N. R.G. 2622/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CREMONA
SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luigi Enrico Calabrò, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2622/2021 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 residente in [...],
(C.F. , nato a [...] Parte_2 C.F._2 il 12 agosto 1992 ed ivi residente in [...], entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. IVANA EMILIA NINFA DI STEFANO (C.F.
) nel cui studio in Milano (cap. 20122) via Privata Reggio n. 5 hanno eletto C.F._3 domicilio;

ATTORE/I contro
(C.F. , residente in [...]di Controparte_1 C.F._4
Sopra (CR), via Privata n. 27, elettivamente domiciliata in Brescia, via Solferino n. 28, presso lo studio dell'avv. Giovanni Pigolotti (C.F. , che la rappresenta e difende;
C.F._5
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 24/1072024 le parti hanno concluso come da verbale.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno convenuto Parte_1 Parte_2 in giudizio chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: Voglia l'Ill.mo Controparte_1
Tribunale di Cremona adito Accertare e dichiarare che la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita immobiliare, datato 23 giugno 2021, concluso tra i Sigg. e Parte_1 [...]
per inadempimento del promittente venditore, ai sensi dell'articolo 1453 del codice Parte_2 civile;
- per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto dei Sigg. e alla restituzione Pt_1 Parte_2 della caparra pari ad Euro 10.000,00 (diecimilaeuro) come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte e- per gli effetti, condannare la Sig.ra al Controparte_1
pagina 1 di 4 risarcimento dei danni conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento contrattuale pari a 1)
Euro 1.220,00 (milleduecentoventieuro) compenso al notaio rogante;
3) Euro 2.800,00
(duemilaottocentoeuro) al broker finanziario oltre ad Euro 10.000,00 (diecimila) in ragione del danno esistenziale da inadempimento contrattuale subito nonostante la deliberazione del mutuo in loro favore. Fatta salva la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia In via istruttoria con ogni più ampia riserva nei termini di Legge. Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
Si è costituita in la convenuta , chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, Controparte_1 previe le declaratorie del caso e di legge, contrariis reiectis: NEL MERITO = dichiarare la risoluzione del contratto preliminare;
= respingere con la miglior formula ogni e qualsiasi ulteriore domanda di parte attrice e giudicare secondo quanto parrà di giustizia. IN VIA ISTRUTTORIA: = ogni più ampia riserva di deduzione e capitolazione ed ulteriore produzione entro concedendo termine ex art. 183 VI co. cpc, IN OGNI CASO: = spese e competenze per l'assistenza e la difesa rifuse, comprese add. 15%, IVA e CPA, come per legge”. A seguito dell'esito negativo del tentativo di conciliazione giudiziale e a seguito del deposito delle memorie istruttorie, il Giudice istruttore, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 24/10/2024, le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e il Giudice ha trattenuto la causa in decisione e assegnato i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Le domande proposte da e possono essere parzialmente accolte, Parte_1 Parte_2 per le ragioni che seguono.
Parte attrice ha invero richiesto: a) la pronuncia di risoluzione giudiziale del contratto preliminare stipulato tra le parti il 23/6/2021 (doc. 1 parte attrice) per inadempimento della parte convenuta promissaria venditrice;
b) in conseguenza del suddetto inadempimento, la restituzione della caparra confirmatoria di euro 10.000,00 che sarebbe stata versata dai promissari acquirenti;
c) la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti, di natura patrimoniale e non patrimoniale.
Orbene, con riferimento alla pronuncia della risoluzione del contratto, parte convenuta non si è opposta ma ha comunque contestato la circostanza che tale risoluzione fosse dipendente dal proprio inadempimento.
L'eccezione della convenuta è infondata.
Invero, non devono confondersi i motivi personali delle parti – ossia gli intenti e gli impulsi interni perseguiti da ciascun contraente, di carattere squisitamente soggettivo ed estraneo al rapporto negoziale, che, anche se esplicitati verbalmente nei confronti della controparte, non trovano alcun riscontro nel contratto né ne definiscono la funzione, non assumendo quindi rilevanza – dalla vera e propria causa contrattuale – ossia la funzione economico sociale concreta che il contratto possiede e che le parti vogliono dare allo stesso, che permea quindi il tessuto contrattuale e la finalità dell'operazione.
Nel caso di specie, il fine di trovare una diversa abitazione prima della vendita promessa (a differenza invece della necessità dei promissari acquirenti di addivenire alla stipula di un finanziamento, che ha invece trovato riscontro nelle clausole contrattuali sotto forma di condizione sospensiva della proposta pagina 2 di 4 di acquisto) è pacificamente rimasto intento meramente soggettivo di una sola delle parti in causa
(ossia della promittente venditrice), che non ha colorato (in senso diverso) la funzione tipica del contratto di compravendita (scambio tra un bene e una somma di denaro).
La causa in concreto deve infatti emergere oggettivamente dal regolamento di interessi posti in essere dalle parti e dagli accordi raggiunti dalle stesse, affinché il venir meno dell'intento snaturi lo stesso contratto. In altre parole, la compravendita per cui è giudizio continua ad avere una causa tipica e concreta (il trasferimento del bene in cambio di denaro) a prescindere dall'effettivo acquisto di altro immobile da parte della venditrice (che avrebbe potuto benissimo rinunciare a tale intento andando a vivere, ad esempio, in affitto).
Non vi è dubbio quindi che la risoluzione del contratto sia dipesa da inadempimento della convenuta, nonché che tale inadempimento (quantomeno nei rapporti tra le parti del contratto) sia a lei del tutto imputabile.
Sono infatti irrilevanti nel presente giudizio (e non opponibili agli attori) le presunte responsabilità paventate nei confronti dell'agenzia immobiliare (di non aver reperito per tempo altro immobile), per l'accertamento delle quali (e per il risarcimento dell'eventuale risarcimento dei danni subiti) la convenuta potrebbe, se ritenesse ricorrenti i presupposti, intentare autonomo giudizio nei confronti di
Controparte_2
che la risoluzione è dipesa dall'inadempimento della convenuta, vanno ora ad analizzarsi le
[...] domande attoree conseguenti a tale pronuncia di risoluzione.
Con riferimento alla prima domanda (restituzione della caparra di euro 10.000,00), a seguito dei chiarimenti forniti dalla convenuta e dell'offerta banco iudicis degli assegni per cui è causa, è intervenuta la rinuncia di parte attrice e l'accettazione della rinuncia da parte della convenuta, a spese compensate.
In realtà trattasi di mera rinuncia alla domanda che, a differenza della rinuncia agli atti del giudizio, non richiede l'adozione di forme particolari, non necessita di accettazione della controparte e rientra fra i poteri del difensore.
Essa comunque determina (indipendentemente dall'accettazione della controparte) l'estinzione dell'azione e la cessazione della materia del contendere, e tale effetto si estende peraltro alla condanna sulle spese di lite in ordine alla domanda rinunciata: le spese quindi andranno compensate (con riguardo a questa domanda rinunciata) come da accordo delle parti.
Infine, sulla richiesta di parte attrice di risarcimento dei danni si rileva quanto segue.
Con riferimento alla richiesta di risarcimento dei danni relativi agli esborsi del al compenso corrisposto dagli attori al Notaio per la stesura dell'atto di compravendita (euro 1.220,00), parte attrice ha dimostrato l'importo pagato al notaio producendo idonea fattura (doc. 6 – importo peraltro neppure contestato dalla convenuta), dovendosi tuttavia precisare che – essendo la fattura solo a lei intestata e dunque solo da lei presumibilmente sborsata – l'importo di euro 1.200,00 va riconosciuto solo in favore dell'attrice e non anche in favore dell'altro attore Parte_1 Parte_2
Con riferimento alla richiesta di risarcimento dei danni relativi agli esborsi del al compenso al Broker
Finanziario per l'attività espletata (euro 2.800,00), si osserva che gli attori hanno prodotto: a) il contratto di collaborazione professionale del broker comprensivo dell'importo delle prestazioni pagina 3 di 4 richieste (doc. 13); b) la richiesta di pagamento (doc. 13); c) la ricevuta di pagamento dell'importo, emessa nei confronti dei due attori (doc. 11-12); d) l'estratto dichiarazione dei redditi del broker (doc.
14).
Non vi è dunque motivo di dubitare della veridicità dell'esborso, apparendo peraltro irrilevanti e generiche le contestazioni di parte convenuta sulla congruità dell'importo pagato nonché l'allegazione
(peraltro tardiva in quanto contenuta solo nella memoria istruttoria n. 2 di parte convenuta) della mancata iscrizione del professionista negli elenchi previsti dall'art. 128-sexies, comma 2-bis, del Testo
Unico Bancario
Infine, con riferimento alla richiesta di risarcimento del pregiudizio non patrimoniale asseritamente subito, invece, è del tutto assente la adeguata allegazione e prova del danno paventato. Le allegazioni contenute solamente nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice (che peraltro non appaiono riguardare il pregiudizio non patrimoniale inizialmente dedotto, ma ulteriori e diversi danni patrimoniali), e perfino negli scritti conclusivi, sono inammissibili in quanto tardive, con conseguente inammissibilità anche delle prove documentali correlate a tale tardiva allegazione.
In conclusione, le domande attoree possono essere solo parzialmente accolte, dovendosi pronunciare dunque la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 23/6/2021 per inadempimento della convenuta e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento dei danni tramite il pagamento: a) nei confronti di , della somma di euro 1.220,00; b) nei confronti di entrambi Parte_1 gli attori, della somma di euro 2.800,00.
Sulle somme suddette (debito di valore), rivalutate anno per anno secondo gli indici ISTAT, sono dovuti interessi nella misura legale dalla data del singolo esborso effettuato sino alla data della domanda giudiziale. Sulle somme liquidate nella presente decisione (divenute debito di valuta) sono poi dovuti interessi nella misura legale dal giorno della domanda giudiziale sino al saldo, senza ulteriore rivalutazione monetaria.
Le spese del presente giudizio (stante la soccombenza reciproca) vanno compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2622/2021 R.G., così dispone:
DICHIARA la cessazione della materia del contendere sulla domanda proposta da e Parte_1 di restituzione della caparra confirmatoria pari ad euro 10.000,00. Parte_2
In parziale accoglimento delle ulteriori domande proposte da e Parte_1 Parte_2
DICHIARA la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 23/6/2021 per inadempimento della convenuta e per l'effetto CONDANNA al Controparte_1 risarcimento dei danni tramite il pagamento: a) nei confronti di , della somma di euro Parte_1
1.220,00, oltre interessi come in motivazione;
b) nei confronti di entrambi gli attori, della somma di euro 2.800,00, oltre interessi come in motivazione.
DICHIARA integralmente compensate le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Cremona, il 13 febbraio 2025
Il GIUDICE
dott. Luigi Enrico Calabrò
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