76/2020, conv. in L. n. 120/2020) ha chiarito che lo stato legittimo comprende anche i titoli abilitativi riguardanti le successive modifiche apportate all'immobile rispetto alla situazione della costruzione iniziale. pagina 4 di 9 Parte convenuta ha affermato di avere ignorato in buona fede la situazione catastale dell'immobile come in seguito emersa;
di aver acquistato la casa nel 1999 e di non aver apportato modifiche se non nel 2005 limitatamente alla tettoia, ottenendo la sanatoria. Esaminata la documentazione versata in atti, non è dato di conoscere il momento in cui sono state fatte le variazioni, ma è incontestabile che l'atto originario prevedesse un altro assetto dell'immobile. Si osserva che ai fini dell'individuazione della responsabilità per le difformità l'art. 1489 del c.c., prevede che il venditore di un immobile è responsabile (presunzione di conoscenza della difformità) per la vendita di un bene che risulti difforme rispetto ai titoli edilizi che ne hanno permesso la costruzione, a meno che il compratore non abbia avuto effettiva conoscenza dell'esistenza del problema o dell'onere gravante sul bene. Di conseguenza, il venditore sarà responsabile anche nell'ipotesi in cui lo ignori o anche nell'ipotesi in cui nella compravendita è presente la clausola “visto e piaciuto” (Cass. Ord. 278/23), oppure, come è avvenuto nel caso di specie, “nello stato di fatto e di diritto” in cui si trova il bene. Ciò in quanto il diritto del compratore alla garanzia si fonda sul presupposto oggettivo dell'esistenza del vizio laddove la responsabilità del venditore per vizi è una forma di responsabilità che prescinde dalla colpa e si basa sulla semplice imperfetta attuazione del risultato traslativo (Cass. Civ. 11748/19). Tale responsabilità, come sopra detto, si ritiene esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo (Cass. 8500/2013; Cass. 22363/2017; Cass.
14289/2018; Cass. 57/2018). La “Dichiarazione” del 13.02.2020 richiamata da parte convenuta per dimostrare di aver transatto anche sulle difformità edilizie, in realtà non le contempla e, la copiosa messagistica intercorsa tra le parti, dimostra che l'acquirente non era al corrente della problematica, conosciuta solo in seguito alla
Comunicazione del Comune. Quanto alla tempestività della denuncia delle difformità, si osserva che il momento della loro scoperta è da ancorarsi alla ricezione della comunicazione del di Rovato ricevuta dall'attrice in data 03.02.2020 e riferita CP_2 alla convenuta già in data 06.02.2020 come emerge dai messaggi allegati al doc 9 sopra richiamato, dai quali emerge il tentativo delle parti di risolvere il problema della sanatoria.
pagina 5 di 9 Per giurisprudenza costante nel caso in cui i vizi della cosa siano occulti, cioè non percepibili sulla base di una mera verifica esteriore del bene, i termini di decadenza e di prescrizione dell'azione di garanzia disciplinata dall'art. 1490 e segg. c.c. decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna del bene (con riferimento alla decadenza:
Cass. n. 1748 del 2018; Cass. n. 7449 del 1997; con riguardo alla prescrizione: Cass.
n. 26233 del 2013; Cass. n. 18402 del 2009). È la stessa norma a prevedere che il termine di decadenza per la denunzia decorra dalla scoperta del vizio posto che ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere e che il diritto di garanzia non può che essere esercitato dal momento in cui la parte ha conoscenza delle difformità e vizi dell'opera.
Alla luce di quanto sopra la domanda di parte attrice in punto di difformità edilizia merita di essere accolta nei limiti di quanto accertato nell'ambito dell'ATP per l'importo di € 16.653,62 comprensiva dell'IVA oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
§. Quanto al rilievo n. 2, sulla presenza di muffe, la domanda di parte attrice non può essere accolta. Parte convenuta ha fondatamente eccepito l'intervenuta decadenza dalla garanzia per tardività della denuncia e la prescrizione dell'azione per essere stata proposta ben oltre un anno, in data 11.05.2021, rispetto alla consegna del bene, in data
13.02.2020. e, in ogni caso, l'intervenuta transazione a mezzo “Dichiarazione” del
13.02.2020.
Quanto alla prima delle già indicate eccezioni, si rileva che la comunicazione dell'avv.
Tramacere del 05.03.2021 contempla unicamente la mancanza di sanatoria necessaria per l'avviamento della SCIA ma non la presenza di muffe;
né è stato dimostrato che esse siano state oggetto di denuncia. La prima volta che l'acquirente ha sollevato la problematica inerente alle muffe è stata in sede di ATP e, tenuto conto che al tempo della CTU la già si era insediata nell'immobile e che le muffe avrebbero Pt_1 dovuto essere denunciate negli otto giorni dalla scoperta, si ritiene che si sia realizzata la decadenza dell'attrice dalla garanzia di cui all'art. 1490 c.c. Nel merito, si ritiene fondata anche l'eccezione di parte convenuta secondo la quale i problemi di umidità sono stati affrontati e risolti nella “Dichiarazione” del 13.02.2020 con la quale le parti avevano concordato uno sconto di euro 14.700,00 sul prezzo dell'immobile a fronte della mancata consegna degli arredi e del ripristino delle pareti dietro gli arredi, che parte convenuta ha identificato con le muffe. Parte attrice, sul punto, si è limitata ad pagina 6 di 9 affermare genericamente che “i vizi lamentati dall'attrice nel presente giudizio sono differenti”, trascurando di specificarne la natura, l'entità e cosa interessassero e, comunque, senza fornire precisazioni su quali siano stati i lavori di ripristino eventualmente effettuati o da effettuarsi a cura della . Non può essere Pt_1 trascurato quanto riferito dal CTU sulla tenuta dell'immobile: “durante i sopralluoghi si è riscontrata la presenza di muffa, esclusivamente lungo alcune zone dei muri perimetrali, in particolare nella zona rivolta a nord e ad est (foto 7,8 e 15, 16) delle due camere da letto. La posizione delle manifestazioni di muffa lungo la parete è corrispondente con il passaggio delle strutture in cemento armato (cordolo soletta e pilastri). Com'è noto, infatti, tali strutture, se non coibentate, sono meglio identificate in gergo tecnico come ponti termici e possono dar luogo a problemi di muffa, il tutto dovuto alla temperatura superficiale inferiore al resto della struttura, invece realizzata in laterizio. …omissis … Per ovviare a questa tipologia di problematiche sarebbe auspicabile la realizzazione di una coibentazione termica esterna ma, preso atto che la facciata costituisce parte comune con altre proprietà, si prevede la realizzazione di un sistema di ventilazione meccanizzata controllata decentralizzata, o anche detta puntuale, con nr.1 unità per ogni locale principale (in totale nr.4 unità) a singolo flusso alternato, in modo da garantire il corretto livello di umidità interna ed evitare l'accumularsi della stessa nelle zone più fredde della struttura (n.d.r. ponti termici). Saranno necessarie, inoltre, una sanificazione delle superfici mediante
l'eliminazione dell'attuale controparete in cartongesso posizionata sul lato nord della camera da letto grande;
l'installazione di un elemento radiante nella zona soggiorno- cucina;
la costruzione di un futuro antibagno-ingresso (come già previsto per la regolarizzazione urbanistica di cui al quesito nr. 2); l'assistenza per portare elettricità al sistema di ventilazione;
la rasatura delle superfici oggetto di spaccature e, infine, la tinteggiatura finale di tutte le superfici interne dell'immobile. L'importo economico per tali opere è stimato in € 8.694,53 IVA esclusa, dedotto mediante computo metrico estimativo (n.d.r. allegato 19) redatto mediante il prezziario opere edili della
Provincia di Brescia edizione nr. 3/2021. Per le parti non ricomprese all'interno del prezziario si è, invece, svolta idonea indagine di mercato. Circa le spese tecniche necessarie, ritenuto che le opere computate per la terza parte del quesito si debbano eseguire contestualmente a quelle previste per la regolarizzazione urbanistica di cui al quesito nr. 1, si prevede una maggiorazione alle voci relative alla direzione lavori e pagina 7 di 9 coordinamento della sicurezza, come meglio indicato nel seguente riepilogo. necessari all'eliminazione dei vizi riscontrati, relativi all'immobile oggetto di CTU … omissis …
Totale complessivo costi opere e spese tecniche (maggiorate di cui al quesito nr. 2) €
11.888,82. I costi sono comprensivi dell'IVA ai sensi di Legge, considerato che il ricorrente è un soggetto privato tenuto al versamento di tale imposta”). Ciò imporrebbe a carico dell'attrice l'ulteriore prova di avere adottato, per il tempo in cui ha abitato nell'immobile fino ai sopralluoghi del CTU, tutte le misure idonee ad evitare la formazione delle muffe.
Alla luce di quanto sopra, la domanda di parte attrice sul punto non è meritevole di accoglimento e viene respinta.
§. Il medesimo ragionamento può essere esteso alla contestazione di non conformità dell'impianto di riscaldamento nella zona cucina. Sono condivisibili sul punto le eccezioni di decadenza sollevate da parte convenuta per omessa denuncia dei vizi nei termini di cui all'art. 1495 c.c. e di intervenuta prescrizione dell'azione, proposta in data 11.05.2021 e, quindi, oltre un anno dalla data di consegna del bene, avvenuta in data 13.02.2020. Nel merito, si condivide l'assunto di parte attrice circa la mancanza di prova del vizio. La presenza della stufa a legna e la mancanza di caloriferi non integrano i c.d. vizi occulti, posto che la ha visitato più volte l'immobile e la Pt_1 situazione di fatto del riscaldamento era evidente;
tra l'altro non ha neppure mai denunciato il mancato/difettoso funzionamento dell'impianto di riscaldamento: pompa di calore e stufa. Manca la prova della denuncia della scoperta dei relativi vizi nei termini di legge, onere che non può essere demandato ad una CTU che sul punto, come in quello relative alle muffe, si rivela del tutto esplorativa.
§. Quanto alla domanda di risarcimento per mancato godimento dell'immobile da parte della sig.ra , si ritiene che non sussistano i presupposti per il suo Pt_1 riconoscimento in quanto l'attrice non ha provato di non aver potuto utilizzare in tutto o in parte l'immobile; anzi, dalla documentazione in atti emerge che la stessa con la propria famiglia si sia trasferita nell'immobile dopo l'acquisto e non vi è prova che prima della presente controversia abbia mai lamentato di non poter utilizzare l'immobile per quanto lamentato.
§. Ritenuta operante la garanzia ex art 1490 c.c. limitatamente alle sole difformità edilizie e agli oneri connessi alla regolarizzazione urbanistico/catastale dell'immobile, ritenuta congrua la stima effettuata dal ctu, la signora sarà tenuta a CP_1
pagina 8 di 9 corrispondere alla convenuta la somma di euro di € 16.653,62 già comprensiva dell'IVA.
Ricorrono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di giudizio e dell'ATP in considerazione del parziale accoglimento della domanda attorea e delle conclusioni in via subordinata della convenuta.

P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accoglie la domanda di parte attrice nei limiti indicati in premessa e condanna la convenuta a corrispondere a parte attrice la somma di euro di € CP_1
16.653,62 comprensiva dell'IVA oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Compensa integralmente le spese del presente giudizio e di quello di Accertamento tecnico preventivo
Così deciso in Brescia il 30/12/2025
Il giudice
NC TU
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011 n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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