REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Sezione Prima Civile -
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa
LI CU, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero n.3601 del R.G.A.C. dell'anno 2024, avente ad oggetto:
dichiarazione nullità del contratto
TRA ^C.^F. ¹ ) nata a [...] il [...]P^arte ¹ (C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Paolo Chiarielli, giusta procura in atti
ATTRICE
E
in persona del suo legale rappresentante p.t., ^Parte_² Controparte 1
rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, dall'avv. cod. fisc. P.IVA 1
,
TO ME e dall'Avv. Carmen Iorio dello studio Avv. Valerio Iorio & Partners s.t.a.r.l.,
con sede legale in Baronissi (SA) giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI: Come atti e verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, ^Parte ¹ ha convenuto in giudizio la al fine di sentir accertare e dichiarare la nullità del "contratto di Controparte 2
prenotazione alloggio" stipulato in data 02 marzo 2020 e del collegato atto di prenotazione di immobile del 28 settembre 2020, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2 e 3 D. Lgs. 122/05, per non aver la controparte stipulato e consegnato la fideiussione richiesta dalla legge a garanzia dell'adempimento, trattandosi di immobili da costruire.
Premetteva l'attrice di aver sottoscritto, nella sua qualità di consumatrice, in data 02 Marzo 2020
e in data 28 settembre 2020, con la Cooperativa convenuta, due atti di prenotazione di immobili da costruire sul Lotto 2/D (insistente sulle particelle nn. 3297-3301- 3298-3302) aventi ad oggetto, un appartamento al piano rialzato di 72 mq, un box auto di 25 mq al piano interrato ed un locale sottotetto di 60 mq, per il complessivo corrispettivo di € 207.500,00 oltre IVA., da destinare a propria abitazione principale sua e del costituendo nucleo familiare.
Precisava di aver versato, in favore della Controparte 1 la complessiva somma di €
54.400,00 di cui € 49.400,00 a mezzo assegni circolari ed € 5.000,00, in contante
Pertanto chiedeva pronunciarsi la risoluzione di siffatto contratto, atteso l'inadempimento della controparte che non aveva provveduto a realizzare e consegnare l'immobile nel termine previsto, la nullità del contratto per mancato rilascio della polizza fideiussoria con ^la ^condanna ^della controparte alla restituzione dell'importo di euro 54.400,00 corrisposto alla Controparte 2
[...] a titolo di acconto, nonché la risoluzione del contratto per la vessatorietà delle clausole e il risarcimento di danni non patrimoniali. ^CP 3 si è costituita in giudizio la convenuta la quale ha contestato la domanda, deducendo l'inapplicabilità delle disposizioni di cui al D. Lgs. 122/05, in ragione della finalità mutualistica e non di scambio del contratto concluso con la controparte;
la stessa ha poi contestato l'inadempimento e proposto domanda riconvenzionale volta alla quantificazione ed alla condanna di essa parte attrice, al pagamento della somma di € 78.191,36 comprensiva di Iva, della quale risulta ad oggi morosa nel versamento delle somme concordate per la realizzazione degli immobili da assegnare. Concludeva per il rigetto della domanda.
All' udienza del 20.02.2025, ritenuta la causa di natura documentale il Giudice rinviava la causa all'udienza del 19.11.2025 ex art. 281 sexies cpc, con termine per note conclusive fino a 5 gg. prima
***
Ciò posto, va richiamato il principio processuale della "ragione più liquida", desumibile dagli artt.
24 e 111 Cost., secondo cui la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.(cfr. Cass.
Sez. 5-, Ordinanza n. 363 del 09/01/2019).
Nel merito, la domanda di parte attrice di nullità del contratto è fondata e va accolta per i motivi di seguito indicati;
pacifica ed incontestata è invero la ricostruzione fattuale della vicenda che oggi
сі оссира. Giova subito precisare che non è oggetto di contestazione tra le parti la conclusione del contratto
"di assegnazione alloggio" stipulato in data 02 marzo 2020 e 28.09.2020, così come il versamento dell'importo di euro 54.400.00 a titolo di acconto di cui € 49.400,00 a mezzo assegni circolari ed
€ 5.000,00, in contante.
Invero, del pari incontestato è il mancato rilascio della fideiussione, per come eccepito dall'attrice.
La difesa della convenuta si fonda essenzialmente sulla inapplicabilità delle disposizioni di cui al
D. Lgs. 122/05 al caso di conclusione di un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile da costruire, quando parti di siffatto contratto sono una cooperativa edilizia ed i suoi soci, come nel caso che qui occupa. Ciò, più specificamente, in ragione dell'assenza di sinallagmaticità nel rapporto così costituito, che sarebbe invece presupposta nella disciplina di cui al richiamato Decreto Legislativo.
Ebbene, tali argomentazioni non possono essere condivise per almeno un duplice ordine di ragioni.
Il primo argomento si fonda sul dato testuale delle disposizioni in commento.
L'art. 2 D. Lgs. 122/05 dispone: "All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia".
Trattasi di norma di protezione che evidentemente tutela la posizione dell'acquirente di una res futura, ossia l'immobile da costruire.
Lo stesso D. Lgs. 122/05 offre poi all'art. 1 lettera a) la definizione di “acquirente” che è indicato come "la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa" ed alla lettera b) del medesimo articolo la definizione di "costruttore", il quale è indicato come
“l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi".
Dalla mera lettura del dettato normativo emerge dunque che l'obbligo di rilascio della fideiussione da parte del "costruttore" ricomprende i rapporti tra le cooperative edilizie ed i propri soci;
ciò sia in quanto la cooperativa è ricompresa nella nozione di "costruttore”, sia in quanto il socio della cooperativa medesima è implicitamente ricompreso nella nozione di “acquirente".
Non avrebbe infatti senso il riferimento dettato dal legislatore a "colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa".
Il riferimento in negativo al soggetto “ancorchè non socio della cooperativa" lascia chiaramente intendere che, a maggior ragione, è “acquirente” ai sensi e per gli effetti del D. Lgs. 122/05, colui che della cooperativa edilizia è socio e che con essa pone in essere una delle fattispecie contrattuali previste dalla richiamata disposizione. Del resto, il richiamo al soggetto che “abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa", sembra attagliarsi perfettamente, anche sotto il profilo oggettivo e cioè del tipo di rapporto contrattuale in essere tra le parti, al caso di specie.
La suddetta interpretazione trova conforto poi, oltre che nel dato letterale, anche nella ratio stessa della disciplina in discorso.
Non va infatti obliterato che la norma ha quale obiettivo la tutela del soggetto acquirente (o futuro acquirente) di una res futura, facendo pertanto obbligo al costruttore-alienante di offrire una garanzia fideiussoria a tutela della posizione della controparte, specie quando, come accade di frequente nella prassi, si assiste al versamento anticipato di una parte del prezzo. Il legislatore prevede espressamente l'estensione della garanzia non fino al momento della conclusione dei lavori di edificazione, ma fino al momento del trasferimento della proprietà o dell'atto definitivo di assegnazione, come nel caso di alloggi di cooperative, il tutto coerentemente con la funzione di garanzia assicurata al promissario acquirente, che rischi di veder pregiudicato l'interesse alla cui tutela è preposta la nullità di protezione.
Pertanto, la mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile da costruire.
La Suprema Corte ha pure meglio approfondito il tema della finalità della garanzia e della relativa nullità di protezione posta dall'art.2 individuando i rapporti con il tema dell'abuso del diritto. Ha infatti affermato "Il rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione non esclude l'operatività della nullità per mancanza della garanzia accessoria prescritta "ex lege", qualora nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, sicché in tali ipotesi la proposizione della domanda di nullità del contratto per violazione del citato art. 2 non costituisce abuso del diritto" (Cassa n. 19510 del 18/09/2020, Rv.
659130-01).
Nel caso in esame, tenuto conto di quanto pacifico o comunque documentato, va osservato che: - la fideiussione prevista dall'art. 2, comma 1, del d.lgs. 122/2005 rilasciata all'attore aveva durata dal 11.09.2020 al 11.09.2021 quindi di un solo anno e perdipiù per un importo di euro 35.000,00; dunque non idonea a garantire la copertura del rischio considerato dal Legislatore a fondamento dell'obbligo previsto dalla disciplina richiamata.
Infine, non sembra cogliere nel segno l'argomento relativo alla natura mutualistica del rapporto tra la cooperativa edilizia ed il proprio socio, il quale, di per sé, escluderebbe l'applicazione della normativa in discorso, applicabile invece ai rapporti di scambio connotati da sinallagmaticità.
Ebbene, con riguardo ai rapporti tra il socio e la cooperativa edilizia, giova richiamare la pacifica giurisprudenza di legittimità secondo cui "Il socio di una cooperativa, beneficiario del servizio mutualistico reso da quest'ultima, è parte di due distinti (anche se collegati) rapporti (che non vanno, peraltro, sovrapposti, attesa la diversità della natura giuridica e la non assoluta omogeneità della relativa disciplina), l'uno di carattere associativo, che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio, l'altro (per lo più di natura sinallagmatica), che deriva dal contratto bilaterale di scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizio resogli dall'ente. Nelle cooperative edilizie, in particolare, l'acquisto, da parte dei soci, della proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente sia stato costituito passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socio quella di acquirente ...” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7646 del 28/03/2007; conformi: Cass. Sez. 1, Sentenza n.
10648 del 03/05/2010 e Sez. 1, Sentenza n. 11015 del 09/05/2013).
Pertanto, facendo applicazione di tali coordinate giuridiche al caso di specie, è evidente che viene in rilievo non il rapporto "sociale" e mutualistico tra ^Parte 1 , e ^{la C}P ¹
[...] quanto piuttosto il rapporto di scambio e dunque sinallagmatico, che certamente presuppone il primo ma dal quale conserva del pari autonomia.
Di conseguenza, nessuna ragione ostativa può riscontrarsi in concreto in merito all'applicabilità delle disposizioni di cui agli artt. 2 e 3 D. Lgs. 122/05 nel caso di specie.
Ciò posto, non avendo la convenuta dato prova del corretto adempimento dell'obbligo di garanzia posto a suo carico a pena di nullità, la domanda spiegata da ^Parte 1 ^va ^accolta e per l'effetto il contratto di "contratto di prenotazione alloggio" dalle parti stipulato in data 02 marzo
2020 e del collegato atto di prenotazione di immobile del 28 settembre 2020 va dichiarato nullo.
Dalla declaratoria di nullità discende l'accoglimento della domanda di ripetizione delle somme
-
incontestatamente - versate dalla ricorrente in esecuzione di tale contratto e per l'effetto la [...]
Controparte 1 va condannata al pagamento in favore di della complessivaParte 1
,
somma di euro 54.400,00 oltre interessi come per legge.
Dall'accoglimento della domanda principale discende altresì l'assorbimento delle domande subordinate dalla stessa proposte.
Spese secondo soccombenza e liquidate come da dispositivo, tenuto conto del mancato espletamento di attività istruttoria.

P. Q. M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, I sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1- Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la nullità del contratto stipulato dalle parti in causa in data 02 marzo 2020 e del collegato atto di prenotazione di immobile del 28 settembre 2020; ²- ^Condanna ^la Controparte_1 alla restituzione dell'importo di euro
54.400,00, oltre interessi come per legge in favore dell' attrice;

3 Condanna la convenuta alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente, che si liquidano in € 7.500,00, oltre rimborso forfetario, I.V.A, e c.p.a. con attribuzione all'avvocato dichiaratosi antistatario
Così deciso in Nocera Inferiore, il 19.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa LI CU