TRIBUNALE DI CATANIA
Quinta sezione civile
VERBALE D'UDIENZA
All'udienza del 3 novembre 2025, viene chiamata la causa iscritta al numero 13277/24
r.g.;
è presente l'avv. Carmelo Panebianco anche in sostituzione dell'avv. Guido Secreto per parte ricorrente che insiste in atti;

indi, ai sensi dell'art. 429, c. p. c., il g. u. pronuncia la sentenza di seguito riportata con cui definisce il giudizio.

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice SA RI
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 13277/24 R.G.
promossa da
, residente a [...], nata a [...] Parte_1
il 21.10.1944, C.F. , rappresentata e difesa per procura in atti C.F._1
dall'Avv. Guido Secreto con studio in Milano Via G. Sidoli n. 22 e dall'Avv. Carmelo
Panebianco, presso il cui studio in Catania Corso Italia n. 244 è elettivamente domiciliata;

Ricorrente
contro nato ad [...] il [...] ) e Controparte_1 C.F._2
residente in [...], elettivamente domiciliato in Acireale
pagina 2 di 8 (CT) Via U. Foscolo n. 32 presso lo studio dell'Avv.to Alfio Licciardello che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Resistente
In fatto ed in diritto
Con atto notificato in data 25.09.2024 intimava sfratto per morosità nei Parte_1
confronti del resistente esponendo quanto segue:
“

1. che la Sig.ra è proprietaria di una unità immobiliare ad uso Parte_1
commerciale sita in Acireale (CT), Piazza Alfio Grassi n. 14 e Via Alessi n. 5, costituita
di più ambienti comunicanti ed individuata al Catasto Fabbricati di Acireale (CT) al
foglio 61, particella 867 sub 10 cat, C/1, cl. 8, mq 102;


2. che l'intimante stipulava con il Sig. nato a [...] il Controparte_1
03.08.1967, C.F. , residente in [...]
n. 22 e conduttore dell'unità immobiliare sopra meglio indicata e di seguito nuovamente
richiamata, sita in Acireale (CT), Piazza Alfio Grassi n. 14 e Via Alessi
n. 5, costituita di più ambienti comunicanti ed individuata al Catasto Fabbricati di
Acireale (CT) al foglio 61, particella 867 sub 10 cat, C/1, cl. 8, mq 102, richiamata
nel contratto de quo, (all. 1);


3. che la durata di detto contratto veniva convenuta in anni 6 (sei), con decorrenza
dal 1 Dicembre 2019 sino al 30 Novembre 2025, con tacito rinnovo di sei anni in sei
anni ex art. 28 Legge 392/78;
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4. che il canone annuo convenuto tra le parti in euro 7.200,00 (euro settemiladuecento
virgola zero), era da pagarsi al domicilio del locatore in rate mensili posticipate,
scadenti l'ultimo giorno di ogni mese, pari a € 600,00 ciascuna
(euro seicento/00), senza rivalutazione ISTAT, visto che parte locatrice dichiarava
di esercitare l'opzione del sistema denominato “cedolare secca”, applicabile agli
immobili censiti alla categoria catastale C/1;


5. che il conduttore non ha pagato il saldo del mese di Settembre 2023 per complessivi €
50,00 ed integralmente i canoni di locazione relativi ai mesi di Ottobre/Novembre/
Dicembre 2023, Gennaio / Febbraio e Marzo 2024, giusta lettera di diffida inviata da
codesta difesa in data 19 Marzo 2024 rimasta priva di riscontro e rispedita al mittente
per compiuta giacenza (all. 2)”.
Il resistente si costituiva in giudizio mediante atto di opposizione all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale proposizione di domanda riconvenzionale di cui si dirà
in seguito.
Con ordinanza del 18 dicembre 2024 veniva disposto il rilascio dell'immobile da parte del conduttore nonché il mutamento di rito.
Nel merito, si evidenzia in primo luogo che va accolta in quanto pienamente fondata la domanda di parte ricorrente diretta alla dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della controparte.
pagina 4 di 8 È incontroverso tra le parti che trattasi di locazione ad uso commerciale e non vi è
alcuna prova da parte del resistente di aver provveduto al pagamento dei suindicati canoni per il rilevante importo di euro 8.150,00 ad agosto 2024.
Il contratto di locazione oggetto del contendere va pertanto risolto per grave inadempimento del resistente;
va altresì disposta la condanna al rilascio dell'immobile de quo, in quanto il resistente non ha provveduto al riguardo malgrado la citata ordinanza 18 dicembre 2024.
Va poi rigettata la domanda riconvenzionale del resistente diretta ad ottenere una riduzione del canone locativo per la sussistenza di vizi del bene locato. A tal proposito si osserva che il resistente, pur avendo il relativo onere probatorio, non ha fornito nessuna prova a tal proposito.
Si osserva in ogni caso che quanto dedotto e lamentato dal resistente risulta infondato alla stregua del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui,
stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che gli intende esercitarvi e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, onere che nella specie non è stato affatto osservato dal resistente (confr. Cass. civ. 30 aprile 2005, n. 9019, nonché Cass. n. 1735/11).
pagina 5 di 8 In conseguenza, diversamente da quanto ritenuto dal resistente non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle,
non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato (confr. Cass. civ. 26 settembre 2006, n. 20831; Cass. civ. 13 marzo 2007, n. 5836;
Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. n. 1735/11).
La Corte Suprema ha altresì specificato che la destinazione particolare dell'immobile,
tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonchè il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione (che nella specie non sussiste), non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (vd. Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395, Cass. n. 1735/11).
In realtà, appare evidente che il resistente, conduttore dell'immobile dal lontano dicembre 2019, solo dopo avere ricevuto la notifica dello sfratto per morosità, ha tentato di prospettare il suindicato inadempimento di controparte al fine di sottrarsi ingiustamente al dovuto pagamento integrale dei canoni locativi.
pagina 6 di 8 Va infine accolta la domanda di parte ricorrente avente ad oggetto la condanna del resistente al pagamento della somma di € 8.150,00 per canoni locativi non pagati sino ad agosto 2024 (per come specificato nello sfratto per morosità), oltre ai successivi canoni locativi pari a euro 600 mensili sino all'effettivo rilascio dell'immobile e agli interessi legali dalla domanda sino al soddisfo (vd. art. 1282, comma 2, c.c.).
In virtù del principio della soccombenza il resistente va condannato al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese processuali nella misura indicata in dispositivo.

PQM


Il Giudice della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, SA RI, in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.
13277/24 disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così statuisce:
1) dichiara risolto per grave inadempimento del resistente il contratto di locazione inter partes, avente ad oggetto l'immobile di cui in motivazione;
condanna il resistente al rilascio immediato in favore della ricorrente dell'immobile in questione, libero e sgombro da persone e cose
2) rigetta la domanda riconvenzionale del resistente;

3) condanna il resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di €
8.150,00 per canoni locativi non pagati sino ad agosto 2024, oltre ai successivi canoni locativi pari a euro 600 mensili sino all'effettivo rilascio dell'immobile e agli interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

pagina 7 di 8 4) condanna il resistente al rimborso, in favore di parte ricorrente, delle spese del giudizio che liquida in €. 160,00 per spese vive, €. 5.000,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Deciso, redatto e letto in Catania, il 3 novembre 2025.
Il Giudice
SA RI
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