REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
R.G. 4740/2021
Il Tribunale Ordinario di Cagliari, SEZIONE SECONDA, in persona del dott. FA VA, giudice applicato a distanza ex art. 3 D.L. 117/2025, giusta delibera del C.S.M. del 01 ottobre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado tra
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ) e (C.F. C.F._3 Parte_4
), assistiti e difesi dall'Avv. ROBERTO ZEDDA C.F._4
attori e
(C.F. Controparte_1
), assistito e difeso dall'Avv. MURA MATILDE P.IVA_1
convenuto
CONCLUSIONI: per parte attrice: “insiste perché, previo accertamento delle circostanza rappresentate nell'espositiva in fatto dell'atto di citazione, il Tribunale adito voglia: - accertare e dichiarare l'assemblea del tenutasi in data 27.05.2021, Controparte_1
invalida per nullità e/o annullabilità sui punti 1) e 6) O.d.G. per i motivi esposti nei precedenti atti di causa sin qui depositati in giudizio;
- per l'effetto dichiarare nulla e/o annullare la delibera assunta dall'assemblea del in data 27/05/2021, sui punti 1) e Controparte_1
6) O.d.G. sempre per i motivi esposti nei precedenti atti di causa;
- Con vittoria di spese e onorari del giudizio”; per parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: - in via pregiudiziale, dichiarare improcedibile la domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria;
- in via preliminare, dichiarare inammissibile le domande per carenza di interesse;

- nel merito, rigettare le domande degli attori perché infondate;
- in ogni caso, con ogni conseguenziale pronunzia come per legge, anche in ordine alle spese di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1
Par
e evocavano in giudizio Parte_2 Parte_6 Parte_3
il in innanzi l'intestato Tribunale, Controparte_2 CP_1
esponendo di essere condomini dell'edificio in ragione dei seguenti titoli:
- quanto ad , per diritto di comproprietà Parte_1
dell'unità immobiliare n. 5 piano primo (iscritta nel catasto di Sez. CP_1
A Foglio 20 Part. 1387 Sub 14) e per diritto di nuda proprietà dell'unità immobiliare n. 8, piano secondo (iscritta nel catasto di Sez. A CP_1
Foglio 20 Part. 1387 Sub 16) e di n. 1 autorimessa nel piano interrato
(iscritta nel catasto di Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 8); CP_1
- quanto a , per diritto di proprietà dell'unità immobiliare n. 2, Parte_2
piano terra (iscritta nel catasto di Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub CP_1
10) e di n. 1 posto auto nel piano interrato (iscritto nel catasto di CP_1
Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 32) e per diritto di comproprietà dell'unità
pag. 2/13 immobiliare n. 5 piano primo (iscritta nel catasto di Sez. A Foglio CP_1
20 Part. 1387 Sub 14);
- quanto a , per diritto di nuda proprietà dell'unità Parte_4
immobiliare n. 4 piano primo (iscritta nel catasto di Sez. A Foglio CP_1
20 Part. 1387 Sub 15) e di n. 2 posti auto nel piano interrato (iscritti nel catasto di Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 30 e 31); CP_1
- quanto a , per diritto di usufrutto delle unità Parte_3
immobiliari nn. 4 e 8 piani primo e secondo (iscritte nel catasto di CP_1
Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 15 e 16), di n. 2 posti auto nel piano interrato (iscritti nel catasto di Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 30 CP_1
e 31) e di n. 1 autorimessa nel piano seminterrato (iscritta nel catasto di
Sez. A Foglio 20 Part. 1387 Sub 8. CP_1
Gli attori esponevano di aver proposto ricorso ex art. 1105, comma quarto,
c.c., lamentando una condizione di grave inerzia del nella CP_1
gestione delle problematiche afferenti la messa a norma dell'autorimessa comune, e di aver ottenuto dal Tribunale di Cagliari, nonostante l'opposizione del e dei singoli condomini convenuti CP_1
personalmente in giudizio, un provvedimento con il quale si ordinava al di: CP_1
a) conferire incarico ad un esperto tecnico del settore, designato nella persona dell'ing. affinchè provveda a determinare, Persona_1
dettagliandone modalità esecutive e costi, le soluzioni concretamente praticabili per la regolarizzazione dell'autorimessa comune;

b) dare corso agli adempimenti necessari per la concreta attuazione delle soluzioni operative proposte, previa delibera assembleare solo ove reso necessario dalla proposta di plurime soluzioni alternative fra loro;

pag. 3/13 c) formare un fondo cassa speciale, ripartendo in via provvisoria il relativo carico dì spesa secondo le tabelle millesimali al momento vigenti salvo conguaglio, con autorizzazione a procedere alla riscossione coattiva degli oneri risultanti dal relativo piano di riparto.
In data 11.12.2020 si era tenuta in seconda convocazione l'assemblea del
, avente ad oggetto, tra gli altri, la discussione del seguente CP_1
Ordine del Giorno: “3) Eventuali delibere in merito al provvedimento del
Tribunale di Cagliari VG 2421/2020 – Condominio Via Sanjust 4 /
Lombardo Fenu”, all'esito della quale “… con il voto contrario di
[...]
delibera di incaricare l'Amministratore affinché questi metta in Pt_1
contatto l'ing. con il tecnico designato dal Tribunale di modo che CP_3
quest'ultimo, che dovrà valutare le opzioni percorribili per la regolarizzazione dell'autorimessa, possa prendere visione delle soluzioni già studiate su richiesta del;
chiede, inoltre, che il tecnico CP_1
designato dal Tribunale venga prontamente informato delle modifiche effettuate al locale freddaia precedentemente alla sua nomina. A questo proposito l'Assemblea delibera di ultimare i lavori con la pavimentazione del suddetto locale in battuto di cemento e con le pareti da intonacare e pitturare previe le opere murarie necessarie per l'inclusione nel locale della nicchia adiacente che altrimenti risulterebbe inutilizzata e diverrebbe soltanto un ricettacolo di sporcizie”.
Detta delibera era stata impugnata con atto di citazione dell'8.1.2020 perché, da un lato, la discussione e conseguente deliberazione in merito all'esecuzione delle opere di inclusione all'interno del locale freddaia del vano nicchia di pertinenza dell'autorimessa non era compresa tra gli argomenti all'ordine del giorno, e, dall'altro lato, comunque tale pag. 4/13 deliberazione si poneva in contrasto con quanto indicato dal Tribunale di
Cagliari, poiché con essa l'ente di gestione pretendeva di affiancare un proprio fiduciario al professionista di nomina giudiziaria.
In data 27 maggio 2021 si teneva in seconda convocazione l'assemblea del
, avente ad oggetto, tra gli altri, la discussione dei seguenti CP_1
punti all'ordine del giorno: “- 1) Approvazione bilancio consuntivo 2020; -
5) Istanza di mediazione promossa dai condomini facente Parte_7
parte del più procedimento individuato all'R.G. 208/2021: adesione e/o delibere riguardanti le richieste indicate nell'istanza, compreso l'eventuale annullamento della delibera impugnata, di cui al punto 3 dell'assemblea dell'11/12/2020; - 6) Eventuali opere edili da realizzarsi nel locale freddaia, quali ad esempio pavimentazione e realizzazione nicchia: delibere in merito”. In esito a tale riunione, l'assemblea approvava, con il voto contrario di il bilancio consuntivo 2020 Parte_1
e deliberava di “… annullare in autotutela la delibera di cui al punto 3 del
11.12.2020. - L'assemblea, all'unanimità (con esclusione del condomino
che ha abbandonato temporaneamente la Parte_1
riunione) delibera, in riferimento al punto 6 dell'ODG, di dare incarico all'Amministratore affinchè si eseguano nell'ex locale freddaia i lavori di pavimentazione in battuto di cemento, di rifacimento dell'intonaco e tinteggiatura delle pareti, previe le opere murarie necessarie per
l'inclusione nel locale della nicchia adiacente che altrimenti risulterebbe inutilizzata e diverrebbe soltanto un ricettacolo di sporcizie. L'assemblea delibera che una volta eseguiti i lavori, le chiavi del suddetto locale vengano fornite e tutti i condomini per il suo utilizzo”.
Anche tale delibera è, secondo gli attori, annullabile, perché:
pag. 5/13 1) quanto all'approvazione del bilancio consuntivo 2020, esso espone tra le spese l'importo di € 554,40 per l'installazione di sensori di rilevazione di movimento per l'illuminazione automatica dell'autorimessa comune;
il costo dell'intervento è stato ripartito sulla base della “tabella G” nella quale sono inseriti esclusivamente i proprietari di box e posti auto presenti nell'autorimessa, essendo quest'ultima un condominio parziale comune esclusivamente a
, , , Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_2 [...]
e ; Parte_1 Parte_3 Parte_4
cionondimeno, la spesa è stata deliberata con il voto dei condomini risultanti dalla “tabella A proprietà generale” e quindi con la partecipazione al voto di soggetti esclusi dalla partecipazione alle spese relative ai lavori in questione;

2) inoltre, l'uso dell'autorimessa comune era stato inibito con
Ordinanza Sindacale n. 13/2014, sino alla sua messa a norma mediante adeguamento alla disciplina antincendio;
l'installazione di sensori di presenza per consentire l'accensione automatica dell'illuminazione al passaggio delle autovetture si pone quindi in aperto contrasto con il provvedimento amministrativo suindicato;

3) quanto invece alle decisioni assunte in relazione all'inclusione della nicchia di pertinenza dell'autorimessa, costituente condominio parziale, nel locale c.d. freddaia, di proprietà comune a tutti i condomini, esse integrano la modifica della destinazione d'uso del citato manufatto e devono quindi essere assunte con la maggioranza prevista dall'art. 1117 ter c.c. (4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentino i 4/5 del valore dell'edificio) previa l'affissione della pag. 6/13 convocazione della riunione per non meno di 30 giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e l'invio della stessa con preavviso minimo di 20 giorni;
formalità, queste ultime, che, nel caso di specie, non erano state rispettate, così come non era stato raggiunto il quorum deliberativo previsto dalla legge;

4) inoltre, la delibera concernente la modifica della destinazione d'uso della nicchia di cui anzidetto integra la dismissione di un bene comune ai partecipanti del condominio parziale esistente sull'autorimessa e la sua annessione ad altro spazio, comune a tutti i condomini dell'edificio; trattandosi di rinuncia abdicativa della proprietà, essa avrebbe dovuto essere deliberata dall'unanimità dei partecipanti al condominio parziale sull'autorimessa.
Su tali premesse, gli attori chiedevano la declaratoria di nullità o l'annullamento della deliberazione del 27.5.2021 con vittoria di spese.
Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda ed eccependo, quanto alla deliberazione relativa ai sensori di movimento installati nell'autorimessa, che essa era stata comunque approvata con la maggioranza dei voti dei condomini proprietari dei box, e cioè di coloro che, secondo gli attori, farebbero parte del relativo condominio parziale, avendo votato a favore, nell'assemblea del 27.5.2021, Parte_8
e proprietari di 10 dei 14 box presenti Parte_10 Parte_9
nell'autorimessa (e, quindi, di 10 delle 14 quote di cui alla c.d. tabella G. Di conseguenza, anche tenendo conto dei soli voti dei condomini titolari dei box, la deliberazione di approvazione e riparto della spesa in esame è stata validamente assunta a maggioranza dei presenti e degli aventi diritto.
pag. 7/13 La spesa deliberata, inoltre, era resa necessaria, secondo la difesa del
, perché l'inibizione dell'uso dell'autorimessa non implicava il CP_1
divieto dei condomini di accedervi, con conseguente esigenza di assicurare l'adeguata illuminazione delle aree destinate a box, per la sicurezza di tutti i partecipanti al . CP_1
Quanto invece alla deliberazione concernente la nicchia annessa all'autorimessa, il ha osservato che essa non costituisce CP_1
pertinenza dell'autorimessa, ma uno spazio che è da sempre stato destinato ad ospitare i contatori relativi agli impianti interni al c.d. "locale freddaia", ormai dismesso. Ne consegue che la materiale annessione della nicchia al predetto locale freddaia non comporta un mutamento della sua destinazione d'uso, essendo essa sempre stata pertinenza della freddaia, e non dell'autorimessa; con conseguente inapplicabilità della norma di cui all'art. 1117 ter c.c., invocato dagli attori.
Sono state depositate le memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c. e la causa
è stata istruita mediante deposito di documenti. In seguito, essa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'11.6.2026, da svolgere nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., successivamente anticipata dal giudice applicato a distanza, a seguito dell'assegnazione allo stesso del fascicolo, a quella del 10 novembre 2025. Nel termine all'uopo assegnato, ambo le parti hanno depositato note scritte insistendo nelle rispettive conclusioni.
Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.pc. di 20 giorni per deposito di conclusionali e di ulteriori 20 giorni per repliche. Nel termine suindicato, ambo le parti hanno depositato i rispettivi scritti conclusivi.
pag. 8/13 La domanda è infondata.
Con riferimento alla spesa € 554,40 per l'installazione di sensori di rilevazione di movimento per l'illuminazione automatica dell'autorimessa comune, va rilevato che effettivamente il regolamento condominiale prevede all'articolo 2, destinato all'elencazione delle parti comuni dell'edificio, che “Costituiscono proprietà comune ·indivisibili dei condomini con le riserve di cui all'art.3: a) 1'area sulla quale sorge il fabbricato;
b) l'area destinata a giardino con esclusione delle parti antistanti i due appartamenti al piano rialzato così come sono attualmente delimitate, dell'area destinata alla rampa di accesso ai garages di proprietà comune dei proprietari dello scantinato e dei box i quali avranno accesso anche dall'ingresso all'uopo destinato”. Ne deriva che l'area destinata alla rampa di accesso ai garages ed i garages stessi sono di proprietà comune ai soli proprietari del piano scantinato, e dunque ai soli proprietari dei posti auto presenti nell'autorimessa, e non a tutti i condomini dell'edificio. La spesa di cui si discute, dunque, è stata correttamente ripartita soltanto tra i proprietari dell'autorimessa, ma allo stesso tempo avrebbe dovuto essere approvata dalla maggioranza di questi ultimi, e non invece da tutti i condomini, con applicazione dunque della tabella G e non della tabella A. Tuttavia, come giustamente eccepito dal
Condominio, nel caso specifico la spesa è stata deliberata con una maggioranza che soddisfa i requisiti di cui alla tabella G, avendo votato a favore i proprietari di 10 delle 14 quote ideali che compongono il condominio parziale dell'autorimessa. Sotto tale profilo, dunque, la domanda è infondata, perché dall'errore formale, rappresentato dall'aver ammesso alla votazione tutti i partecipanti al condominio, e non soltanto i pag. 9/13 proprietari dell'autorimessa, non è derivato alcun effetto pregiudizievole per gli odierni attori, posto che la spesa è stata comunque correttamente approvata dalla maggioranza dei partecipanti al condominio parziale dell'autorimessa e ripartita tra questi ultimi.
Per quanto invece riguarda la domanda relativa alla nicchia, che parte attrice sostiene far parte del locale autorimessa, occorre partire dalla considerazione che l'articolo 2 del regolamento di condominio, dianzi richiamato, prevede anche che “costituiscono proprietà comune indivisibili dei condomini”, tra l'altro, “d) i locali per la portineria, l'alloggio per il portiere, i locali adibiti alle centrali di riscaldamento e condizionamento, le sedi ed i macchinari, gli accessori ed il vano ascensore”. L'espressione
“le sedi ed i macchinari” va evidentemente collegata all'elencazione dei beni comuni che la precede, e dunque anche ai “locali adibiti alle centrali di riscaldamento e condizionamento”, tra i quali rientra evidentemente la cd. freddaia alla quale si riferisce la deliberazione condominiale oggetto di impugnazione. Anche il successivo riferimento agli “accessori” va inteso nel senso che sono attratti alla proprietà comune tutti gli impianti comunque connessi ed accessori alle predette centrali di riscaldamento e condizionamento, nonché le loro “sedi” ed i relativi “macchinari” ossia gli spazi in cui sono collocate le attrezzature a vario titolo connesse e funzionali all'esercizio dei predetti impianti comuni. Nel caso di specie, le fotografie allegate agli atti evidenziano che nella nicchia oggetto di causa sono collocati i contatori che un tempo erano a servizio del locale freddaia
(circostanza, questa, non contestata da parte degli attori). Detti contatori rientrano tra i “macchinari” e gli “accessori” a servizio delle centrali di riscaldamento e condizionamento, e dunque tra le parti comuni a tutto pag. 10/13 l'edificio; e poiché i predetti contatori sono fisicamente collocati proprio nella nicchia di cui si discute, la stessa, in quanto “sede” di “macchinari” ed “accessori” alle centrali predette, rientra nel novero delle parti comuni a tutto l'edificio.
D'altro canto, va considerato anche che la nicchia di cui anzidetto, per le sue caratteristiche, è assolutamente inidonea a svolgere qualsiasi funzione accessoria o funzionale all'autorimessa, poiché essa presenta dimensioni talmente ridotte da non svolgere, di fatto, alcun ruolo, financo come mero spazio di manovra. E di ciò vi è prova documentale, posto che le fotografie sopra richiamate mostrano che lo spazio di cui si discute è ingombro di materiali di vario genere, e dunque è in concreto utilizzato come deposito, e non come autorimessa.
In definitiva, poiché sulla base dell'interpretazione della norma regolamentare la nicchia oggetto di causa, in quanto sede di macchinari ed impianti accessori alla centrale di condizionamento, è essa stessa parte comune a tutti i partecipanti al condominio dello stabile, la deliberazione assunta in concreto dall'assemblea del condominio non comporta la trasformazione della sua destinazione d'uso e quindi non soggiace alla maggioranza di cui all'art. 1117 ter c.c. Inoltre, poiché detta nicchia costituisce spazio comune a tutto l'edificio, essa non rientra nell'ambito dell'autorimessa, e dunque la deliberazione relativa al suo accorpamento al locale freddaia (rispetto al quale presenta un vincolo pertinenziale, in quanto sede di macchinari e accessori a servizio della centrale di condizionamento comune) non integra la dismissione di un bene comune ai partecipanti del condominio parziale esistente sull'autorimessa e la sua annessione ad altro spazio, comune a tutti i condomini dell'edificio, e pag. 11/13 pertanto non deve essere approvata all'unanimità dei partecipanti al predetto condominio parziale, rispetto al quale la nicchia di cui si discute, per le considerazioni sopra esposte, è estranea.
Il rigetto della domanda implica la condanna degli attori alle spese del presente giudizio, che si liquidano, tenuto conto del valore dichiarato in citazione (€ 5.200), ai sensi del D.M. n. 55 del 2014 e s.m.i., con applicazione dello scaglione per le cause di valore compreso tra € 1.100,01 ed € 5.200, in complessivi € 3.000,00 (di cui € 500,00 per la fase di studio,
€ 500,00 per quella introduttiva, € 1.000,00 per quella di trattazione ed €
1.000,00 per quella decisoria), oltre al rimborso delle spese generali, nella misura del 15% dei compensi, all'iva ed alla cassa avvocati come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, , Parte_1 Parte_2 Parte_4
e nei confronti del
[...] Parte_3 [...]
la rigetta. Condanna gli attori, in solido tra Controparte_1
loro, al pagamento in favore del convenuto delle spese del presente giudizio, che liquida in € 3.000, oltre al rimborso delle spese generali, nella misura del 15% dei compensi, all'iva ed alla cassa avvocati come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE SECONDA, in data
23/12/2025.
Il giudice
FA VA
pag. 12/13 pag. 13/13