TRIBUNALE DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del
Giudice dott. Antonio Ansalone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA all'esito dei termini concessi ex art. 190 c.p.c., nella causa iscritta in data 16.02.2018 al n. 1459/2018 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto: compravendita immobiliare
TRA
(c.f. , rappresentato e difeso, giusta procura Parte_1 C.F._1 allegata all'atto di citazione, dall'avv. MASTROLIA ANTONELLA, con questa elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in VIA PONTE MAIALE N. 14 COLLIANO;

ATTORE
(c.f. ), (c.f. Parte_2 C.F._2 Parte_3
) e (c.f. , C.F._3 Parte_4 C.F._4 rappresentati e difesi, giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione, dall'avv. DE MAIO
PASQUALE, con questi elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in VIA DE GASPERI 9
OLIVETO CITRA;

CONVENUTI
(c.f. ) Controparte_1 C.F._5
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note ex art. 127-ter c.p.c. in atti che qui devono intendersi come richiamate e trascritte.
MOTIVAZIONI IN FATTO E IN DIRITTO
1. Con atto di citazione notificato in data 06/02/2018, premetteva di aver Parte_1 acquistato in data 18/10/2016 dai venditori , , Parte_2 Parte_3
e un immobile ad uso abitativo, sito Parte_4 Controparte_1 in Colliano alla via Pirella n.

6. Esponeva che in data 06/03/2017, nel corso di lavori di ristrutturazione del suddetto immobile iniziati nel novembre 2016, aveva rilevato dei vizi occulti al momento dell'acquisto, consistenti in un dislivello nei solai con un'evidente inclinazione trasversale dei solai 1 e delle pareti. Affermava di aver denunciato i suddetti vizi per la prima volta in data 08/03/2017, in occasione di un incontro con nel quale quest'ultimo riconosceva i vizi, e Parte_2 successivamente per iscritto in data 10/03/2017. Lamentava che i vizi evidenziati determinavano delle difficoltà insuperabili nella prosecuzione dei lavori e, perciò, l'immobile non poteva assolvere alla funzione abitativa cui era destinato. Sosteneva, pertanto, che la fattispecie fosse qualificabile come vendita aliud pro alio o, in via subordinata, come vendita di cosa affetta da vizi.
Pertanto, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Salerno i venditori, chiedendo l'accertamento dell'inidoneità del bene allo svolgimento della sua funzione economico-sociale (vendita aliud pro alio) e la risoluzione del contratto. In subordine, chiedeva l'accertamento dei vizi della cosa venduta e la risoluzione del contratto per inadempimento, con gli effetti di legge, oppure in via gradata la riduzione del prezzo. Chiedeva inoltre, in ogni caso, la condanna dei venditori al risarcimento del danno, con vittoria di spese ed attribuzione al difensore antistatario.
2. Instaurato regolarmente il contraddittorio, rimaneva contumace. Si Controparte_1 costituivano in giudizio , e Parte_2 Parte_3 Parte_4
, i quali negavano di aver riconosciuto i vizi dell'immobile e sottolineavano che, in sede
[...] di stipula del contratto, il compratore aveva dichiarato di conoscere ed accettare il bene nello stato in cui si trovava. Eccepivano, poi, l'intervenuta decadenza dell'attore dalla garanzia per i vizi a causa della tardività della denuncia, in quanto egli era stato immesso nel possesso dell'immobile già nell'anno 2016 e disponeva del tempo e delle conoscenze tecniche necessarie ad avvedersi dei vizi molto prima del marzo 2017. Evidenziavano, altresì, che la trasformazione del bene realizzata dall'attore precluderebbe la restituzione del prezzo ai sensi dell'art. 1492 co. 3 c.c. e che le allegazioni e la prova del danno risultavano generiche ed infondate. Concludevano così per il rigetto della domanda attorea, con vittoria di spese.
3. Espletata l'istruttoria mediante l'acquisizione di documenti e lo svolgimento di CTU, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva assunta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
4. “In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492
c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi” (Cass. Sez. Unite n. 11748/2019).
Nel caso di specie, il suddetto onere probatorio è stato adempiuto dal . Parte_5
Quest'ultimo, invero, ha allegato di aver acquistato un immobile ad uso abitativo e di aver scoperto nello stesso un dislivello nei solai, con un'inclinazione trasversale dei solai stessi e delle pareti. Ha altresì fornito un principio di prova del vizio attraverso la produzione in giudizio della relazione tecnica di parte (v. relazione Ing. in atti). L'effettiva esistenza del vizio in oggetto, poi, è Persona_1
2 stata definitivamente accertata dal C.t.u. Ing. nella relazione depositata in atti, che si ritiene Per_2 condivisibile in quanto esaustiva, immune da vizi logici e caratterizzata da un attento esame dello stato dei luoghi. Nella stessa si legge: “il piano terra nonché i solai di primo piano e sottotetto sono inclinati verso la linea Sud/Est di circa 6/7 cm (…) i due pilastri di angolo della linea Sud/Est del fabbricato sono inclinati rispettivamente di cm 4,68 quello “A” e cm 7,14 quello “B”, così rimanendo confermata una inclinazione del fabbricato da Est verso Ovest (…) la soglia di ingresso al locale garage prossima al pilastro d'angolo di Sud/Ovest, ove si è rilevata una inclinazione verso Ovest di circa 3,00 cm (…) Il fabbricato in fase di costruzione ha subito un cedimento nel suo spigolo d'angolo sud/Ovest con una lieve rotazione verso sud (…) il cedimento, avvenuto oltre 30 anni fa, è stato modestissimo e si è limitato nonché esaurito con la fase di applicazione dei carichi strutturali e non strutturali. (…) Considerata la modestia del fenomeno, e la sua tipologia consistente in un roto- cedimento rigido di pochi centimetri, si ritiene possa parlarsi di vizio occulto (…) La struttura non è rimasta compromessa nella sua funzionalità complessiva. La funzionalità degli ambienti interni in piano terra e primo piano è rimasta compromessa ma non in maniera irrimediabile.”
5. Premesso ciò, il ha chiesto l'applicazione al caso in esame della garanzia per la vendita Parte_1 aliud pro alio o, in subordine, di quella per i vizi. I venditori convenuti, inoltre, hanno eccepito la decadenza del compratore dalla garanzia ai sensi dell'art. 1495 c.c., che non si applica alle ipotesi di vendita aliud pro alio ma solo a quelle di vizio redibitorio (Cass. n. 2313/2016). Occorre, dunque, procedere all'esatta qualificazione della fattispecie, ai fini dell'individuazione della garanzia applicabile al caso concreto e della relativa disciplina. In particolare, “in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453
c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto
a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (Cass. n. 13214/2024). Viceversa, “il vizio redibitorio (…) presuppone l'appartenenza della cosa al genere pattuito” e “riguarda le imperfezioni
e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa”
(Cass. n. 6596/2016).
Nel contratto di compravendita in data 18/10/2016 in atti si legge che l'attore ha acquistato un
“fabbricato composto da abitazione sviluppantesi fra piano terra e piano primo (…) locale ad uso garage (…) e locale ad uso deposito (…) con annesso terreno pertinenziale”. Dall'esame della descrizione anche fotografica del bene, presente nella CTU in atti, si evince che la struttura generale dell'immobile consegnato al (abitazione su due piani con box ed annesso terreno) Parte_1 corrisponde a quella indicata nel contratto. Già ad una prima valutazione, dunque, il bene consegnato
3 appare riconducibile allo stesso genere di quello pattuito. Dalla CTU presente in atti, inoltre, emerge che il vizio è dovuto ad un cedimento dell'immobile avvenuto in fase di costruzione, che ne ha alterato la conformazione. Secondo il C.t.u., “la struttura non è rimasta compromessa nella sua funzionalità complessiva” e “la funzionalità degli ambienti interni in piano terra e primo piano è rimasta compromessa ma non in maniera irrimediabile”. Lo stesso C.t.u. ha altresì individuato gli interventi necessari al ripristino della piena funzionalità dell'immobile ed il relativo costo, pari a € 53.870,52,
a fronte di un prezzo pagato dal compratore pari a € 90.000,00. Il bene, dunque, non è del tutto eterogeneo rispetto a quello pattuito, né è radicalmente ed intrinsecamente inidoneo allo svolgimento della funzione abitativa. Esso, tuttavia, è affetto da vizi che ne riducono in modo apprezzabile il valore e ne limitano la funzionalità. Di conseguenza, il caso in esame non è inquadrabile come vendita aliud pro alio ma come vendita di una cosa affetta da vizi redibitori. Ne deriva l'applicabilità della garanzia ex artt. 1490 e ss. c.c.
6. In particolare, ai sensi dell'art. 1495 c.c., “il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio
o l'ha occultato.”. Nel caso di specie, il compratore ha allegato nell'atto di citazione Parte_1 di aver denunciato i vizi ai venditori prima in data 08/03/2017, nel corso dell'incontro avvenuto con
, e successivamente, su invito dello stesso , tramite lettera scritta in data Parte_2 Parte_2
10/03/2017. Questa circostanza non è stata contestata dai venditori convenuti nella comparsa di costituzione. Essa, pertanto, deve ritenersi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c. “Il convenuto, a fronte di una allegazione da parte dell'attore chiara e articolata in punto di fatto, ha l'onere ex art. 167
c.p.c. di prendere posizione in modo analitico sulle circostanze di cui intenda contestare la veridicità
e, se non lo fa, i fatti dedotti dall'attore debbono ritenersi non contestati, per i fini di cui all'art. 115
c.p.c.” (Cass. n. 9439/2022). I convenuti, invero, si sono limitati a negare che sia avvenuto un riconoscimento dei vizi in occasione dell'incontro in data 08/03/2017. Al riguardo, l'attore ha prodotto la trascrizione della registrazione della conversazione intervenuta fra lui e Parte_2 nel corso del medesimo incontro (v. allegato alla memoria ex art. 183 n. 3 c.p.c. in data 04/01/2021).
Trattasi di una riproduzione meccanica, che parte convenuta aveva l'onere di disconoscere nella prima udienza o nel primo atto difensivo successivo alla produzione (Cass. n. 5755/2023). Nel caso di specie, nelle note scritte dei venditori ex art. 127-ter c.p.c. in data 19/04/2021 non v'è alcun disconoscimento espresso. Il documento, quindi, fa piena prova dei fatti ivi rappresentati ai sensi dell'art. 2712 c.c. Nella specie, in esso si legge che, a fronte delle lamentele del circa la Parte_1 struttura inclinata dell'immobile, ha affermato: “Ma sto dicendo com'è la situazione Parte_2 qua ed è a carico nostro e noi dobbiamo riconoscere che è a carico nostro (…) io penso che noi
4 venditori non ce la possiamo prendere con nessun altro. Va bene? Io penso che noi venditori abbiamo, ricade su noi stessi il problema (…) Anche perché se fosse stata più storta, beh allora ce ne accorgevamo tutti (…) Invece così… (…) la troveremo la soluzione e la lettera falla perché entro
8 giorni secondo me si deve fare (…) dalla scoperta dei vizi”. Questa dichiarazione può considerarsi un riconoscimento dell'esistenza dei vizi, come indicato anche dall'invito, rivolto dallo stesso Pt_2 all'attore, a formalizzare la denuncia tramite una lettera scritta. La tempestività o meno della denuncia rispetto alla data di effettiva scoperta dei vizi, dunque, perde rilevanza, poiché in presenza del riconoscimento la garanzia ex art. 1490 c.c. opera a prescindere dalla denuncia del compratore. Ne deriva che non è incorso in alcuna decadenza dalla garanzia per i vizi. Parte_1
7. Nella specie, l'attore ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita oppure, in via gradata, la riduzione del prezzo. A fronte di ciò, i venditori convenuti hanno eccepito l'applicabilità alla fattispecie in esame dell'art. 1492 co. 3 c.c., ai sensi del quale, in caso di trasformazione del bene, il compratore può domandare solo la riduzione del prezzo.
Dagli atti di causa risulta che effettivamente il ha realizzato una trasformazione Parte_1 dell'immobile da lui acquistato. L'attore medesimo, invero, ha dichiarato nell'atto di citazione di aver avviato dei lavori di ristrutturazione per la sostituzione dei pavimenti e degli infissi e per il rifacimento degli impianti. Nella CTU in atti, inoltre, si legge: “Successivamente all'acquisto, l'attore ha intrapreso una attività di totale ristrutturazione del primo piano, demolendo i pavimenti, i rivestimenti;
rimuovendo gli igienici, le porte e gli infissi di finestre e balconi, tranne alcuni (…) Ha altresì modificato due vani finestre in vani balconi. Ha inoltre quasi completato la posa in opera di nuovi infissi di finestre e balconi, ivi compresi gli imbotti ed i cassonetti delle serrande. Ha altresì iniziato la foratura dei solai di una stanza a primo piano ed in corrispondenza del sottotetto al fine di realizzare una scala interna di collegamento tra piano terra, primo piano e sottotetto. A piano terra ha trasformato un vano finestra in vano porta basculante.”. Secondo la S.C., tuttavia,
“la trasformazione da parte del compratore della cosa acquistata, con conseguente obiettiva impossibilità di restituirla, non è di per sé sufficiente a precludergli l'azione di risoluzione contrattuale per vizi ai sensi dell'art. 1492 co. 3 c.c., nel caso in cui quel comportamento non evidenzi univocamente che la parte, cosciente dei vizi, abbia inteso accettare la cosa, così rinunciando alla maggiore tutela dell'azione risolutoria rispetto a quella di riduzione del prezzo” (Cass. n.
14665/2008; conf. Cass. n. 18202/2013; Cass. n. 2429/2018, Cass. n. 11654/2023). Nel caso in esame, il C.t.u. ha riscontrato che il vizio aveva carattere occulto. Né negli atti di causa è dimostrato in modo certo ed incontrovertibile che l'attore avesse acquisito consapevolezza dell'anomala conformazione dell'immobile già prima dell'inizio dei lavori. E' dunque ragionevole ritenere che il abbia Parte_1 rilevato il vizio solo nel corso delle attività di ristrutturazione del bene. Di conseguenza, la
5 trasformazione della cosa operata dal compratore non può ritenersi un'implicita ed univoca accettazione del vizio, scoperto solo in un momento successivo all'inizio della trasformazione stessa.
Va considerato, inoltre, che il vizio diminuisce in modo non trascurabile il valore dell'immobile, dato che il costo degli eventuali lavori necessari per la sua eliminazione quantificato dal C.t.u., pari a €
53.870,52, è superiore alla metà del prezzo pagato dal compratore, pari a € 90.000. Sussistono, quindi,
i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita domandata dall'attore.
8. L'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto per inadempimento determina la caducazione del titolo giustificativo delle prestazioni eseguite, con conseguente diritto delle parti alla ripetizione delle stesse ai sensi dell'art. 2033 c.c. Nel caso di specie, si osserva che il non ha concluso Parte_1 espressamente per il rimborso del prezzo in conseguenza della chiesta risoluzione. Ciononostante, “il giudice del merito, nell'indagine diretta all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto a uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti ma deve aver riguardo al contenuto della pretesa fatta valere in giudizio e può considerare come implicita un'istanza non espressa ma connessa al petitum e alla causa petendi” (Cass. n.
7322/2019; conf. Cass. n. 19630/2011, Cass. n. 3012/2010). Nel caso di specie, dalla lettura complessiva degli atti di causa emerge che l'obiettivo concretamente perseguito dall'attore attraverso la domanda di risoluzione consisteva proprio nel rimborso integrale del prezzo pagato. In tal senso depone, in particolare, la formulazione in via subordinata della domanda di riduzione del prezzo, volta ad ottenere un rimborso almeno parziale dell'importo versato. I venditori convenuti, pertanto, vanno condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore di della somma di Parte_1
€90.000,00 a titolo di restituzione del prezzo.
L'obbligazione restitutoria si fonda sul venir meno del contratto, quale causa giustificatrice delle reciproche prestazioni, e poiché l'azione a disposizione della parte non inadempiente per ottenere dalla controparte la restituzione di quanto dovutogli è quella di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 cod. civ., ne consegue che gli interessi sulle predette somme, di natura compensativa, sono dovuti dal momento della domanda, non potendo ritenersi dimostrata, all'esito dell'istruttoria,
l'iniziale mala fede dell'altro contraente (Cass. Sez. 2, Sentenza n.738 del 15.01.2007).
Inoltre, sempre con riguardo alla risoluzione del contratto per inadempimento, l'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di anticipo del corrispettivo costituisce debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, eventuali ulteriori danni, e perciò anche di quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e ne chieda il risarcimento
(Cass, Sez. U, Sentenza n.12942 del 04.12.1992).
6 9. Per quanto concerne la domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., sia nell'atto di citazione, sia nella memoria attorea ex art. 183 co. 6 n. 1 c.c., sul punto si legge: “il venditore è in ogni caso tenuto al risarcimento del danno verso il compratore, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa e deve altresì risarcire i danni derivati dai predetti vizi. Il risarcimento non è limitato ai soli danni relativi alle spese necessarie per eliminare i vizi ma può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, compresi quelli inerenti la mancata o parziale inutilizzazione del bene acquistato o il lucro cessante, ad esempio per mancata rivendita. (Cass. Civ. 7 marzo 2007, n.
5202)”. In entrambi gli atti processuali menzionati, questo generico richiamo giurisprudenziale non
è stato accompagnato da alcuna allegazione in fatto di un pregiudizio concreto, passato o futuro, subito dal compratore in conseguenza del vizio del bene. Solo in sede di comparsa conclusionale ex art. 190 c.p.c. l'attore ha precisato la domanda, individuando il danno oggetto della stessa nel costo degli interventi necessari al ripristino dell'immobile, nella perdita di volumetria che conseguirebbe agli interventi e nel mancato godimento del bene. Questa precisazione, tuttavia, è tardiva ed inammissibile, in quanto parte attrice aveva l'onere di effettuarla entro la memoria ex art. 183 co. 6
n. 1 c.p.c. “Le norme che prevedono preclusioni assertive ed istruttorie nel processo civile sono preordinate a tutelare interessi generali e la loro violazione è sempre rilevabile d'ufficio, anche in presenza di acquiescenza della parte legittimata a dolersene” (Cass. n. 16800/2018). La tardiva specificazione delle voci di danno concretamente richieste, dunque, non può sopperire alla carenza e genericità delle allegazioni attoree riscontrata nell'atto di citazione e nelle memorie ex art. 183 co. 6
c.p.c. Di conseguenza, la domanda risarcitoria proposta dall'attore va respinta.
10. Alla luce di quanto esposto, la domanda proposta dall'attore è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione. Va perciò accertata l'esistenza dei vizi del bene contestati nell'atto di citazione e va dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita concluso tra gli alienanti Parte_4
, , e e l'acquirente in data
[...] Parte_2 Controparte_1 Parte_3 Parte_1
18/10/2016. I convenuti vanno altresì condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore di della somma di € 90.000, a titolo di restituzione del prezzo oltre i soli interessi legali Parte_1 dal 06/02/2018 (data della domanda) fino al saldo.
11. Considerato l'accoglimento solo parziale della domanda attorea, le spese del giudizio vanno compensate in ragione della metà, con condanna della parte convenuta al pagamento della restante parte delle spese, liquidate per intero (ossia comprensive della parte compensata) come in dispositivo.
Le spese di CTU sono poste a carico della parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Antonio Ansalone, definitivamente pronunziando nel giudizio n. 1459/2018 R.G., così provvede:
7 1. accoglie la domanda attorea per quanto di ragione e, per l'effetto:
1.1 accerta l'esistenza dei vizi dell'immobile sito in Colliano alla via Pirella n. 6 come contestati nell'atto di citazione;

1.2 dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita concluso tra gli alienanti Parte_4
, , e e l'acquirente in data
[...] Parte_2 Controparte_1 Parte_3 Parte_1
18/10/2016;
1.3 condanna , , e , in solido Parte_4 Parte_2 Controparte_1 Parte_3 tra loro, al pagamento in favore di , a titolo di restituzione del prezzo, della somma Parte_1 di € 90.000 e degli interessi legali calcolati su questa somma dal 06/02/2018 fino al saldo;

1.4 rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. proposta dall'attore;
2. compensa per ½ le spese processuali dell'intero giudizio e condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice della restante parte di tali spese, che vengono liquidate per intero in €600,00 per esborsi €14.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
2.1 pone definitivamente le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, a carico della parte convenuta.
Così deciso in Salerno, in data 27/10/2025.
Il Giudice
dott. Antonio Ansalone
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Valeria Sica,
Magistrato ordinario in tirocinio
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