N. R.G. 28795/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa IA IT, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 28795 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2023, vertente
TRA
(C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentato dalla procuratrice speciale
[...] con il patrocinio dell'Avv. Manfredonia Fabio, giusta procura in atti;
Parte_2
- ricorrente
E
(C.F. ; Controparte_1 C.F._1
- resistente contumace
OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile;

CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ritualmente e tempestivamente notificato, parte ricorrente ha chiesto all'intestato Tribunale di “

1. accertare e dichiarare che l'Occupante, Sig. n. Lima Controparte_1 (Perù) 11.11.1992 CF: ha occupato illegittimamente ed abusivamente senza titolo C.F._1 alcuno il 20.12.2019 – o dalla diversa data che risulterà – e che da tale data ininterrottamente ed illegittimamente occupa, sempre senza averne titolo, l'immobile di cui l' Parte_1
– è legittimo proprietario sito in Roma (RM), alla Via dell'Impruneta, 21, Sc.B, p.3,
[...] int.9, Foglio 812, p.lla 287, sub 43 Zona cens. 5, (A/3), di mq. 69 destinato ad essere adibito ad uso abitativo;

2. per l'effetto condannare il medesimo sia a rilasciarlo immediatamente in favore dello stesso libero e vuoto di persone e cose fissando, semmai fosse necessario la data di esecuzione e dichiarando, in tutti i casi, la pronunzia sub 2) opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo e/o ad eventuali pagina 1 di 5 soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile;

3. condannare la medesima a pagargli a titolo di indennità di occupazione e/o di risarcimento danni l'intera somma di € 24.266,80 maturata per effetto della illegittima occupazione, dal 20.12.2019 al 20.4.2023, ovvero alla diversa data che risulterà all'esito del giudizio, in entrambi i casi da determinarsi anche in via equitativa;

4. condannare il medesimo a pagargli le ulteriori somme che matureranno dal mese di maggio 2023, incluso, fino al dì del rilascio ovvero quelle diverse, anche maggiori, che gli risulteranno dovute e delle quali, in subordine, chiede determinarne l'ammontare in via equitativa;

5. il tutto con la condanna dell'Occupante al pagamento delle spese giudizio”.
Nella specie, l' – premesso: di aver stipulato, in data 18 giugno 2020, con la Pt_1 [...] un contratto di affidamento dei servizi di gestione amministrativa, tecnica e commerciale Parte_2 del patrimonio immobiliare dell' stesso;
di aver conferito alla procure Pt_1 Parte_2 speciali per lo svolgimento di tutte le attività rientranti nel contenuto dei servizi oggetto del contratto e per rappresentarlo;
di essere succeduto ex lege al soppresso in tutti i rapporti attivi e passivi – ha CP_2 esposto:
- di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in Roma (RM), Via dell'Impruneta, 21, Sc.B, p.3, int.9, Foglio 812, p.lla 287, sub 43 Zona cens. 5, (A/3), di mq. 69, destinata ad uso abitativo, e di averne acquisito il legittimo possesso e proprietà esclusiva, anche ab origine;
- che in data 20.12.2019 l'immobile predetto – ininterrottamente posseduto dall'Ente sin dal 1969 – è stato abusivamente occupato dal signor il quale vi ha altresì fissato la Controparte_1 propria residenza;

- che con atto personalmente sottoscritto del 31.12.2019 il resistente ha confermato di essere subentrato nell'immobile in data 20.12.2019, denunciando espressamente la circostanza dell'occupazione alla mediante trasmissione di una dichiarazione a mezzo fax alla medesima, Parte_2 Pt_2 corredata di documento di riconoscimento, con le relative conseguenze ex art. 2935 c.c.;
- che in data 05.02.2020 l'Ente ha provveduto a contestare formalmente l'occupazione al signor
, diffidandolo a rilasciare l'immobile e a versare l'indennità di occupazione;
Controparte_1
- che nel corso degli anni sono stati ripetutamente sollecitati il rilascio e il pagamento delle indennità di occupazione, mediante diffide ricevute dal destinatario;

- che, tuttavia, il resistente non ha ancora rilasciato l'immobile, né ha mai versato le somme dovute per la sua occupazione;

- che ciò ha compromesso la facoltà di godimento diretto e/o indiretto dell'immobile, impedendone la messa a reddito e cagionando un danno all'Ente, per le ragioni di cui al ricorso.
Ha, pertanto, insistito nella condanna dell'occupante all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione determinata applicando la media del valore minimo rilevato dall'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, maggiorata degli oneri accessori dovuti per il godimento degli spazi e servizi comuni, a decorrere dal 20.12.2019 e sino alla data della restituzione, oltre interessi e rivalutazione.
Parte resistente non si è costituita in giudizio.
All'esito dell'udienza di prima comparizione del 19.10.2023, dichiarata la contumacia del resistente e ritenuta ammissibile e conferente la prova per interrogatorio formale chiesta dalla parte ricorrente, è stata fissata per l'incombente l'udienza del 19.01.2024 (successivamente differita, in ultimo, al 28.11.2024).
pagina 2 di 5 All'udienza predetta, dato atto della regolarità della notifica e della mancata comparizione del resistente, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale all'udienza del 15.05.2025 (poi differita d'ufficio al 09.10.2025).
A seguito di discussione orale in data 09.10.2025, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281- sexies, ult. comma, c.p.c..
2. Preliminarmente, si conferma quanto disposto all'udienza del 19.10.2023 in merito alle istanze istruttorie della parte ricorrente.
3. Nel merito, le domande proposte meritano accoglimento nei limiti e per i motivi di seguito esposti.


3.1. Domanda di rilascio
La legittimazione del ricorrente all'azione esercitata – che ha natura rivendicatoria, in quanto si agisce per il rilascio dell'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr. Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) – è suffragata, quanto alla proprietà, dalla documentazione prodotta e, in particolare, dal contratto di compravendita e dalla visura ipocatastale (cfr. all.ti 3 e 3-bis ricorso); parimenti, sono stati depositati i contratti di affidamento alla Romeo dei servizi di gestione afferenti al patrimonio con la relativa procura speciale, nonché il verbale di immissione nel Pt_1 servizio e consegna del patrimonio immobiliare (tutti allegati al ricorso;
cfr. anche nota di deposito del 09.10.2023).
In proposito, il Tribunale non può prescindere dall'arresto delle Sezioni Unite n. 7305/2014, che, ponendo fine alla querelle giurisprudenziale in ordine alla qualificazione giuridica delle domande proponibili al fine di conseguire il rilascio del cespite abusivamente occupato, hanno precisato che non è un'azione di restituzione ma di rivendicazione “quella con cui l'attore chiede di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza collegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto” (cfr., appunto, Cass. Sez. Un. N. 7305 del 28.03.2014; l'impostazione è stata anche di recente confermata da Cassazione civile sez. III, ordinanza n. 18050 del 23.06.2023: “La domanda con cui l'attore chieda di accertare la natura abusiva dell'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, dà luogo a un'azione di rivendicazione, non potendo qualificarsi alla stregua di azione personale di restituzione, neppure in quanto tendente al risarcimento in forma specifica della situazione possessoria esistente in capo all'attore prima del verificarsi dell'abusiva occupazione, non potendo il rimedio ripristinatorio ex art. 2058 c.c. surrogare - al di fuori dei limiti in cui il possesso è tutelato dall'ordinamento - un'azione di spoglio ormai impraticabile”).
Quanto all'occupazione da parte del resistente e alla carenza di titolo legittimante, nel caso di specie l'occupazione abusiva trova riscontro nell'autodenuncia di subentro del 31.12.2019 (cfr. all. 4 ricorso) e negli atti unilaterali dell di contestazione dell'occupazione e di diffida al pagamento della relativa Pt_1 indennità (cfr. all.ti ricorso, in particolare doc. 5 e 6). In tale quadro probatorio, va altresì tenuta in considerazione la mancata risposta all'interrogatorio formale del resistente, pur regolarmente citato a comparire per l'incombente, come da documentazione depositata dalla parte ricorrente.
pagina 3 di 5 Pertanto, in ragione di quanto fin qui esposto, il resistente va condannato all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.


3.2. Domanda di risarcimento del danno
Sulla scorta del compendio processuale complessivamente considerato, è riconoscibile in favore della parte ricorrente un danno risarcibile per l'occupazione senza titolo con riguardo al periodo per il quale questa risulta provata.
Ed invero, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. 33645/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione (specifica) ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”.
Al riguardo, parte ricorrente ha rappresentato una effettiva prospettiva di utilizzazione indiretta dell'immobile in quanto ha dedotto che l'occupazione illegittima determina un danno in re ipsa, concretandosi la stessa in una perdita della disponibilità del bene e nell'impossibilità di conseguire l'utilità dallo stesso potenzialmente ricavabile.
Nel caso di specie, si tratta di un'unità immobiliare facente parte del “patrimonio immobiliare da reddito dell' quindi, per definizione, destinato ad essere fruttifero e produttivo di reddito. Di talché Pt_1 la prova del danno derivante dall'abusiva occupazione è naturalmente derivante dalla destinazione stessa impressa al patrimonio immobiliare dell'Ente.
Tale deduzione delinea il risarcimento di un danno emergente (e non di un lucro cessante, giacché parte ricorrente non ha fatto riferimento a specifiche opportunità di locazione e/o vendita a valori superiori a quelli di mercato, anzi espressamente richiamati) e, al contempo, soddisfa l'onere di allegazione e prova di una concreta e perduta possibilità di esercizio di un godimento indiretto.
Ricorrono, dunque, in linea con i criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento.
Ciò posto, nel caso in esame, la decorrenza della detenzione risarcibile va fissata dal mese di febbraio 2020, data di formale contestazione al resistente dell'occupazione senza titolo dell'immobile per cui è causa, con successive intimazioni di pagamento, non apparendo, di contro, sufficiente – ai fini della retrodatazione della decorrenza dell'indennità di occupazione nel senso richiesto dalla parte ricorrente – la data indicata nell'autodichiarazione firmata dal resistente, in assenza di altri elementi idonei a giustificare la suddetta retrodatazione e a configurare un pregiudizio meritevole di tutela ed economicamente risarcibile come conseguenza dannosa.
Ad oggi, si tratta di un periodo ammontante a 68 mesi.
L'importo del risarcimento, da determinarsi in via equitativa, può essere commisurato al canone locativo di mercato dell'immobile in esame (come confermato dalla richiamata Cass. S.U. n. 33645/2022).
Non emergendo ragioni contrarie, può fondatamente farsi riferimento alle quotazioni di zona pagina 4 di 5 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite e documentate dalla parte ricorrente nei valori minimi e sulla base della superficie dell'appartamento, pervenendo così ad un canone figurativo pari ad € 517,50 (7,5 x 69 mq = 517,50). Deve, pertanto, computarsi una somma complessiva pari ad € 35.190,00 (€ 517,50 x 68 mesi).
Su tale somma spettano alla parte ricorrente gli interessi legali, con decorrenza riferita a ciascuna mensilità (cfr. Cass. n. 11736/2013) a partire da febbraio 2020, sino al soddisfo.
Non è possibile includere nella condanna l'eventuale periodo di occupazione ulteriore, sino all'effettivo rilascio, giacché questo tipo di condanna, c.d. in futuro, non è ammissibile al di fuori dell'ambito in cui è eccezionalmente prevista dall'art. 664 c.p.c. (cfr. Cass. n. 11603 del 2005).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza della parte resistente;
la liquidazione, come da dispositivo, è operata sulla scorta del valore della causa ai parametri minimi, considerata l'attività processuale svolta e la tipologia di questioni in fatto e in diritto trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1) dichiara che occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in Controparte_1 Roma, Via dell'Impruneta, 21, Sc.B, p.3, int.9, Foglio 812, p.lla 287, sub 43 Zona cens. 5, (A/3), condannandolo all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose;

2) condanna a corrispondere all' Controparte_1 Parte_1
a titolo risarcitorio per l'abusiva occupazione l'importo di € 35.190,00, oltre
[...] interessi come in motivazione;

3) condanna al pagamento delle spese processuali della parte Controparte_1 ricorrente, che liquida in complessivi € 2.500,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge se dovuti.
Roma, 17.10.2025
Il Giudice
IA IT


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