n. 5161/2018 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE SEZ. III CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico, dott.ssa Arlen Picano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5161/2018 promossa da: avv. , in proprio e nella qualità di associato e coordinatore dell' Parte_1 [...]
(P. IVA e C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 P.IVA_1
Giovanni Leuci, presso il cui studio elett.te domicilia in S. Maria C.V. (CE), alla Traversa Mario Fiore
n. 32
-attore- nei confronti di sito in S. Maria C.V. (CE), alla via Francesco Lugnano 19 (P.Iva CO
), in persona dell'amministratore e legale rapp.te pro tempore, rappresentato e difeso P.IVA_2 dall'avv. Silvestro Mercone, presso il cui studio elettivamente domicilia in S. Maria C.V. (CE), alla
Piazza Salvo d'Acquisto n. 1
-convenuto- nonché di
e rappr.ti e difesi dall'avv. Luigi Ventriglia, Controparte_2 CP_3 CP_4 presso il cui studio elett.te domiciliano in Santa Maria Capua Vetere (CE), alla via P. Togliatti n. 17
-terzi chiamati in causa-
pagina 1 di 14 con l'intervento volontario di rappr.ta e difesa dall'avv. Giulio Maiorino, presso il cui studio elett.te domicilia in Controparte_5
Santa Maria Capua Vetere (CE), alla via dei vetrai n. 32
-interventrice-
OGGETTO: risarcimento infiltrazioni
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta udienza cartolare 25.03.2025
IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, l'avv. , in proprio e nella qualità di Parte_1 associato, amministratore e coordinatore dell' Parte_2 conveniva in giudizio il al fine di accertare e dichiarare la responsabilità CO ex art. 2051 c.c. del convenuto, in riferimento ai danni da infiltrazione presenti negli CP_1 immobili destinati dall'istante (in uno con lo ) a Controparte_6
e, per l'effetto, condannare il al risarcimento degli stessi, come Parte_2 CP_1 meglio individuati in citazione, con vittoria delle spese di lite.
Parte attrice, in corso di causa, agiva con ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc, al fine di ottenere la condanna del Condominio all'esecuzione urgente sia dei lavori atti all'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dal soffitto dello studio di proprietà dell'Avv.to sia degli interventi sulla struttura, Pt_2 per evitare il cedimento del solaio.
Si costituiva il , in persona dell'amministratore pro tempore, impugnando e contestando CP_1 tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto e richiesto, chiedendo di emettere i seguenti provvedimenti:
“1) dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento di un valido tentativo di mediazione obbligatoria;
2) Ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorzi necessari pretermessi;
3) Dichiarare insussistenti il fumus boni iuris ed il periculum in mora;
4)
Dichiarare la domanda, in ogni caso, inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto;
5) Rigettare ogni richiesta ex adverso proposta perché inammissibile, improponibile ed infondata in fatto ed in diritto;
6) Adottare ogni altra statuizione di legge”.
Il ricorso cautelare, inizialmente, non veniva concesso, in quanto l'amministratore, presenziando di persona, dichiarava che, per l'eliminazione delle infiltrazioni, era stato sottoscritto apposito contratto di appalto dei lavori.
Considerato che i lavori, invece, non venivano eseguiti, parte attrice promuoveva un giudizio di atp in corso di causa, iscritto al n. RG 5161-2 2/2018, che veniva dichiarato inammissibile. pagina 2 di 14 Con ordinanza depositata il 06.07.2022, disattesa l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte del
, per mancato esperimento della mediazione nell'ambito del giudizio principale, in CP_1 accoglimento del ricorso cautelare, codesto giudicante ordinava al resistente CO
, in persona dell'amministratore p.t., di provvedere all'immediata eliminazione delle cause delle
[...] infiltrazioni presenti all'interno dell'appartamento di proprietà ed in uso di parte ricorrente, mediante esecuzione di tutti gli interventi necessari, così come individuati nella Consulenza tecnica d'ufficio redatta dal CTU Ing. e depositata in data 27.09.2020. Persona_1
Dopo il deposito dell'elaborato tecnico, veniva autorizzata l'integrazione del contraddittorio, su eccezione del Condominio, nei confronti dei condomini , , Controparte_2 CP_3 CP_4
e , in considerazione che il terrazzo condominiale al terzo piano, oggetto di causa, era in Controparte_5 parte ad uso esclusivo degli stessi.
Nelle more della chiamata, si costituiva, con atto di intervento volontario, la CO CP
, la quale, deducendo di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita al III° piano del
[...]
distinta in NCEU al foglio 14, p.lla 5678 sub 40 (all. 1 alla comparsa), CO rappresentava che pertinenza di tale unità abitativa era una porzione del terrazzo circostante il fabbricato che, a causa di vizi costruttivi, sin dalla realizzazione dell'edificio, aveva presentato problemi di infiltrazioni meteoriche, che interessavano sia le parti comuni del condominio che le proprietà esclusive dei condomini, tra le quali l'appartamento di sua proprietà ed alcune unità immobiliari poste al II° piano, per cui anch'ella agiva nei confronti del al fine di essere CP_1 risarcita dei danni subiti a causa delle infiltrazioni.
Integrato il contraddittorio nei confronti degli altri condomini, la causa, istruita attraverso l'escussione dei testi e l'espletamento di ctu, all'udienza del 25/03/2025, celebrata in modalità cartolare, veniva assegnata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*****
Così sinteticamente compendiato l'iter processuale, si osserva quanto segue.
Innanzitutto, con riferimento all'eccezione di improcedibilità, per mancato esperimento della mediazione, nonché in riferimento all'eccezione relativa al difetto di legittimazione del sig. CP_3
, per non essere proprietario dell'appartamento sovrastante lo studio dell'Avv. , e della
[...] Pt_2 sig.ra , per non essere l'appartamento di sua proprietà posizionato sopra lo studio CP_4 dell'avv. , ma in altra verticale, ci si riporta a quanto statuito nel sub procedimento cautelare rg Pt_2
5161-1/2018.
pagina 3 di 14 Analogalmente, ci si riporta all'ordinanza cautelare, confermandola in toto, non essendo emersi nel corso del giudizio di merito elementi per disattenderla, in riferimento all'accertamento della responsabilità del per i danni subiti da parte attrice, in conseguenza delle infiltrazioni CP_1 provenienti dal lastrico solare.
Innanzitutto, si ritiene opportuno, sintetizzare i termini della vicenda: secondo la prospettazione attorea,
i vizi al terrazzo al terzo piano (insufficienza dei giunti di dilatazione, assenza di idonea guaina impermeabile), causa dei danni lamentati dall'avv. , erano stati già accertati e descritti dal CTU Pt_2 ing. nella consulenza relazione resa il 25.11.2008 (cfr. doc. n.4 fascicolo attoreo) nel Persona_2 corso del procedimento iscritto al n. di R.G. 3082/2000 di codesto Tribunale, relativo alla domanda risarcitoria formulata dal nei confronti della società costruttrice del Condominio, la CP_1
conclusosi con la sentenza n. 125 del 15.01.2013, favorevole al Condominio. Controparte_7
L'istante precisava, infatti, che il condominio, per i descritti vizi, aveva già incamerato, dagli eredi del costruttore, parte del danno a titolo risarcitorio, ma, nonostante ciò, era inadempiente e negligente, non avendo eseguito gli interventi urgenti al fine di eliminare le fonti delle infiltrazioni. L'attore evidenziava, inoltre, che dette infiltrazioni, avevano danneggiato le strutture in maniera tale da impedire totalmente l'uso di parte dello . Parte_2
I vizi riscontrati nel richiamato procedimento sono stati, di fatto, confermati dall'ing. , ER nominato ctu nel procedimento cautelare iscritto nel corso del presente giudizio. L'ing. , infatti, ER nell'elaborato peritale depositato in data 27.09.2022, ha confermato la riferibilità dei danni lamentati dal ricorrente ad un difetto di impermeabilizzazione della terrazza di copertura dell'appartamento del ricorrente. In particolare, alle pagg. 5 e 6 dell'elaborato, si legge testualmente: “I danni riscontrati nell'immobile di proprietà di parte attrice e descritti al precedente §3.2 sono riconducibili senza dubbio alcuno a problemi di infiltrazione d'acqua che hanno origine dalla superficie del terrazzo che funge da copertura della zona a Nord dell'appartamento. I locali non direttamente sottostanti al terrazzo di copertura non sono interessati da problemi di infiltrazione… Alla luce dei numerosi punti di infiltrazione e della vastità della superficie interessata si può ritenere che lo strato di impermeabilizzazione attuale non risulti riparabile non interventi localizzati bensì necessita di un intervento sostanziale di manutenzione straordinaria, quale può essere la sua realizzazione ex novo…”.
Sulla base della prospettazione attorea, è evidente come la domanda avanzata da parte attrice sia da inquadrare nella responsabilità ex art. 2051 c.c., per il cui accertamento è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. pagina 4 di 14 Secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità <il di un edificio, CP_1 quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo>> (cfr. Cass. n. 7044/2020; n.
15291/2011; n. 26051/2008; n. 5326/2005). Si ricorda, infatti, che la responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente, per l'applicazione della stessa, la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito.
Pertanto, è onere del proprietario dell'immobile danneggiato da infiltrazioni che agisce per il risarcimento, dimostrare solamente il danno, il nesso tra danno e la cosa che lo ha generato ed il rapporto di custodia, onere che nel caso in esame si ritiene assolto.
La ctu a firma dell'ing. , infatti, conferma sia la presenza di vizi alla terrazza de qua, sia il ER collegamento causale tra detti vizi ed i danni lamentati da parte attrice;
la ctu a firma dell'ing. Per_3 invece, espletata nell'ambito del procedimento principale, accerta ed individua i danni subiti da parte attrice. In particolare, alla pag. 8 dell'elaborato de quo, si legge: “… a seguito dei rilievi eseguiti nel corso delle operazioni peritali, ha riscontrato che lo studio legale della parte attrice è tutt'ora invaso dalle infiltrazioni da acque meteoriche provenienti dal sovrastante terrazzo;
in particolare, è stato appurato che le suddette infiltrazioni stanno continuando ad arrecare danni all'immobile composto dalla sala riunioni, da tre stanze studio, da un disimpegno, da una sala d'attesa e da un bagno con antibagno, oltre che ai beni mobili in esso presenti quali la libreria, la scrivania, il tavolo da riunione, il divano, il pc ed alle collane giuridiche presenti sulla libreria…”; alla pag. 12 continua: “Il sottoscritto, sulla base dei rilievi eseguiti, ha potuto riscontrare che su buona parte del soffitto della sala riunioni si è avuto il distacco dell'intonaco ed il rigonfiamento del copriferro dei travetti del solaio con la conseguente corrosione dei ferri di armatura, mentre sui restanti soffitti e pareti dell'immobile sono stati evidenziati notevoli aloni da infiltrazione che hanno danneggiato parte dell'intonaco presente;
infine, per l'enorme tasso di umidità indotto dalle suddette infiltrazioni si è generato un ambiente insalubre persistente che rende poco vivibile le stanze studio soprattutto nelle giornate di pioggia, mentre è stata constatata l'inagibilità della sala riunioni per la frequente caduta di calcinacci. Il C.T.U., inoltre, ha riscontrato che i beni mobili quali la scrivania, il tavolo da riunione, la libreria, il pc, il divano e le collane di testi giuridici sono stati danneggiati perché direttamente esposti alle infiltrazioni, ma anche per la caduta di calcinacci e per il notevole tasso di pagina 5 di 14 umidità persistente nei vari ambienti generato delle suddette infiltrazioni che hanno investito anche le parti comuni del condominio come i frontalini e i sottobalconi del terzo piano sovrastante”.
Anche il nesso di causalità tra la res in custodia ed i danni riscontrati può ritenersi provato, come si evince dall'estratto dell'elaborato peritale a firma dell'ing. sopra richiamato: “I danni ER riscontrati nell'immobile di proprietà di parte attrice e descritti al precedente §3.2 sono riconducibili senza dubbio alcuno a problemi di infiltrazione d'acqua che hanno origine dalla superficie del terrazzo che funge da copertura della zona a Nord dell'appartamento…”
Pertanto, assolto l'onere probatorio da parte dell'attore, sarebbe stato onere del , per CP_1 liberarsi da responsabilità, dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato, quale il caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato.
Il ha fondato la sua richiesta di esclusione di responsabilità su due assunti: 1) l'uso CP_1 esclusivo del terrazzo condominiale oggetto di causa, da parte dei signori , Controparte_2 CP_3
, e , che sarebbero gli unici responsabili per omessa manutenzione
[...] CP_4 Controparte_5 del terrazzo;
2) l'essersi attivato per l'eliminazione dei vizi denunciati, intraprendendo un giudizio nei confronti della società costruttrice e appaltando a più imprese i lavori di rifacimento della terrazza.
In realtà, va osservato che, seppur non si disconosca l'orientamento consolidato della Suprema Corte, secondo cui <qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o
l'usuario esclusivo, sia il in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari CP_1 alla conservazione delle parti comuni, incombenti sull'amministratore nonché sull'assemblea dei condomini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ed il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del >> (Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. CP_1
9449), tuttavia, si ritiene che, nel caso in esame, alla luce dei fatti emersi dall'istruttoria, non possa essere invocata alcuna responsabilità, nemmeno marginale, dei proprietari/usuari della terrazza. Dalla documentazione in atti e dalle risultanze degli elaborati peritali redatti in riferimento ai fatti di causa, infatti, si evince che il protrarsi delle infiltrazioni e l'omessa esecuzione degli interventi edilizi siano da imputarsi ad una cattiva gestione da parte del . CP_1
pagina 6 di 14 Basti in proposito considerare che: a) il , dopo aver incamerato il risarcimento (a seguito CP_1 della sentenza n. 125/2013) per il rifacimento del terrazzo, non ha utilizzato tale importo per una immediata esecuzione delle opere;
b) era sempre il ad affidare l'appalto per il rifacimento CP_1 dei terrazzi alla società omettendo, poi, di attivarsi tempestivamente nei Parte_3 confronti della predetta società per conseguire il risarcimento dei danni o l'integrale rifacimento delle opere (sono passati ben quattro anni dalla constatazione dei vizi costruttivi della al conferimento Pt_3 dell'incarico alla per il rifacimento dei lavori); c) è stato sempre il ad affidare Parte_4 CP_1 nell'anno 2017 i lavori alla società disinteressandosi, poi, di sollecitare una rapida esecuzione Pt_4 dei lavori sui terrazzi posti al terzo piano (lavori che, infatti, non sono mai stati eseguiti); d) ed in ultimo, sono passati altri sei anni prima che il appaltasse nel 2023 i lavori ad altra società, CP_1 la per dare inizio gli interventi di rifacimento dei terrazzi al terzo piano (appalto Controparte_8 sottoscritto solo a seguito del provvedimento cautelare adottato in corso di causa, con il quale veniva ordinato al di provvedere all'immediata eliminazione delle cause delle CO infiltrazioni); ed anche in tal caso, a fronte di un intervento che per contratto sarebbe dovuto durare solo 90 giorni, non ha compulsato l'impresa affinché fossero rispettate le tempistiche contrattuali, tanto che l'intervento ad oggi non è ancora completo, omettendo, dunque, ripetutamente di esercitare quei poteri che gli erano riconosciuti in virtù dell'art. 1662 c.c.
Si ricorda che il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuto a provvedere tempestivamente alle opere di manutenzione straordinaria ( cfr. Cassazione civile, sez. un., 10/05/2016,
n. 9449) e anche quando la fonte dei danni è addebitabile ai criteri di costruzione dell'edificio, questa particolarità non esonera il dall'obbligo di provvedere alla manutenzione ed alle CP_1 riparazioni delle terrazze aventi anche funzione di copertura degli edifici condominiali. Invero il
, per andare esente da responsabilità, avrebbe dovuto dimostrare di essersi positivamente CP_1 adoperato per risolvere a livello condominiale il problema delle infiltrazioni provenienti dai propri terrazzi. Tale onere non si ritiene assolto pagina 7 di 14 Va poi rammentato, che, nei confronti dei terzi danneggiati dall'esecuzione di opere effettuate in forza di contratto di appalto, il committente è sempre gravato della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c., la quale non può venire meno per la consegna dell'immobile all'appaltatore ai fini dell'esecuzione delle opere stesse. Con specifico riferimento al condominio negli edifici, la Suprema
Corte (Cass. civ., Sez. III, 17/03/2021, n. 7553) ha poi affermato che la consegna del bene alla ditta appaltatrice non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza che spetta al committente, sicché il
Condominio–committente, ai sensi dell'art. 2051 c.c. è responsabile dei danni cagionati ai terzi dall'esecuzione dei lavori da parte dell'appaltatore, salvo che provi il caso fortuito (che non può coincidere con il semplice inadempimento dell'appaltatore).
Il Condominio, a giustificazione del mancato completamento dei lavori da parte della (lavori Pt_4 appaltati nel 2017 e che non hanno mai avuto inizio sui terrazzi posti al terzo piano), ha addotto le difficoltà a riscuotere le quote dovute dai condomini, ma tale asserzione non è sufficiente ad escludere la sua responsabilità, in quanto non è stata fornita alcuna prova circa le attività poste in essere per recuperare le quote straordinarie dovute dai singoli condomini morosi: sarebbe stato obbligo dell'amministratore, stante la particolare urgenza degli interventi, attivarsi tempestivamente nei confronti dei condomini inadempienti, sicché, non essendo stata fornita alcuna dimostrazione delle attività diligentemente svolte al fine di recuperare i crediti vantati dal per l'esecuzione dei CP_1 lavori, tale circostanza non ha alcun effetto esonerativo della responsabilità del CP_1
In conclusione, il fatto che la terrazza origine delle infiltrazioni sia di uso esclusivo di alcuni soggetti, rileva solamente ai fini della ripartizione delle spese per l'esecuzione dei lavori di rifacimento della terrazza ex art. 1126 c.c., non potendosi applicare la stessa ripartizione per i danni cagionati dalle infiltrazioni, tenuto conto che, per le ragioni precedentemente esposte, alcuna responsabilità può imputarsi agli utilizzatori del lastrico solare.
Tra l'altro, tutti i consulenti intervenuti hanno evidenziato che le problematiche riscontrate alla terrazza non si sarebbero potute risolvere con interventi parziali da parte dei singoli utilizzatori, rendendosi invece necessario il rifacimento delle opere nella loro globalità. L'ing. , sul punto, ha più volte ER ribadito che la guaina impermeabilizzante era fessurata e degradata oltre ad esserne stato posato un solo strato e alle medesime conclusioni perviene il CTU nominato nel procedimento cautelare, ing. , ER il quale ha affermato che “...lo strato di impermeabilizzazione attuale non risulta riparabile con interventi localizzati bensì necessita di un intervento sostanziale di manutenzione straordinaria, quale può essere la sua realizzazione ex novo”.
pagina 8 di 14 L'ing. , nominato CTU nel procedimento per ATP R.G. 2429/2019, attivato dall'interventrice, ER
, a fronte del tentativo del condominio di imputare le infiltrazioni alla mancanza di Controparte_5 manutenzione ordinaria, ha affermato che “Il fenomeno infiltrativo si realizza sia per difetti di costruzione della posa in opera delle piastrelle della pavimentazione e della impermeabilizzazione sottostante le piastrelle stesse. Può essere esclusa la mancanza di manutenzione del terrazzo, in quanto essa non sarebbe stata efficace se, prima, non veniva risolto il fenomeno infiltrativo dovuto a difetti di costruzione”. In pratica, dalle risultanze peritali si evince che un intervento parziale non avrebbe risolto le problematiche, stante la continuità della superficie dei terrazzi, motivo per il quale i danni lamentati da parte attrice non possono imputarsi alla mancata manutenzione ordinaria del terrazzo.
Seppur il non sia rimasto totalmente inerte, avendo agito nei confronti della società CP_1 costruttrice e avendo appaltato i lavori a diverse società, tuttavia, non si è attivato tempestivamente e non ha vigilato sulla corretta esecuzione delle opere. In ogni caso, si ricorda che la responsabilità del custode è una responsabilità oggettiva, che prescinde da colpa.
In conclusione, andrà confermata l'ordinanza cautelare nella parte in cui condanna il a CP_1 provvedere all'immediata eliminazione delle cause delle infiltrazioni presenti all'interno dell'appartamento di proprietà di parte ricorrente, mediante esecuzione di tutti gli interventi necessari come individuati nella Consulenza tecnica d'ufficio redatta dal CTU Ing. e Persona_1 depositata in data 27.09.2020, alla pag. 7, ossia “demolizione della pavimentazione esistente compreso il sottofondo, il relativo smaltimento dei materiali di risulta presso una discarica autorizzata e
l'esecuzione di un massetto di sottofondo, uno strato di impermeabilizzazione e di una nuova pavimentazione. Il tutto come da computo metrico estimativo di cui all'allegato “C””, le cui spese andranno ripartite con gli utilizzatori esclusivi della terrazza ex art. 1126 c.c.
Va inoltre accertata la responsabilità esclusiva del , per le ragioni precedentemente esposte, CP_1 in riferimento ai danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza de qua.
pagina 9 di 14 Il dovrà risarcire non solo i danni cagionati a parte attrice, come determinati nel proseguo, CP_1 ma anche i danni cagionati alla CO , interventrice volontaria nel presente Controparte_5 giudizio. L'esistenza dei danni riportati dall'immobile dell'interventrice e il loro nesso con i vizi della terrazza sono stati confermati dalla ctu, allegata in atti, espletata nel corso dell'atp rg 2429/2019, a firma dell'ing. , il quale, individuate le cause delle infiltrazioni, descritti dettagliatamente i ER difetti costruttivi ed escluso che le infiltrazioni potessero essere imputate a mancanza di manutenzione del terrazzo da parte della stessa ricorrente, confermava che le infiltrazioni avevano reso inabitabile l'immobile di proprietà , quantificando la spesa necessaria per il ripristino dell'appartamento CP nella misura di € 12.721,89+IVA ed evidenziando la necessità di procedere al rifacimento totale dei terrazzi.
In particolare, l'ing. , dopo aver descritto lo stato di grave degrado in cui versava ER
l'appartamento della sig.ra chiariva che “... La causa del fenomeno infiltrativo è l'acqua CP piovana che si accumula direttamente sulla pavimentazione delle due porzioni di terrazzo…”, precisando che “... i materiali utilizzati e la sequenza di posa in opera degli stessi ovvero la guaina impermeabilizzante, il massetto e la pavimentazione in grés, presentano delle anomalie sotto diversi punti di vista… sia in relazione alla impermeabilizzazione (in quanto la guaina presentava fessurazioni
e non era più a tenuta ), sia in relazione alle pendenze della pavimentazione (realizzate in modo non corretto tanto da essere orientate verso le porte di affaccio della cucina e della camera da letto...determinando così l'ingresso di acqua sul pavimento della cucina e della camera da letto” e che
“Può essere esclusa la mancanza di manutenzione del terrazzo, in quanto essa non sarebbe stata efficace se, prima, non veniva risolto il fenomeno infiltrativo dovuto a difetti di costruzione” .
La sig.ra non ha subito solamente un danno emergente per i lavori da farsi all'immobile, ma CP anche un lucro cessante, in quanto il suo appartamento era concesso in locazione alla sig.ra ER
(contratto di fitto in atti), la quale, essendo l'appartamento divenuto inabitabile ed insalubre a causa delle infiltrazioni, come constatate anche dal rapporto di servizio dei VV.FF. del Comando di Caserta e dall'Asl (all.ti 10,11 e 12 della memoria di intervento), in data 06.05.2015 recedeva dal contratto di locazione (all.17), cagionando alla proprietaria un danno da lucro cessante, per la perdita del canone di fitto, ammontante ad € 400,00 mensili, essendo l'immobile rimasto da quel momento inutilizzato.
Sul punto, l'ing. , in risposta al quesito n. 4, affermava che “Le infiltrazioni hanno reso ER inabitabile l'immobile attoreo, poiché esso ha interessato per il 90% della superficie dell'intero appartamento. Al momento, esso è sgombro da persone e oggetti di arredo”.
In merito alla quantificazione dei danni, che il dovrà risarcire, ex art. 2051 c.c., in favore CP_1 sia di parte attrice sia di parte interventrice, si osserva quanto segue. pagina 10 di 14 I danni subiti dall'interventrice possono suddividersi in danni emergenti, rappresentati dai danni all'immobile, che risultano ammontare ad € 12.721,89+IVA, come quantificati dall'ing. e in ER danni da lucro cessante, rappresentati dalla perdita della rendita locatizia, quale conseguenza della risoluzione del contratto di locazione e della impossibilità di porre sul mercato l'immobile, quantificato nella misura complessiva di € 48.000,00 (€ 400,00 mensili dalla data del 26.06.2015 di riconsegna dell'unità abitativa da parte della conduttrice, sino all'attualità).
Per quanto riguarda i danni cagionati alla parte attrice, si ritiene meritevole di accoglimento la richiesta di risarcimento dei danni emergenti, relativi all'immobile ed al mobilio ivi presente, e dei danni da lucro cessante, relativi all'inagibilità di alcuni vani dell'appartamento interessato dalle infiltrazioni, come accertati dal ctu ing. il quale, a pag. 13 dell'elaborato, sulla base del Prezzario della Per_3
Regione Campania dell'anno 2024 approvato con la delibera della Giunta Regionale n. 4 del
10/01/2024 e pubblicato sul BURC n.7 del 16/01/2024, nonché dei prezzi correnti sulla piazza del
Comune di Santa Maria Capua Vetere, ha determinato il costo complessivo delle lavorazioni necessarie per il ripristino dello studio legale della parte attrice, oltre alla stima dei beni mobili che, invece, sono stati confrontati con beni similari presenti sul mercato, per un valore complessivo di € 13.614,15 +
I.V.A. L'ing. tenuto conto dei dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia Per_3 delle Entrate ed a seguito dalle indagini di mercato relative ai canoni di locazione per gli uffici posti in prossimità del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, ha poi quantificato il danno per l'inagibilità della sala riunioni dal marzo 2018 fino al febbraio 2024 pari a € 8.317,48 mentre, per determinare il danno ai restanti vani dell'immobile dello studio legale della parte attrice che si è protratto nelle giornate di pioggia da marzo 2018 fino a febbraio 2024, ha utilizzato, oltre ai canoni di locazione, anche i dati pluviometrici desunti dal sito “Il Meteo”, quantificando in via analogica un danno per mancati canoni di locazione nelle giornate di pioggia pari a € 7.592,86.
Parte attrice ha contestato la quantificazione relativa al lucro cessante, operata dal ctu, in riferimento alla decorrenza dello stesso, ritenendo che il calcolo andasse effettuato a partire non dal marzo 2018, come eseguito dal ctu, ma dal 2013.
In realtà, codesto giudicante ritiene che il consulente abbia correttamente fatto decorrere dal marzo
2018 il calcolo e non dal 2013, in quanto non bisogna confondere l'inizio delle infiltrazioni con l'inizio dell'inagibilità dei vani. Come chiarito dal ctu in sede di risposta alle osservazioni del ctp di parte attrice e condiviso da codesto giudicante, seppur dall'istruttoria si possa ritenere emerso che dal 2013 abbiano avuto inizio le infiltrazioni, tuttavia, non vi è prova che l'inagibilità risalga al medesimo periodo. La presenza di infiltrazioni non è di per sé prova dell'inagibilità di un ambiente.
pagina 11 di 14 Non si ritiene meritevole di accoglimento, invece, la richiesta di risarcimento del danno per riduzione del fatturato e per danno all'immagine.
Parte attrice ritiene di aver diritto anche al riconoscimento del danno per la riduzione del volume del proprio fatturato, che avrebbe subito, in percentuale, a causa della deturpata immagine professionale, per le condizioni in cui la rinomata e stimata era Parte_2 stata costretta ad esercitare l'attività al pubblico, con evidente carenza di funzionalità.
In merito a tale voce di danno, la Suprema Corte, con l'Ordinanza n. 19551 del 10/07/2023, ha enunciato il seguente principio di diritto: <In tema di risarcimento del danno non patrimoniale subìto dalle persone giuridiche, il pregiudizio arrecato ai diritti immateriali della personalità costituzionalmente protetti, ivi compreso quello all'immagine e alla reputazione commerciale, non costituendo un mero danno-evento, e cioè "in re ipsa", deve essere oggetto di allegazione e di prova, anche tramite presunzioni semplici>>.
Pertanto, sulla base della pronuncia richiamata, non è sufficiente dimostrare il fatto (le infiltrazioni), ma è necessario provare il pregiudizio concreto subito in termini di reputazione o considerazione sociale e professionale e spetta al titolare dello studio legale fornire prove specifiche del danno all'immagine, che possono includere, ad esempio, testimonianze, materiale pubblicitario che dimostri la perdita di clienti, comunicazioni, o altri elementi che attestino la diminuzione della considerazione della clientela o della comunità professionale.
Ciò premesso, si ritiene che parte attrice, nel caso in esame, non abbia assolto al proprio onere, in quanto si è limitata a produrre la certificazione delle dichiarazioni dei redditi, da cui si evincerebbe che il fatturato, sino alla fine dell'anno 2013, è stato sempre crescente (2011= € 111.771,27; 2012=€
172.109,19; 2013=187.132,01), mentre, a partire dal 2014, si sarebbe mantenuto su livelli più bassi
(2014=€ 126.756,36; 2015=€ 158.892,00), per poi crollare negli anni 2016=€ 99.725,28 e 2017=€
92.733,12. Tuttavia, il calo del fatturato non si ritiene di per sé sufficiente a suffragare la richiesta di risarcimento de qua, in quanto parte attrice avrebbe dovuto dimostrare che tale calo era collegato alla riduzione della clientela. Il calo del fatturato, infatti, può dipendere da diverse variabili, ad esempio anche dal minor valore degli incarichi ricevuti.
pagina 12 di 14 Si ritiene invece risarcibile il danno non patrimoniale rappresentato dal disagio provato dall'avv.
. Sul punto, la Suprema Corte (Cass. Sez. II civ., sent. n. 33439/2019), confermando Pt_2
l'orientamento affermato dalle S.U. (sent. n. 26972/2008) ha stabilito che <la compressione o la limitazione del diritto di proprietà o di usufrutto di un immobile, che siano causate dall'altrui fatto dannoso ‐ nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell'edificio condominiale ‐ sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio>>.
Tale disagio può ritenersi provato per presunzioni, tenuto conto delle non consone condizioni dello studio professionale in cui l'avv. ha dovuto esercitare la propria attività. Pt_2
La natura presuntiva di tale danno è stata confermata, di recente, dalla Suprema Corte, con la sentenza n. 30971/2024, con la quale gli hanno stabilito che le infiltrazioni d'acqua che causano Parte_5 disagio abitativo configurano automaticamente un danno presunto, non essendo necessario dimostrare ogni singolo effetto negativo, essendo sufficiente provare l'esistenza delle infiltrazioni e il loro impatto sulla vivibilità.
Seppur tale pronuncia abbia riguardato un immobile adibito ad uso abitativo, tuttavia, si ritiene applicabile, per analogia, anche agli immobili adibiti a studio professionale, dove il professionista trascorre gran parte della giornata e dove riceve i clienti.
Tenuto conto del protrarsi da oltre un decennio di tali disagi, si ritiene di poter liquidare tale danno, in via equitativa, in € 20.000,00.
Sulle somme liquidate alle parti istanti, costituenti un debito di valore, sono dovuti interessi compensativi e rivalutazione fino alla presente pronuncia, oltre interessi dalla pronuncia al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri medi del d.m. 55/2014 e succ. mod., tenuto conto del valore della causa (scaglione fino ad €
52.000,00) e dell'attività espletata.
A parte attrice vanno riconosciute anche le spese per il sub procedimento cautelare ex art. 700 cpc, mentre si ritengono compensabili le spese relative al sub procedimento di atp, in quanto conclusosi con una pronuncia di inammissibilità.
A parte interventrice vanno riconosciute anche le spese relative al procedimento di atp rg 2429/2019.
Le spese di ctu relative al presente giudizio (ctu ing. , al sub procedimento cautelare (ctu ing. Per_3
) e al procedimento di atp rg 2429/2019 (ctu ing. ) sono poste definitivamente a carico ER ER di parte soccombente, con eventuali oneri restitutori. pagina 13 di 14

PQM

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sez. III civile, definitivamente pronunciando, così provvede: conferma l'ordinanza cautelare depositata il 06.07.2022 nell'ambito del sub procedimento rg 5161-
1/2018; dispone che le spese relative ai lavori di cui all'ordinanza predetta siano ripartiti ex art. 1126 c.c.; dichiara la responsabilità del , ex art. 2051 c.c., per i danni cagionati dalle CO infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sia a parte attrice, avv. , in proprio e n.q., sia Parte_1 alla terza interventrice, e, per l'effetto, condanna il al Controparte_5 CO risarcimento, in favore dell'avv. della somma di € 13.614,15 +iva per danno emergente, € Pt_2
15.910,34 per lucro cessante ed € 20.000,00 per danno non patrimoniale ed, in favore dell'interventrice della somma di € 12.721,89 +iva per danno emergente ed € 48.000,00 per lucro Controparte_5 cessante;
il tutto, per entrambe le parti, oltre rivalutazione ed interessi compensativi fino alla presente pronuncia ed interessi dalla pronuncia al soddisfo;
condanna il al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che CO liquida in € 841,00 per esborsi (di cui € 550,00 per il giudizio di merito ed € 291,00 per il cautelare) ed
€ 12.829,00 per compensi (di cui € 7616,00 per il giudizio di merito ed € 5213,00 per il cautelare) oltre
15% di rimborso forfettario, iva e cpa come per legge, con compensazione delle spese relative al sub procedimento di atp rg 5161-2/2018; condanna il al pagamento in favore di parte interventrice, , CO Controparte_5 delle spese di lite che liquida in € 10.672,00 per compensi (di cui € 7616,00 per il giudizio di merito ed
€ 3056,00 per il procedimento di atp rg 2429/2019) oltre 15% di rimborso forfettario, iva e cpa come per legge e spese vive;
condanna il al pagamento delle spese di lite anche in favore dei terzi CO chiamati, che liquida in € 7616,00 per compensi, oltre 15% di rimborso forfettario, iva e cpa come per legge, con attribuzione;
pone definitivamente le spese di ctu, come già liquidate, relative al presente giudizio (ctu ing. , Per_3 al sub procedimento cautelare (ctu ing. ) e al procedimento di atp rg 2429/2019 (ctu ing. ER [...]
Per_
) a carico del convenuto, con eventuali oneri restitutori. CP_1
S.M.C.V., 12/07/2025
Il Giudice
dott.ssa Arlen Picano
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