TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 29 settembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1699/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione contratto per finita locazione alla prima scadenza, pendente
TRA
rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Russo, Parte_1
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Ricorrente
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Fera, elettivamente Controparte_1
domiciliata presso il suo studio in Napoli al Centro Direzionale Isola F11;
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – premesso di essere proprietaria di un Parte_1 immobile sito in Napoli alla Traversa Nuova del Campo 78, concesso in locazione a CP_1 con contratto del 17/6/2019, con decorrenza dal 20/6/2019 e prima scadenza al 20/6/2023 –
[...] ha convenuto in giudizio la conduttrice per ottenere la convalida della licenza per finita locazione alla prima scadenza, in forza della disdetta ricevuta dalla conduttrice in data 15 settembre 2022, ove è stato comunicato alla stessa la volontà di non rinnovare alla prima scadenza il contratto di locazione, intendendo destinare l'immobile ad uso abitativo dei propri figli.
Si è costituita la conduttrice, opponendosi alla convalida ed eccependo, in primo luogo, l'irritualità della domanda proposta con citazione, piuttosto che con ricorso, a norma dell'art. 30 della legge
392/78. Nel merito, ha eccepito l'inesistenza di un effettivo bisogno della locatrice, ex art. 3 della legge 431/98.
All'udienza del 29 gennaio 2024 questo giudice ha disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio. Con ordinanza del 21 ottobre 2024 è stato disposto il rilascio dell'immobile, con fissazione della data del 30 aprile 2025. La causa è stata rinviata per la decisione al 29/9/2025, udienza poi sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c..
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancato accordo del 14 marzo 2024).
Nel merito della controversia, occorre valutare la legittimità della disdetta presente in atti - qualificata dalla giurisprudenza quale atto unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale espressione di un diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo alla scadenza prestabilita - in relazione ai requisiti contenutistici e alle modalità di comunicazione, così come enucleati a norma dell'art. 3 della l. 431/98. Invero, tale norma prevede che “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado…”.
In relazione al requisito contenutistico si deve dare atto che la disciplina prevista per il diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza presuppone, analogamente a quanto previsto dall'art. 27 della l. 392/78, l'intenzione e non invece la necessità del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma. Nello specifico, la giurisprudenza consolidata ha evidenziato come “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del
1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dal locatore la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione della propria figlia)” (Cass. 3938/2023 in un caso sostanzialmente sovrapponibile a quello sottoposto all'odierno giudizio;
già ex multis Cass.
25808/2009, Cass. 977/2010 e Cass. 936/2013). Al riguardo si è precisato che “…il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile”
(Cass. 9851/2022; già ex multis Cass. 12127/2012).
Alla luce di tali premesse ermeneutiche, non può revocarsi in dubbio come, quantomeno dal punto di vista contenutistico, la disdetta spedita e ricevuta dalla conduttrice il 15/9/2022 - con la quale la locatrice ha espresso l'intenzione di non rinnovare il contratto alla prima scadenza rappresentando, quale motivo ex art. 3 comma 1 lett. a) della l. 431/98, l'intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo proprio o dei propri figli - rispetti il disposto normativo richiamato, anche alla luce dell'interpretazione dello stesso fornita dalla giurisprudenza di legittimità. La serietà, nonché la possibilità giuridica e materiale dell'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione propria o dei figli, potrà poi eventualmente essere oggetto di verifica, una volta rilasciato l'immobile da parte della conduttrice. Sul punto, va evidenziato che le parti non hanno precisato se l'immobile sia stato rilasciato alla data indicata nell'ordinanza provvisoria di rilascio. La disdetta, inoltre, è tempestiva, perché notificata molto tempo prima anche dei sei mesi antecedenti la scadenza previsti dalla legge.
In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 17/6/2019 deve essere accolta, essendo accertata la scadenza dello stesso alla data del 20/6/2023, giusta disdetta in atti, e, di conseguenza, va ordinato il rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e cose, qualora non sia stato rilasciato in forza dell'ordinanza provvisoria di rilascio. Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, così che si ritiene di attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento individuando il suddetto scaglione in base al valore annuale della locazione, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciandosi sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: CP_1
a) dichiara risolto il contratto stipulato in data 17/6/2019 per intervenuta scadenza alla data del
20/6/2023 e, di conseguenza, ordina a il rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile sito in Napoli alla Traversa Nuova del Campo 78, libero da persone e cose;

b) condanna a pagare le spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
liquidandole in euro 150,00 per spese vive ed euro 1.800,00 per compenso, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 30 settembre 2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro