REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1081 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno
2019, avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo, vertente
TRA
a socio unico, c.f./p.i. , con sede in San Pietro a Parte_1 P.IVA_1
Maida (CZ), Via Indipendenza n. 23, in persona dell'Amministratore Unico e come tale legale rappresentante pro tempore, Sig. , rappresentata e difesa, giusta procura Parte_2 in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, dall'Avv. Gianfranco
Spinelli, presso il cui studio sito in Lamezia Terme (CZ), Via Garibaldi n. 44 è elettivamente domiciliata;

-Opponente-
CONTRO
c.f./p.i. , in Controparte_1 P.IVA_2
persona del Curatore, elettivamente domiciliata in Lamezia Terme (CZ), Via Garibaldi n.
44, presso lo Studio dell'Avv. Rosellina Mendicino, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di risposta;

-Opposta-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come in atti e verbali di causa;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, con Socio Unico ha Parte_1
spiegato opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 242/2019, emesso dal Tribunale di
Lamezia Terme all'esito del procedimento monitorio n. 713/2019 R.G. e notificato all'opponente in data 29.05.2019, in forza del quale gli veniva ingiunto di pagare in favore della curatela del fallimento della in persona del Curatore, con Controparte_1 clausola di provvisoria esecuzione, la somma di € 7.660,16, oltre iva ed interessi come da domanda, a titolo di canoni scaduti e non pagati e dallo stesso dovuti in forza del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo il stipulato tra le parti il 21.03.2017 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Catanzaro – Ufficio
Territoriale di Lamezia Terme in data 24.03.2017 al n. 567 serie 3T successivamente modificato con scrittura del 4 aprile 2017, registrata presso lo stesso Ufficio il 5 aprile 2017 al n. 385 serie 3 ivi compresa la quota di registrazione della disdetta del contratto de quo.
Deduce l'opponente: l'inefficacia del contratto di locazione asseritamente di bene futuro per non essere questo venuto ad esistenza;
l'annullabilità e/o annullamento del negozio per asserito vizio essenziale ex art. 1429 commi 1 e 2 c.c.; la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Concludeva, quindi, come in atti.
Si costituiva in giudizio parte opposta, la quale impugnava e contestava tutto quanto ex adverso dedotto, in quanto infondato in fatto e diritto, concludendo come in atti.
Così instauratosi il contraddittorio, svolta l'istruttoria mediante acquisizioni documentali, venivano precisate le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., decorsi i quali veniva incamerata per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In via preliminare, è opportuno precisare quanto segue.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ove “l'opposizione
a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione di immobili urbani, soggetta al rito speciale di cui all'art. 447-bis c.p.c., sia erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, non opera la disciplina di mutamento del rito di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 150 del
2011 - che è applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo decreto legislativo n. 150/2011 -, producendo l'atto gli effetti del ricorso, in virtù del principio di conversione, se comunque venga depositato in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c.” (cfr. Cass. Civ.,
SS.UU., sent. n. 927 del 2022).
Per tale ragione, non sussistono i presupposti per disporre il mutamento del rito.

2. Sempre in via preliminare, appare opportuno precisare brevemente i fatti di causa.
In data 21 marzo 2017 le parti stipulavano un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di
Catanzaro – Ufficio Territoriale di Lamezia Terme in data 24 marzo 2017 al n. 567 serie
3T, avente ad oggetto l'intero capannone, di proprietà di parte opposta, sito in San Pietro a
Maida, loc. Serre snc, come in contratto meglio identificato, a fronte di un corrispettivo canone di locazione quantificato in euro 19.200,00 annuali (pari a € 1.600,00 mensili).
Successivamente, in data 4 aprile 2017, le stesse parti, reciprocamente riconoscendo che al predetto contratto non era ancora stata data esecuzione, provvedevano a modificarlo di comune accordo, riducendo la superficie del capannone soggetta a locazione (pattuendo espressamente il comune uso di talune parti dell'edificio, come da prospetto allegato al contratto), e diminuendo di conseguenza il canone di locazione, ora quantificato in euro
9.600,00 annuali (pari a € 800,00 mensili).
Dalla disamina di entrambe le previsioni contrattuali, si evince in maniera inequivocabile come:
a) Il conduttore abbia dichiarato di aver visitato i locali ed averli trovati in buono stato locativo ed esenti da vizi;

b) Di aver ricevuto tutta la documentazione relativa alla normativa edilizia, igienico sanitaria e fognaria-comunale.
Ciò doverosamente precisato in punto di fatto, in linea di diritto si rileva come parte opposta lamenti il mancato pagamento dei canoni di locazione (in relazione ai quali ha ottenuto l'impugnato decreto ingiuntivo) mentre parte opponente, ex adverso, prospetti le proprie doglianze, confluite nei motivi posti a fondamento della presente opposizione.

3. Tutto ciò premesso, è possibile esaminare il merito della controversia.
L'opposizione è infondata e deve essere rigettata per le seguenti motivazioni.
Innanzitutto, deve rilevarsi come l'assunto di parte opponente per il quale “la locazione 4 aprile è dunque, alla fine, l'unica intercorsa tra le parti e su cui l'odierna controparte avanza evidentemente la pretesa” (cfr. atto di citazione, pag. 3) sia manifestamente infondato.
Infatti, è ictu oculi evidente, dalla semplice disamina delle pattuizioni negoziali, come i contratti del 21 marzo 2017 e del 4 aprile 2017 siano due negozi tra loro collegati, costituendo, in particolare, quello del 21 marzo l'accordo principale e quello del 4 aprile un successivo accordo integrativo/modificativo, il quale non sussiste in re ipsa, bensì esclusivamente come contratto collegato al primo, necessariamente presupposto.
Ciò risulta maggiormente evidente dalla disamina del contratto del 4 aprile, ove risulta evidente che le parti si sono limitate a replicare le sole clausole da integrare/modificare, rimandando, per le restanti pattuizioni, all'accordo del 21 marzo.
Da tale impostazione deriva il precipitato per il quale la valutazione sull'attività negoziale posta in essere dalle parti non può prescindere dalla considerazione delle pattuizioni contenute in entrambi i negozi.
Deduce l'opponente l'inefficacia del contratto di locazione asseritamente di bene futuro per non essere questo venuto ad esistenza;
in via subordinata l'annullabilità e/o annullamento del negozio per asserito vizio essenziale ex art. 1429 commi 1 e 2 c.c.; in via ulteriormente subordinata domanda la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Tutte le doglianze si rivelano infondate e possono essere trattate congiuntamente.
In primo luogo, è evidente come, nel caso di specie, non possa trattarsi di contratto avente ad oggetto un bene futuro.
Infatti, per dottrina e giurisprudenza, la cosa futura è quella “non ancora venuta ad esistenza”, invece, oggetto del contratto, è un immobile già esistente.
A nulla rileva, come erroneamente dedotto dall'opponente, che la “porzione” locata dovesse essere materialmente separata dal resto del capannone, per due distinte ragioni.
Primo, poiché la disciplina codicistica prevede la c.d. specificazione esclusivamente in caso di pattuizioni riguardanti le cose generiche, e non anche per gli immobili, i quali sono individuati nello specifico dalle risultanze catastali (come, del resto, è avvenuto nel caso di specie), secondo, poiché parte opponente ha accettato l'uso promiscuo di alcune zone del capannone (cfr. accordo del 21 marzo 2017), le quali, dunque, non necessitano di
“separazione” dal resto dell'edificio.
Parimenti infondata si rivela la doglianza inerente ai presunti vizi della cosa locata, ritenuta dall'opponente non idonea per essere applicata all'uso per la quale era destinata.
Le lagnanze di parte opponente sono agilmente destituite di fondamento dalla semplice lettura del contratto del 21 marzo 2017, art. 10, ove si legge che “parte conduttrice dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato locativo, esenti da vizi che ne diminuiscano l'idoneità all'uso convenuto”.
Pertanto, non si comprende come parte opponente possa pretendere di “venire contra factum proprium”, posto che risulta dagli atti di causa che, prima di stipulare il contratto del 21 marzo 2017, nonché la successiva modifica del 4 aprile 2017, la stessa, ha valutato i locali de quo idonei all'uso commerciale di suo interesse.
Nemmeno le doglianze relative alla mancanza di agibilità ed autorizzazione antincendio risultano essere idonee a scalfire tale assunto.
Infatti, per consolidata giurisprudenza, “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”(cfr. Cassazione civile sez. III, 07/06/2018,
n.14731).
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, è evidente come tali elementi non siano stato oggetto di specifiche pattuizioni che subordinavano l'efficacia della locazione alla presenza di detti presupposti;
al contrario, dalla disamina dell'accordo, è invece evidente che parte opponente abbia ritenuto sufficienti, e quindi accettato, “la documentazione relativa alla certificazione di agibilità rilasciata dal comune di San Pietro
a Maida in data 17.11.2006, le informazioni e la documentazione relativa alla valutazione igienico sanitaria del locali rilasciata dal comune di San Pietro a Maida in data 16.11.2006, la documentazione relativa alla certificazione di allaccio alla rete idrica e fognaria comunale rilasciata dal comune di San Pietro a Maida in data 16.11.2006”.
Appare di tutta evidenza, dunque, che, se l'opponente avesse ritenuto fondamentali ulteriori presupposti, avrebbe dovuto ponderarli prima della stipula del negozio, nonché farli divenire oggetto di specifica pattuizione, non potendo limitarsi a dolersene successivamente.
Tutto ciò anche in ossequio al generale principio di buona fede contrattuale. Infine, la doglianza inerente all'inadempimento del locatore (con conseguente risoluzione per inadempimento) è infondata per due distinte ragioni.
In primo luogo, per difetto di prova, risultando l'eccezione spiegata in via generica ed apodittica senza alcun supporto probatorio a suo sostegno: infatti, dalla disamina degli atti e documenti di causa, non è dato comprendersi su quali basi l'opponente desuma detto inadempimento.
In secondo luogo, ove tale doglianza fosse fondata sulla mancata “separazione” della cosa locata dal resto del capannone ovvero sulla assenza di agibilità ed autorizzazione antincendio, appare sufficiente riportarsi a quanto sopra già specificato (in breve, per un verso, risultando infondate tali doglianze e, per l'altro verso, risultando tali necessità del conduttore-opponente estranee alle pattuizioni contrattuali ed avendo lo stesso accettato il bene nello stato in cui si trovava, non può di certo addebitare alcun inadempimento in capo al locatore-opposto).
Da tutto ciò consegue l'infondatezza della spiegata opposizione, che deve essere rigettata, con susseguente conferma del decreto ingiuntivo impugnato.

4. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate sulla scorta dei parametri ministeriali vigenti, valori minimi, tutte le fasi, attesa la scarsa complessità delle questioni giuridiche trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lamezia Terme, sezione civile, in persona del Giudice Onorario dott.ssa
Maria Leone, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile avente R.G. n.
1081/2019, pendente tra con Socio unico, -opponente- contro Parte_1
in persona del Curatore, -opposta- ogni Controparte_1
altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) rigetta la domanda e, per l'effetto, conferma l'impugnato D.I. n. 242/2019 emesso dal
Tribunale di Lamezia Terme;

b) condanna l'opponente alla rifusione delle spese di lite, in favore di parte opposta, che liquida complessivamente in euro 2.540,00 per onorario, oltre rimborso forfettario al 15%,
C.P.A. al 4% e I.V.A. se dovuta.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Lamezia Terme, lì 08.07.2025.
Il Giudice Onorario dott.ssa Maria Leone