REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lara Ghermandi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2997/2023 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
con il patrocinio degli Avv.ti BORDIGNON LUCA, VITTORE D'ACQUARONE, NIDIA
BIGNOTTI e FILIPPO GOIO ed elettivamente domiciliato presso il loro studio, come da mandato agli atti del fascicolo telematico.
ATTORE OPPONENTE contro
(C.F. ), CP_1 C.F._2
C.F. ), CP_2 C.F._3
C.F. , Controparte_3 C.F._4 con il patrocinio dell'avv. RUFFINO FRANCESCO, LAURA CUSUMANO e FRANCESCA
POIATTI del Foro di Milano, come da mandato agli atti del fascicolo telematico.
CONVENUTI OPPOSTI

pagina 1 di 10 CONCLUSIONI
Per parte attrice opponente:
Nel merito, in via principale: revocarsi il decreto ingiuntivo opposto n. 1021/2023 Tribunale di
Verona (r.g. 930/2023; rep. 1225/2023) essendo le pretese creditorie delle parti opposte infondate in fatto ed in diritto, rigettandosi ogni altra eventuale separata domanda nei confronti dell'odierno opponente poiché infondata in fatto ed in diritto;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali di lite del presente giudizio, oltre rimborso forfetario 15% per spese generali, CPA ed IVA di legge;
in via istruttoria: l'attore chiede di essere abilitato alla prova contraria, con i medesimi testi indicati a prova diretta, in caso di ammissione dei capitoli di prova dedotti dai convenuti opposti.
Per i convenuti opposti:
- in via principale: previ tutti gli accertamenti del caso, anche in merito all'avveramento e/o alla finzione di avveramento ex art. 1359 c.c. della Condizione Finanziaria di cui all'accordo preliminare di compravendita inter partes, rigettare le domande e le eccezioni tutte proposte, nei confronti dei signori e dal signor CP_1 CP_2 Controparte_3 Parte_1
con il proprio atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto infondate in
[...]
fatto e in diritto per tutte le concorrenti ragioni esposte in narrativa e, conseguentemente, confermare in toto il Decreto Ingiuntivo opposto;

- in via subordinata e in ogni caso: previ tutti gli accertamenti del caso, in merito all'avveramento e/o alla finzione di avveramento ex art. 1359 c.c. delle condizioni sospensive di cui all'accordo preliminare di compravendita inter partes e/o, comunque, al colpevole inadempimento del Signor
alle obbligazioni contrattuali sullo stesso gravanti, specie in pendenza di Parte_1
condizione, condannare il suddetto al pagamento, in favore dei signori Parte_1
e in solido fra loro, dell'importo di Euro CP_1 CP_2 Controparte_3
100.000,00 (centomila/00), già portato dagli assegni in deposito fiduciario, a titolo di parte della caparra confirmatoria versata e/o, comunque, a titolo risarcitorio;

- in via subordinata e in ogni caso: nella denegata ipotesi in cui si ritenesse non formato l'accordo preliminare di compravendita inter partes, per effetto del naturale meccanismo della proposta- accettazione, accertare e per l'effetto condannare al risarcimento del danno, a titolo di responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., il Signor in favore Parte_1 CP_1
e con condanna al pagamento dell'importo di Euro
[...] CP_2 Controparte_3
pagina 2 di 10 100.000,00 (centomila/00), pari alla somma già portata dagli assegni in deposito fiduciario, o nella somma che, alternativamente, dovesse essere ritenuta di giustizia.
- con riserva di ulteriormente dedurre, produrre e argomentare;

- con vittoria di spese.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.1021/2023 ing.- n. Parte_1
rg.230/2023, emesso dal Tribunale di Verona in data 27/03/2023 su ricorso di Controparte_3
e con il quale gli era stato intimato il pagamento della somma di CP_1 CP_2
€100.000,00, oltre interessi come da domanda e spese della procedura monitoria. Somma pretesamente dovuta a fronte del ritenuto recesso del dal contratto preliminare in tesi Pt_1
perfezionatosi nel giugno 2022 e corrispondente all'importo portato dagli assegni consegnati in garanzia all'agente immobiliare che aveva intermediato l'affare.

2. Contestava l'opponente la fondatezza della pretesa azionata nei suoi confronti sul rilievo che:
a) l'accettazione della proposta d'acquisto era stata sottoscritta da Controparte_3
e ma non anche da formalmente intestataria CP_1 CP_2 Persona_1 della quota di 2/10 del locale 'centrale termica' (identificato sub 13, ctg. C2) della villa;

b) nella comunicazione di accettazione erano stati inseriti elementi ritenuti radicalmente modificativi della proposta d'acquisto, tali da rendere necessari ulteriori approfondimenti nella trattativa tra le parti e da indurre a ritenere che quella definita come “accettazione” fosse in realtà una controproposta;

c) le condizioni sospensive contemplate nella proposta d'acquisto non si erano verificate, non avendo l'opponente ottenuto la concessione del mutuo ed avendo la due diligence della società avuto esito negativo;

d) l'art. 1359 c.c. doveva dirsi inapplicabile alle condizioni potestative e miste.

3. Contestava, ancora, l'opponente la mancanza dei presupposti per l'ingiunzione solidale e il difetto di legittimazione attiva di ciò in ragione del fatto che la proposta Controparte_3
d'acquisto non prevedeva alcuna caparra in suo favore.

4. Concludeva quindi chiedendo, in via preliminare, la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, anche inaudita altera parte, sussistendone gravi motivi ai sensi dell'art. 649 c.p.c. e, nel merito, la revoca del decreto medesimo ed il rigetto di pagina 3 di 10 ogni avversaria domanda. Con condanna delle parti opposte ex art. 96 co 3 c.p.c. per la ritenuta gravità della condotta processuale da loro serbata.

5. Nelle more della fissazione della prima udienza parte opponente depositava ricorso cautelare per la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
instaurato il contraddittorio con le controparti, il giudice, con ordinanza in data 18/07/2023, accoglieva l'istanza.

6. Si costituivano in giudizio e CP_1 CP_2 Controparte_4
contestando integralmente i motivi di opposizione. Ritenevano, in particolare, che dovessero essere valorizzate le peculiarità della fattispecie, trattandosi dell'acquisto di un importante immobile sito nella nota località di Cortina d'Ampezzo ed essendo l'opponente primario imprenditore, con ampio merito creditizio presso gli istituti bancari.

7. Assumevano, quindi, le parti opposte, che a nulla rilevassero le precisazioni inserite in sede di accettazione della proposta d'acquisto ai fini dell'avvenuto perfezionamento dell'accordo, rappresentavano come l'importo portato dagli assegni fosse pari solo al 2,5% del prezzo e, quanto alle condizioni sospensive inserite nella proposta d'acquisto, sostenevano che la condizione dell'esito positivo della due diligence si fosse avverata e che la condizione relativa all'ottenimento del mutuo dovesse ritenersi giuridicamente avverata in forza dell'art. 1359 c.c..; ciò sull'assunto che il avesse tenuto una condotta palesemente contraria al suo Pt_1
avveramento, avendo probabilmente cambiato idea sulla conclusione dell'affare.

8. Chiedevano pertanto l'integrale rigetto dell'opposizione e, in ogni caso, la condanna dell'opponente al pagamento, in favore degli opposti Parte_1 CP_1
e in solido fra loro, dell'importo di €100.000,00 CP_2 Controparte_3
(centomila/00), già portato dagli assegni lasciati dal proponente in deposito fiduciario a titolo di parte della caparra confirmatoria versata e/o, comunque, a titolo risarcitorio.

9. Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co VI c.p.c., le parti opposte, con la prima memoria, chiedevano in ogni caso la condanna dell'opponente al risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale;
domanda avversata da parte opponente in quanto ritenuta tardivamente proposta e inammissibile, oltre che infondata.
10. Istruita documentalmente ed a mezzo di prove testimoniali, la causa viene infine qui in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe.
11. Risulta documentalmente che l'opponente manifestò, sin dai primi mesi Parte_1
dell'anno 2022 (v: doc. 8 opp.ti), interesse all'acquisto dell'immobile in Cortina d'Ampezzo
pagina 4 di 10 posto in vendita dai convenuti - anche soci della società (v: doc. 2 opp.ti) - con CP_5
l'intermediazione dell'agente immobiliare e che prima di formalizzare la proposta Testimone_1
d'acquisto di cui qui si discute il chiese di valutare la possibilità di acquistare il cespite Pt_1
direttamente da privato anziché da società; proposta che, alla luce di quanto si evince dalla corrispondenza depositata (v: docc. 5- 7 opp.te) non trovò la disponibilità degli opposti per ragioni di natura fiscale.
12. Consta quindi che in data 14 maggio 2022 sottoscrisse proposta d'acquisto Parte_1 dell'immobile – irrevocabile sino al 18 maggio 2022 – al prezzo di €3.700.000,00, da corrispondersi quanto ad “€300.000,00 a quanto ad “€350.000 a per Pt_2 Pt_3 usufrutto,” quanto ad €1.000,00 a P. Zecchi, una parte per subentro finanziamento soci; la differenza come quote rappresentative del 100% del capitale sociale di Cortina Eventi s.r.l.”
13. A tale proposta diedero riscontro gli opposti, tramite l'agente immobiliare che intermediava la vendita, con nota di accettazione in data 18 maggio 2022. Con tale nota i venditori precisavano che la proposta veniva allegata in copia non sottoscritta perché da integrarsi con quanto infra precisato e, pur dichiarando di accettare i termini economici e temporali indicati dal proponente, introducevano alcune precisazioni e integrazioni di segno difforme dalla proposta ricevuta. In particolare, oltre a rappresentare la sola apparente formale intestazione a della Persona_1
quota di 2/10 del locale centrale termica, facendosi carico della rettifica entro la data del rogito, puntualizzavano che l'acquirente avrebbe dovuto accettare l'immobile e i relativi impianti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano e che - difformemente da quanto previsto nella proposta d'acquisto – non sarebbero state fornite certificazioni;
quanto poi alle garanzie societarie, confermavano la disponibilità a fornire, insieme alle garanzie d'uso per eventuali sopravvenienze, una fideiussione bancaria, fino a un massimo di Euro 150.000,00
(centocinquantamila/00) e per un ragionevole lasso di tempo, da negoziarsi all'esito della due diligence. Disponibilità non esattamente collimante con quanto indicato nella proposta, al cui punto 9 veniva indicato che “…Al momento del transfer dell'intero capitale della società, la stessa non dovrà avere altri debiti di nessun genere e dovranno esserci garanzie fideiussorie quinquennali bancarie per massimo €150.000 (centocinquantamila/00) e personale per sopravvenienze latenti con importo da concordare (non oltre il prezzo d'acquisto).
14. In ordine alle garanzie che gli opposti avrebbero dovute prestare si registra pertanto sia una non corrispondenza fra proposta e pretesa accettazione (non essendo stata accettata la durata quinquennale della garanzia fideiussoria, né – espressamente - la richiesta di garanzie personali,
pagina 5 di 10 stante il generico riferimento fatto dai venditori a non meglio precisate garanzie d'uso per eventuali sopravvenienze) sia la persistenza di profili dell'affare per i quali si rendevano necessari ulteriori approfondimenti e confronti ai fini del raggiungimento dell'intesa.
15. La non perfetta corrispondenza della nota denominata accettazione alla proposta d'acquisto del trova del resto riscontro anche nell'ultimo capoverso del documento, ove si legge Pt_1
“Restiamo in attesa di un Suo cenno al fine di poter mettere in contatto i nostri rispettivi professionisti per procedere alla stipula di un contratto preliminare che meglio si attagli alla compravendita in questione, fermo l'impegno assunto con la presente accettazione della Sua
Proposta d'Acquisto, per come qui integrata e precisata.
16. Tanto induce quindi a ritenere che il riscontro degli opposti alla proposta del , non Pt_1
possa apprezzarsi quale accettazione della proposta medesima, valendo piuttosto quale nuova proposta ex art. 1326 u.c. c.c.. Ha invero ripetutamente affermato la Suprema Corte che la norma contenuta nell'art. 1326 c.c., u.c., in virtù della quale l'accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta, opera sia nel caso in cui le modifiche intervenute riguardino elementi principali del contratto, sia nel caso in cui attengano ad elementi accessori;
con la conseguenza che, nei contratti a formazione progressiva, il momento di perfezionamento del negozio è quello in cui le parti raggiungono l'intesa su tutte le clausole che lo compongono (v:
Cass. civ., Sez. II, 15/12/2023, n. 35159; Cass. civ., Sez. II, Ord. 21/07/2017, n. 18010).
17. Né possono dirsi univocamente significative del perfezionamento di un accordo fra le parti le attività successivamente intraprese dal , tenuto conto, da un lato, che nell'indicazione dei Pt_1 venditori l'esito della due diligence costituiva il parametro da considerare ai fini della determinazione della durata della garanzia fideiussoria e, d'altro lato, che l'interessamento profuso per verificare la possibilità di ottenimento del mutuo – confermato in sede istruttoria e di cui meglio si dirà di seguito – costituisce espressione della volontà del proponente di addivenire all'acquisto. Quanto poi alla consegna degli assegni alla mediatrice, va osservato come la stessa risulti avvenuta all'atto della sottoscrizione della proposta e come il mancato ritiro risulti comunque in linea con la palesata volontà delle parti di adoperarsi per la positiva conclusione dell'affare.
18. In ogni caso, anche a ritenere che le parti avessero già inteso vincolarsi in relazione ai punti in cui vi era stata piena corrispondenza fra proposta e nota di accettazione (come potrebbe ritenersi per il tenore delle espressioni utilizzate nella missiva del dott. in data 17.06.2022 Per_2
pagina 6 di 10 – v: doc. 4 opp.ti) deve nondimeno escludersi che si siano poi verificate le condizioni cui era subordinata l'efficacia dell'accordo.
19. È invero pacifico e documentato che l'efficacia della proposta di acquisto formulata da era subordinata a duplice condizione sospensiva ossia all'esito positivo della Parte_1
due diligence sulla società e all'ottenimento del mutuo.
20. Condizioni che, secondo la prospettazione degli opposti, dovrebbero ritenersi entrambe soddisfatte. La prima perché avveratasi e la seconda in virtù della finzione di avveramento di cui all'art. 1359 c.c.
21. Quanto al mancato ottenimento del mutuo, asseriscono infatti gli opposti che il non si Pt_1
sarebbe diligentemente attivato per il conseguimento del finanziamento, avendo asseritamente dichiarato l'impossibilità di ottenere il finanziamento prima ancora di aver contattato ufficialmente gli istituti di credito;
circostanza in tesi riscontrata dall'orario delle comunicazioni bancarie inoltrate a fronte della richiesta della mediatrice dott.ssa di comprovare Tes_1
documentalmente la mancata concessione del mutuo. Troverebbe pertanto applicazione la fictio di avveramento di cui all'art. 1359 c.c., non essendosi in tesi la condizione avverata per causa imputabile all'opponente.
22. L'assunto non può essere condiviso.
23. Va innanzitutto osservato come la condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo, sulla scorta della giurisprudenza della Cassazione, debba essere qualificata quale condizione “mista” - dipendendo il suo verificarsi non solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica - sicché la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizioni, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo;
obbligo che deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (v: Cass. civ. 22/06/2023, n. 17919; Cass. 22046/2018; Cass. 23824/2004; Cass.
10074/1996). Ha peraltro rimarcato la Suprema Corte come non possa identificarsi quale comportamento idoneo ad impedire l'evento integrante l'elemento casuale della condizione mista la sola mancata attuazione dell'elemento potestativo della medesima condizione, essendo stato pagina 7 di 10 dal contratto attribuito il potere di fare o non fare quanto posto in condizione (v: Cass. civ10/07/2024, n. 18953).
24. Ad ogni buon conto, nella specie, oltre a non essere stato in alcun modo provato un interesse del contrario all'avveramento della condizione di che trattasi, le risultanze acquisite in Pt_1
giudizio consentono di ritenere che egli si sia attivato per l'ottenimento del mutuo.
25. Innanzitutto deve escludersi che possa dare conto di una condotta negligente del la Pt_1 circostanza che egli abbia inviato alla mediatrice – a fronte della richiesta da lei Testimone_1
inoltrata di esibire, entro la data del 20/06 indicata nella proposta, un documento della banca attestante il rifiuto del mutuo con indicazione di importo, tasso e durata (v: doc. 5 opp.ti) – mail di IT e Banco BP portanti orario successivo alla richiesta della mediatrice (v: doc. 6 opp.ti), ove si consideri che nella proposta d'acquisto non era stato esplicitato un obbligo per il proponente di fornire documentazione bancaria attestante il diniego del finanziamento, né tantomeno di comprovare le condizioni richieste. Si spiega quindi che l'opponente abbia richiesto alle banche l'invio di comunicazioni formali solo a fronte della richiesta della mediatrice.
26. Va peraltro rilevato come lo stesso tenore della mail pervenuta da IT dia conto del fatto che il aveva già in precedenza contattato la banca, come evincibile dalle espressioni Pt_1
“Come anticipato per le vie brevi” … “sono spiacente di confermarle”.
27. Circostanza peraltro emersa anche in sede testimoniale.
28. Risulta invero dalla deposizione del teste – che ha dichiarato di essere Testimone_2
dirigente del gruppo COMAC, di cui l'opponente è amministratore e di occuparsi di Finanza e
Amministrazione del personale – che l'opponente si attivò per l'ottenimento del mutuo sia con
BNL, sia, successivamente con BP ed IT, sempre con esito negativo.
29. Ha in particolare dichiarato il teste di avere lui stesso messo in contatto il con il Pt_1
referente del gruppo in BNL sin dal marzo 2022 (dunque prima ancora della formalizzazione della proposta), confermando che aveva dato la disponibilità alla concessione Controparte_6 del mutuo per l'acquisto diretto dell'immobile, mentre si era dichiarata indisponibile a supportare l'operazione di acquisto delle quote della società trattandosi di operazione completamente diversa. Ha quindi confermato il teste che nel maggio 2022 vennero coinvolte anche altre due banche, appunto BP e IT, anch'esse in rapporti con il gruppo, che si dichiararono entrambe indisponibili a concedere il finanziamento al solo signor (manifestando Pt_1 disponibilità a finanziare l'operazione solo con il coinvolgimento del Gruppo).
pagina 8 di 10 30. Deposizione della cui attendibilità non v'è ragione di dubitare, trovando peraltro conforto sia nelle mail di cui si è detto prima, sia, quanto alla disponibilità precedentemente dimostrata da
BNL a finanziare l'acquisto diretto dell'immobile, nella documentazione depositata dall'opponente (v: doc. 8 opp.te).
31. Né può essere oggetto di censura l'ammontare o la durata del finanziamento richiesto dal proponente, non risultando assunto dal alcun impegno al riguardo, né potendosi esigere una Pt_1
sua disponibilità ad accettare qualsiasi condizione (tanto più a fronte del fatto che le maggiori difficoltà risultano essere conseguenza della determinazione dei venditori di alienare il bene nella forma della cessione delle quote societarie per ragioni di propria convenienza fiscale).
32. Nemmeno può rilevare la circostanza che gli opposti considerassero la condizione dell'erogazione del mutuo alla stregua di una formalità in considerazione dell'attività imprenditoriale svolta dall'attore e della ritenuta sua consistenza patrimoniale.
33. Quanto poi alla seconda condizione sospensiva inserita nella proposta d'acquisto – ossia il buon esito della due diligence sulla società Cortina Eventi s.r.l. – deve ritenersi che anch'essa, contrariamente a quanto sostenuto dagli opposti, non si sia verificata.
34. A sostegno del proprio assunto valorizzano le parti opposte la missiva inviata dal dott. in data 16 giugno 2022 alla dott.ssa assumendo che da essa possa ricavarsi il Per_2 Per_3
buon esito della due diligence. Trattasi tuttavia di conclusione non condivisibile, dovendosi osservare come con la mail del 16 giugno 2022 il dott. si sia limitato a dare positivo Per_2 riscontro all'avvenuta messa a disposizione della documentazione della società (v: CP_5
doc. 3 opp.ti). Circostanza che chiaramente emerge dalla chiusura della mail del dott. Per_2
laddove - in risposta alla parte della mail della dott.ssa in cui ella scriveva “Se ritieni di Per_3
aver concluso sappimelo confermare, diversamente se pensi di dover fare ulteriori approfondimenti io sono a disposizione venerdì 17, sabato 19, domenica 19 e lunedì 20 – scriveva “Domani sento il cliente e poi ti so dire sull'eventuale necessità di proseguimento ed incontro lunedì”.
35. Tanto precisato, l'esito negativo della due diligence emerge dalla documentazione depositata dall'opponente (v: doc. 2 opp.te) ed è stata confermata dal dott. anche in sede Per_2
testimoniale.
36. Non può poi assumere rilievo il fatto che nella comunicazione inviata per conto del in Pt_1
data 17 giugno 2022 il dott. avesse fatto riferimento al solo mancato avveramento della Per_2 condizione dell'ottenimento del mutuo senza menzionare l'esito negativo della due diligence, ove pagina 9 di 10 si consideri che già la sola circostanza del diniego del mutuo era idonea a determinare l'inefficacia della proposta d'acquisto e che l'esito della due diligence risulta essere stato formalizzato solo il successivo 20 giugno 2022 (v: doc. 2 opp.te cit.).
37. In ragione di quanto si è detto deve quindi escludersi la fondatezza della pretesa azionata in sede monitoria, dovendosi ritenere non verificata alcuna delle condizioni sospensive indicate nella proposta.
38. Con la conseguenza che deve dirsi sussistente il diritto dell'opponente ad Parte_1
ottenere la restituzione degli assegni consegnati in deposito fiduciario all'Agente immobiliare e la cui consegna ai venditori a titolo di caparra era stata prevista al realizzo delle condizioni sospensive.
39. Quanto già messo in luce in ordine all'attività posta in essere dal ai fini Pt_1 dell'ottenimento del mutuo risulta infine dirimente per escludere – a prescindere da ogni altra considerazione in punto ammissibilità della domanda – la fondatezza di ogni pretesa risarcitoria da responsabilità precontrattuale.
40. Va pertanto accolta l'opposizione in esame e revocato il decreto ingiuntivo opposto, rimanendo assorbita ogni ulteriore questione.
41. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo tenendo conto del fatto che le parti opposte costituiscono unica controparte contrattuale nell'affare oggetto di causa ed avuto riguardo anche alla fase cautelare, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE
l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto.
CONDANNA
Le parti convenute opposte e in solido fra CP_1 CP_2 Controparte_3 loro, alla rifusione delle spese di lite in favore dell'opponente , spese che Parte_1 liquida in €832,00 per anticipazioni ed in €17.000,00 per compenso, oltre al 15% spese generali,
CPA e IVA come per legge.
Verona, 20 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Lara Ghermandi
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