R.G. n. 672/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRAPANI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica nella persona del dott. Carlo Maria
Bucalo, all'esito della discussione, ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 672 dell'anno 2023, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (c.f.: Parte_1
), con l'Avv. Pasquale Liga (pec: C.F._1
Email_1
RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il [...] (c.f.: CP_1
) e , nata a [...] il C.F._2 Parte_2
16.11.1961 (c.f.: , entrambe con l'Avv. C.F._3
Giovanna Messina (pec: Email_2 Email_3 [...]
Emai_4
RESISTENTI
OGGETTO: Contratto preliminare – inadempimento – caparra confirmatoria – recesso - restituzione del doppio della caparra
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. da ultimo depositate dalle parti, e atti ivi richiamati.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Tribunale di Trapani Sezione Civile

R.G. n. 672/2023
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. evoca in giudizio Parte_1
e n.q. di eredi di CP_1 Parte_2 Persona_1
deceduta a Trapani il 23.05.2018, esponendo:
1) di avere concluso in data 10.02.2016, n.q. di promittente acquirente, un contratto preliminare per l'acquisto (per sé o per persona da nominare) di una porzione immobiliare sita in Erice
Pizzolungo (TP), alla via Apollo n. 14 (al NCEU di Erice al foglio
127, part. 23), da (promittente venditrice) al prezzo Persona_1
di € 140.000,00;
2) di aver contestualmente versato in favore della promittente venditrice la somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

3) di non essere addivenuto alla stipula del definitivo nel termine fissato del 31.12.2016 avendo, a seguito di sopralluogo mediante tecnico di fiducia, scoperto la presenza di difformità edilizie dell'immobile rispetto agli estremi della concessione edilizia e la sussistenza di residui di amianto non smaltito, nonché di altri vizi della cosa oggetto del preliminare;

4) che in data 13.07.2017 la promittente venditrice ha donato alle proprie figlie, odierne convenute, la porzione immobiliare oggetto della promessa di vendita;

5) di aver instaurato presso questo Tribunale giudizio (R.G. n.
2793/2017) per l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita in questione (definito con sentenza di rigetto della sua domanda, n. 848/2022) nel corso del quale l'incaricato CTU ha
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rilevato che “l'immobile [promesso in vendita] anche se formalmente
dotato di tutti i requisiti di commerciabilità, presenta delle difformità che
dovranno essere rimosse per non inficiare la conformità urbanistica e
quindi la vendibilità del bene”.
Tutto ciò premesso, il ricorrente, oggi, adisce nuovamente questo
Tribunale in relazione al medesimo contratto preliminare, al fine di far accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c., il proprio diritto al recesso dal compromesso in questione e, per l'effetto,
all'ottenimento del doppio delle somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria.
Si sono costituite in giudizio e CP_1 Parte_2
chiedendo il rigetto della domanda attorea all'uopo eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e l'assenza di corrispondenza tra l'oggetto del giudizio e quello della mediazione prodromica mediazione, nonché, contestando nel merito, la domanda avversa per la mancanza di prova in ordine al versamento da parte del promittente acquirente delle somme a titolo di caparra confirmatoria.
*.*.*.*
Occorre esaminare preliminarmente, e rigettare, l'eccezione sollevata dalle resistenti in ordine al proprio difetto di legittimazione passiva (recte, difetto di titolarità passiva del rapporto controverso).
A tal proposito giova precisare che le obbligazioni nascenti da un contratto preliminare (tra le quali, prima, quella di stipulare entro la
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data fissata un contratto di compravendita) non si estinguono in caso di decesso di una delle parti, trasferendosi in capo agli eredi che accettando l'eredità, subentrano nella totalità delle posizioni giuridiche del de cuius, e “hanno l'obbligo di adempiere alle condizioni
sottoscritte dal genitore in quanto eredi e tenuti a subentrare nei rapporti
contrattuali di quest'ultimo” (Trib. di Milano , Sez. IV civile, Sent. 7
marzo 2018 n. 2635).
Nel caso di specie, è evidente dunque che tutti gli obblighi contrattuali derivanti dal preliminare per cui è causa (anche quelli scaturenti dal suo inadempimento) per quanto originariamente gravanti su quale promissaria venditrice, oggi, Persona_1
certamente, si sono trasferiti in capo alle sue eredi.
Infondata è altresì l'eccezione relativa all'assenza di corrispondenza tra l'oggetto della mediazione che ha preceduto il giudizio (indicato come “risoluzione per inadempimento del contratto preliminare”) e l'oggetto del presente procedimento (attinente all'esercizio del diritto di recesso e alla restituzione del doppio della caparra ex art. 1385, c. 2 c.c.).
Invero, in linea con l'opinione corrente, i due oggetti citati sono da ritenersi pressocché sovrapponibili: il "recesso" ex art. 1385, c. 2 c.c.,
infatti, rappresenta una particolare ipotesi di risoluzione per inadempimento e, dunque, è una figura da non ricondurre al recesso convenzionale di cui agli artt. 1373 e 1386 c.c., bensì
all'istituto disciplinato dagli artt. 1453 ss. c.c.: “il recesso della parte
non inadempiente (art. 1385 c.c.) identifica, in definitiva, un'ipotesi di
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risoluzione di diritto, da affiancare (piuttosto che contrapporre) a quelle di
cui agli artt. 1454, 1456, 1457 c.c., una sorta di modalità ulteriore di
risoluzione del contratto, destinata ad operare, indipendentemente dall'esistenza di un termine essenziale o di una diffida ad adempiere, attraverso la semplice comunicazione all'altra parte di una volontà
caducatoria degli effetti negoziali operante, nella sostanza, attraverso un
meccanismo analogo a quello che regola la clausola risolutiva espressa”
(Cass. 18264/2011).
Ora, posto che il recesso ex art. 1385, c. 2 c.c. integra una particolare ipotesi riconducibile alla risoluzione per inadempimento, si ritiene,
i) che, in applicazione dell'art. 1453, c. 2 c.c., sia possibile optare per il, c.d. “recesso” anche dopo che si sia domandato l'adempimento
(Cassazione civile, sez. II , 11/02/2022 , n. 4467), come avvenuto nel caso di specie;

ii) che i presupposti di tale “recesso” siano i medesimi della risoluzione per inadempimento, vale a dire l'imputabilità e l'importanza non scarsa, avuto riguardo all'interesse del creditore,
dell'inadempimento lamentato;

iii) Che la caparra, che ex art. 1385, c. 2 c.c. la parte che recede ha diritto di ritenere o avere restituita raddoppiata, rappresenta forma di liquidazione convenzionale del danno (Cass. SS.UU., 553/2009)
per l'inadempimento di controparte.
Nel caso di specie, le convenute non contestano la sussistenza dei presupposti del “recesso” (recte della azionata fattispecie risolutiva)
invocato da , ossia l'inadempimento di non scarsa Parte_1
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importanza della de cuius rispetto agli obblighi assunti nei confronti dell'attore col contratto preliminare del 10.02.2016.
In proposito, ha allegato, sulla scorta della Parte_1
documentazione depositata, che l'immobile promessogli in vendita presentava delle difformità che avrebbero dovuto “essere rimosse per
non inficiare la conformità urbanistica e quindi la vendibilità del bene”, e che il medesimo immobile è stato, in spregio alla promessa di vendita, successivamente donato dalla promittente venditrice alle proprie figlie, così divenendo definitivamente irrecuperabile per il promissario acquirente (considerata la mancata trascrizione con effetto prenotativo del preliminare).
Tali incontestate circostanze integrano, certamente, un grave inadempimento della promittente venditrice agli obblighi contrattuali assunti e, dunque, poiché le parti avevano inserito in contratto una caparra confirmatoria, legittimamente il promittente acquirente fa valere l'effetto risolutivo (mediante “recesso”) e il suo diritto a ricevere il doppio della caparra versata.
Le convenute, però, eccepiscono che l'attore in luogo dei 20.000 €
concordati a titolo di caparra confirmatoria avrebbe corrisposto solo la minor somma di € 6.000, in contanti.
L'infondatezza di tale assunto emerge da plurime circostanze ed in primo luogo si evince dallo stesso contratto preliminare, sottoscritto da entrambe le parti, valido e mai disconosciuto, ove si legge: “Euro
20.000,00 (ventimilaeuro) in contanti vengono versate da promittente
acquirente contestualmente alla firma della presente scrittura a mani del
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promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al
momento dell'atto pubblico di vendita;
promittente venditore dichiara di
ricevere tali somme e firmando il presente ne rilascia ampia quietanza”.
A fronte di tale dichiarazione liberatoria della promissaria venditrice contenuta in contratto, è agli atti una contestuale controdichiarazione (anch'essa sottoscritta da entrambe le parti e mai disconosciuta) in cui le parti si danno reciprocamente danno atto:
i) del fatto che, in realtà, alla sottoscrizione del compromesso, il ha corrisposto alla promittente venditrice, a titolo di caparra Pt_1
confirmatoria € 6.000,00 in contanti e quattro assegni da € 3.500,00
ciascuno e ii) dell'impegno del promittente acquirente a sostituire tali assegni con il contante entro il mese di marzo 2016.
Ebbene, considerato che tale scrittura privata “a latere” non è mai stata disconosciuta, e che non risulta essere stato elevato nei confronti del alcun protesto (né altra contestazione) per i Pt_1
quattro assegni consegnati alla deve ritenersi che il Per_1
promissario acquirente abbia, effettivamente, provveduto alla sostituzione dei titoli col contante e che quelli prodotti in giudizio dallo stesso attore, recanti l'annotazione “annullato”, siano effettivamente i titoli restituitigli dalla promissaria acquirente.
Nello stesso senso depone il fatto che la non ha mai Per_1
contestato all'attore, né stragiudizialmente, né quando citata in giudizio per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del
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preliminare, il mancato pagamento dell'importo concordato per la
“conferma” dell'affare.
Al contrario, risulta che in data 12.04.2017, la promittente venditrice ha intimato all'attore la stipula dell'atto, condizionando tale operazione al “versamento della somma a saldo del prezzo pattuito”, con ciò riferendosi, evidentemente, al pagamento dell'importo residuo conformemente agli accordi: in mancanza del versamento dell'intera caparra confirmatoria concordata la non Per_1
avrebbe intimato all'attore la stipula dell'atto notarile.
In definitiva la domanda attorea va pienamente accolta, tanto con riferimento allo scioglimento del vincolo contrattuale, quanto con riferimento al diritto a ricevere il doppio della caparra corrisposta alla promittente venditrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dalla tabella n. 2 allegata al D.M. 55/14 per le cause di valore fino a €
52.000, con applicazione dei parametri minimi per la sola fase istruttoria stante il carattere documentale della causa.

P.Q.M.

Definitivamente pronunziando nel contraddittorio delle parti,
disattesa ogni diversa domanda, eccezione o difesa;

in accoglimento delle domande proposte da col Parte_1
ricorso depositato in data 17.03.2023.
dichiara risolto il contratto preliminare del 10.02.2016.
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condanna e in solido tra loro, a CP_1 Parte_2
pagare alla parte convenuta la somma di € 40.000,00, oltre gli interessi legali dalla decisione al soddisfo;

condanna e a rifondere a CP_1 Parte_2 [...]
le spese legali sostenute, che liquida in complessivi € 4.237 Pt_1
per compensi, oltre spese generali e accessori nella misura legalmente dovuta ed esborsi documentati.
Trapani, 04.03.2025 Il Giudice
Carlo Maria Bucalo
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