r.g. 271/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
Prima CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice GE FA ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 271/2022 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. NARDO Parte_1 C.F._1 PASQUALE
ATTORE OPPONENTE contro
(C.F ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1 BEATRICE GIOVANNI
CONVENUTO OPPOSTO
CONCLUSIONI
La parte attrice ha concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.09.2025. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato il 19.01.2022, ha proposto opposizione avverso il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 2906/2021 emesso in data 26.11.2021 nel procedimento avente r.g.n. 6965/2021, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa revoca della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, accertare e dichiarare anche d'ufficio la nullità delle delibere assembleari del 10.05.2021 e del 21.07.2021 perché assunte in violazione dell'art. 1135 c.1 n.4 c.c.; accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva del nei confronti del Sig. non più CP_1 Parte_1 condomino, in ordine al residuo importo (€ 1.079,88) richiesto per oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria dell'anno 2021, per i motivi tutti meglio argomentati nel corpo dell'atto; in ragione di quanto sopra revocare il decreto ingiuntivo opposto. IN SUBORDINE Accertata e dichiarata la nullità delle predette due delibere, considerato che la nullità ha effetti ex tunc, dichiarare l'incompetenza per valore del Tribunale adito in ordine al residuo importo (€ 1.079,88) richiesto per oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria dell'anno 2021 e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto anche per l'importo residuo anzidetto;
In ogni caso condannare il ricorrente alla refusione delle competenze e degli onorari di giudizio, CP_1 oltre spese generali ed accessori di legge.” Ha pertanto dedotto che: la pretesa del per la somma eccedente l'importo di € 1.079,88 CP_1 si fonda sulle delibere assembleari del 10.05.2021 e del 21.07.2021, rispettivamente di approvazione e ratifica di lavori straordinari;
le delibere sono nulle per inosservanza dell'obbligo di preventiva costituzione del fondo speciale previsto dall'art 1135, co. I, n. 4, c.p.c.; relativamente all'importo di
€ 1.079,88 per oneri ordinari dell'anno 2021, il condominio avrebbe dovuto agire nei confronti della nuova proprietaria dell'immobile, , in quanto alla data del ricorso per decreto Controparte_2 ingiuntivo egli non ne era più proprietario;
gli altri tre condomini erano stati informati delle sue difficoltà psicofisiche ed economiche, in conseguenza delle quali aveva stipulato la promessa di vendita;
ciononostante i suddetti acceleravano i tempi di approvazione dei lavori, deliberati senza preventiva costituzione del fondo speciale;
inoltre, alla data della delibera di ratifica dei lavori straordinari del 21.07.2021 non era più proprietario dell'immobile, venduto in data 6.07.2021. Con comparsa depositata il 26.4.2022 si è costituito il chiedendo Controparte_3
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: - in via preliminare: si rigetti l'avversa richiesta di sospensione dell'esecutività del decreto ingiuntivo opposto;
- nel merito: si renda sentenza mediante la quale si rigetti l'avversa opposizione poiché infondata ed illegittima e per l'effetto si confermi la resa ingiunzione, con tutte le conseguenze di legge;
- in via subordinata e salvo gravame, sempre nel merito: renda sentenza mediante la quale si rideterminino gli importi dovuti dal sig. Parte_1 in favore del Condominio esponente, con tutte le conseguenze di legge. Il tutto regolando le spese giudiziali in base al principio della soccombenza e del comportamento processuale assunto dalle parti nel corso del presente giudizio e, quindi, con la rivalsa delle stesse in favore dell'odierna esponente. In particolare, ha premesso di aver dedotto nel ricorso per decreto ingiuntivo che: Parte_1 era stato proprietario dell'immobile facente parte del condominio identificato nel Catasto di Roma al foglio 45, particella 1068 e 1593 sub. 2 graffate, sub. 501 fino alla vendita effettuata in data 12.07.2021; lo stesso era debitore nei confronti del della complessiva somma pari ad € CP_1 5.641,64 per le spese di cui ai bilanci approvati e notificati (€ 1.079,88 per spese gestione ordinaria 2021, € 1.874,33 per lavori edili su spazi comuni condominiali deliberati anteriormente alla vendita dell'immobile, € 2.707,43 per lavori di completamento su spazi comuni condominiali 2021); l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per i lavori straordinari sulle parti comuni sorge al momento della delibera di realizzazione e non con le successive delibere di ripartizione delle spese;
nonostante l'approvazione dei tributi condominiali e le successive richieste di pagamento l'opponente rimaneva inadempiente;
sussistevano i presupposti per l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, costituendo i bilanci prova scritta del credito. Ha inoltre eccepito che: per la validità delle delibere di approvazione dei lavori straordinari è sufficiente che il fondo speciale di cui all'art. 1135, co. I, n. 4 c.c. sia costituito da un punto di vista contabile per separare la gestione straordinaria da quella ordinaria;
ha partecipato Parte_1 all'assemblea straordinaria del 21.07.2021 ratificando la ripartizione delle spese per i lavori straordinari oggetto di ingiunzione senza comunicare di aver venduto l'immobile; l'opponente non può eccepire la nullità delle delibere assembleari per avervi dato causa, ex art. 157, co. 3, c.p.c., e per aver ratificato la ripartizione delle spese;
pertanto, è tenuto al pagamento degli oneri ordinari del 2021 ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., aventi carattere fisso e rientranti nei poteri dell'amministratore senza preventiva autorizzazione dell'assemblea. Con ordinanza del 6.5.2022, è stata disposta la sospensione dell'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo n. 2906/2021 del 26.11.2021. Con memoria ex art. 183, co. VI, n. 1 c.p.c. del 22.06.2022, parte opponente ha eccepito: di aver provveduto alla comunicazione dell'avvenuta vendita dell'immobile con mail del 6.07.2021 inoltrata all'amministratore di condominio e agli altri condomini, nonché con p.e.c. del 14.07.2021 alla quale era allegata l'ispezione catastale dell'immobile; che la convocazione dell'assemblea del 21.07.2021 è stata indirizzata anche alla nuova proprietaria, , la quale vi partecipava in tale Controparte_2 qualità; che il 15.07.2022 ha trasmesso l'atto di vendita dell'immobile all'amministratore di condominio;
di aver partecipato all'assemblea del 21.07.2021 per discutere della propria morosità, e non in qualità di condomino;
che le delibere sono nulle anche per mancanza dell'indicazione dei millesimi dei votanti, dei voti contrari e favorevoli, nonché per difetto della propria convocazione. Concludeva: Per quanto sopra, nel ribadire le domande già formulate con l'atto di opposizione, con il presente atto si formula istanza di condanna dell'opposto Condominio al risarcimento dei danni subiti dal Sig. ai sensi del primo o dell'ultimo comma dell'art. 96 cpc. Parte_1 Con memoria ex art. 183, co. VI, n. 1 c.p.c. del 4.7.2022, parte opposta ha depositato documentazione a prova contraria delle eccezioni di controparte. Ha, inoltre, eccepito che l'opponente fosse legittimato alla partecipazione dell'assemblea del 21.07.2025 stante la discussione della sua morosità quale terzo punto dell'o.d.g. Con memoria ex art. 183, co. VI, n. 2 c.p.c., parte opponente ha richiesto disporsi rinvio della causa per precisazione delle conclusioni. La parte attrice ha concluso come da verbale di udienza del 10.09.2025. Tanto premesso, la domanda di nullità delle delibere assembleari del 10.05.2021 e del 21.07.2021 è fondata e merita accoglimento. Ai sensi dell'art. 1135, co. I, n. 4, c.c. (come modificato dalla l. n. 220/2012), l'assemblea condominiale che deliberi in ordine ad opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, ovvero, nel caso sia stato pattuito un pagamento graduale subordinato allo stato di avanzamento dei lavori, una pluralità di fondi in relazione ai singoli pagamenti. La costituzione del fondo è condizione di validità delle delibere di approvazione e ratifica dei lavori di natura straordinaria, non potendo l'assemblea derogare ad una norma imperativa posta in favore della società appaltatrice, nonché a tutela dei condomini virtuosi dal pregiudizio che potrebbe loro derivare dai morosi, stante la solidarietà, pur sussidiaria, nei debiti condominiali di cui all'art. 63, co. II, disp. att. c.c. (cfr. Cass. civ. 9388/2023: L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla; cfr. altresì Trib. Roma, n. 9920/2024; Trib. Milano n. 8205/2024; Trib. Vallo Della Lucania n. 1179/2024). Pertanto, la mancanza del requisito inderogabile della costituzione del fondo speciale è causa di nullità della delibera di approvazione dei lavori straordinari, sindacabile dal giudice anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo (Cass. civ., Sez. Un., n. 9839/2021; Cass. civ., n. 9035/2025; Cass. civ. n. 9388/2023). Dall'esame dei verbali relativi alle assemblee del 10.05.2021 e del 21.07.2021, non vi è prova della preventiva costituzione del fondo speciale, neanche mediante operazione contabile, e pertanto le delibere di approvazione e ratifica dei lavori straordinari sono affette da nullità. Ne consegue che il decreto ingiuntivo opposto dev'essere revocato nella parte in cui condanna al Parte_1 pagamento dei relativi importi, assorbite tutte le restanti eccezioni in ordine alla validità delle suddette delibere. Con riferimento all'accertamento della carenza di legittimazione attiva del nei confronti CP_1 dell'opponente in ordine al restante importo di € 1.079,88 per oneri condominiali ordinari relativi all'anno 2021, la domanda non può essere accolta. L'obbligo del condomino di contribuire alle spese condominiali di natura ordinaria - diversamente dall'ipotesi di spese straordinarie, la cui delibera di approvazione assume valore costitutivo della relativa obbligazione - sorge al momento del compimento dell'attività di gestione e, dunque, nei confronti di chi rivesta, in quel periodo, la qualità di condomino (cfr. Cass. civ. n. 21094/2023). Risulta circostanza pacifica in causa, riconosciuta da entrambe le parti, che l'importo richiesto dal condominio abbia ad oggetto oneri di natura ordinaria relativi al 2021, anno nel quale Pt_1 ha continuato a rivestire la qualità di condomino fino alla vendita dell'immobile. A tal
[...] proposito, l'opponente deduce di aver ceduto l'immobile a il 6.7.2021 e di essere Controparte_2 già cessato dalla qualità di condomino alla data di notifica del ricorso per decreto ingiuntivo, mentre parte opposta deduce che la vendita sia avvenuta il 12.7.2021. Tuttavia, la specifica collocazione temporale della vendita non assume alcuna valenza in ordine all'accertamento dell'obbligazione di pagamento pacificamente sorta nell'anno 2021. Trova, infatti, applicazione al caso di specie la disposizione di cui all'art. 63, co. IV, disp. att. c.c., a norma della quale l'ex condomino venditore e il nuovo condomino acquirente, salvo diverso accordo interno comunque inopponibile a terzi, sono obbligati in solido al pagamento dei contributi relativi all'anno corrente al tempo della vendita e a quello precedente. Non si tratta, invero, di un'obbligazione propter rem, bensì di un'obbligazione costituita ex novo per effetto della l. n. 63/2012 a tutela dell'aspettativa creditoria vantata dal condominio, sul quale incombe l'onere della prova dell'inerenza della spesa all'anno in corso o precedente al subentro dell'acquirente (cfr. Cass. n. 21860/2020). Inoltre, il successivo art. 63, co. V, disp. att. c.c. segna quale termine di interruzione dell'obbligazione solidale la trasmissione all'amministratore di condominio della copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento della proprietà. Non vi è dubbio che l'opponente sia tenuto, benché in solido, al pagamento della quota residuale di
€ 1.079,88, considerato che il relativo onere è sorto precedentemente alla cessione della proprietà. Tale circostanza è dimostrata dallo scambio di corrispondenza versato in atti, non contestato dall'opponente, dal quale si evince il riconoscimento del debito da parte del condomino Pt_1
- anche attraverso proposte di rateizzazione - a fronte dei solleciti di pagamento
[...] dell'amministratrice di condominio, precedenti alla data del 6.7.2021 (cfr. doc. All. Controparte_4 G alla memoria ex art. 183, co. VI, n. 1 di parte opposta. In data 17.5.2021 scriveva Parte_1
“A riguardo della rata scaduta e vista la mia attuale situazione economica ( sono cassaintegrato a 659€ mese) posso proporle la metà il 31/05 e l'altra metà il 30/06”; in data 27.05.2021
[...] rispondeva: “come da sua richiesta, accetto la rateizzazione solo per questa rata. Questo CP_4 significa che se entro il 31 maggio 2021 non verserà la metà dell'importo della prima quota a lei imputata, adirò le vie legali. Avendo già sollecitato il pagamento, non ne riceverà uno ulteriore”; in pari data, replicava: “il giorno 04/06 mi verrà pagata la cassa integrazione in Parte_1 deroga causa COVID 19, le chiedo gentilmente un ulteriore proroga della scadenza fino a tale data”). Dev'essere rigettata la domanda di incompetenza per valore del tribunale, trattandosi di un'unica domanda introdotta anteriormente all'entrata in vigore del d.lgs. n. 149/2022 di importo superiore ad
€ 5.000,00, il cui rigetto parziale non può avere effetti retroattivi in ordine al valore della controversia, da determinarsi al tempo in cui è sorta (Cass. civ. n. 28417/2018: “In caso di rigetto della domanda, nei giudizi per pagamento di somme o risarcimento di danni, il valore della controversia, ai fini della liquidazione degli onorari di avvocato a carico dell'attore soccombente, è quello corrispondente alla somma da quest'ultimo domandata, dovendosi seguire soltanto il criterio del “disputatum”, senza che trovi applicazione il correttivo del “decisum”.”) Sussiste, pertanto, il diritto del condominio alla riscossione dell'importo di € Controparte_1 1.079,88 dovuto da a titolo di oneri condominiali ordinari dell'anno 2021, stante Parte_1
l'obbligazione solidale con l'acquirente dell'unità immobiliare per oneri relativi all'anno corrente al momento della vendita e a quello precedente. Le spese di lite stante la parziale reciproca soccombenza.


P.Q.M.


- Accerta e dichiara la nullità delle delibere assembleari del 10.05.2021 e del 21.07.2021 per i motivi espressamente indicati in parte motiva e, per l'effetto revoca, il decreto ingiuntivo n. 2906/2021 emesso in data 26.11.2021 nel procedimento avente r.g.n. 6965/2021.
- Accerta e dichiara la debenza dell'opponente al pagamento di €1.079,88 per spese gestione ordinaria 2021 e, per l'effetto, condanna l'attore al pagamento della suddetta somma in favore della parte convenuta, oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo.
- Compensa le spese di lite.
Si comunichi.
Velletri, lì 22/10/2025
Il giudice
GE FA