N.R.G. 2631/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI CUNEO Sezione Civile Il Tribunale di Cuneo in persona del Giudice Monocratico Dott. Ruggiero Berardi, ha pronunciato la seguente SENTENZA Nel procedimento nrg 2631/2022 avente ad oggetto azione di accertamento diritto al sepolcro, promosso DA
, con il patrocinio dell'Avv. Paolo Bordini, come da Parte_1 P.IVA_1 procura in atti ATTRICE CONTRO ( ), con il patrocinio dell'Avv. Gianmaria Soldano, come da CP_1 P.IVA_2 procura in atti CONVENUTA
Conclusioni delle parti PARTE ATTRICE Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento della domanda attorea, ogni contraria istanza disattesa: Nel merito, in via principale
- Ritenere e dichiarare che la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta in Milano in data 18 luglio 2022 dalla in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, accettata in data 23 luglio 2022 dalla in persona del legale rappresentante pro CP_1 tempore, riveste nella sostanza natura di contratto preliminare ad ogni effetto di Legge, ed, in ogni caso, atto idoneo al trasferimento di proprietà.
- Ritenere e dichiarare che con il contratto preliminare di cui sopra, registrato in data 6 settembre 2022, la in persona del CP_1 legale rappresentante pro tempore, ha promesso di vendere alla
in persona del legale rappresentante pro tempore, il Parte_1 box auto inserito in autorimessa con accesso carraio da Via Baglietto e
1 pedonale da Via Arzocco, 5, nel Comune di Varazze (SV), contraddistinto dal n° 10, censito al N.C.E.U. al foglio 45, particella 201, subalterno 16, categoria C/6, classe 1, consistenza 22 mq, R.C. € 117,03.
- Ritenere e dichiarare che la in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, non ha adempiuto all'obbligazione di trasferire alla in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, il box sopra descritto.
- Pronunciare il trasferimento in forza del citato contratto preliminare, con sentenza costitutiva dalla in persona del CP_1 legale rappresentante pro tempore, in favore della in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, del box auto inserito in autorimessa con accesso carraio da Via Baglietto e pedonale da Via Arzocco, 5, nel Comune di Varazze (SV), contraddistinto dal n° 10, censito al N.C.E.U. al foglio 45, particella 201, subalterno 16, categoria C/6, classe 1, consistenza 22 mq, R.C. € 117,03, disponendo con la sentenza di accoglimento della domanda di trasferimento di cui sopra, le modalità ed i termini per l'adempimento da parte della e
in persona del legale rappresentante pro tempore, del Parte_1 pagamento del saldo del prezzo determinato con il contratto preliminare pari ad € 110.000,00 (iva compresa), già al netto della somma corrisposta pari ad € 10.000,00 (iva compresa), condizionando il detto pagamento alla previa liberazione dell'immobile da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica.
- Condannare quindi la in persona del legale rappresentante CP_1 pro tempore a rilasciare libero da persone e cose il box come sopra identificato in favore della in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore.
- Ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Savona la sua trascrizione, con esonero da ogni responsabilità. Con ampia riserva di agire in separato giudizio per il risarcimento dei danni subiti. In via subordinata e nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda in principalità Solo nell'ipotesi di sussistenza di causa ostativa all'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., che renda impossibile il trasferimento dell'immobile per cui è causa, accertato l'inadempimento della in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 tenuto conto della dichiarazione di recesso ex art. 1385 c.c. manifestata espressamente nel presente atto e che qui si ribadisce, dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale de quo e
2 conseguentemente condannare la in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dalla in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, pari ad € 20.000,00, oltre interessi di Legge e rivalutazione monetaria. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari ex D.M. 55/2014 e s.m.i.. In via istruttoria Si insiste per l'ammissione delle prove dedotte nelle memorie ex art. 183 VI comma n° 2 - 3 c.p.c., depositate telematicamente in data 27 marzo 2023 e 17 aprile 2023, che di seguito si intendono integralmente richiamate e ritrascritte.

PARTE CONVENUTA Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis;
in via istruttoria:
- ammettere l'interrogatorio formale di in persona del suo legale Parte_1 rappresentante, e la prova testimoniale sui capitoli da 1) a 27) compreso dedotti da CP_1 nella memoria ex art. 183, comma VI, n 2) c.p.c. in data 23.3.2023, con i testi ivi
[...] indicati;

- rigettare i capitoli di prova orale dedotti da e, nel denegato caso di loro Parte_1 ammissione, ammettere la prova contraria diretta per testi sui capitoli avversari, nonché i capitoli di prova in materia contraria dedotti da nella memoria ex art. 183, CP_1 comma VI, n. 3) c.p.c. in data 14.04.2023 sub a), b), c) e d), il tutto con i testi indicati in atti;

- rigettare l'istanza di CTU formulata dall'attore; nel merito:
- dato atto che viene ribadita la volontà di di adempiere al contratto CP_1 preliminare di vendita del box auto censito al Catasto del Comune di Varazze al Foglio 45, particella 201, sub 16, categoria C/6, classe 1, R.C. €117,03, di cui alla proposta irrevocabile di acquisto formulata in data 18.7.2022 da accettata in Parte_1 data 23.07.2022 da e di addivenire alla stipula del contratto definitivo di CP_1 vendita alle condizioni pattuite nel preliminare (e quindi mediante trasferimento della proprietà del box auto a fronte del pagamento da parte di dell'importo Parte_1 di €110.000,00, quale saldo del prezzo ancora dovuto);
- dato atto che si eccepisce l'inammissibilità dei nuovi fatti dedotti da Parte_1 nella prima memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. in data 22.02.2023 e nella terza memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. in data 17.04.2023;
- rigettare tutte le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1 in via riconvenzionale:
- accertato l'inadempimento di all'obbligo di stipula del contratto Parte_1
3 definitivo di vendita dell'immobile alle condizioni pattuite nel contratto preliminare di vendita di cui alla proposta irrevocabile di acquisto formulata in data 18.7.2022 da
accettata in data 23.07.2022 da e, in subordine, il Parte_1 CP_1 verificarsi della condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del contratto definitivo di vendita entro il termine del 7.09.2022 previsto dal contratto preliminare;

- trasferire ai sensi dell'art. 2932 cod. civile a favore di la proprietà del Parte_1 box auto di proprietà di sito nel Comune di Varazze (Censito al Catasto CP_1 al F. 45, particella 201, sub 16, categoria C/6), condannando al Parte_1 pagamento, da effettuarsi a far data dal passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 cod. civile, a favore di del prezzo residuo ancora dovuto di CP_1
€110.000,00, secondo quanto previsto dal contratto preliminare di vendita di cui alla proposta irrevocabile di acquisto formulata in data 18.7.2022 da Parte_1 accettata in data 23.07.2022 da oltre agli interessi dalla domanda al saldo CP_1
e subordinando il trasferimento della proprietà del box auto al pagamento da parte di a favore di del predetto importo di €110.000,00, quale Parte_1 CP_1 saldo del prezzo di vendita, oltre agli interessi dalla domanda al saldo;

- ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Savona di procedere alla relativa trascrizione, ponendo a carico di le spese di Parte_1 trascrizione e registrazione della sentenza;

- col favore delle spese

MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO 1. La società attrice ha promosso il presente procedimento nei confronti della società convenuta al fine di ottenere una pronuncia che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., CP_1 produca gli effetti di un contratto non concluso, relativamente all'acquisto di un box, di proprietà della società convenuta, sito nel comune di Varazze. Il bene immobile era stato messo in vendita dalla convenuta con mandato all'agenzia immobiliare AD Real Estate & Properties, alla quale era pervenuta proposta irrevocabile di acquisto da parte della società attrice, per un complessivo importo di euro 120.000,00 di cui euro 10.000,00 da versarsi all'atto dell'accettazione della proposta, a titolo di caparra confirmatoria e la residua somma da corrispondere alla stipula del definitivo, fissata alla data del 7 settembre 2022. 1.1. All'esito dell'accettazione della proposta, registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Savona il 6 settembre 2022, del versamento della caparra e della designazione del notaio per la stipula del definitivo, la società convenuta, in persona del legale rappresentante
[...]
non aveva tuttavia presenziato alla stipula, stabilita dal notaio rogante alla data Parte_2 del 30 settembre 2022. A fronte della persistente inerzia manifestata dalla convenuta, pur sollecitata a presenziare alla stipula del definitivo, la società attrice ha pertanto promosso il presente giudizio al fine di ottenere pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c., invocando la natura di contratto preliminare della proposta irrevocabile formulata all'agenzia immobiliare mandataria della convenuta e l'inadempimento della convenuta e dichiarandosi pronta al versamento del residuo corrispettivo di euro 110.000,00. In subordine, ove ritenute non
4 sussistenti le condizioni per la pronuncia ex art. 2932 c.c., ha chiesto la restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. 2. Si è costituita la società contestando la domanda attorea e chiedendo il CP_1 rigetto delle domande attoree. In particolare, la convenuta non contesta in parte qua le circostanze di fatto dedotte dall'attrice, negando tuttavia di non essersi presentata ingiustificatamente alla data stabilita per il rogito e respingendo gli addebiti di inadempimento, rappresentando che il legale rappresentante, si era messo a Parte_2 disposizione, collaborando per la raccolta della documentazione richiesta per la stipula dell'atto notarile, concordata alla data del 30 settembre 2022, all'esito del reperimento delle pratiche edilizie relative alla costruzione dell'immobile, e comunicando la copia della fattura predisposta per la vendita, pari ad euro 120.000,00, contestata da parte attrice, in ragione della mancata esposizione dell'Iva. La vendita era pertanto stata annullata in considerazione di tale questione fiscale sorta tra le parti. Nondimeno, parte convenuta respinge gli addebiti di inadempimento mossi dall'attrice, ritenendo la correttezza della fattura predisposta per euro 120.000,00, senza esposizione dell'Iva, trattandosi di operazione esente ai sensi dell'art. 10 n.

8-ter d.p.r. n. 633/1972, in quanto avente ad oggetto la cessione di un immobile strumentale, ultimato dalla convenuta costruttrice da oltre 5 anni, con conseguente applicazione del regime di reverse charge su opzione del venditore.

2.1. Per l'effetto, ritiene la compravendita fallita per tale questione fiscale, atteso che l'attrice avrebbe preteso l'applicazione di un regime fiscale in contrasto con la normativa vigente;
conseguentemente la società convenuta non aveva accettato la richiesta di sottoscrizione del definitivo in data ravvicinata, in pendenza della questione fiscale. La convenuta, nel respingere gli addebiti di inadempimento, ha a sua volta eccepito l'inadempimento dell'attrice ai sensi dell'art. 1460 c.c., non avendo quest'ultima accettato la fattura per l'importo di euro 120.000,00, chiedendo a sua volta la pronuncia di sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., con correlativo rigetto delle domande attoree. Assegnati i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., sono state rigettate le richieste istruttorie formulate dalle parti. La causa è stata pertanto rinviata per precisazione delle conclusioni all'esito del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
3. Occorre in primo luogo rilevare che sono circostanze pacifiche, in quanto documentate ed emergenti dalla comune prospettazione delle parti, che la società attrice aveva formulato proposta irrevocabile, del 18 luglio 2022, per l'acquisto di un box, di proprietà della società convenuta, sito in Varazze, alla Via Mameli, 11, inserito in una autorimessa con accesso carraio da Via Baglietto e pedonale da Via Arzocco 5 e contraddistinto al catasto fabbricati del predetto terreno al foglio 45, particella 201, subalterno 16, categoria C/6, classe 1, consistenza 22 mq, R.C. € 117,03, per un corrispettivo di euro 120.000,00, di cui euro 10.000,00, versati, a titolo di caparra, a mezzo bonifico bancario (doc. 6 fascicolo parte attrice), al momento dell'accettazione della proposta da parte della venditrice, avvenuta in data 23 luglio 2022 (doc. 1 fascicolo parte convenuta). La proposta è stata registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Savona il successivo 6 settembre 2022 (doc. 10 fascicolo parte attrice). Risulta altresì che la stipula del
5 definitivo era stata preceduta dallo scambio della documentazione relativa all'immobile oggetto di compravendita (docc.

3-14 fascicolo parte convenuta).

3.1. Ciò posto, l'attrice lamenta l'inadempimento della convenuta, che aveva omesso di presentarsi dinanzi al notaio rogante per la stipula del definitivo, benchè sollecitata (docc. 11-12 fascicolo parte attrice), chiedendo pertanto pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., e, in subordine, il recesso con conseguente restituzione del doppio della caparra versata. La convenuta, dal canto suo, dichiarandosi disponibile alla stipula del definitivo, ha respinto l'addebito di inadempimento ascritto dall'attrice, eccependo a sua volta l'inadempimento attoreo in ordine alla stipula del definitivo – con conseguente, correlativa domanda ex art. 2932 c.c. – in quanto l'attrice aveva rifiutato la fattura emessa a seguito del corrispettivo, dell'importo di euro 120.000,00 con esenzione Iva, in applicazione del regime fiscale di reverse charge. Sicchè, in altri termini, ferme restando le speculari domande volte ad ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. e all'accertamento dei reciproci inadempimenti, che ciascuna parte addebita all'altra, la questione controversa attiene al regime fiscale cui le parti hanno inteso assoggettare la compravendita: secondo la prospettazione attorea, la bozza di fattura avrebbe dovuto riportare l'esposizione dell'Iva al 22%, per un complessivo importo di euro 21.639,34 e un imponibile 98.360,66. Parte convenuta ritiene invece corretta la fattura dell'importo di euro 120.000,00 senza esposizione di IVA, trattandosi di operazione soggetta a IVA, ma esente, con aliquota IVA pari a zero), ai sensi dell'art. 10 n.

8-ter d.p.r. n. 633/1972 e ciò in quanto la compravendita concerne la cessione di un immobile strumentale la cui costruzione era stata ultimata dalla convenuta impresa costruttrice da oltre cinque anni e rispetto alla quale, si applica il regime fiscale del reverse charge, su opzione del venditore, in forza degli artt. 10 n.

8-ter e 17, comma VI, lettera a bis) DPR n. 633/1972. La mancata partecipazione al rogito, da parte della convenuta, è pertanto dipesa, a suo dire, dalla citata questione fiscale, che avrebbe indotto le parti a non concludere l'affare. 4. Venendo all'esame della domanda di esecuzione in forma specifica formulata da parte attrice, giova preliminarmente richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, osservando, in primo luogo, che il promissario acquirente che chiede l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto, secondo il disposto di tale norma, ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge, se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale;
non è invece tenuto a pagare il prezzo, quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicchè in tale evenienza, soltanto con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligazione e l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale subordinato l'effetto traslativo della proprietà, può portare alla risoluzione del rapporto per inadempimento (C. Civ. n. 29057/2022; C. Civ. n. 10605/2016).

4.1. Nel caso di specie, si deve del pari ritenere pacifica la circostanza che l'odierna parte convenuta non si sia presentata alla stipula del rogito, fissato alla data del 30 settembre 2022, né alla successiva indicata da parte attrice al 7 ottobre 2022, giustificando la propria
6 mancata comparizione in ragione della pendenza della questione controversa oggetto dell'odierno giudizio. È tuttavia indubbio che, obiettivamente, l'inadempimento per la mancata stipula del contratto definitivo, a rigore, sia ascrivibile alla società convenuta;
sotto il profilo strettamente giuridico, deve pertanto ritenersi che la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dalla società attrice sia in parte qua fondata, poiché è la stessa società convenuta che ha ammesso di non essersi presentata alla stipula del definitivo.

4.2. Ciò non esime tuttavia dall'esaminare la questione controversa, posta dalla convenuta a fondamento del proprio contegno inadempiente, ovvero l'emissione della fattura recante il corrispettivo di euro 120.000,00 stipulato per la vendita dell'immobile, con esenzione Iva. Fattura respinta dall'attrice, secondo cui, invece, in conformità a quanto dedotto in contratto preliminare, in cui l'importo era stato stabilito “Iva compresa”, la fattura avrebbe dovuto indicare l'importo di euro 98.360,66, oltre Iva per l'ammontare di euro 21.639,34. La prospettazione di parte convenuta è fondata. Si deve sul punto evidenziare, in primo luogo, che l'operazione di cui trattasi è effettivamente riconducibile a quelle per le quali il DPR 633/1972 prevede l'esenzione IVA, ricorrendo le condizioni previste dall'art. 10 co. 1 n. 8 ter, atteso che le cessioni di fabbricati strumentali sono in linea di principio esenti Iva, fatte salve le due eccezioni contemplate dalla norma: le cessioni di immobili compiute da parte di imprese che li hanno costruiti o che sugli stessi abbiano effettuato interventi di recupero di cui alle lettere c), d) ed f) del comma 1 dell'art. 3 del DPR 380/2001, a condizione che la cessione avvenga entro cinque anni dalla data di ultimazione o costruzione dell'intervento e in tutti gli altri casi in cui il cedente opti, nell'atto di vendita, per l'applicazione dell'Iva.

4.3. Nel caso di specie, risulta che la costruzione del box è avvenuta nell'ambito di un intervento edilizio avente ad oggetto la demolizione e ricostruzione di un fabbricato, con realizzazione di rimesse al piano interrato, in forza di permesso di costruire rilasciato dal Comune di Varazze il 26 maggio 2009 (doc. 8 fascicolo parte convenuta) e successive proroghe (docc.

9-10 fascicolo parte convenuta); che i lavori erano stati ultimati nel maggio 2014, ad eccezione di talune parti relative all'impiantistica antincendio (doc. 11 fascicolo parte convenuta), completate nel gennaio 2016 (doc. 13 fascicolo parte convenuta), in forza di CILA del settembre 2015 (doc. 12 fascicolo parte convenuta). Per l'effetto, si deve ritenere che parte convenuta abbia pienamente dimostrato la sussistenza delle condizioni per la riconducibilità della vendita di cui trattasi nell'ambito delle operazioni in campo Iva ma esente ai sensi del richiamato art. dell'art. 10 co. 1 n. 8 ter del DPR 633/1972. A tale cessione è poi applicabile il regime del reverse charge, che, ai sensi dell'art. 17 co. 6 lett. a) bis del DPR 633/1972, costituisce una eccezione al regime dell'esenzione Iva, che può ricorrere soltanto all'atto della vendita e soltanto su specifica opzione del venditore. In tali casi, il cedente emette fattura senza applicazione dell'imposta; sarà quindi cura del cessionario provvedere ad integrarla indicandovi aliquota ed imposta e procedere alla doppia annotazione nei registri Iva. Opera in tali casi l'inversione dell'obbligo di assolvimento dell'Iva, che può essere applicata soltanto tra due soggetti passivi di Iva.

4.4. Correlativamente, la prospettazione di parte attorea sul punto deve pertanto ritenersi infondata, essendo, peraltro, del tutto irrilevante la circostanza che nel contratto
7 preliminare sia contenuta la dicitura “Iva compresa” nel corrispettivo di euro 120.000,00, poiché l'operazione è in ogni caso in Iva, pur essendone esente, ricorrendo le condizioni previste dalla norma dell'art. 10 co. 1 n. 8 ter DPR 633/1972. In secondo luogo, si deve rilevare che, ai fini della disciplina dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto non concluso, dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, non può apportarvi modifiche (C. Civ. n. 18545/2024), con la conseguenza che, parimenti, deve ritenersi infondato il rilievo attoreo secondo cui, in mancanza di Iva il corrispettivo sarebbe pari ad euro 98.360,65. Per tutti i motivi fin qui esposti, la domanda attorea deve essere accolta limitatamente al profilo innanzi richiamato, stante l'obiettivo e pacifico inadempimento della convenuta che, nondimeno, si è resa disponibile alla stipula del definitivo, a fronte del versamento del corrispettivo residuo di euro 110.000,00, a titolo di saldo del prezzo complessivamente ancora dovuto, in conformità alle osservazioni innanzi svolte, trattandosi di cessione di bene strumentale con esenzione Iva. L'esito della controversia nei termini fin qui esposti, di sostanziale soccombenza reciproca, induce alla integrale compensazione delle spese di lite. Superflua ogni ulteriore disquisizione.

PQM

Il Tribunale di Cuneo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa ed assorbita, così provvede: dispone ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento, in favore della società Parte_1 del box auto di proprietà della società convenuta sito in Varazze alla Via CP_1
Mameli, 11, inserito in una autorimessa con accesso carraio da Via Baglietto e pedonale da Via Arzocco 5 e contraddistinto al catasto fabbricati del predetto terreno al foglio 45, particella 201, subalterno 16, categoria C/6, classe 1, consistenza 22 mq, R.C. € 117,03, previo pagamento, da parte della società attrice, della complessiva somma di euro 110.000,00, oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo saldo, in conformità al contratto preliminare di compravendita di cui alla proposta irrevocabile di acquisto, formulata dall'attrice il 18 luglio 2023 e accettata dalla convenuta venditrice in data 23 luglio 2022; ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la presente sentenza;
compensa integralmente le spese di lite. Cuneo, 27 dicembre 2024
Il Giudice Dott. Ruggiero Berardi
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