REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 11323 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza del 25 settembre 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
SI.ra elettivamente domiciliata in Roma, Via Parte_1
Paraguay 5, presso lo Studio degli Avv.ti Andrea Rizzelli e Alfeo
Rizzelli, che la rappresentano e difendono per procura in atti
ATTRICE
E
in persona Controparte_1
dell'amministratore pro tempore, elettivamente Controparte_2
domiciliato in Roma, Via Fregene 13, presso lo Studio dell'Avv. Giulia
Emiliozzi, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
nonchè SIg. , Controparte_3 Controparte_4 CP_5
, , e CP_6 Controparte_7 Parte_2 Controparte_8
elettivamente domiciliati in Roma, Via Baldo degli CP_9
Ubaldi 43, presso lo Studio dell'Avv. Claudia Rossini, che li rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTI
Nonché
Avv. Maria Cecilia Felsani, elettivamente domiciliata in Roma, Via
Augusto Riboty 23, presso lo Studio dell'Avv. Simone De Anna, che la rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTA
Nonché
SI.ra , in persona dell'Amministratore di sostegno, Controparte_10
Avv. Maria Cecilia Felsani, Avv. Maria Cecilia Felsani, elettivamente domiciliata in Roma, Via Augusto Riboty 23, presso lo Studio dell'Avv.
Simone De Anna, che la rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTA
Nonché
DO.SS elettivamente domiciliata in Roma, Via F. Controparte_11
Paulucci De Calboli 60, presso lo Studio dell'Avv. Cinzia Ammirati, che la rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTA
Nonché SIg. e , elettivamente domiciliati in Controparte_12 Controparte_13
Roma, Via Baldo degli Ubaldi 43, presso lo Studio dell'Avv. Claudia
Rossini, che li rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTI
Nonché
SI. elettivamente domiciliato in Roma, Via Controparte_14
Augusto Riboty 23, presso lo Studio dell'Avv. Simone de Anna, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
Nonché
elettivamente domiciliata in Roma, Piazza CP_15 Pt_3
Cavour 19, presso lo Studio dell'Avv. Michele Roma, che la rappresenta e difende per procura in atti
CHIAMATA IN CAUSA
Nonché
e Controparte_16 Controparte_17
elettivamente domiciliate in Roma, Viale Regina Margherita 278, presso lo Studio degli Avv.ti Marco Ferrato e Maurizio Gugliotta, che li rappresentano e difendono per procura in atti
CHIAMATE IN CAUSA
OGGETTO: Responsabilità e risarcimento danni
CONCLUSIONI
All'udienza del 25 settembre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, la SI.ra esponeva di essere Parte_1
proprietaria di tre locali commerciali facenti parte del fabbricato di e rilevava come, in base al Controparte_1
regolamento condominiale contrattuale, costituivano proprietà comune, fra l'altro, i locali adibiti ad abitazione del portiere;
a partire dal 2003 il locale destinato ad alloggio del portiere era stato concesso in locazione e, in data 29 novembre 2011, l'assemblea condominiale aveva deliberato di accettare l'offerta di acquisto dello stesso.
Evidenziava come solo alcuni dei condomini aventi diritto avevano partecipato all'assemblea, con illegittima esclusione degli altri, fra cui lei steSS, e la vendita veniva disposta con atto a rogito Notaio
[...]
in data 18 luglio 2022. CP_11
Rilevava l'avvenuta violazione del disposto ex art. 1108, terzo comma, c.c., essendosi proceduto alla vendita senza l'unanimità dei consensi e deduceva come, nonostante richieste in tal senso, non le era stato liquidato il compenso spettante pro quota ricavato dalla vendita, né, ugualmente, alcuna somma per i canoni di locazione dell'immobile nel periodo 2003 – 2012.
Esponeva pertanto il danno subito e la responsabilità del Notaio, che non aveva verificato la correttezza dei dati della parte venditrice, con riferimento all'effettiva partecipazione, personalmente o mediante procura, di tutti i condomini legittimati a disporre dei beni comuni.
Concludeva richiedendo, previo accertamento delle irregolarità e degli inadempimenti contestati, la condanna del Notaio e Controparte_11
dei condomini firmatari dell'atto di vendita, in solido o ciascuno per quanto di ragione, al risarcimento dei danni subiti, in riferimento al compenso pro quota della vendita posta in essere, per euro 17.810,00 e per il mancato utilizzo totale e parziale dell'immobile, per euro 10.000,00; richiedeva altresì la condanna del convenuto CP_1
al pagamento della somma di euro 7.071,40, pari all'importo pro quota dei canoni di locazione percepiti in relazione al bene oggetto di giudizio per il periodo 2003 – 2012.
Si costituiva in giudizio il Controparte_1
, che richiamava l'assemblea condominiale del 15 marzo 2011,
[...]
nella quale, presente per delega l'attrice, era stata deliberata la vendita dell'appartamento condominiale all'unanimità dei presenti;
evidenziava come il locale adibito ad alloggio del portiere non doveva essere considerato tra le parti comuni del Condominio, essendo i negozi esonerati dalle relative spese, e che, in ogni caso, nessuna domanda era stata avanzata nei suoi confronti.
Contestava poi la prospettata responsabilità del Notaio, come anche le pretese risarcitorie avanzate, eccependo la prescrizione della richiesta dei canoni anteriori al 2010.
Concludeva richiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via subordinata, previo accertamento del debito di controparte per euro
6.728,24, la declaratoria che, in forza della compensazione tra i reciproci crediti/debiti, la SI.ra fosse tenuta al pagamento Pt_1
della residua somma di euro 4.909,10.
Si costituivano in giudizio i SIg. Controparte_3 CP_4
,
[...] CP_5 CP_6 Controparte_7 Parte_2
e che contestavano le deduzioni attoree e le
[...] CP_9
pretese avanzate, richiedendo, in caso di accoglimento della domanda, la manleva da parte del Notaio rogante.
Si costituiva in giudizio l'Avv. Maria Cecilia Felsani, che eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, avendo partecipato all'atto di alienazione non in proprio, ma in qualità di Amministratore di
Sostegno della SI.ra , come da autorizzazione in tal Controparte_10 senso del Giudice Tutelare;
si costituiva altresì la SI.ra CP_10
che contestava le deduzioni di controparte e richiedeva il
[...]
rigetto delle domande attrici, con condanna, in via subordinata, dell'Amministratore e/o del Notaio al risarcimento dei danni richiesto.
Si costituiva anche la DO.SS che contestava le Controparte_11
prospettazioni attoree, richiedendo il rigetto della domanda avanzata nei suoi confronti e, in caso di condanna, la manleva delle proprie compagnie assicuratrici, di cui richiedeva la chiamata in causa.
Autorizzata la richiesta chiamata in causa, si costituiva Controparte_18
che rilevava l'inapplicabilità della polizza invocata dalla
[...]
chiamante, oltre che gli e la Controparte_16 CP_16 [...]
che richiedevano il rigetto delle domande avanzate nei CP_17
confronti della DO.SS evidenziando in ogni caso i limiti CP_11
dell'invocata polizza assicurativa.
Si costituivano i SIg. , , Controparte_12 Controparte_13 CP_8
e che richiedevano il rigetto delle
[...] Controparte_19
domande avanzate da controparte e, in via subordinata, la manleva nei loro confronti da parte del Notaio CP_11
Si costituiva altresì il SI. che richiedeva il Controparte_14
rigetto della domanda attrice, con condanna, in via subordinata, dell'Amministratore o del Notaio al risarcimento dei danni richiesti da controparte.
Non si costituivano i SIg. , CP_20 CP_21 [...]
, CP_22 Controparte_23 Controparte_24 CP_25
Parte_4 Controparte_26 Controparte_27
,
[...] Controparte_28 CP_29 Parte_2
, e Parte_5 Controparte_30 Controparte_31
. Controparte_32 La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 22 ottobre
2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo dichiarare la contumacia dei SIg. CP_20
,
[...] CP_21 CP_22 Controparte_23
, Controparte_24 Controparte_33 CP_26
,
[...] Controparte_27 Controparte_28
, CP_29 Controparte_34 Controparte_30
, che non si sono Controparte_31 Controparte_32
costituiti nonostante rituale notifica dell'atto di citazione.
Chiarito ciò, si deve evidenziare che, con la domanda introduttiva del presente giudizio, parte attrice ha innanzi tutto richiesto l'accertamento della grave violazione commeSS dall'Amministratore del convenuto e dei condomini partecipanti all'atto di CP_1
vendita del 18 luglio 2012, alle prescrizioni ex art. 1108, terzo comma, c.c., essendo stato alienato l'immobile ad uso portiere, di proprietà condominiale, senza l'unanimità del consenso degli aventi diritto;
inoltre, parte attrice, ha richiesto l'accertamento dell'inadempimento del Notaio, DO.SS e la sua Controparte_11
conseguente responsabilità professionale, in relazione al medesimo atto di alienazione.
Ora, a fronte delle deduzioni svolte dalle parti, si deve evidenziare, in primo luogo, come il regolamento condominiale preveda espreSSmente che costituiscono proprietà comune indivisibile di tutti i condomini, fra l'altro, i locali adibiti ad abitazione del portiere.
Deve quindi ritenersi, a fronte dell'espreSS previsione regolamentare, come l'attrice, in quanto proprietaria di locali commerciali facenti parte del fabbricato, sia comproprietaria dell'alloggio del portiere, non risultando rilevante che il medesimo regolamento esoneri i negozi, come da Tabella B, dalle spese riguardanti il salario, indennità e contributi vari per il portiere, oltre che da quelle del servizio di portineria e di energia elettrica dell'alloggio del portiere stesso.
Sul punto infatti, occorre evidenziare che se è vero che l'art. 11 del regolamento prevede, quanto alle spese per il portiere, per come ivi indicate, l'adozione della richiamata Tabella B, che esclude i negozi, e ciò sulla base di una ripartizione “fra i condomini in ragione dell'interesse di ciascuno”, è altrettanto vero che l'art. 1 include espreSSmente, per come evidenziato, i locali adibiti ad abitazione del portiere fra le cose comuni, costituenti proprietà indivisibile “di tutti i condomini”.
Peraltro, le spese ripartite in base alla Tabella B risultano riguardare, per come chiarito, solo quelle riferite al salario, indennità e contributi vari per il portiere, al servizio di portineria e al canone di energia elettrica dell'alloggio del portiere, così non ponendosi in contrasto con la disposizione ex art. 1 che include l'alloggio in oggetto fra i beni di proprietà comune.
Ora, in relazione alla dedotta responsabilità dei condomini alienanti e dell'amministratore del Condominio, oltre ad evidenziarsi come il SI.
, amministratore all'epoca dei fatti, non sia stato citato in CP_35
giudizio personalmente, risultando invece convenuto in giudizio il
Condominio in persona dell'amministratore, si deve rilevare che la domanda avanzata risulta volta al risarcimento del danno subito in conseguenza della vendita dell'alloggio in violazione delle previsioni ex art. 1108, terzo comma, c.c.; in particolare, nella prospettazione attorea, il risarcimento richiesto discende, nei confronti degli alienanti, dalla circostanza di aver posto in essere l'alienazione di un bene di sua comproprietà, senza l'avvenuta prestazione del proprio consenso. In quest'ottica, tuttavia, la condotta dei detti convenuti non appare, sulla base degli elementi introdotti in giudizio, determinativa del pregiudizio lamentato dall'attrice, e ciò tenuto conto, come da documentazione in atti, che nell'assemblea del 15 marzo 2021, come da verbale, i condomini presenti e i loro delegati, fra cui la medesima attrice, rappresentata dal SI. si dichiaravano favorevoli alla CP_36
vendita dell'appartamento condominiale;
dal verbale in oggetto, poi, emerge che l'assemblea deliberava di fiSSre, entro giugno 2021, un'ulteriore riunione per scegliere l'acquirente e stabilire il prezzo base d'asta, invitando le persone intereSSte a presentare offerte d'acquisto vincolanti e dando mandato ad un agente immobiliare o perito di fornire una valutazione scritta;
peraltro, nell'assemblea del
29 settembre 2021, come da verbale, veniva accettata l'offerta presentata dai conduttori dell'alloggio, fiSSndosi la data della stipula entro sei mesi e invitandosi tutti i condomini e proprietari alla consegna dei neceSSri documenti all'amministratore e a presentarsi personalmente dal Notaio per la stipula dell'atto di vendita.
Ne discende come, alla luce delle delibere adottate, nessuna responsabilità poSS imputarsi agli alienanti condomini per l'avvenuta alienazione dell'immobile, tenuto conto di quanto deliberato nei citati verbali e non potendo in ogni caso imputarsi ai singoli condomini il mancato rispetto del principio del consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione, previsto ex art. 1108, terzo comma, c.c.
Peraltro, la delibera del 29 settembre 2021 prevedeva altresì, sul punto, che l'amministratore avrebbe fornito la tabella millesimale per la quota di ogni proprietario, così ulteriormente evidenziandosi l'assenza di responsabilità dei singoli condomini in ordine alle condotte censurate, nei loro confronti, dall'attrice; a ciò deve aggiungersi, per come chiarito, che l'amministratore, SI. Parte_6 , non risulta convenuto in proprio nel presente giudizio,
[...]
risultando citato il Condominio in persona di quest'ultimo.
A ciò consegue che le domande avanzate nei confronti del convenuto e dei condomini alienanti non debbano essere CP_1
accolte, dovendo in ogni caso essere accolta l'avanzata eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dalla convenuta Avv.
Felsani, partecipante all'atto di alienazione in qualità di amministratore di sostegno della SI.ra . Controparte_10
Quanto poi alla domanda, avanzata nei confronti del solo
Condominio, ed avente ad oggetto il pagamento dell'importo pro quota del canone di locazione percepito per l'alloggio del portiere nel periodo dal 2003 al 2012, la circostanza che il regolamento condominiale escluda, limitatamente a quanto precedentemente indicato, la partecipazione dei negozi alle illustrate spese di portierato non appare rilevante al fine di ritenere contestualmente esclusa, dai ricavi ottenuti in conseguenza della locazione dell'alloggio del portiere, costituente in base alle disposizioni regolamentari “proprietà comune indivisibile di tutti i condomini”, la SI.ra proprio in Pt_1
quanto condomina comproprietaria dello stesso.
In quest'ottica, allora, deve ritenersi sussistente il diritto dell'attrice alla partecipazione, pro quota, ai ricavi della locazione.
Sul punto, però, deve evidenziarsi, a fronte dell'avanzata eccezione di prescrizione, come la somma dovuta all'attrice, a tale titolo, risulta pari ad euro 1.819,13, per come dedotto dal convenuto CP_1
sulla base dei depositati riparti della rendita dell'appartamento condominiale, non oggetto di specifica e tempestiva contestazione.
In particolare, l'importo così individuato risulta discendere, per come dedotto dal detto convenuto, da quanto spettante all'attrice per gli anni 2010, 2011 e 2012, sino al mese di luglio, dovendo, per il resto, ritenersi prescritta la pretesa attorea.
Né, a fronte di quanto eccepito, risultano prodotti idonei atti di interruzione del decorso del termine prescrizionale da parte dell'attrice, la cui domanda risulta riguardare il periodo dal 2003 al
2012, né, si ripete, la medesima parte ha tempestivamente e specificamente contestato l'importo indicato come dovuto, a titolo di canone di locazione non percepito, dal convenuto. CP_1
Né, in ultimo, ed indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, devono essere condivise le deduzioni del circa la CP_1
sussistenza del debito attoreo relativo alle spese di manutenzione e conservazione di altri beni condominiali annoverati fra le parti comuni, e ciò tenuto conto, alla luce delle considerazioni che precedono, degli elementi di prova introdotti in giudizio e del contenuto delle disposizioni regolamentari.
Il convenuto deve quindi essere condannato al CP_1
pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 1.819,13, oltre interessi legali sino al saldo, a titolo di importo pro quota per canoni di locazione spettanti alla detta parte.
In ordine poi alla domanda avanzata nei confronti della convenuta
DO.SS la steSS risulta fondata, nella prospettazione attorea, CP_11
nella mancata verifica, da parte del Pubblico Ufficiale, della correttezza dei dati della parte venditrice prima della stipula dell'atto di compravendita, con specifico riferimento all'effettiva partecipazione, personalmente o mediante procura speciale notarile, di tutti i condomini legittimati a disporre dei beni comuni.
Ora, avuto riguardo alle deduzioni svolte sul punto dalle parti, si deve innanzi tutto evidenziare, come da giurisprudenza della Suprema
Corte, che sussiste la responsabilità da "contatto sociale" del notaio, soggetta alle regole della responsabilità contrattuale, nei riguardi dei terzi che siano stati pregiudicati dalla sua attività negligente nel rogitare un atto di compravendita immobiliare inter alios risultato inefficace nei loro confronti, quando il danno sia conseguenza della violazione di regole di condotta tipiche della diligenza qualificata esigibile da tale pubblico ufficiale ed imposte dalla legge per tutelare i terzi potenzialmente esposti ai rischi dell'attività svolta dal danneggiante, estendendosi la prestazione d'opera professionale alle attività di controllo e verifica, preparatorie e successive alla compravendita, neceSSrie ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi (CC. 19849/24).
Nel caso di specie, richiamando quanto precedentemente evidenziato, non devono essere condivise le deduzioni della convenuta circa CP_11
il proprio legittimo convincimento che il bene oggetto di alienazione fosse di esclusiva proprietà dei condomini che avevano partecipato all'atto, e ciò sulla base del regolamento di condominio, del preventivo trasmesso dal Condominio circa le quote millesimali della gestione straordinaria dell'immobile in oggetto e della ripartizione delle spese riguardanti l'appartamento del portiere, e ciò tenuto proprio conto “delle attività di controllo e verifica, preparatorie e successive alla compravendita, neceSSrie ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi” per come richiamate dalla citata giurisprudenza.
Né deve ritenersi maturata, in assenza di una pronuncia o di uno specifico atto in tal senso, la dedotta usucapione dell'alloggio da parte dei condomini partecipanti all'atto di compravendita.
A ciò consegue che debba ritenersi sussistente la responsabilità della convenuta in questione, avuto riguardo alla non contestata circostanza della mancata partecipazione dell'attrice all'atto di alienazione dell'immobile di cui, in quanto condomina, la steSS è comproprietaria, e al conseguente danno subito in conseguenza dell'atto posto in essere.
In particolare, deve riconoscersi il danno patrimoniale corrispondente alla mancata percezione del compenso pro quota dovuto per la vendita, da quantificarsi in euro 17.810,00, per come richiesto dall'attrice sulla base delle tabelle millesimali e in assenza di specifiche e tempestive contestazioni, sul punto, da parte della convenuta CP_11
Non deve, invece, riconoscersi il richiesto danno non patrimoniale per il mancato utilizzo dell'immobile, in assenza di idonei elementi di prova circa il concreto pregiudizio subito, nulla risultando dimostrato in ordine alla lamentata lesione del diritto di comproprietà dell'attrice.
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, la convenuta deve essere condannata al pagamento, in favore dell'attrice, CP_11
della somma di euro 17.810,00, oltre interessi legali fino al saldo, pari al compenso pro quota dovuto in conseguenza della vendita dell'alloggio del portiere.
In riferimento poi alle formulate domande di manleva, si deve innanzi tutto evidenziare come, con provvedimento in data 23 settembre 2020, il Giudice rimetteva in termini la convenuta e le concedeva il CP_11
termine di legge per evocare in giudizio i chiamati in causa.
Ora, in riferimento alle censure avanzate da si Controparte_18
deve rilevare come la polizza stipulata dall'attrice prevede la durata di dieci anni, a far data dal 20 aprile 1996 e fino al 31 dicembre 2006, e l'assicurazione risulta operante per i danni derivanti da comportamento colposo posto in essere e denunciato durante il periodo di validità del contratto;
solo in caso di ceSSzione dell'attività, con cancellazione dall'Albo professionale per raggiunti limiti di età, malattia o morte, o per disdetta, l'assicurazione vale per le denunce di sinistro pervenuto entro il tempo massimo di 5 anni dalla ceSSzione del contratto.
Risulta poi prodotta appendice di regolazione della polizza con cui la steSS risulta prorogata fino al 31 dicembre 2012.
Nel caso di specie, avuto riguardo alle pattuizioni contrattuali intercorse, l'evento risulta verificato in data 18 luglio 2012, data dell'atto di alienazione, e quindi nel periodo di validità del contratto, ma risulta denunciato, per come dedotto dalla chiamata e non specificamente e tempestivamente contestato, in data 26 maggio 2020; ne discende che, attesa l'avvenuta denuncia in data comunque successiva al quinquennio dalla ceSSzione del contratto, le censure avanzate, sulla base degli elementi introdotti in giudizio, devono essere condivise, con conseguente inoperatività della polizza assicurativa e rigetto della domanda di manleva.
Quanto invece alla posizione della chiamata Controparte_37
tenuto conto dell'evidenziata inoperatività della
[...]
polizza assicurativa stipulata dalla convenuta con Controparte_18
non devono essere condivise le deduzioni della detta chiamata
[...]
in ordine all'operatività a primo rischio della polizza già stipulata, dovendo quindi la domanda di manleva avanzata nei confronti della chiamata in questione essere accolta.
A ciò consegue che la deve essere CP_16 Controparte_17
condannata, come richiesto, a rifondere alla convenuta quanto CP_11
dalla steSS corrisposto all'attrice, nei limiti e con le modalità prevista dalla polizza.
Le spese di lite, tenuto in ogni caso conto del complessivo esito della lite, delle ragioni della decisione e della particolarità della presente fattispecie vengono interamente compensate fra tutte le parti.

PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Condanna la convenuta DO.SS alla Controparte_11
corresponsione a titolo di risarcimento, in favore dell'attrice, della somma di euro 17.810,00, oltre interessi legali sino al saldo;

II) Condanna il convenuto al pagamento, nei CP_1
confronti dell'attrice, della somma di euro 1.819,13, oltre interessi legali sino al saldo;

III) Rigetta, per il resto, le domande attrici;

IV) Rigetta la domanda di manleva avanzata dalla convenuta
DO.SS nei confronti di Controparte_11 Controparte_18

[...]
V) Dichiara la tenuta a Controparte_37
manlevare la convenuta chiamante e la condanna a rifondere alla DO.SS quanto corrisposto Controparte_11
all'attrice, nei limiti e con le modalità previste dalla polizza;

VI) Compensa interamente fra tutte le parti le spese di lite.
Così deciso in Roma il 25 febbraio 2025
IL GIUDICE