R.G. N. 1999/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
Successivamente all'udienza del 15/07/2025, è presente:
per per , l'avv. Giuseppe Chiarella;
Parte_1 Parte_2
per nessuno è comparso. Controparte_1
L'avv. Chiarella precisa le conclusioni riportandosi alle note scritte depositate e per il resto discute la causa riportandosi agli atti di causa ed insistendo per l'accoglimento delle domande attoree siccome fondate in fatto e in diritto.
Il giudice
Alle ore 10.44, si ritira in camera di consiglio e all'esito provvede come da separata sentenza che costituisce parte integrante del presente verbale di udienza.
Verbale chiuso alle ore 14.42.
Il giudice dott. Paolo Bertollini

pagina 1 di 10 R.G. N. 1999/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 1999/2024 vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in lecco, via Parini n. 33, presso lo studio C.F._2 dell'avv. Giuseppe Chiarella, che li rappresenta e difende come da procura allegata all'atto di citazione;

– Attori –
E
C.F. ; Controparte_1 P.IVA_1
– Convenuta contumace -
Conclusioni delle parti:
Per gli attori: “In via principale Per tutti i motivi indicati in narrativa, accertato che le opere di cui alla scrittura privata del 21.10.2022 non sono state realizzate nei termini ivi indicati, condannare la società al pagamento in favore degli attori, a titolo di Controparte_1 penale, della somma di Euro 69.800,00 o comunque in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. In ogni caso Con il favore delle spese tutte di causa ivi comprese le spese del procedimento di mediazione obbligatoria. In via istruttoria. Prova per testi Si chiede pagina 2 di 10 l'ammissione della prova per testi e per interrogatorio formale del legale rappresentante della società sui seguenti capitoli di prova:

1. Vero che al momento della Controparte_1
sottoscrizione del rogito notarile avvenuta il 21.10.2022, i lavori relativi alle villette del complesso immobiliare denominato “Residenza Alba” ed i lavori relativi alle parti comuni del complesso immobiliare denominato “Residenza Alba” erano ancora in corso di ultimazione, così come indicato nel rogito notarile che si mostra (doc. n. 1);

2. Vero che in data 21.10.2022, successivamente alla stipula dell'atto notarile, gli attori e la società convenuta sottoscrivevano la scrittura privata che si mostra (doc. n. 2);

3. Vero che a mezzo della predetta scrittura privata, le parti stabilivano una panale giornaliera di Euro 100,00 qualora entro il primo termine del
31.01.2023 non fossero terminate le opere comuni al complesso residenziale “Residenza Alba”: opere esterne di finitura comuni a tutto il complesso edilizio, con particolare riferimento al manto stradale e ai relativi sottoservizi, alle recinzioni in c.a. e metallo, agli accessi pedonali e carrai, alla strada di accesso alle villette che collega la Via Cadorna al parcheggio retrostante ed in genere tutte le parti esterne e comuni delle villette;

4. Vero che a mezzo della predetta scrittura privata, le parti stabilivano una panale giornaliera di Euro 100,00 qualora entro il secondo termine del 31.12.2022 non fossero terminate le opere relative alla villetta acquistata dai Sig.ri e lavori relativi al posizionamento e messa in funzione dei pannelli Pt_1 Pt_2
fotovoltaici, oltre a tutti i restanti lavori di finitura relativi alla predetta unità immobiliare;
5.
Dica il teste se il termine del 31.01.2023 per il completamento delle opere comuni al complesso residenziale “Residenza Alba” è stato rispettato;

6. Dica il teste se il termine del 31.12.2022 per il completamento delle opere relative alla villetta acquistata dai Sig.ri e è stato Pt_1 Pt_2
rispettato;

7. Vero che alla data del 06.04.2023, l'abitazione degli attori risultava ancora un cantiere come si evince dalle fotografie allegate unitamente al quotidiano “La Provincia” (doc.
n. 9);

8. Vero che dalle foto prodotte sub doc. n. 9, alla data del 06.04.2023, si rileva la mancanza della recinzione esterna, la mancanza del citofono e del relativo collegamento elettrico;

9. Vero che alla data del 17.04.2023, l'abitazione degli attori risultava ancora un cantiere come si evince dalle fotografie allegate unitamente al quotidiano La Provincia (doc. n. 10); 10. Vero che dalle foto prodotte sub doc. n. 10, alla data del 17.04.2023, si rileva la mancanza della recinzione esterna, la mancanza del citofono e del relativo collegamento elettrico;
11. Dica il teste se alla pagina 3 di 10 data del 26.04.2023, i seguenti lavori (sia quelli relativi alle parti comuni del complesso immobiliare “Residenza Alba” sia quelli relativi all'unità immobiliare degli attori) erano stati terminati: (i) attivazione dei pannelli solari, (ii) ringhiera sul retro che delimita il giardino, (iii) citofono sia interno che esterno, (iv) posa delle sbarre per delimitare l'accesso alla proprietà privata, (v) illuminazione esterna del giardino, (vi) intonaco del muro e zoccolino danneggiato durante il montaggio delle ringhiere, (vii) muretto del passo carraio;
12. Dica il teste se alla data del 30.05.2023, le opere di cui alla scrittura privata sottoscritta dalle parti che si mostra unitamente alle fotografie allegate unitamente al quotidiano La Gazzetta dello Sport (doc. n. 11), risultavano essere state terminate;
13. Vero che dalle foto prodotte sub doc. n. 11 si rileva la mancanza della recinzione esterna, la mancanza del citofono e del relativo collegamento elettrico;
14. Dica il teste se le opere di cui al primo termine del 31.01.2023 (opere esterne di finitura comuni a tutto il complesso edilizio, con particolare riferimento al manto stradale e ai relativi sottoservizi, alle recinzioni in c.a. e metallo, agli accessi pedonali e carrai, alla strada di accesso alle villette che collega la Via Cadorna al parcheggio retrostante ed in genere tutte le parti esterne e comuni delle villette come da planimetria di progetto delle opere esterne, di cui si allega stralcio planimetrico) alla data del 13.06.2023 erano state terminate;
15. Dica il teste se la sbarra della “strada di accesso alle villette” alla data del 13.06.2023 era stata posata;

Dica il teste se le opere di cui al secondo termine del 31.12.2022 (lavori relativi al posizionamento e messa in funzione dei pannelli fotovoltaici, oltre a tutti i restanti lavori di finitura relativi all'unità immobiliare dei Sig.ri e alla data del 13.06.2023 era Pt_1 Pt_2 state terminate;
Vero che la messa in funzione dei pannelli fotovoltaici è avvenuta il 19.07.2023.
Sui suestesi capitoli di prova si indicano a testi i Sig.ri: , Via Rogenino n. 25a – CP_2
EN (LC); Via Rogenino n. 25a – EN (LC); , Via CP_3 Controparte_4
Grazioli n. 1 – AR (CO); , Via Grazioli n. 1 – AR (CO) Richichi Testimone_1 CP_5
Via Saint Girons n. 19 – Albese con SA (CO); , Via Enrico Toti n. Parte_3
11/1 – Carugo (CO)”;

Per la convenuta: Nessuno è comparso

pagina 4 di 10 Oggetto: Penale da ritardo
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano Parte_1 Parte_2
in giudizio la innanzi all'intestato Ufficio, esponendo di aver stipulato Controparte_1 con quest'ultima, in data 21.10.2022, un contratto di compravendita con il quale essi attori avevano acquistato dalla convenuta un immobile, sito nel complesso residenziale “Residenza
Alba”, in Carugo, via Cadorna n. 48, al prezzo di € 300.000,00 più IVA, interamente versato.
Aggiungevano inoltre gli attori che, nell'atto di compravendita, le parti avevano dato congiuntamente atto che i lavori “relativi ad altre due villette e alle parti comuni” erano ancora in corso di ultimazione;
pertanto, con scrittura privata stipulata in pari data, la Controparte_1
si era impegnata a concludere, entro e non oltre il 31.01.2023, “tutte le opere esterne di
[...] finitura comuni a tutto il complesso edilizio, con particolare riferimento al manto stradale e ai relativi sottoservizi, alle recinzioni in c.a. e metallo, agli accessi pedonali e carrai, alla strada di accesso alle villette che collega la Via Cadorna al parcheggio retrostante ed in genere tutte le parti esterne e comuni delle villette come da planimetria di progetto delle opere esterne, di cui si allega stralcio planimetrico”, con l'espressa previsione che, in caso di ritardo, la convenuta avrebbe corrisposto agli attori la somma giornaliera di € 100,00 (cfr. all. 2 all'atto introduttivo).
Con la medesima scrittura privata, la si era inoltre obbligata ad ultimare, Controparte_1 entro e non oltre il 31.12.2022, “i lavori relativi al posizionamento e messa in funzione dei pannelli fotovoltaici, oltre a tutti i restanti lavori di finitura relativi all'unità immobiliare dei
Sig.ri – , prevendo un'ulteriore penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo Pt_2 Pt_1
(cfr. all. 2 all'atto di citazione).
Premesso quindi che la controparte si era resa inadempiente omettendo di concludere le opere nel termine pattuito, chiedevano la condanna della controparte al pagamento della complessiva somma di € 69.800,00, a titolo di penale da ritardo, o comunque della maggiore o minor somma ritenuta di giustizia. Rappresentavano, infatti, che la convenuta non aveva provveduto: a) ad attivare i pannelli solari, il cui impianto era stato terminato il 20.02.2023; b) a predisporre la pagina 5 di 10 ringhiera sul retro, che delimitava il giardino;
c) ad installare il citofono sia interno che esterno;

d) a fornire le sbarre per delimitare l'accesso alla proprietà privata;
e) ad ultimare l'illuminazione esterna del giardino;
f) ad applicare l'intonaco del muro e dello zoccolino danneggiato durante il montaggio delle ringhiere;
g) ad ultimare il muretto del passo carraio.
Benché ritualmente evocata in giudizio, la ometteva di costituirsi e, con Controparte_1
decreto ex art. 171-bis c.p.c. dell'1.10.2024, veniva dichiarata la sua contumacia.
La trattazione della causa proseguiva, quindi, con il deposito delle memorie integrative, ad opera dei soli attori;
all'esito della prima udienza, venivano respinte tutte le istanze istruttorie avanzate dagli attori e la causa subiva rinvio all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni, con discussione orale, al termine della quale viene pronunciata la presente sentenza contestuale ex art. 281-sexies c.p.c.
2. Tanto esposto, risulta dalla documentazione in atti che, con atto pubblico del 21.10.2023,
e avevano acquistato dalla convenuta non costituita un bene Parte_1 Parte_2 immobile sito nel Comune di Carugo, via Luigi Cadorna n. 48, distinto al catasto dei fabbricati al foglio 9, part. 5204, sub. 1, 2 e 701, al prezzo di € 300.000,00 più IVA, per un totale di €
312.000,00 (cfr. all. 1 all'atto di citazione).
Nell'atto notarile, le parti avevano dato atto che “i lavori relativi ad altre due villette e alle parti comuni sono ancora in corso di ultimazione, riservandosi la società venditrice di apportare nelle porzioni ancora da ultimare e nelle parti comuni, le varianti che riterrà più opportune, col minor disagio e disturbo per la parte acquirente, sempre nel rispetto della normativa vigente”, con l'impegno ad opera degli acquirenti di non “rivalersi nei confronti della società venditrice per
l'eventuale minor godimento che le dovesse derivare dallo svolgimento di tali lavori” (art. 3).
Già nell'atto di compravendita, le parti avevano, in altri termini, precisato che alcune delle opere relative all'immobile non erano state ultimate.
Con separata scrittura privata, recante la sottoscrizione non disconosciuta del legale rappresentante della società convenuta e dichiaratamente stipulata a seguito dell'atto notarile, in data 21.10.2023, le parti avevano quindi concordato che la si sarebbe Controparte_1 fatta carico di ultimare, entro e non oltre il 31.01.2023, tutte le opere di finitura esterna comuni al complesso edilizio “con particolare riferimento al manto stradale e ai relativi sottoservizi, pagina 6 di 10 alle recinzioni in c.a. e metallo, agli accessi pedonali e carrai, alla strada di accesso alle villette che collega la via Cadorna al parcheggio retrostante ed in genere tutte le parti esterne e comuni delle villette”, prevedendo in caso di ritardo il pagamento di una penale giornaliera di € 100,00
a favore degli attori (cfr. all. 2 all'atto di citazione).
Nella medesima scrittura privata, la si era poi impegnata ad ultimare, Controparte_1
entro e non oltre il 31.12.2022, “i lavori relativi al posizionamento e messa in funzione dei pannelli fotovoltaici, oltre a tutti i restanti lavori di finitura relativi all'unità immobiliare dei
Sig.ri , precisando anche in tal caso che, in ipotesi di ritardo, la venditrice Persona_1 sarebbe stata tenuta al pagamento della somma di € 100,00 a titolo di penale.
Con tale accordo, da qualificarsi alla stregua di un patto modificativo e accessorio rispetto al contratto di compravendita, la si era pertanto fatta carico di due distinte Controparte_1 obbligazioni di facere: l'una, avente ad oggetto il completamento delle opere di rifinitura dell'immobile di proprietà degli attori, da ultimare entro e non oltre il 31.12.2022; l'altra, il completamento delle opere comuni all'intero complesso residenziale denominato “Residenza
Alba”, cui faceva capo il bene compravenduto, da ultimare entro il 31.01.2022.
Il tutto, con la previsione di due penali da ritardo di € 100,00 giornalieri, per ciascuna delle obbligazioni rimaste inadempiute.
Hanno inoltre dedotto gli attori che la convenuta è venuta meno ad entrambe le obbligazioni, atteso che, alla scadenza del termine pattuito, ancora dovevano essere completate le seguenti lavorazioni: a) attivazione dei pannelli solari il cui impianto era stato terminato il 20.02.2023; b) predisposizione della ringhiera sul retro che delimita il giardino;
c) installazione del citofono sia interno che esterno;
d) apposizione delle sbarre per delimitare l'accesso alla proprietà privata;
e) illuminazione esterna del giardino;
f) intonaco del muro e zoccolino danneggiato durante il montaggio delle ringhiere;
g) muretto del passo carraio.
Dovevano, quindi, essere ultimate tanto le opere di finitura della villetta, quanto le opere comuni all'intero complesso residenziale.
Alla luce di quanto esposto, la domanda attorea è fondata e merita di essere accolta.
Deve, infatti, farsi applicazione del consolidato principio giurisprudenziale in base al quale “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione pagina 7 di 10 del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato” (cfr. ex multis Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685).
Nel caso di specie, gli attori hanno fornito prova del titolo negoziale posto a fondamento della domanda di condanna, rappresentato dalla scrittura privata del 21.10.2022, e hanno dedotto in modo sufficientemente specifico il fatto integrante l'inadempimento; incombeva, pertanto, sulla l'onere di fornire prova del fatto estintivo delle obbligazioni, ovvero di CP_1 CP_1 aver ultimato tutte le lavorazioni entro il termine pattuito.
Ciò non è tuttavia avvenuto, in quanto la convenuta ha preferito rimanere contumace.
A ciò, bisogna peraltro aggiungere che la mancata conclusione dei lavori si evince dalla documentazione fotografica depositata da parte attrice, da cui risulta distintamente che gran parte delle opere comuni a tutte le villette e di finitura non sono state ultimate (cfr. all. 9, 10 e 11 all'atto di citazione).
Segue la condanna della convenuta al pagamento della penale da ritardo maturata dagli attori.
Ai fini del calcolo della penale, occorre infine considerare che, per espressa ammissione degli istanti, la messa in funzione degli impianti fotovoltaici è avvenuto in data 19.07.2023, con ciò essendo state ultimate le opere di finitura all'interno della villetta.
Pertanto, la penale giornaliera di € 100,00 è dovuta solo per il periodo che va dall'1.01.2023 al
19.07.2023, per un totale di € 19.900,00 per 199 giorni di ritardo.
Quanto invece ai lavori da ultimare all'esterno, gli attori hanno dedotto in citazione che, alla data di introduzione del giudizio, ancora non era stata installata la sbarra di accesso alla strada privata sicché non può dirsi che le stesse fossero ultimate.
Né la convenuta, rimasta contumace, ha fornito prova della data esatta di fine dei lavori.
Va dunque riconosciuta a loro favore la penale di € 49.800,00, per i 498 giorni intercorrenti tra la data dell'1.02.2023 e quella della notifica dell'atto di citazione (13.06.2024). pagina 8 di 10 Non può invece essere riconosciuta la penale per il periodo successivo, in quanto gli attori non hanno precisato nulla circa il perdurante inadempimento.
Né possono aggiungersi alla predetta somma, integrante un debito di valuta, gli interessi di mora in difetto di apposita domanda. Infatti, “in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi - contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno, di cui integrano una componente necessaria - hanno fondamento autonomo rispetto al debito cui accedono e, pertanto, corrispettivi, compensativi o moratori che siano, possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte” (cfr. ex multis Cass., sez. VI-2, 25 novembre 2021, n. 36659).
Segue la condanna della convenuta al pagamento, in favore degli attori, della complessiva somma di € 69.700,00 a titolo di penale da ritardo.
Infine, va detto che non vi sono i presupposti per disporre la riduzione della penale ai sensi dell'art. 1384 c.c., atteso che nulla emerge dagli atti di causa circa la manifesta eccessività della stessa. Infatti, “il potere di riduzione della penale ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384
c.c., a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio, ma
l'esercizio di tale potere è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare "ex actis", ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio” (cfr. Cass., sez. II, 19 dicembre 2019,
n. 340121).
3. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo in applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM n. 147/2022, per tutte le fasi processuali ad eccezione della fase istruttoria e di quella decisoria (da liquidare ai minimi per via della natura documentale della causa e della contumacia della convenuta), il tutto in base al valore della penale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa ed ogni ulteriore richiesta assorbita, così provvede:
pagina 9 di 10 1. Condanna la al pagamento della somma di € 69.700,00 a favore Controparte_1
di e di , a titolo di penale da ritardo;
Parte_1 Parte_2

2. Condanna la alla refusione delle spese processuali, a favore degli Controparte_1
attori, che liquida in € 786,00 per esborsi ed € 9.142,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Como, all'udienza del 15.07.2025
Il giudice dott. Paolo Bertollini

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