N. R.G. 2616/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Carla Caldaroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2616/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Cinzia Modarelli ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso lo studio del predetto difensore in Monza, Via De Amicis n.9 (pec:
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CONTRO
(CF ), residente a [...] Controparte_1 C.F._2
(CONTUMACE);
CONCLUSIONI parte attrice: “Nel merito: accertare e dichiarare che il signor si è sottratto alla stipula dell'atto Controparte_1 definitivo di acquisto delle quote di proprietà della signora di cui in narrativa, senza giustificato Parte_1 motivo e dopo aver ingenerato nella signora un ragionevole affidamento circa la conclusione della vendita;
Pt_1
- accertare e dichiarare che tale recesso/revoca della proposta è illegittimo/a, per contrarietà al principio di buona fede, di correttezza, oltre che di solidarietà; - condannare il signor a rifondere alla signora Controparte_1 Pt_1
a titolo di lucro cessante la somma di euro 25000,00, quale pregiudizio dalla medesima patìto, o quella somma minore che parrà di giustizia. - In via subordinata: accertare il minor valore delle quote indivise, di proprietà della signora al momento del recesso operato dal signor rispetto al prezzo promesso, e Pt_1 CP_1 condannare quest'ultimo a rifondere alla signora la differenza tra quanto avrebbe introitato in caso di Pt_1 buon fine della vendita delle quote ed il valore delle stesse, alla data della revoca/recesso dalla proposta (sett.
2023). In via istruttoria: ...”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha domandato di condannare Parte_1 CP_1
pagina 1 di 6 al risarcimento del danno subito a causa della ingiustificata interruzione dalle trattative CP_1 precontrattuali da parte del predetto convenuto. non si è costituito in giudizio, malgrado la notifica dell'atto di citazione risulti Controparte_1 ritualmente eseguita, ai sensi dell'art. 140 cpc: l'ufficiale giudiziario, verificata l'irreperibilità del convenuto presso il luogo di residenza (cfr. certificato di residenza rilasciato dal Comune di Monza, doc.19), ha compiuto gli incombenti necessari per il perfezionamento della notifica (cfr. relata di notificazione dell'atto di citazione e doc.18). Peraltro, il convenuto ha omesso di presentarsi in udienza per rendere l'interrogatorio formale, regolarmente deferitogli dall'attrice (cfr. allegazioni depositate), nonché di partecipare al procedimento di mediazione attivato sempre dall'attrice prima di radicare il presente giudizio (doc.17).
La causa è stata istruita con l'escussione dei testimoni Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
e
[...] Testimone_4
Dopodichè, la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
Brevemente riepilogati i fatti di causa, reputa questo Giudice di accogliere la domanda formulata da parte attrice nei seguenti termini.
Anzitutto, come indicato da parte attrice, nella fattispecie, l'invocata responsabilità di parte convenuta deve essere vagliata sulla base degli artt. 1337 e 1175 cc., riguardando un'ipotesi di responsabilità precontrattuale.
Ciò posto, la giurisprudenza affermatasi in materia di responsabilità precontrattuale ha costantemente statuito che: “In primis, ... il recesso ingiustificato dalle trattative integra la responsabilità precontrattuale.
Tuttavia, affinché possa insorgere responsabilità precontrattuale in conseguenza del recesso dalle trattative, è necessario che le parti abbiano preso in considerazione gli elementi essenziali del contratto, in modo che possa determinarsi un fondato affidamento sulla sua conclusione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5492 del 22/10/1982).
Ossia deve trattarsi di trattative che siano in uno stadio avanzato, tale che, per serietà e concludenza, lascino presagire la stipulazione del contratto e giustifichino l'affidamento riposto dalle parti in tale conclusione (Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 11243 del 18/07/2003; Sez. 3, Sentenza n. 1632 del 14/02/2000; Sez. 2, Sentenza n. 5830 del
14/06/1999; Sez. 3, Sentenza n. 2623 del 30/03/1990; Sez. 2, Sentenza n. 3922 del 11/09/1989; Sez. 3, Sentenza
n. 4942 del 20/08/1980). Più dettagliatamente, perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale,
è necessario che tra le parti siano in corso trattative;
che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo;
che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto...” (cfr. Cass.n. n. 12679/2025). pagina 2 di 6 Orbene, è emerso in causa che:
- l'attrice è divenuta proprietaria per la quota di 8/16 dei seguenti tre immobili, siti nel Comune di
RA (PZ): - casa di abitazione in via Napoli, 3, foglio 3, mapp. 340, sub 3, piano 1, cat. a/4, vani
5, cl. 4, mq 110, rend. Catast. Euro 162,68; - locale deposito via Flacco snc, foglio 9, mapp. 340, sub.
6, piano T, cat C2, cl. 6, mq 45, Rend. Catas. Euro 48,81; - locale deposito in Corso Garibaldi, 27, foglio 9, mapp. 339, sub. 7, piano T-1, cat. C2, cl. 6, mq 43, Rend. Catas. Euro 46,64 (doc. 2, 3 e 4);
- in data 10.02.2023, parte attrice, quale comproprietaria dei beni sopra specificati, ha ricevuto la proposta d'acquisto immobiliare condizionata, a firma di (cfr. doc.6; nonché il Testimone_2 verbale di causa relativo alla deposizione resa da;
Testimone_2
- in particolare, con detta proposta, il proponente si è obbligato ad acquistare la quota in questione al prezzo di € 25.000, precisando che “la presente proposta è irrevocabile dalla data di sottoscrizione della stessa sino al 30 aprile 2023, data entro la quale i coeredi avranno senz'altro comunicato se esercitare o meno la prelazione all'acquisto delle quote. Pertanto, in mancanza di accettazione di parte venditrice, entro tale data, la proposta perderà efficacia. E il preponente/o la persona che vorrà nominare, saranno liberi da qualunque vincolo contrattuale e non saranno più tenuti ad acquistare le tue quote”(cfr. doc.6; nonché il verbale di causa relativo alla deposizione resa da;
Testimone_2
- parte attrice ha quindi notificato agli altri coeredi la proposta di alienazione, contenente gli elementi di cui all'art. 732 cc e l'invito “nel caso in cui voleste esercitare il Vs. diritto di prelazione ... a fornirci riscontro scritto... che dovrà esserci recapitato entro perentori giorni sessanta dal ricevimento della presente ....” (doc. 7);
- , nipote dell'attrice e figlia di una coerede, temendo l'intromissione di terzi, ha Testimone_3 quindi manifestato all'attrice nel corso di una “conversazione orale” la volontà di acquistare le quote
(cfr. verbale di causa, deposizione resa dalla stessa la quale ha confermato che “se Testimone_3 nessuno avesse acquistato le quote le avrei prese io” e di aver chiesto all'attrice di non rivelare detta intenzione agli altri soggetti prelazionari);
- con raccomandata spedita in data 21.04.2023, a firma Avv. Mazzilli, ha dichiarato Controparte_1 di esercitare il diritto di prelazione, invitando l'attrice “a contattare direttamente il Notaio...., che ci legge per conoscenza, affinchè possiate consegnare la documentazione necessaria per procedere all'immediata stipula dell'atto definitivo ed in quella sede verrà pagato in unica soluzione il prezzo di acquisto da Voi richiesto di complessivi € 25.000,00...” (doc. 8);
- l'attrice ha consegnato al notaio incaricato dal convenuto la documentazione necessaria e quest'ultimo ha indicato nel giorno 26 settembre 2023, alle ore 16,00 la data per la stipula dell'atto
(doc. 9,10 e 11, nonché deposizione resa da dipendente dello studio notarile); Testimone_1
pagina 3 di 6 - il convenuto, soltanto pochi giorni prima dell'appuntamento fissato per la stipulazione del contratto di compravendita, ha poi comunicato al notaio incaricato la decisione di non voler più procedere all'acquisto (cfr. deposizione resa da in risposta ai cap. 14 e 18 della Testimone_1 memoria di parte attrice) e parte attrice ha appreso tale circostanza dallo studio notarile (cfr. sempre deposizione resa da;
Testimone_1
- il convenuto non si è presentato all'appuntamento neppure a seguito di intimazione scritta da parte della venditrice (doc. 12; in punto, la testimone ha precisato che “il rogito Testimone_3 non venne celebrato, perché mi è stato riferito da mia madre che lui ha cambiato idea”, Controparte_1 cfr. verbale di causa);
- ad ottobre 2023, il terzo acquirente, firmatario della proposta d'acquisto 10.02.2023, ha dichiarato che non era più interessato ad acquistare la quota di comproprietà dell'attrice (cfr. deposizione resa da il quale ha aggiunto, in risposta al cap. 21, che “nel frattempo mi ero Testimone_2 impegnato in un altro affare, in particolare per l'acquisto di un appartamento a Bergamo”);
- nello stesso periodo anche ha dichiarato di non essere più interessata all'acquisto Testimone_3 delle quote ed a diventare comproprietaria con lo zio (cfr. deposizione resa in Controparte_1 risposta al cap. 20 della memoria di parte attrice).
Inoltre, ulteriori argomenti di convincimento a conferma della ricostruzione dei fatti nei termini indicati dall'attrice possono essere dedotti anche dal comportamento processuale di parte convenuta, la quale ha omesso di costituirsi in giudizio (e quindi di coltivare eventuali eccezioni o contestazioni rispetto alla domanda di pagamento formulata) e di presentarsi in udienza per rendere l'interrogatorio formale regolarmente deferitole. Pertanto, anche sulla base delle allegazioni acquisite nel corso del giudizio (come sopra riepilogate), reputa questo Giudice di poter ritenere provate le circostanze oggetto dei capitoli di prova, formulate con la memoria depositata in data 02.07.2024, siccome riconosciute, ai sensi dell'art.232 cpc (e, in particolare, tra queste, la circostanza che il convenuto abbia dichiarato la volontà di acquistare la quota dell'attrice, il conferimento dell'incarico allo studio notarile per addivenire alla stipulazione dell'atto di compravendita e la mancata stipulazione dello stesso a causa di un ripensamento dello stesso convenuto).
A fronte di tale quadro probatorio, ribadito che la vicenda dedotta deve essere qualificata nei termini di trattativa precontrattuale (dato che non risulta provato in giudizio che la raccomandata di riscontro
(doc.8) sia pervenuta all'attrice nei termini indicati con la denuntiatio (doc. 7) e di cui all'art. 732 cc e che l'intento dell'erede di esercitare la prelazione è stato espresso non direttamente dall'erede/convenuto ma dal suo difensore: la raccomandata non risulta sottoscritta personalmente dalla parte, cfr. doc.8) deve ritenersi che parte attrice abbia adempiuto all'onere probatorio sulla stessa pagina 4 di 6 gravante, avendo dimostrato sia l'esistenza tra le parti trattative serie, tali da ingenerare il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto, sia la responsabilità di parte convenuta per aver interrotto senza giustificato motivo le trattative, ed altresì l'assenza di “fatti idonei ad escludere il (suo) ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto”.
Passando alla quantificazione del danno oggetto della domanda di risarcimento, è noto che “in caso di responsabilità precontrattuale il risarcimento è limitato all'interesse negativo, e comprende le spese inutilmente sostenute in previsione della conclusione del contratto nonché le perdite sofferte per non aver usufruito di ulteriori occasioni. La responsabilità precontrattuale non può essere utilizzata per chiedere il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o dei vantaggi che si sarebbero conseguiti con la stipulazione ed esecuzione del contratto, non essendo, viceversa, risarcibile il pregiudizio corrispondente al cd. interesse positivo, consistente nelle utilità che si sarebbero ricavate ove il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito (Cass.
27/10/2021, n.30186; Cass. 14/02/2000, n. 1632; Cass. 03/12/2015, n. 24625; Cass., 12/05/2022, n.15147) (cfr.
Cass.n.28404/2024). Ed è altresì noto che la giurisprudenza ha riconosciuto, in ipotesi di responsabilità precontrattuale, “il legittimo esercizio... del potere di liquidazione equitativa del danno” (cfr.
Cass.n.24625/2015).
Applicati al caso in esame i principi sopra riportati, va osservato che l'attrice, a fondamento della domanda di ristoro del danno, ha portato la perizia redatta nel corso del procedimento di divisione giudiziale promosso avanti al Tribunale di Lagonegro RG n. 352/2008 tra gli eredi comproprietari dei beni in esame (doc. 14). E tale perizia contiene la descrizione e la stima del valore di mercato dei beni in comunione al 2014. In particolare, il perito incaricato in detto procedimento giudiziario ha accertato: - in riferimento all'unità abitativa di mq 81,03, il prezzo al mq di € 400, per un valore complessivo del bene pari ad € 32.400,00; - in riferimento all'unità abitativa deposito di mq 44,47, il prezzo al mq di €200, per un valore complessivo del bene pari ad € 8.800,00; - in riferimento all'unità abitativa deposito di mq 43, il prezzo al mq di € 100, per un importo complessivo pari a € 4.300.
Tale accertamento tecnico costituisce dunque un valido parametro di riferimento per la quantificazione del danno subito dall'attrice. Del resto, è noto che, nel procedimento civile, vige il principio di atipicità delle prove e nell'alveo di dette prove atipiche rientrano anche le perizie espletate in un diverso giudizio (cfr. Cass. n. 15714/2010).
Ciò posto, risulta poi accertato che dal 2014 ad oggi gli immobili in questione non sono stati oggetto di interventi migliorativi o di ristrutturazione (cfr. deposizione testimoniali rese da e da Testimone_3
), tali da incrementarne il valore. Testimone_4
Quindi, sulla base delle allegazioni in atti, il danno subito da parte attrice a causa della condotta del convenuto può essere quantificato: nella somma di circa € 2.000, pari alla differenza tra il prezzo pagina 5 di 6 indicato nella proposta d'acquisto del terzo (€ 25.000) non coltivata dall'attrice per seguire la trattiva con il convenuto ed il valore della quota di proprietà dell'attrice ricavato sulla base predetta perizia (€
22.950); nell'ulteriore somma di circa € 2.000, da liquidarsi in via equitativa in considerazione del pregiudizio subito dall'attrice che non è riuscita a reperire un nuovo acquirente per la quota di comproprietà in questione (doc.5, 15 e 16).
In conclusione, parte convenuta deve essere condannata al ristoro del danno subito da parte dell'attrice nella somma di € 4.000,00 oltre interessi legali, ai sensi dell'art. 1284 cc primo comma, dalla data di notifica della citazione al saldo.
Le ulteriori eccezioni formulate dalle parti devono ritenersi assorbite nella presente decisione, motivata, ai sensi dell'art. 132 cpc e 118 delle disp.att. c.p.c., mediante concisa esposizione delle relative ragioni di fatto e di diritto.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza di causa e si liquidano, sulla base del DM
147/22, nella somma complessiva di € 5.077,00 (per la fase di studio € 919,00, per quella introduttiva €
777,00, per la fase istruttoria € 1.680,00 e per la fase decisionale € 1.701,00), oltre spese generali ed accessori.
La sentenza è per legge esecutiva.

P.Q.M.


Il TRIBUNALE DI MONZA, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunziando anche sulla contumacia di parte convenuta nella causa iscritta al R.G. n. 2616/2024, per le ragioni indicate in motivazione:
- accoglie nei termini precisati in motivazione la domanda di parte attrice e, per l'effetto, condanna a corrispondere in favore di a titolo di ristoro del danno, la somma pari Controparte_1 Parte_1 ad € 4.000,00 oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284, primo comma, cc;

- condanna, infine, la medesima parte convenuta, al pagamento in favore di parte attrice della somma pari ad € 5.077,00 oltre accessori di legge e rimborso forfettario per spese generali pari al 15%, a titolo di rifusione delle spese del giudizio.
Sentenza per legge esecutiva.
Monza, 27 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Carla Caldaroni
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