N. 1101/2021 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
Contenzioso CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Silvia Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1101/2021 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del
04/06/2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281 quinquies, co. I,
c.p.c.
TRA
, (c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
BE TI, giusta procura in atti, presso il cui studio sito Prato, Via Torelli, n. 57, risulta elettivamente domiciliato;

- ATTORE
E
(c.f. ) e (c.f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), nella qualità di eredi di , (c.f. C.F._3 Persona_1
), rappresentati e difesi dall'Avv. Paolo Donati, giusta procura in C.F._4 atti, presso il cui studio sito in Prato, Via S. Trinità, n. 27 risultano elettivamente domiciliati;

- CONVENUTI
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: all'udienza del 04/06/2025, come in atti riportate.


Svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato agiva in giudizio nei confronti Parte_1 di al fine di far valere la legittimità del recesso esercitato rispetto ad un Persona_1 contratto preliminare di compravendita stipulato con la seconda e la conseguente condanna della stessa alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. In subordine, l'attore chiedeva l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto o della nullità dello stesso, oltre che il risarcimento dei danni.
Parte attrice esponeva in fatto che: - in data 18.09.2020 proponeva alla sig.ra
[...] di acquistare, per sé o persona da nominare, un bene immobile sito in Per_1
Follonica, costituito da un appartamento al primo piano composto da cucinotto, camera, camerina, bagno e terrazzo e posto auto privato nella corte, destinazione d'uso abitativo con estremi catastali foglio 34, part. 224, sub. 3, cat. 2, rendita catastale euro 397,67, con tutti i suoi accessori e pertinenze;
- la proposta prevedeva, quale condizione di efficacia, la garanzia del venditore che l'immobile gli era pervenuto con titoli legittimi e validi e che, al momento del rogito notarile, sarebbe stato libero da qualunque vincolo, ed in regola con il pagamento delle utenze pregresse, degli oneri condominiali e con le norme edilizie, catastali, fiscali e urbanistiche e, dunque, liberamente vendibile;
- il tecnico incarico da parte venditrice nella propria relazione attestava la conformità catastale e urbanistica dell'immobile; - la geom. attestava che quanto riportato nella CP_3 predetta relazione non corrispondeva a realtà e che la stessa era carente in merito all'individuazione dei beni esclusivi e di quelli di comproprietà; - in previsione dell'atto notarile, da effettuarsi entro il 31.12.2020, trasmetteva una diffida a ove Persona_1 contestava che il posto auto, promesso come privato nella corte, in realtà era di proprietà condominiale, ciò costituendo un grave inadempimento, e che vi erano delle difformità edilizie, enunciando l'intenzione di recedere dal preliminare ove la convenuta non avesse garantito la piena proprietà del posto auto;
- la stessa veniva contestata dalla convenuta con una lettera del 23.12.2020, con la quale la invitava l'attore a procedere alla Per_1 stipula del definitivo, in assenza del quale avrebbe trattenuto la caparra;
- seguiva un ulteriore scambio di email in merito alla natura del posto auto.
Per tutte queste ragioni parte attrice formulava le seguenti conclusioni: “Voglia il
Tribunale di Grosseto in relazione al bene descritto al paragrafo 1, accogliere tutte le domande ed eccezioni rinvenibili nella narrativa ed in particolare:
- 2 -
-dichiarare ed accertare la sussistenza degli inadempimenti e/o difetti di conformità e/o fatti illeciti dedotti dall'attore;
-conseguentemente dichiarare ed accertare legittimo il recesso dell'attore dal preliminare “de quo”, con condanna della convenuta a pagare a pagare all'attore la somma di euro 20.000,00 (comprensiva della restituzione della caparra);
-in ipotesi, sempre dichiarata la sussistenza degli inadempimenti e/o difetti di conformità
e/o fatti illeciti dedotti dall'attore, dichiarare ed accertare l'avvenuta risoluzione del preliminare per fatto e colpa della convenuta e/o nullità del preliminare sempre da ascriversi e fatto e colpa della convenuta, con condanna di quest'ultima a restituire la somma di euro 10.000,00, ricevuta al titolo di caparra, nonché a risarcire il danno nella misura di euro 15.000,00;
-tutto con interessi ex art. 184, IV comma c.c. e maggior danno da svalutazione monetaria secondo indici ISTAT;

-per tutte le somme valga la dizione “nella maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa”;
-con vittoria di spese e onorari”.
Si costituiva in giudizio con regolare comparsa di costituzione e risposta, Persona_1 chiedendo il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto.
Parte convenuta esponeva in fatto che: - la trattativa si concludeva con l'intervento di due mediatori, per la parte venditrice l'Agenzia Abitare di RO RO e per la parte acquirente l'Agenzia Maestrale;
- il dopo aver visionato più volte l'immobile, sottoscriveva Pt_1 una proposta di acquisto, redatta tramite il suo mediatore, ove il bene veniva individuato nel seguente modo: “Appartamento al primo piano composto da cucinotto, camera, camerina, bagno e terrazzo. Posto auto privato nella Corte”; - l'attore era consapevole, fin dalle fasi precontrattuali, che il posto auto non era di proprietà della - l'atto Per_1 di provenienza messo a disposizione dei mediatori era chiaro in merito alla qualificazione giuridica del posto auto, insieme alla relazione tecnica, che riportava il diritto della venditrice al posto auto su corte condominiale;
- le ulteriori difformità contestate, oltre a non incidere sulla commerciabilità del bene, non legittimavano il recesso esercitato dall'attore, non essendo state indicate quale motivo specifico nella diffida ad adempiere;
-
l'immobile veniva venduto nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui era stato promesso all'attore, con atto del 03.02.2021.
- 3 -
Per tutti questi motivi parte convenuta formulava le seguenti conclusioni: “Voglia il tribunale rigettare le domande tutte di controparte perché infondate e conseguentemente accertare la legittimità del recesso manifestato da parte convenuta per fatto e colpa dell'attore con conseguente diritto dello stesso ad incamerare la caparra.
Condannare parte attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. in somma quantificabile in € 10.000,00 o quella maggiore o minore che il Tribunale vorrà liquidare in via equitativa”.
All'udienza del 09.11.2021 il giudice assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
Alle udienze del 26.04.2023 e del 21.06.2023 veniva espletata l'istruttoria orale.
In data 06.09.2023, stante il decesso della convenuta, si costituivano in giudizio CP_2
e , nella qualità di eredi di insistendo per
[...] CP_1 Persona_1
l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate.
Dopo una serie di rinvii motivati da esigenze di ruolo, all'udienza del 04.06.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e il giudice assegnava i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Sulla legittimità del recesso.
La domanda è infondata e deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Orbene, nel caso di specie viene in rilievo l'art. 1385 c.c., il quale, nel disciplinare l'istituto della caparra confirmatoria, prevede che: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”
Deve innanzitutto evidenziarsi che la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385
c.c. non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, configurandosi invero il recesso come una particolare facoltà di risoluzione contrattuale
- 4 -
per inadempimento altrui. Pertanto, l'art. 1385, comma 2, c.c., configura una speciale ipotesi di risoluzione del contratto, la cui operatività presuppone, appunto, che l'inadempimento della controparte sia non solo colpevole ma anche di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte (Cass. Civ. n. 2649/1999).
Con la caparra confirmatoria le parti predeterminano consensualmente l'ammontare del danno derivante dalla risoluzione.
Quanto ai rapporti tra il rimedio del recesso e conseguente caparra confirmatoria e quello della risoluzione, com'è noto, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n.
533 del 14.01.2009, ha precisato che la richiesta di pagamento della caparra o del doppio della caparra può accedere, esclusivamente, all'esercizio della facoltà di recesso;
mentre invece in caso di esperimento del diverso rimedio della risoluzione del contratto per inadempimento, nel caso in cui si richieda il risarcimento del danno, la quantificazione di quest'ultimo non può essere ancorata, anche nel minimo, alla misura della caparra pattuita, essendo necessaria la prova della sussistenza e dell'entità dei pregiudizi subiti.
Pertanto, guardando al comma 3 dell'art. 1385 c.c., è evidente che i due rimedi richiamati sono alternativi.
Ebbene, nel caso in esame, risulta di tutta evidenza che parte attrice esercitava il diritto di recesso.
Ed infatti, in data 22.12.2020, trasmetteva a una diffida Parte_1 Persona_1 ove, in relazione al contratto preliminare concluso tra gli stessi, avente ad oggetto l'immobile con estremi catastali foglio 34, part. 224, sub. 3, cat. 2, sito in Follonica, contestava la natura del posto auto, in quanto non di proprietà privata, come promesso, bensì di proprietà condominiale. L'attore contestava, inoltre, genericamente, ulteriori difformità edilizie, salvo poi indicare, quale motivo fondante l'esercizio del diritto di recesso con richiesta di corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata, la questione concernente la natura della proprietà del posto auto (all. 4 all'atto di citazione).
Dunque, è evidente che il motivo del recesso è da individuarsi unicamente nella mancata natura privata del posto auto, avendo lo stesso natura condominiale.
Pertanto, il vaglio in merito alla legittimità o meno del recesso esercitato dall'attore deve involgere, in questa sede, unicamente la predetta questione relativa al posto auto. Tale aspetto ha, infatti, giustificato anche il rigetto della richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, in sede di istruttoria.
- 5 -
L'attore sostiene che, in seguito alla stipula del contratto preliminare, attraverso la relazione tecnica redatta dal geom. (all. 3 all'atto di citazione), scopriva che la CP_1 proprietà del posto auto non veniva trasferito insieme all'immobile suddetto, posto che lo stesso era di proprietà condominiale e non di titolarità della e, dunque, non Per_1 vendibile. Per tali ragioni, il inviava la suddetta diffida del 22.12.2020, in Pt_1 previsione dell'atto notarile da stipulare entro il 31.12.2020, ove esternava la propria volontà di recedere dal contratto, ove non fosse garantita la proprietà del posto auto.
Il presupposto fondante la legittimità del recesso esercitato dall'attore si rinviene nella mancata consapevolezza da parte dello stesso in merito alla natura condominiale del posto auto.
Tuttavia, tale circostanza è ampiamente smentita dalla documentazione prodotta e dalle risultanze dell'istruttoria orale.
In particolare, la proposta di acquisto sottoscritta da e trasmessa a parte Parte_1 venditrice, per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Maestrale di UC AT, nella sezione concernente la “descrizione ed individuazione dell'immobile” lo indicava come sito nel Comune di Follonica e “costituito da Appartamento al primo piano composto da cucinotto, camera, camerina, bagno e terrazzo. Posto auto privato nella corte”. Nella parte relativa agli estremi catastali indicava solo quelli concernenti l'immobile (foglio 34, part. 224, sub. 3, cat. 2, rendita catastale € 397,67) e non anche quelli del posto auto (all.
1 all'atto di citazione).
E' evidente che la nozione di “posto auto privato” non può rivestire il significato di posto auto di proprietà, bensì connota il carattere di esclusività dell'uso dello stesso, essendo sito nella corte condominiale;
posto che, in caso contrario, nella proposta di acquisto sarebbero stati indicati gli estremi catastali dell'area interessata adibita a parcheggio.
Ancora, la natura non privata della proprietà del posto auto si rinviene anche nell'atto di provenienza del bene, ove vi è il chiaro riferimento alla circostanza che Persona_1 acquistava l'appartamento interessato “corredato dal diritto ad un posto macchina nella corte” (all. 2 alla comparsa di costituzione).
Parte attrice sostiene di non aver mai preso visione di tale documento. Tale deduzione risulta smentita dalle dichiarazioni rese dai testi, in sede di istruttoria.
Nello specifico, il teste UC AT (udienza 21.06.2023), il quale aveva svolto l'attività di mediazione immobiliare in favore di , riferiva che l'atto di Parte_1
- 6 -
provenienza era a disposizione dei mediatori e delle parti e che i suoi collaboratori avevano ribadito all'attore, prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, che il posto auto era ad uso privato nella corte condominiale. Inoltre, lo stesso dichiarava che, il durante precedenti trattative per un diverso immobile, era già stato reso edotto Pt_1 della tipologia del regime giuridico dei posti auto, ampiamente utilizzata nell'ambito territoriale di Follonica.
Anche il teste RO RO (udienza 26.04.2023), che invece aveva seguito la parte venditrice per l'attività di mediazione immobiliare, dichiarava di aver informato il
AT che il posto auto era stato assegnato, all'epoca dell'atto di provenienza, dal costruttore all'acquirente ed inserito nello stesso.
In conclusione, risulta ampiamente dimostrato che era perfettamente a Parte_1 conoscenza della natura della proprietà del posto auto, non privata, bensì condominiale, avendo sottoscritto la proposta di acquisto, contenente il chiaro tenore letterale “posto auto privato nella corte” in tal senso, ed essendo stato informato dal mediatore e dai collaboratori dello stesso, ai quali si era rivolto per curare la pratica di acquisto dell'immobile.
Dunque, è evidente che il recesso esercitato dal fondato sulla mancata natura Pt_1 privata della proprietà del posto auto, così come risultante dalla diffida del 22.12.2020, non può considerarsi come legittimamente esercitato.
La domanda di parte attrice deve essere, quindi, rigettata.
In relazione, infine, alla domanda proposta da parte convenuta di condanna di parte attrice al risarcimento dei danni derivanti da responsabilità aggravata, di cui all'art. 96, comma 1
e 2, c.p.c., la stessa non può essere accolta.
La responsabilità aggravata, di cui all'art. 96 c.p.c., presuppone sotto il profilo soggettivo una concreta presenza di malafede o colpa grave della parte soccombente. Agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé una condotta rimproverabile, anche in caso di infondatezza della stessa. Ed infatti, l'ipotesi contemplata dalla norma richiamata costituisce una figura eccezionale e residuale, ragion per cui non può essere oggetto di un'interpretazione estensiva e di applicazione automatica (Cass. Civ., n. 19948/2023).
Nel caso di specie, difetta sia l'an che il quantum della responsabilità aggravata, di cui all'art. 96, comma 1 e 2, c.p.c.
- 7 -
Ogni altra questione, eccezione e domanda proposta dalle parti si intende assorbita. Ed infatti, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare
“concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata.
Dunque, le restanti questioni non trattate risultano semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.

Le spese di lite.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 (così come modificato dal D.M. 147/2022) tenuto conto della complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate, del valore della controversia (fino a € 26.000,00), delle fasi effettivamente svolte, del pregio dell'opera e dei vantaggi conseguiti.



P.Q.M.


Il Tribunale di Grosseto, sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Rigetta le domande di parte attrice;

a) Condanna al pagamento nei confronti di e Parte_1 CP_1 CP_2
delle spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di € 5.077,00 per
[...] compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e CPA come per legge.
Così deciso in Grosseto, il 09.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Leone
- 8 -
- 9 -