N. R.G. 1708/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Manuela Nart, all'udienza dell'11 dicembre 2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1708/2025 promossa da:
- , e , tutte rappresentate e difese Parte_1 Parte_2 Parte_3 dall'avv. BONOMO Guido
- intimanti/ricorrenti - contro
- , rappresentata e Controparte_1 difesa agli avv.ti. FORNASARI Giorgio Matteo e COLOMBO Margherita
- intimata/resistente -
In punto: Opposizione ad intimazione di sfratto per morosità
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI precisate dal procuratore delle ricorrenti: "come in atti "; precisate dal procuratore della resistente: "come in atti ".
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti controversi
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida di data 8 maggio 2025, regolarmente notificato, le ricorrenti , e in Parte_1 Parte_2 Parte_3
pagina 1 di 12 qualità di comproprietarie dell'immobile sito in Bolzano, via Grappoli n. 9, intimavano alla resistente conduttrice dello stesso in virtù Controparte_1 CP_1 CP_1 del contratto di locazione ad uso commerciale, avente decorrenza dal primo settembre 2023, sottoscritto dalle parti in data 22 agosto 2023 e debitamente registrato, lo sfratto per morosità, stante l'inadempimento della conduttrice per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori per un importo complessivo di Euro 48.470,00.
Il contratto prevedeva un canone annuo di Euro 60.000,00, pari a Euro 5.000,00 mensili, oltre a
Euro 250,00 mensili a titolo di acconto per le spese condominiali, da corrispondersi entro il giorno cinque di ogni mese.
Le parti avevano altresì convenuto una riduzione del canone: per il primo anno di locazione era prevista una riduzione complessiva di Euro 24.000,00, con conseguente canone mensile effettivo pari a Euro 3.000,00; per il secondo anno era invece prevista una riduzione complessiva di Euro
12.000,00, con canone mensile effettivo pari a Euro 4.000,00.
Successivamente, in data 24 settembre 2024, le parti stabilivano che, per il periodo dal primo settembre 2024 al 28 febbraio 2025 - dunque per ulteriori sei mesi ricadenti nel secondo anno di locazione - l'importo mensile dovuto sarebbe stato pari a Euro 3.000,00, anziché Euro 4.000,00 come originariamente previsto per il secondo anno contrattuale, restando inteso che, a decorrere dal primo marzo 2025, il canone sarebbe tornato ad ammontare ad Euro 4.000,00 mensili.
La parte locatrice rappresentava che, per il primo anno di locazione, la conduttrice aveva corrisposto l'importo complessivo di Euro 36.000,00 (Euro 3.000,00 x 12 = Euro 36.000,00).
Evidenziava inoltre che, per il periodo dal primo settembre 2024 al 28 febbraio 2025, erano stati versati ulteriori Euro 18.000,00 (Euro 3.000,00 x 6 = Euro 18.000,00).
L'ammontare totale corrisposto dalla conduttrice, dall'inizio della locazione sino al mese di febbraio 2025 incluso, a titolo di canoni di locazione, risultava dunque pari a Euro 54.000,00.
Esponeva, altresì, che nessun pagamento era stato effettuato dalla conduttrice per i canoni relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2025.
Quanto agli oneri accessori, parte locatrice riferiva che la conduttrice aveva versato complessivamente Euro 4.150,00, a fronte di un ammontare dovuto pari a Euro 1.620,00; ne derivava, pertanto, un conguaglio a credito della conduttrice pari a Euro 2.530,00.
pagina 2 di 12 La parte locatrice evidenziava, infine, che la conduttrice, con lettera del 27 dicembre 2024, aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto de quo e che, trattandosi di recesso esercitato entro i primi tre anni di locazione, parte locatrice avrebbe avuto diritto a vedersi corrispondere dalla conduttrice l'importo previsto a titolo di restituzione delle riduzioni di canone accordate in forza delle previsioni contrattuali.
In conclusione, la parte locatrice insisteva nella richiesta di convalida dell'intimato sfratto e nell'emissione dell'ingiunzione di pagamento.
Con comparsa di costituzione e risposta del 3 giugno 2025, si costituiva in giudizio l'intimata, proponendo formale opposizione. Quest'ultima eccepiva, in particolare, l'erroneità del calcolo del canone di locazione in relazione all'accordo di riduzione del canone del 24 settembre 2024 e deduceva altresì la nullità della clausola contrattuale, nella parte in cui, in caso di recesso esercitato nei primi tre anni di locazione, impone alla conduttrice l'obbligo di restituire gli sconti maturati nei primi due anni, evidenziando peraltro che tali riduzioni erano state riconosciute in considerazione degli investimenti iniziali effettuati dalla stessa. L'intimata chiedeva, infine, la rideterminazione delle somme dovute dal primo settembre 2023 al 28 febbraio 2025 nella misura di Euro 3.000,00 mensili e, dal primo marzo 2025 fino al rilascio dell'immobile, nella misura di
Euro 4.000,00 mensili.
La parte conduttrice concludeva chiedendo il rigetto della richiesta di convalida e l'accertamento della non operatività ovvero dell'invalidità o nullità dell'art. 2, comma 3, del contratto de quo.
Denegata l'emissione dell'ordinanza di rilascio, il Giudice disponeva il mutamento del rito ed il ricorso alla procedura di mediazione obbligatoria, ratione materia, concedendo alle parti termine per il deposito delle memorie integrative.
Le parti depositavano le memorie integrative.
In mancanza di richieste istruttorie ed essendo la causa matura per la decisione sulla scorta del compendio documentale, all'udienza dell'11 dicembre 2025, il Giudice dava lettura del dispositivo di sentenza, con concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione al cui deposito provvedeva contestualmente.


2. Merito della lite
Non è contestato il titolo: emerge, infatti, per tabulas l'esistenza di un valido contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in 22 agosto 2023 tra , e Parte_1 Parte_2 Pt_3
in qualità di parte locatrice, e di , e quale
[...] Controparte_1 Controparte_1 CP_1 CP_1
pagina 3 di 12 conduttrice, regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Bolzano, via Grappoli
n. 9, per un canone mensile di Euro 5.000,00, oltre ad Euro 250,00 a titolo di acconto sulle spese condominiali, da corrispondersi entro il giorno cinque di ogni mese (cfr. doc. 2, atto di intimazione di sfratto).
Le parti avevano tuttavia convenuto una riduzione del canone per i primi due anni di durata del rapporto. In particolare, il secondo paragrafo del punto 3 del contratto di locazione prevedeva espressamente, per il primo anno, una riduzione del canone annuo pari a Euro 24.000,00, con conseguente canone mensile di Euro 3.000,00, e, per il secondo anno, una riduzione di Euro
12.000,00, con canone mensile pari a Euro 4.000,00.
Il paragrafo in questione testualmente recita: "Il locatore, per il primo periodo, concede al conduttore una riduzione del canone di affitto pari a:
- per il 1° (primo) anno € 24.000,00 ripartite sulle 12 rate mensili anticipate;

- per il 2° (secondo) anno € 12.000,00 sempre ripartite sulle 12 rate mensili anticipate
(…)."
Circostanza pacifica è, inoltre, la conclusione dell'accordo di riduzione del canone del 24 settembre 2024 (cfr. doc. 3, atto di intimazione di sfratto).
Dalla lettura coordinata del punto 3 del contratto di locazione e dell'accordo integrativo del 24 settembre 2024 emerge in modo chiaro ed univoco quale fosse l'intento delle parti in ordine alla modulazione temporanea del canone. In particolare, l'accordo del 24 settembre 2024 non sostituisce né modifica in via permanente l'originaria pattuizione contrattuale, ma introduce una mera riduzione eccezionale e limitata nel tempo, circoscritta al periodo compreso tra il primo settembre 2024 e il 28 febbraio 2025. Solo per tale arco temporale le parti avevano convenuto la riduzione del canone mensile a Euro 3.000,00, prevedendo espressamente che, a decorrere dal primo marzo 2025, l'importo sarebbe tornato ad essere quello stabilito dal contratto, per il secondo anno di locazione, nel quale era previsto un canone mensile di Euro 4.000,00.
Tale interpretazione discende direttamente dal testo letterale dell'accordo, che testualmente prevede: "(…) che per la durata di 6 (sei) mesi e pertanto a partire dal 01.09.2024 e fino al
28.02.2025, il canone annuo concordato in fase di stipula venga ridotto e mantenuto a euro
3.000,00 (tremila) al mese e che a partire dal 01.03.2025 l'importo tornerà ad essere quello previsto dal contratto pari a euro 4.000,00 (quattromila) al mese."
pagina 4 di 12 La clausola è formulata in termini chiari e inequivoci: da un lato, delimita espressamente l'ambito temporale della riduzione del canone (primo settembre 2025 - 28 febbraio 2025), e, dall'altro, stabilisce che, a decorrere dal primo marzo 2025, il canone "tornerà" ad essere quello previsto dal contratto, ossia Euro 4.000,00 mensili, importo già pattuito dalle parti per l'intero secondo anno di locazione. L'uso del verbo "tornerà" e il riferimento espresso al canone "previsto dal contratto" rendono evidente che l'intento delle parti fosse unicamente quello di introdurre una riduzione meramente transitoria, limitata al periodo indicato, senza alcuna volontà di modificare in modo stabile l'assetto economico del rapporto per il secondo anno di locazione né, a maggior ragione, quello delle annualità successive.
Tirando le fila delle argomentazioni svolte, deve ritenersi che parte resistente avrebbe dovuto corrispondere, dal mese di marzo 2025 e sino al termine del secondo anno di locazione, il canone mensile pattuito per tale annualità, pari a Euro 4.000,00; salvo, in ogni caso, quanto si dirà nel prosieguo, ossia che le riduzioni di canone accordate per il primo e per il secondo anno sarebbero venute meno nell'ipotesi di recesso della conduttrice nei primi tre anni di locazione.
È pacifico, poiché non contestato, che parte resistente, sin dall'inizio del rapporto di locazione, abbia, quindi, corrisposto a titolo di canoni l'importo complessivo di Euro 54.000,00 (Euro
3.000,00 x 18 = Euro 54.000,00), mentre nulla abbia più versato a decorrere da marzo 2025 sino al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 20 giugno 2025 (cfr. doc. n. 14, memoria integrativa di parte ricorrente).
Non può essere condivisa la tesi della resistente secondo cui la riduzione del canone sarebbe stata accordata in previsione di investimenti iniziali. Tale ricostruzione, infatti, non trova alcun riscontro nel testo contrattuale ed è, anzi, smentita dal punto 8, che dà atto della consegna dei locali nello stato di fatto in cui si trovavano, come visti e piaciuti dalla conduttrice, escludendo qualsiasi collegamento con interventi o lavori a suo carico, nonché dal punto 9, nel quale parte conduttrice dichiara di aver esaminato i locali e di averli ritenuti idonei all'uso convenuto.
È, parimenti, dirimente il fatto che di tali asseriti investimenti non venga fatta alcuna menzione nel momento in cui le parti si accordano sulla scontistica: l'accordo relativo alla riduzione del canone non collega in alcun modo la concessione dello sconto alla realizzazione di lavori o interventi a carico della conduttrice, e, in ogni caso, parte resistente non offre neppure un principio di prova a sostegno di tale asserzione.
È, inoltre, documentalmente provato:
pagina 5 di 12 - che parte conduttrice, con lettera inviata tramite PEC il 27 dicembre 2024, comunicava alla parte locatrice la volontà di recedere anticipatamente dal contratto (cfr. doc. n. 4, comparsa di costituzione e risposta);
- che tale comunicazione di recesso recitava testualmente: "Il sottoscritto Controparte_1 legale rappresentante della ditta con sede in CP_1 Controparte_1
Venezia Via A. da Mestre 38, c.f. , con la presente, comunica la volontà di recedere P.IVA_1 dal contratto di locazione registrato il 12/6/2023 al n. 004647 serie 3T (…) e relativo all'immobile ad uso commerciale di Sua proprietà sita in Bolzano via dei Grappoli n. 9, (…), che sarà consegnato in coerenza con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali
(…).";
- che la comunicazione di recesso non conteneva alcun riferimento ai gravi motivi né indicava la data a decorrere dalla quale il recesso avrebbe prodotto effetti;

- che parte locatrice, con PEC dell'8 gennaio 2025, riscontrava la comunicazione della conduttrice, rappresentando che l'esercizio del recesso era subordinato alla rifusione degli importi dovuti a titolo di riduzione dei canoni annui (cfr. doc. n. 5, memoria integrativa di parte ricorrente).
Quanto al recesso del conduttore, valgono le seguenti considerazioni.
Va doverosamente premesso che il recesso è stato esercitato dalla parte conduttrice nel dicembre
2024, ossia nel corso del secondo anno di locazione, circostanza, peraltro, non contestata.
Nelle locazioni ad uso commerciale, il recesso del conduttore disciplinato dall'art. 27 della legge
392/1978, è ammesso, salvo diversa pattuizione contrattuale, soltanto in presenza di gravi motivi.
Ai sensi del comma 8 del medesimo articolo il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, indipendentemente da eventuali previsioni contenute nel contratto. Il diritto di recesso previsto dalla norma in esame opera ex lege, anche in assenza di specifica previsione contrattuale.
I gravi motivi idonei a legittimare il recesso anticipato devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ.,
Sez. III, 9 maggio 2023, n. 12461; v. anche Cass. civ., Sez. III, 29 aprile 2015, n. 8706).
La rilevanza dei motivi di recesso ai fini della validità ed efficacia della relativa comunicazione non implica particolari attività formali, essendo sufficiente che il conduttore manifesti al locatore pagina 6 di 12 l'esistenza del grave motivo per cui intende recedere, senza avere anche l'onere di specificarne le ragioni (v. Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2019, n. 23639).
Nel caso di specie, la comunicazione di recesso non contiene alcuna indicazione circa l'esistenza di tali gravi motivi, né fornisce elementi idonei a ricondurre l'iniziativa della conduttrice alla fattispecie legale di recesso assistito da giusta causa. La lettera del 27 dicembre 2024, infatti, si limita a richiamare in modo generico la normativa sulle locazioni commerciali, senza allegare alcunché in ordine ai gravi motivi che avrebbero reso eccessivamente onerosa la prosecuzione del contratto.
La questione centrale diviene, pertanto, comprendere se le parti, introducendo il penultimo paragrafo del punto 2 - che testualmente recita: "Tuttavia qualora parte conduttrice chiedesse il recesso del contratto nei primi 3 (tre) anni di locazione, la stessa si impegna fin da ora a restituire a parte locatrice gli importi goduti a titolo di sconto ai sensi del successivo punto 3, sui canoni di locazione dei primi 2 (due) anni." - abbiano inteso prevedere un'ulteriore ipotesi di recesso, esercitabile anche in assenza di gravi motivi, ma subordinata alla restituzione delle riduzioni di canone di cui la conduttrice aveva beneficiato nei primi due anni di locazione.
Una simile facoltà trova fondamento anche nel quadro normativo vigente e, in particolare, nell'art. 27, comma 7, della legge 392/1978 stabilisce infatti che: "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione."
Alla luce di tale previsione, va osservato che nulla vieta alle parti, nel quadro dell'autonomia negoziale, di pattuire una facoltà di recesso "libero", anche qualora non sussistano gravi motivi, purché siano rispettati i termini di preavviso stabiliti. In tale ipotesi, è pienamente legittimo che le parti prevedano, a carico della parte conduttrice, un corrispettivo o altro onere economico quale condizione per l'esercizio del recesso stesso. L'art. 1373 c.c. costituisce il fondamento normativo di tale possibilità, delineando i presupposti del recesso unilaterale e riconoscendo alle parti ampia libertà nella definizione delle relative modalità applicative.
Per le considerazioni svolte, deve ritenersi pienamente legittima la possibilità di regolare contrattualmente un recesso convenzionale, distinto da quello previsto per gravi motivi e subordinato a una specifica condizione economica: nel caso di specie, la restituzione delle pagina 7 di 12 riduzioni di canone godute nei primi due anni, qualora il diritto di recesso fosse esercitato nei primi tre anni del rapporto di locazione.
Dopo aver accertato la legittimità astratta di tale facoltà, si rende quindi necessario accertare quale fosse la comune intenzione delle parti e, dunque, se il penultimo paragrafo del punto 2 debba essere interpretato come una clausola destinata a disciplinare un recesso convenzionale, distinto e ulteriore rispetto a quello per gravi motivi previsto al terzo paragrafo.
Tale valutazione deve essere condotta, alla luce dell'art. 1362 c.c., considerando il tenore letterale delle clausole contrattuali, il comportamento complessivo tenuto dalle parti sia nel corso del rapporto che successivamente, nonché la funzione economico-sociale perseguita mediante l'inserimento del terzo paragrafo nel punto 2.
Dalla struttura complessiva del punto 2 emerge che le parti abbiano inteso distinguere due diverse ipotesi di recesso: da un lato, il recesso per gravi motivi, espressamente richiamato nel terzo paragrafo;
dall'altro, una distinta facoltà di recesso non subordinato alla ricorrenza di tali motivi, disciplinata dal penultimo paragrafo. Il fatto che, nel penultimo paragrafo del punto 2, le parti utilizzino il termine "recesso" senza alcun ulteriore riferimento ai gravi motivi - richiamati, invece, espressamente nel terzo paragrafo - costituisce un indice significativo della volontà di introdurre una diversa fattispecie, esercitabile anche in difetto dei gravi motivi, ma a fronte del pagamento di un corrispettivo per l'esercizio del diritto di recesso.
Tale ricostruzione trova ulteriore conferma nel comportamento complessivo delle parti. In particolare:
- la lettera di disdetta del 27 dicembre 2024, con la quale la conduttrice non menziona alcun grave motivo né allega circostanze idonee a rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto, limitandosi invece a un generico richiamo alla normativa sulle locazioni commerciali;

- la PEC dell'8 gennaio 2025 delle locatrici, nelle quale queste ultime non contestano l'assenza di gravi motivi né eccepiscono l'invalidità o l'inefficacia del recesso, ma si limitano ad accettarlo, subordinandolo unicamente alla restituzione degli importi goduti a titolo di riduzione del canone.
Il comportamento delle locatrici è particolarmente significativo: laddove avessero ritenuto indispensabile la ricorrenza dei gravi motivi, esse avrebbero dovuto contestarne l'assenza; al contrario, hanno riconosciuto l'operatività del recesso, subordinandolo esclusivamente alla corresponsione delle somme dovute a titolo di sconto, come previsto dalla clausola contrattuale.
pagina 8 di 12 Dalla lettura coordinata del testo contrattuale e dalla coerente condotta delle parti si ricava, pertanto, che il penultimo paragrafo del punto 2 disciplinava effettivamente un recesso "libero", esercitabile nei primi tre anni di locazione, dietro pagamento da parte della conduttrice degli importi goduti a titolo di riduzione del canone, pari a Euro 24.000,00 per il primo anno ed Euro
12.000,00 per il secondo anno.
Il collegamento tra recesso "libero" e pagamento di un corrispettivo trova ulteriore conferma nell'ultimo paragrafo del punto 2, che ammette il recesso a fronte del versamento di un corrispettivo, in piena coerenza con l'art. 1373 c.c. e con la funzione economica di tutela dell'interesse della parte che subisce lo scioglimento anticipato del rapporto. Ciò anche perché il recesso per gravi motivi non può essere in alcun modo subordinato a condizioni o al pagamento di somme, dovendo fondarsi su eventi sopravvenuti, imprevedibili, oggettivamente gravi e indipendenti dalla volontà della parte conduttrice.
In conclusione, atteso che la conduttrice ha esercitato il recesso nel primo triennio contrattuale, con comunicazione del 27 dicembre 2024, il contratto deve ritenersi risolto con effetto alla data del 27 giugno 2025, in conformità al termine di preavviso di sei mesi. Per effetto di tale recesso anticipato, e in forza della specifica previsione contrattuale, la parte conduttrice è conseguentemente tenuta a rifondere alla locatrice le riduzioni di canone di cui ha beneficiato nel periodo di vigenza del rapporto.
L'importo complessivamente dovuto alle ricorrenti si determina come segue.
La locazione è durata 22 mesi, dal primo settembre 2023 al 27 giugno 2025 (data di efficacia del recesso), e, in ragione dell'esercizio del recesso, il canone da assumere a riferimento è quello pieno di Euro 5.000,00 mensili, per un totale di Euro 110.000,00 (Euro 5.000,00 x 22 =
110.000,00).
Da tale importo deve essere detratto quanto effettivamente corrisposto dalla conduttrice a titolo di canoni, pari a Euro 54.000,00 (Euro 3.000,00 x 18 = 54.000,00).
L'importo residuo, pari a Euro 56.000,00, deve essere ulteriormente ridotto:
- di Euro 2.880,00, a titolo di conguaglio per oneri accessori a credito della conduttrice;
occorre precisare che parte ricorrente, sia nell'atto di intimazione sia nella memoria integrativa, aveva indicato - per un evidente errore di calcolo - la somma minore di Euro 2.530,00 quale differenza risultante tra quanto versato a titolo di acconto sugli oneri accessori e quanto effettivamente dovuto. In realtà, l'importo versato dalla conduttrice a titolo di acconto per il pagina 9 di 12 periodo da settembre 2023 a febbraio 2025 ammonta a Euro 4.500,00 (Euro 250,00 x 18 = Euro
4.500,00), e non a Euro 4.150,00 come erroneamente indicato a pagina 3, riga 15, dell'atto di intimazione, ove si afferma che "dall'inizio della locazione ad oggi ha pagato CP_1 complessivamente Euro 4.150,00, pari all'acconto di Euro 250,00 al mese moltiplicato per le mensilità da settembre 2023 a febbraio 2025 (18)"; a fronte di un totale dovuto pari a Euro
1.620,00, la differenza a credito risulta dunque pari a Euro 2.880,00 (Euro 4.500,00 - Euro
1.620,00 = Euro 2.880,00);
- di Euro 16.000,00, importo incamerato dalle locatrici a seguito dell'escussione della fideiussione.
L'importo risultante, pari a Euro 37.120,00, deve essere altresì incrementato:
- dell'importo di Euro 1.000,00 (Euro 250,00 x 4 = Euro 1.000,00), a titolo di acconto per oneri accessori contrattualmente determinati in misura forfettaria per i mesi da marzo 2025 sino alla data di efficacia del recesso, atteso che, a decorrere da marzo 2025, la conduttrice non aveva più provveduto ad alcun pagamento;

• della somma di Euro 1.000,00, pattuita tra le parti per la rimozione della parete divisoria in cartongesso (cfr. doc. n. 14, memoria integrativa di parte ricorrente).
In definitiva, l'importo che la parte resistente è tenuta a corrispondere alla parte ricorrente ammonta a Euro 39.120,00, oltre agli interessi nella misura di legge, da calcolarsi dal giorno del dovuto e sino all'integrale saldo.
Non può, invece, trovare accoglimento la richiesta delle ricorrenti di ottenere la condanna anche nei confronti dei soci illimitatamente responsabili, poiché il giudizio è stato instaurato unicamente nei confronti della società e non anche dei soci;
questi ultimi, non essendo parti del processo, non possono essere destinatari di alcuna statuizione di condanna, non essendo stati parti del processo e, conseguentemente, non essendo stata formalmente avanzata alcuna domanda nei loro confronti.
Deve, invece, essere pronunciata la cessazione della materia del contendere relativamente alla riconsegna dell'immobile de quo, consegna avvenuta in data 20 giugno 2025.


3. Spese di lite
Le spese seguono la soccombenza;
pertanto, parte resistente deve rifondere alla ricorrente le spese di lite.
pagina 10 di 12 Vengono, quanto a liquidazione delle spese, in considerazione i nuovi parametri disciplinati dal
D.M. 55/2014, come poi modificati dal D.M. n. 147/2022.
La liquidazione del compenso unitario, senza, quindi, più distinzione tra diritti ed onorari, va fatta previa determinazione del valore della controversia che si collega, nei giudizi per pagamento di somme, anche a titolo di danno, alla somma attribuita alla parte vincitrice e non alla somma domandata.
Nel caso in esame deve trovare applicazione lo scaglione da Euro 26.001,00 a Euro 52.000,00, nell'ambito del quale vanno considerati i valori medi per le singole fasi svoltesi (fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa sub R.G. 1708/2025, promossa da
[...]
, e nei confronti di Pt_2 Parte_1 Parte_3 Controparte_1
, , disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza,
[...] CP_1 eccezione e difesa, così provvede:
- accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato ai sensi del penultimo capoverso del punto 2 del contratto di locazione de quo e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del medesimo alla data del 27 giugno 2025;
- dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla riconsegna dell'immobile de quo;
- condanna parte resistente Controparte_1
al pagamento in favore delle ricorrenti , e
[...] Parte_2 Parte_1 Pt_3
dell'importo complessivo di Euro 39.120,00, comprensivo dei canoni di locazione e
[...] delle spese condominiali maturati sino al mese di giugno 2025 incluso e dovuti per effetto del recesso anticipato, nonché delle spese per la rimozione della parete, oltre agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo;

- condanna parte resistente Controparte_1
a rifondere alle ricorrenti , e le spese
[...] Parte_2 Parte_1 Parte_3 del presente giudizio che liquida, per compenso unico, in complessivi Euro 7.616,00 oltre ad
Euro 550,00 per anticipazioni e Euro 190,32 per spese di mediazione, oltre rimborso forfettario
(15%) e accessori come per legge.
Così deciso in Bolzano, con dispositivo letto all'udienza dell'11 dicembre 2025.
pagina 11 di 12 Il Giudice Onorario
(dott.ssa Manuela Nart)
pagina 12 di 12