7750 /2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n. 7750/2024 R.G., all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt. 420 e 447bis C.P.C. la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni di parte ricorrente, nella contumacia di parte resistente;

visti ed esaminati gli atti;

rilevato che la ricorrente signora con ricorso ex art. 447 bis Controparte_1
c.p.c. deduceva quanto segue: che con contratto stipulato in data 01.06.2019, essa ricorrente aveva concesso in locazione ad uso abitativo al signor Persona_1
l'immobile sito nel Comune di Desenzano del Garda (BS), in via Irta n. 40, identificato catastalmente come segue: Catasto Fabbricati, Sez. NCT, foglio 13, 1 particella 348, subalterno 7, con riconoscimento espresso della facoltà di sub-locare in tutto o in parte i locali;
che l'immobile era stato consegnato al conduttore completamente ammobiliato e in perfette condizioni;
che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione con decorrenza da marzo 2022; che in data 03.08.2022, essa ricorrente gli aveva comunicato tramite il proprio legale di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contrattualmente prevista, determinando così la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.; che in assenza di rilascio spontaneo dell'immobile, in data 22.09.2022 la locatrice aveva avviato un procedimento di sfratto per morosità ex artt. 658 e 664 c.p.c. (procedimento n.
252/2023 R.G.), conclusosi con ordinanza del giudice in data 23.02.2023 con la quale il Tribunale, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto, convalidava lo sfratto intimato e fissava la data del 25.03.2023 per il rilascio dell'immobile,
liquidando in euro 757,50 oltre accessori di legge le spese processuali a carico dell'intimato; che con scrittura transattiva in data 09.04.2023, la locatrice ed il conduttore convenivano i termini e le modalità per il rilascio spontaneo dell'immobile ed il pagamento dilazionato del credito vantato dalla locatrice a titolo di canoni insoluti, pari, in tale data, ad euro 8.555,88, il tutto senza
“rinuncia da parte della Signora ad eventuali diritti risarcitori derivanti CP_1
dall'inadempimento del conduttore agli obblighi sullo stesso gravanti, da verificare all'esito della riconsegna dell'immobile”; che tale transazione, tuttavia, non
2 veniva adempiuta dal conduttore, il quale non provvedeva al versamento delle rate concordate (decadendo, per l'effetto, dal beneficio del termine concesso) e provvedeva solo in data 11.05.2023 alla riconsegna effettiva dell'immobile alla ricorrente;
che all'esito della riconsegna, la locatrice verificando lo stato dell'immobile, constatava l'esistenza di molteplici e gravi vizi, oltre all'intervenuto asporto di gran parte dell'arredo e delle dotazioni;
che la circostanza veniva tempestivamente contestata dalla ricorrente al resistente, per il tramite del proprio legale con la richiesta di ripristino e risarcimento danni, rimanendo tuttavia prive di riscontro;
che in data 22.05.2023, la ricorrente depositava quindi ricorso per accertamento tecnico preventivo ex artt. 696 e669
c.p.c. (cfr. procedimento n.6591/2023 R.G.) al fine di “accertare la sussistenza dei vizi riscontrati sull'immobile sito nel Comune di Desenzano del Garda (BS), in via
Irta n. 40, identificato catastalmente come segue: Catasto Fabbricati, Sez. NCT, foglio
13, particella 348, subalterno 7, come descritti in premessa e dettagliatamente
individuati nella comunicazione trasmessa al sig. in data 12 maggio 2023, Per_1
individuandone possibili cause e/o origini e determinandone, per l'effetto,
l'imputabilità; precisare e quantificare i danni patrimoniali patiti dalla ricorrente in
conseguenza di tali vizi, nonché il costo delle opere necessarie all'eliminazione degli
stessi ed al ripristino dello stato dei luoghi, ferma in ogni caso la maturazione del
canone di locazione, a carico del conduttore, sino all'esecuzione integrale delle opere di
3 ripristino”; che all'esito della CTU, non essendo stato possibile definire bonariamente la questione, neppure in sede di mediazione, la ricorrente depositava avanti all'intestato Tribunale il sopra indicato ricorso così concludendo: nel merito,
in via principale: - accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dell'odierno
resistente e, per l'effetto: - condannare il Sig. nato a [...]_1
(Albania) in data 27.05.1993 e residente in [...], via
Rambotti n. 105, in proprio ed in qualità di legale rappresentante dell'omonima
impresa individuale (P.IVA REA BS-587113), con sede in P.IVA_1
Desenzano del Garda (Bs) Via Rambotti n. 105, al pagamento in favore della
ricorrente della somma di euro 25.063,72: di cui i) euro 8.555,88 per canoni scaduti
ed indennità di occupazione maturata sino al 9.04.2023 oltre ad interessi di mora
dalle singole scadenze al saldo effettivo, come da scrittura transattiva sottoscritta tra le
parti in data 9.04.2024 ed inadempiuta;
ii) euro 9.187,00 per danni cagionati
all'immobile locato, come quantificati dal CTU Arch nel procedimento di Per_2
accertamento tecnico preventivo n. 6591/2023 RG;
iii) euro 4.500,00 a titolo di
indennità di occupazione senza titolo maturata durante la pendenza del procedimento
di istruzione preventiva anzidetto, pari a n. 10 mensilità; iv) euro 2.820,84 a titolo di
rimborso delle spese liquidate nel procedimento di convalida, delle spese di Ctu e delle
spese di mediazione”;
4 rilevato che all'udienza fissata dal giudice istruttore compariva la sola ricorrente, mentre nessuno compariva né si costituiva per che veniva pertanto CP_2
dichiarato contumace, quindi acquisito il fascicolo relativo al procedimento di
A.T.P., all'esito della udienza di discussione, il giudice si riservava il deposito del provvedimento;

tutto ciò premesso, va rilevato che con ordinanza in data 23.2.2023 il giudice del
Tribunale di Brescia convalidava lo sfratto per morosità del signor CP_2
liquidando anche le spese del procedimento (cfr. doc. in atti);
rilevato che con successiva transazione in data 11.4.2023, il signor CP_2
riconosceva di essere debitore verso la ricorrente della complessiva somma di euro
8.555,88 per canoni scaduti ed indennità di occupazione (cfr. doc. in atti), somma che si impegnava a versare ma che poi non versava, per cui legittimamente la ricorrente ne chiede il pagamento integrale in questa sede;

rilevato che il locatore, come sopra già indicato, prima di iniziare la presente causa, depositava ricorso per accertamento tecnico preventivo ex artt. 696 e669
c.p.c. (cfr. procedimento n.6591/2023 R.G.) all'esito del quale il CTU determinava la stima dei costi di ripristino dell'immobile già locato in euro 9.148,79, somma che appare congrua e giustificata dalle risultanze del CTU, per cui anch'essa va senz'altro riconosciuta a favore della locatrice;

5 rilevato che per il principio della soccombenza vanno altresì riconosciute alla ricorrente le spese per il procedimento di ATP (compenso CTU) e per il procedimento di mediazione per complessivi euro 1859,74, come risultanti dalla documentazione prodotta;

ritenuto viceversa che non possono essere riconosciute in questa sede alla ricorrente le spese legali per il procedimento di sfratto in quanto già liquidate nel relativo procedimento per cui la locatrice è già fornita del relativo titolo per procedere anche in executivis nei confronti del debitore e ugualmente non può
essere riconosciuta la somma di euro 4.500,00 pretesa dalla ricorrente quale
“indennità di occupazione” per il periodo necessario per l'esecuzione dei lavori di ripristino non essendovi prova che in questo periodo significativo decorso dallo svolgimento della CTU nel procedimento di ATP (la relazione del CTU è datata
20.1.2024) né che i lavori di ripristino siano stati effettivamente eseguiti per il tempo indicato, né che l'immobile sia stato locato a canone inferiore;

ritenuto perciò che il resistente va condannato a pagare alla CP_2
ricorrente la somma complessiva di euro 19.564,41 (8.555,88 Controparte_1
+ 9.148,79 + 1.859,74), somma che rivalutata ad oggi dalla debenza con gli interessi sulla somma via via rivalutata (trattandosi di somme dovute a titolo risarcitorio hanno infatti natura di debito di valore) ammonta ad euro 22.106,00 e
6 su detta somma decoreranno poi gli interessi legali da oggi data della liquidazione sino al saldo effettivo;

ritenuto infine quanto alle spese legali del procedimento di ATP e a quelle della presente causa che, attesa la soccombenza di parte resistente, esse sono poste integralmente a carico di quest'ultima e si liquidano come in dispositivo;



P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria domanda e/o eccezione, così giudica:
a) condanna il signor a pagare alla signora CP_2 Controparte_1
la somma complessiva di euro 22.106,00 con gli interessi legali su detta somma da oggi data della liquidazione sino al saldo effettivo;

b) condanna il signor a rimborsare alla signora CP_2 CP_1
le spese legali del procedimento di ATP n. 6591/2023 R.G. che si
[...]
liquidano in euro 2.500,00 per onorari ed euro 286,00 per spese/anticipazioni oltre IVA e Cassa Previdenziale come per legge nonché le spese legali di questa causa che si liquidano in euro 5.000,00 per onorari ed euro 264,00 per spese/anticipazioni oltre IVA e Cassa Previdenziale come per legge.
Così deciso in Brescia, il 19 novembre 2025
7 Il giudice
GI BB
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