N. R.G. 2244/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2244/2023 tra
[...]
Parte_1
RICORRENTE/OPPONENTE intimato e
Controparte_1
CONVENUTO/OPPOSTO intimante

Oggi 19.12.25 ad ore 12,00 innanzi al dott. Andrea Mattielli, sono comparsi:
Per Parte_1
Per l'avv. AGOSTINI Parte_1
SAV
Per l'avv. GIANNINI GIONATA                 Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. Parte opponente conclude come da memoria autorizzata Parte opposta conclude come da memoria autorizzata
Dopo breve discussione orale, il Giudice rinvia la camera di consiglio a fine udienza Le parti autorizzano il Giudice alla lettura del dispositivo in loro assenza
Il Giudice
dott. Andrea Mattielli
pagina 1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Oggi, 19 dicembre 2025, il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Andrea Mattielli uscito dalla camera di consiglio alle ore 16:00 pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2244/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIANNINI Controparte_1 C.F._1 micil 17 STIA presso il difensore avv. GIANNINI GIONATA intimante contro
(C.F. ) e Parte_1 P.IVA_1
Parte_1
P.IVA_2 esso il difensore avv. AGOSTINI SAVERIO
intimato
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da memorie autorizzate llo sfr onfronti della
[...]
” e di .. con condann Parte_1 Parte_1 se, a nte, atteso l'inadempimento del conduttore di non scarsa importanza e la conseguente risoluzione del contratto. per gli intimati: Voglia il Tribunale di Arezzo, respinta ogni contraria istanza e richiesta, rigettare la domanda di risoluzione del contratto avanzata da parte intimante
Svolgimento del processo convalida la sig.ra evocava in giudizio la e CP_1 Parte_1
contestando il ma gamento dei canoni rel e Parte_1 ività dalla snc, attività attualmente locata alla deducendo di Parte_1 essere l'erede di usufruttuario dell'immobile ora tornato nella proprietà, che Persona_1 aveva sottoscritt la snc.
Si costituiva la e la società dando atto in udienza di aver provveduto al pagamento del Parte_1 CP_1 canone ed alla della morosi pagina 2 l'intimante insisteva per la risoluzione del contratto ed il rilascio dell'immobile ed il GI, stante la sanatoria, non convalidava il rilascio e disponeva il mutamento del rito
Le parti più volte chiedevano rinvii per trattative, che però non avevano effetti, così come senza risultato era la proposta transattiva avanzata dal magistrato
La causa era quindi rinviata all'udienza odierna per la discussione con termini per memorie riepilogative
Motivi della decisione
La richiesta di risoluzione del contratto va rigettata con conferma del rapporto
La vicenda contrattuale sottesa alla presente controversia appare determinante ai fini dell'accoglimento o meno della domanda di risoluzione.
L'intimante ha dichiarato che la conduttrice attuale (nel godimento dell'immobile in forza di contratto di affitto di azienda) non avrebbe versato 5 canoni, con ciò esponendosi alla richiesta di risoluzione e rilascio
La ricostruzione è errata. Non è vero che la conduttrice fosse morosa di 5 canoni, bensì non aveva versato esclusivamente la quota parte di spettanza dell'attrice, che costituiva una parte minimale del valore del contratto (esattamente al momento dell'intimazione € 658,13 ossia meno di una mensilità pari ad € 800,00)
La particolarità del contratto di locazione oggetto di questo giudizio è costituita infatti dalla circostanza che trattasi di un contratto unico che coinvolge tre diverse particelle catastali costituenti un unico immobile commerciale unitariamente considerato.
Giuridicamente però non era proprietario di tutte le tre particelle, bensì solo di due e Persona_1 usufruttuario della te portato alla sua morte che per quell'unica particella è risorto il pieno diritto di proprietà (per un mezzo) della intimante.
Se dunque, come correttamente fa notare l'attrice, la sanatoria intervenuta dopo l'intimazione di sfratto in ambito di locazione commerciale non fa venir meno l'inadempimento non applicandosi qui i principi propri delle locazioni abitative (Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 14 novembre 2006 n. 24207 “anche se interviene la sanatoria della morosità dello sfratto, nei contratti ad uso diverso da abitazione, l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità”), va però riaffermato il principio secondo cui parimenti non sussiste alcun meccanismo automatico di determinazione dell'inadempimento, ma il magistrato deve rifarsi ai principi generali in tema di gravità dell'inadempimento ex art 1455 cc sulla base di una serie di elementi tra cui la morosità accumulata, il comportamento tenuto nel corso del giudizio, il venir meno del rapporto sinallagmatico e fiduciario tra le parti. La risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (cfr. Cass. civile n. 8076/2002). Circa la valutazione della gravità dell'inadempimento è stato precisato, che la stessa va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi (cfr. Cass. Civ. n.3477/2012). L'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale (cfr. Cass. Civ. n. 987/2007). La valutazione in pagina 3 questione va poi adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (cfr. Cass. Civ. n. 14034/2005)
Seguendo un tale schema, va evidenziato come in concreto l'inadempimento sia stato parziale e inferiore ad un canone (dovendosi qui valutare il complesso del contratto e non il rapporto specifico con il singolo comproprietario), la conduttrice abbia poi immediatamente corrisposto quanto dovuto e regolarmente pagato per tutto il giudizio, infine che l'attività posta in essere dall'intimante sembra più dettata da contrasti di carattere ereditario che da un effettivo rischio di insolvenza (come dimostra il mancato accordo tra i comproprietari sul valore della quota riferito al canone ed il mancato invio dei riferimenti per il pagamento)
Va detto che anche la sola incertezza sulla determinazione della quota di canone spettante all'intimante sarebbe di per sé motivo adeguato per giustificare il ritardo nel pagamento e solo la volontaria adesione in corso del giudizio alla quantificazione operata in maniera autonoma dalla comproprietaria autorizza ad evitare ulteriori indagini sul punto
A favore del rigetto della domanda di risoluzione milita altresì l'incertezza sull'effettiva legittimazione attiva dell'intimante, proprio in ragione della parzialità del suo diritto. Se infatti (Cassazione civile sez. III, 4 luglio 2019, n. 17933) “Il comproprietario può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell'immobile per finita locazione, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti” è altresì certo che "... Nelle azioni di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, è carente di legittimazione attiva il comproprietario del bene locato qualora vi sia l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari, superandosi in tal modo la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri. ..." (Trib Nocera Inferiore, Sentenza n. 642/2022 del 30-05-2022)
Nel nostro caso se pure non vi è stata una formalizzazione dell'opposizione dell'altro comproprietario all'azione intrapresa dall'attrice, tale posizione contraria può essere dedotta dalla partecipazione diretta alla causa da parte dell'altro coerede maggioritario (in quanto socio della snc affittuaria) in supporto alla posizione dell'attuale conduttrice, con pagamento della quota del canone mancante.
Stante la reciproca soccombenza, per i conduttori nella fase monitoria e per l'intimante nella fase di opposizione, si ritiene di procedere alla compensazione delle spese di lite


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione tra le parti in quanto l'inadempimento non appare connotato da gravità compensa le spese di lite
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti ed allegazione al verbale.
Arezzo, 19 dicembre 2025
Il GOP dott. Andrea Mattielli
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