REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 609 del R.G. 2025, avente ad oggetto: Occupazione senza titolo di immobile, promossa da
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato presso l'avv. Antonio De Santis, dal quale è rappresentato e difeso, come da mandato in calce al ricorso –RICORRENTE–
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliata presso l'avv. Leonardo Lucente, dal quale è rappresentata e difesa, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta.
–RESISTENTE–
All'udienza di discussione del 09.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., le parti hanno precisato le proprie conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti, e discusso la causa.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta con la concisa esposizione dello svolgimento del processo e con una motivazione consistente nella succinta enunciazione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi, così come previsto dagli artt. 132, n. 4 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., nel testo introdotto, rispettivamente, dagli artt. 45 e 52 della legge n. 69 del 18 giugno 2009.
1. ha convenuto in giudizio , deducendo: a) Parte_1 Controparte_1
1 che la propria madre, di professione cardiologa, aveva Controparte_2
concesso in comodato gratuito a un proprio paziente, tale Controparte_3
, l'immobile sito in Villapiana, via Nazionale n. 359, traversa D, piano
[...]
terra, in catasto al fg. 36, p.lla 24, sub 2; b) che presso tale immobile
[...]
ospitava la propria badante, ; c) che, deceduto CP_3 Controparte_1
il comodatario, continuava ad occupare l'appartamento senza Controparte_1
alcun titolo, procedendo anche al cambio del gestore dell'utenza elettrica, passando dal Servizio Elettrico Nazionale alla Iren s.p.a.
Il ricorrente ha quindi concluso, chiedendo testualmente quanto segue:
“ACCERTARE e DICHIARARE che la sig.ra occupa e Controparte_1
detiene, senza titolo, l'immobile sopra meglio descritto di proprietà del Sig.
e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto del ricorrente Parte_1
ad ottenere l'immediata disponibilità dell'appartamento, con CONDANNA della
al relativo rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, con la CP_1
riconsegna delle chiavi;
Condannare, inoltre, la al Controparte_1
pagamento di una somma, da determinarsi in via equitativa, per l'illegittima ed arbitraria detenzione dell'immobile, sino all'effettivo rilascio in favore di esso proprietario. Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
2. si è costituita in giudizio, sostenendo: i) di occupare Controparte_1
l'immobile sulla base di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente, unitamente al coniuge , con Controparte_3 CP_4
, il quale aveva agito in nome e per conto del figlio;
ii) che tale
[...] Pt_1
contratto di locazione prevedeva la corresponsione di un canone di € 200,00 mensili e di un deposito cauzionale pari a due mensilità, nonché il pagamento delle utenze di acqua e luce da parte dei conduttori;
iii) che, nonostante le rassicurazioni del locatore, non si era mai addivenuti alla stipula di un contratto scritto e alla conseguente registrazione dello stesso;
iv) di aver sempre pagato il canone pattuito dal gennaio 2017 sino al febbraio 2023, allorquando aveva
2 sospeso i pagamenti in considerazione del rifiuto del locatore a formalizzare per iscritto il contratto di locazione e delle richieste sempre più esose avanzate dal locatore medesimo in merito alle utenze;
v) di aver successivamente provveduto alla voltura a suo nome delle utenze di luce e acqua.
La resistente ha pertanto rassegnato le seguenti testuali conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: - In via principale: accertare e dichiarare l'esistenza di un contratto di locazione ad uso abitativo tra il Sig.
e la Sig.ra avente ad oggetto l'immobile Parte_1 Controparte_1
sito in Villapiana, Via Nazionale n. 359 trav. D, piano terra, alle condizioni indicate in narrativa (canone mensile € 200,00 oltre oneri accessori); per
l'effetto, rigettare integralmente tutte le domande formulate dal ricorrente Sig.
, in quanto infondate in fatto e in diritto. - In subordine, nella Parte_1
denegata ipotesi di mancato riconoscimento della validità del contratto di locazione verbale, rigettare comunque la domanda di risarcimento del danno per occupazione illegittima, ovvero ridurla secondo giustizia tenendo conto dei pagamenti comunque effettuati e del canone originariamente pattuito a titolo di indennità di occupazione. - Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
3. Assunto l'interrogatorio del ricorrente ed escusso il testimone di parte resistente, tale all'udienza di discussione del 09.12.2025, Testimone_1
sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa e precisato le conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti.
4. Tanto premesso in fatto, passando ora alla trattazione del merito, si osserva che, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, secondo cui la resistente deterrebbe l'immobile senza alcun titolo, l'istruttoria espletata ha consentito di accertare che la detenzione del bene da parte della resistente medesima ha sinora
3 avuto luogo sulla base di contratto di locazione stipulato in forma orale.
Ed invero, rilievo dirimente assumono, in tale prospettiva, le dichiarazioni rese dalla testimone la quale ha affermato che la resistente Testimone_1
corrispondeva periodicamente a padre del ricorrente, Controparte_4
l'importo di € 200,00 al mese a titolo di canone di locazione (“posso riferire che da quando occupo un appartamento sito nello stesso stabile ho visto quattro o cinque volte la signora corrispondere delle somme in favore di CP_1
In un'occasione io stessa ho prestato alla signora Controparte_4
l'importo di € 200,00 che poi quest'ultima, a sua volta, ha pagato in CP_1
favore di . Tale importo era solo per l'affitto mensile”). Controparte_4
Ciò posto, va tuttavia rilevata d'ufficio la nullità assoluta del predetto contratto di locazione stipulato in forma orale, dovendo trovare applicazione, nel caso di specie, il principio affermato da Cass. Civ., Sez. Un., sentenza n. 18214 del
17.09.2015, secondo cui “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale”.
Non persuade, in senso contrario, la tesi avanzata dalla resistente, in base alla quale la forma verbale sarebbe stata abusivamente imposta dal locatore, con la conseguenza che la nullità del contratto potrebbe essere fatta valere esclusivamente dal conduttore.
Si osserva, sul punto, che la pronuncia della Suprema Corte citata, dopo aver affermato il principio innanzi riportato, ha evidenziato che ad esso “fa eccezione
l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore”, chiarendo che, affinchè ricorra tale ipotesi, occorre “che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di
4 costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità”.
Orbene, nella fattispecie che ci occupa, non v'è alcuna prova che il locatore abbia fatto pressione sulla conduttrice al fine di costringerla alla stipula del contratto in forma verbale anziché in forma scritta.
La testimone, infatti, nulla ha saputo riferire in merito alla fase genetica del contratto di cui trattasi, dichiarando, a tal riguardo, di aver iniziato ad abitare presso il medesimo stabile ove è sito l'appartamento oggetto di causa circa un anno dopo il gennaio 2017 (“Nulla posso riferire con riferimento alla prima circostanza perché nel gennaio 2017 non abitavo presso lo stabile ove è sito
l'appartamento per cui è causa. Circa un anno dopo sono andata ad abitare in quello stabile”).
Né, peraltro, possono trarsi elementi a sostegno della configurabilità di una condotta abusiva del locatore nella circostanza che la testimone abbia confermato che moglie di e madre del Controparte_2 Controparte_4
ricorrente, aveva promesso alla resistente che il contratto di locazione verbale sarebbe stato formalizzato per iscritto e quindi registrato (“la signora CP_1
mi confidò che la moglie di le aveva promesso che avrebbe Controparte_4
formalizzato e registrato il contratto, ma ciò non è mai avvenuto”) e che la resistente, a partire dal febbraio 2023, aveva interrotto il pagamento del canone, pretendendo che tale promessa venisse mantenuta (“La dal febbraio CP_1
2023 non ha più pagato perché pretendeva la formalizzazione del contratto e di poter pagare con modalità tracciabili”).
Trattasi, infatti, di dichiarazioni che nulla rivelano in merito alla fase della formazione del contratto e che, inoltre, neppure fanno trasparire elementi di abusività nella condotta del locatore.
In definitiva, alla luce della nullità assoluta del contratto di locazione stipulato
5 verbalmente dalla resistente con il ricorrente e della conseguente assenza di titolo che legittimi la prima a continuare a detenere l'immobile, va senz'altro accolta la domanda di condanna della resistente medesima al rilascio del bene.
5. Non merita invece accoglimento l'ulteriore domanda con cui il ricorrente ha chiesto la condanna della resistente al pagamento di una somma, da determinarsi in via equitativa, per l'illegittima ed arbitraria detenzione dell'immobile.
Secondo la Suprema Corte, infatti, “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno” (Cass.
Civ., Sez. Un., sentenza n. 33645 del 15.11.2022).
Ebbene, nel caso di specie, il ricorrente ha omesso finanche di allegare il pregiudizio riveniente dalla occupazione senza titolo da parte del terzo, ragion per cui non può riconoscersi in suo favore il risarcimento chiesto.
6. La soccombenza reciproca giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite e ciò, a maggior ragione, ove si consideri che la condanna della resistente al rilascio dell'immobile è stata emessa sulla base di un presupposto (la nullità del contratto di locazione stipulato verbalmente) diverso
6 da quello (assoluta assenza di titolo) dedotto dal ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) condanna al rilascio, in favore di , Controparte_1 Parte_1
dell'immobile sito in Villapiana, via Nazionale n. 359, traversa D, piano terra, in catasto al fg. 36, p.lla 24, sub 2;
2) rigetta la domanda risarcitoria proposta da nei confronti di Parte_1
; Controparte_1
3) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Castrovillari, il 10.12.2025.
Il Giudice
dott. Alessandro Paone
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