TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
II SEZIONE CIVILE

Il Giudice
Considerato che la causa è stata chiamata per la decisione ex art. 429 c.p.c.; visto l'art. 127 ter c.p.c. e ritenuto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., soggetto alla medesima disciplina di cui all'art. 281 sexies c.p.c., che “certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137 secondo cui “l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune per il deposito di note scritte, in linea generale (e salve le eccezioni normativamente previste), deve ritenersi una forma adeguata a garantire il contraddittorio in tutti i casi in cui sia per legge consentita la trattazione della causa in forma scritta e non sia, invece imposta la discussione in forma orale (o addirittura in presenza), anche, quindi, in relazione alla fase decisoria del cs, giudizio di merito, senza che possa ammettersi in proposito una valutazione casistica fondata sull'oggetto, sulla rilevanza e sull'eventuale complessità della controversia, che determinerebbe una intollerabile incertezza in ordine alla validità dei provvedimenti decisori, non fondata sull'applicazione di precisi schemi procedurali fissi, ma sulla base di valutazioni legate a valori mutevoli, opinabili e controvertibili;
di conseguenza, nel periodo di emergenza pandemica, nella vigenza del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 art. 83, comma 7, lettera h, convertito con modificazioni in L. 24 aprile 2020 n. 37, deve ritenersi legittimo lo svolgimento dell'udienza di discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. in forma scritta, mediante
l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune anteriore alla data dell'udienza per il deposito di note scritte”); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note prodotte dalle parti;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 c.p.c. e dell'art. 127 ter c.p.c.
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TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Luigi Aprea, ha pronunziato la seguente

SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 4232/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto: LOCAZIONE E COMODATO DI
IMMOBILE URBANO, pendente

TRA
(C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
08/12/1969, residente in [...], elettivamente domiciliato in
Aversa (CE), alla Via Armando Diaz n. 91, presso lo studio dell'Avv. Di Biase Generoso
(C.F. ), che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce al C.F._2 ricorso;

RICORRENTE

E
(C.F. ), nato a [...] il Controparte_1 C.F._3
30/09/1952, ivi residente a[...], elettivamente domiciliato in Aversa
(CE), alla Via Cilea n. 62, presso lo studio dell'Avv. Pagano Maurizio (C.F.
, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla C.F._4 comparsa di costituzione e risposta;

RESISTENTE
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CONCLUSIONI
Con note sostitutive dell'udienza del 08/10/2025, le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 13/04/2021, ritualmente notificato, Parte_1 esponeva che:
- in data 01/03/1997, il ricorrente ed il fratello concedevano in locazione al CP_2
resistente l'immobile sito in TE, alla Via Marconi n. 111, pattuendo un canone di € 214,33 per anni 6;
- eseguiva lavori di adeguamento dei locali al fine di destinarli Controparte_1
all'attività di pizzeria rosticceria, tuttavia, trascorso un anno, decideva di cedere l'esercizio al figlio chiedendo che il contratto di locazione venisse CP_3 sciolto per mutuo consenso e stipulato ex novo alle medesime condizioni con suo figlio;

- la famiglia del resistente ha sempre lavorato all'interno dei locali e CP_1
si è occupato insieme alla moglie della gestione dell'esercizio
[...] commerciale, anche dopo la successiva cessione della locazione da parte di alla sorella fino al rilascio dei locali avvenuto il 08/02/2021; CP_3 CP_4
- pur cambiando nel tempo i conduttori, nessuna opera ulteriore veniva eseguita nei locali oltre a quelle svolte dal resistente;

- dopo la riconsegna dell'immobile, il affidava alla Four Building Soc. Parte_1
Coop. a r. l. la messa in pristino dei locali e in tale occasione constatava come alcune delle opere realizzate dal primo conduttore avevano comportato lavori di taglio e la perforazione di cinque pilastri, mettendo a rischio la struttura portante del fabbricato, per cui si decideva di procedere all'immediato ripristino e rinforzo dei pilastri;

- il danno patito dal ricorrente è quantificabile in € 15.960,00, quale somma pagata per i lavori di ripristino, ed € 643,00, pari a tre canoni di locazione, per il tempo occorso a realizzare tali opere;

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- la pretesa attorea non può considerarsi prescritta in forza dell'orientamento giurisprudenziale a mente del quale il dies a quo va individuato nel momento in cui l'evento dannoso si esteriorizza e diventa riconoscibile.
Tanto premesso, chiedeva all'adito Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare il diritto del ricorrente al ristoro dei danni, per la riparazione e messa in pristino dei locali oggetto della locazione e per la perdita del lucro cessante, pari ai canoni dovuti per i mesi necessari al completamento dei lavori di cui innanzi, e, per l'effetto, condanni parte resistente al pagamento della somma di € 16.603,00, oltre interessi e svalutazione.
Con vittoria di spese e competenze di lite, da attribuirsi al sottoscritto antistatario procuratore”.
Con comparsa del 25/10/2021 si costituiva tempestivamente nel giudizio CP_1
deducendo che:
[...]
- l'atto introduttivo è nullo ex art. 163, n. 4, c.p.c., in ragione della genericità nell'indicazione della causa petendi;
- il resistente non ha mai eseguito opere di perforazione dei pilastri, ma solo la realizzazione di un bancone e la costruzione di pareti divisorie interne, lavorazioni eseguite alla presenza dello stesso , che non sollevava alcuna Parte_1 contestazione;

- trattandosi di fatti risalenti agli anni 1997/1998 dei quali il ricorrente era a conoscenza, deve ritenersi decorso il termine di prescrizione entro cui il avrebbe potuto far valere eventuali doglianze. Parte_1
Ciò posto, rassegnava le seguenti conclusioni:
“- In via assolutamente preliminare di accertare e dichiarare la nullità del ricorso introduttivo per le causali esposte.
- Nel merito, in via principale, rigettare totalmente ogni domanda avanzata nel presente giudizio dal sig. nei confronti del resistente in quanto inammissibile, improcedibile, indebite, Parte_1 infondate (sia in fatto che in diritto) e non provate.
In via subordinata dichiarare estinte le pretese creditorie azionate dalla controparte per intervenuta prescrizione.
Vinte le spese con attribuzione allo scrivente avvocato per anticipo fattone”.
Istruita la controversia, escussi i testi indicati dalle parti ed affidato al CTU Ing.
[...]
l'incarico di accertare lo stato dei luoghi ed il nesso causale tra i danni lamentati e Per_1
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i fatti dedotti, la causa veniva rinviata per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza del 08/10/2025.


1. Sul merito.
La domanda è infondata e deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
La presente controversia ha ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale promossa dal locatore nei confronti del conduttore ai sensi degli artt. 1588 e 1590 c.c., fondata sul presupposto fattuale secondo cui il conduttore avrebbe provocato danni strutturali ai pilastri portanti dell'immobile, circostanza scoperta solo in seguito alla cessazione dei rapporti locativi succedutisi nel tempo.
Le norme adesso richiamate impongono infatti al conduttore di “restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, stabilendo altresì che “il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione (…) qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.
La pretesa azionata poggia dunque sul pacifico principio in virtù del quale “qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (cfr., tra le altre, Cass. n. 13222/2010;
Cass. n. 19202/2011; Cass. n. 6417/1998).
In effetti, come per consolidata giurisprudenza, il dettato normativo degli artt. 1588 e
1590 c.c. onera il conduttore di fornire la prova liberatoria della non imputabilità dei danni riscontrati all'immobile locato al termine della locazione ed all'atto della riconsegna
(cfr. sul punto Cass. n. 2619/2014).
A ben vedere, tuttavia, il meccanismo di inversione probatoria appena delineato appare comunque insufficiente per ritenere la domanda attorea meritevole di accoglimento, emergendo una evidente carenza dell'impianto probatorio in ordine all'elemento costitutivo del nesso di causalità, risultando indimostrato (e inverosimile) che i lamentati danni si siano verificati nel corso del rapporto locativo con il resistente.
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Più nel dettaglio, il ricorrente ha scelto di convenire in giudizio unicamente CP_1
il cui rapporto di locazione si è sviluppato per un periodo di tempo assai
[...] circoscritto e risalente nel tempo (dal 01/03/1997 al 02/06/1998), ma non anche i successivi conduttori dell'immobile, figli dell'odierno resistente, il cui rapporto locativo si protraeva per ben 23 anni prima della riconsegna dell'immobile avvenuta in data
08/02/2021.
Perché potesse attivarsi il meccanismo presuntivo sopra descritto, dunque, il Parte_1 avrebbe dovuto fornire quantomeno un quadro indiziario sufficientemente preciso e concordante che consentisse di collocare temporalmente i lamentati danni strutturali all'interno del breve arco temporale nel quale aveva la detenzione Controparte_1 dell'immobile.
Per contro, non solo non è stata fornita alcuna prova della riconducibilità eziologica del danno a una condotta o a un evento verificatosi nel corso del primo rapporto di locazione, ma dall'attività istruttoria espletata sono emersi elementi probatori di segno diametralmente opposto, che rendono impossibile ricondurre, secondo un giudizio anche solo meramente probabilistico, i danni dedotti ad una condotta del convenuto.
Ed invero, i danni strutturali ai pilastri sono stati scoperti solo a marzo 2021, a seguito della demolizione di opere murarie che li occultavano, circostanza che, se da un lato giustifica la tardiva azione del locatore, dall'altro introduce un elemento di assoluta e insanabile incertezza circa il momento genetico del danno, che potrebbe essersi verificato in qualsiasi momento nel corso dei 24 anni in cui l'immobile è stato locato.
Non vi è infatti alcun elemento concreto che consenta di privilegiare l'ipotesi che i danni risalgano al primo, brevissimo, rapporto locativo con il convenuto, piuttosto che ai successivi 23 anni di detenzione da parte di altri soggetti.
Il tenore delle dichiarazioni rilasciate dai testi escussi nel corso dell'istruttoria nulla ha chiarito in merito, avendo tutti e cinque i soggetti escussi riferito di non saper indicare chi e quando avesse materialmente danneggiato i pilastri, riuscendo solo a confermare la scoperta dei danni nel corso dei lavori di ristrutturazione effettuati nel 2022, dopo la riconsegna dell'immobile da parte di Controparte_5
Al contrario, anzi, i testi e , che hanno eseguito i Testimone_1 Testimone_2 lavori per conto del convenuto nel 1997, hanno concordemente negato di aver eseguito opere che hanno interessato le strutture portanti. In particolare, , Testimone_2
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escusso all'udienza del 31/03/2022, sosteneva di aver effettuato “interventi di realizzazione di tramezzature interne utilizzando come materiale il Siporex o Gasbeton che consente di non incidere sulle pareti e sulle strutture preesistenti”, precisando altresì che l'adeguamento dell'impianto elettrico
è stato eseguito adoperando “canaline esterne ai muri che pertanto non sono stati toccati”.
Nessuna dichiarazione di segno contrario è stata rilasciata dagli altri testi escussi, Tes_3
, e i quali erano in grado soltanto di
[...] Testimone_4 Testimone_5 confermare l'esistenza dei danneggiamenti ai pilastri e la loro scoperta successiva alla riconsegna, ma non anche di fornire elementi utili al fine di ricondurli eziologicamente ad una condotta attiva od omissiva tenuta dal convenuto.
Analogamente deve dirsi anche a proposito dell'asserzione del secondo cui Parte_1
“il padre ha sempre avuto con la moglie l'effettiva gestione dell'esercizio commerciale, malgrado i CP_1 diversi contratti e la successiva cessione della locazione da parte di alla sorella ”, CP_3 CP_4 affermazione che è rimasta del tutto sfornita di qualsivoglia prova a sostegno e che non è stata confermata da alcuno dei testi o documenti in atti.
Neppure dalla produzione documentale di parte ricorrente si evincono elementi – anche solo indiziari – che consentano di condividere la tesi prospettata nell'atto introduttivo, essendo state prodotte soltanto alcune foto (peraltro non datate) ritraenti i pilastri danneggiati, ma null'altro che ne chiarisca l'eziologia o che ne riconduca la genesi al primo rapporto locatizio, neppure nel corpo della relazione tecnica inviata al Comune di TE per l'esecuzione degli interventi di rinforzo dei pilastri danneggiati.
Non soccorre in tal senso nemmeno l'elaborato peritale redatto dal Consulente Tecnico
d'Ufficio nominato nel corso del presente procedimento, Ing. , il quale Persona_2 non ha potuto far altro che constatare l'impossibilità tecnica di datare i danni e individuarne il responsabile. Intervenuto sui luoghi di causa, infatti, l'Ausiliario ne ha trovato irrimediabilmente mutato lo stato, essendo i locali attualmente locati a terzi per l'esercizio di altra e diversa attività commerciale, sicché non è più possibile determinare la natura, la causa e l'entità delle lesioni strutturali oggetto della lite e, men che meno, di stabilire quando esse si siano verificate.
In definitiva, anche a non voler considerare che gli unici elementi probatori concreti in atti – ovverosia le testimonianze rese dai fratelli autori materiali dei lavori Tes_2 effettuati dal , i quali, si ribadisce, sostengono che le opere non hanno riguardato CP_1
i pilastri e che, anzi, sono state realizzate proprio in modo da non danneggiarli –
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residuerebbe comunque una situazione di radicale incertezza probatoria circa la collocazione temporale dei danni, non essendo emersa alcuna prova che induca a ritenere che gli stessi si siano verificati durante il rapporto di locazione con il resistente.
Ciò appare ancor più evidente se si tiene conto del fatto che il contratto con CP_1 si è interrotto quasi 25 anni prima della scoperta del danno, a fronte di una
[...] successiva e ininterrotta detenzione dell'immobile da parte di altri soggetti per circa 23 anni.
Alla luce di quanto esposto, la domanda risarcitoria deve essere respinta.


2. Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate – in base al petitum – come da dispositivo, tenendo conto dei criteri fissati dal D.M. n. 55/2014 e s.m.i., secondo lo scaglione sino ad € 26.000,00, adottando i parametri medi per tutte le fasi processuali espletate.
Le spese di CTU, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 24/09/2025 (Cass. n. 25047/2018; Cass.
n. 28094/2009; Cass. n. 23522/2014), si pongono nei rapporti interni tra le medesime a carico esclusivo del ricorrente soccombente, con il conseguente diritto del resistente di ripetere dallo stesso le somme eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza del predetto decreto.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa iscritta al n.
4232/2021 del R.G.A.C., pendente tra e , Parte_1 Controparte_1 ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1. rigetta la domanda di parte ricorrente per le ragioni di cui in motivazione;

2. condanna al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
, delle spese di lite, che si liquidano nella misura di € 5.077,00 per
[...] compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore del procuratore dichiaratosi anticipatario;

3. pone le spese di lite, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 24/09/2025, nei rapporti interni tra le medesime a carico esclusivo di con Parte_1
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il conseguente diritto di di ripetere dallo stesso le somme Controparte_1 eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza del predetto decreto.
Così deciso in Aversa, il 05/11/2025
Il Giudice
Dott. Luigi Aprea
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