N. 4791/2017 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Prima Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4791/2017 R.G.A.C. assegnata in decisione all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 2.7.2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281- quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Indirizzo Telematico, presso lo studio dell'Avv. ZARRELLA GIUSEPPE (c.f.:
), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._2
ATTORE
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Parte_2 C.F._3
Indirizzo Telematico, presso lo studio dell'Avv. ZARRELLA GIUSEPPE (c.f.:
), dal quale è rappresentata e difesa;
C.F._2
ATTRICE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliato presso CP_1 C.F._4 lo studio dell'Avv. BALDINI DAVIDE ( ) VIA SALVATOR NOTO C.F._5
32 80059 TORRE DEL GRECO, dal quale è rappresentato e difeso;

CONVENUTO
(c.f.: ), elettivamente domiciliata Controparte_2 C.F._6 presso lo studio dell'Avv. BALDINI DAVIDE ( ) VIA SALVATOR C.F._5
NOTO 32 80059 TORRE DEL GRECO, dal quale è rappresentata e difesa;

CONVENUTA
Pagina 1 di 6 Oggetto: azione di riduzione del prezzo e risarcimento del danno.
Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che, in tema di compravendita l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della
"actio redhibitoria".
Si tratta di azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, per cui l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno (cfr. Cass. n. 9960/2022)
Più precisamente, il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (cfr. Cass. Sez. Un. n. 11748/2019).
Nel contratto di compravendita, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'"actio quanti minoris", ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi (v. Cass. n.
12852/2008).
La speciale disciplina dettata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. è applicabile, tuttavia, in relazione ai soli vizi redibitori ossia a quei vizi che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto (cfr. Cass. n. n. 27916/2017).
La garanzia di cui all'art. 1490 c.c. si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti un'alterazione patologica o una anomalia strutturale, inerenti la materialità del bene.
Inoltre, al fine di far valere la garanzia per vizi, l'acquirente è tenuto ad allegare in maniera specifica nonché a dimostrare che il bene venduto, già al momento del contratto, era affetto da imperfezioni, inerenti al relativo processo di produzione, fabbricazione o
Pagina 2 di 6 conservazione, ed atte a diminuirne il valore ovvero a renderlo inidoneo ad assolvere alla funzione sua propria.
Con la pronuncia n. 9651 del 11.05.2016, la Corte di Cassazione torna ad occuparsi del patto di esclusione della garanzia per vizi.
Nell'ambito di essa, la Corte analizza in particolare il rapporto tra la “mala fede” agli effetti dell'art. 1490 comma 2 c.c. e l'art. 1229 c.c., che prevede la nullità di qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per “dolo o colpa grave”.
La sentenza in commento sposa la tesi secondo la quale i concetti di mala fede e colpa grave non sono automaticamente sovrapponibili, inquadrando le due norme sopra citate in un rapporto di specialità, laddove l'art. 1490 comma 2 c.c. sarebbe norma derogante rispetto al principio enunciato dall'art.1229 c.c.
Afferma la Suprema Corte che “In tema di garanzia per vizi della cosa venduta,
l'art.1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero della garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché non si applica la norma ove il venditore sia allo oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi.”
Rileva questo giudice, nel venire a decidere la presente controversia, che gli odierni attori lamentano, in primis, il fatto che i venditori abbiano taciuto loro la presenza di un'occlusione della canna fumaria e dell'amianto con conseguente impossibilità di utilizzo del bene nella sua totalità.
Ciò posto, va in primo luogo osservato, riguardo alle implicazioni giuridiche della presenza di amianto in beni quali quello oggetto della vendita intervenuta tra le odierne parti in causa, che dagli atti si evince che l'immobile in questione è stato costruito in data antecedente al 1° settembre 1967 ed è sato oggetto della concessione edilizia in sanatoria n.
459 del 1995 e dell'autorizzazione n. 132 del 2003 e della S.C.I.A. del 16.1.2014.
Trattasi, quindi, di immobile costruito in epoca antecedente all'entrata in vigore della L.
n. 257/92 in tema di eliminazione dell'amianto, il cui 1 comma 2 L. n. 257/92 non stabilisce peraltro, a pena di nullità, alcun divieto di vendita di immobili contenenti amianto, limitandosi a vietare l'estrazione, l'importazione, l'esportazione, la commercializzazione e la produzione di amianto nonché a prescrivere lo smaltimento di tale materiale nel rispetto delle disposizioni previste dal D.Lgs. n. 22/97.
Pagina 3 di 6 Ne discende che la pura e semplice presenza di amianto in un manufatto non può costituire, di per sé vizio occulto della compravendita a mente dell'art. 1490 c.c.. (cfr. Trib.
Milano 27.9.2006).
In linea con tale impostazione la giurisprudenza ha avuto modo di statuire che la presenza di amianto in un immobile costituisce un vizio grave solo se tale materiale sia seriamente danneggiato e richieda lavori di bonifica, ma non nel caso in cui sia integro (Trib.
Prato 9.10.2014) e che, qualora lo stesso non impedisca l'utilizzazione dell'immobile, la presenza di amianto non giustifica la risoluzione del contratto -che, peraltro, gli odierni attori non hanno domandato- bensì una modesta riduzione del prezzo (Cass. n. 15742/2017; Trib.
Salerno n. 1414/2010) o, ancora, l'eliminazione del vizio (Cass. n. 1562/2010; n. 3855/2016).
Nel caso di specie, all'esito dell'istruttoria svolta ed in particolare della prova testimoniale assunta, il Tribunale ritiene che gli attori abbiano fornito la prova dell'esistenza di un vizio grave ossia la presenza di amianto che, sebbene non sfaldato, andava necessariamente rimosso.
Invero, il teste , legale rapp.te della ditta Testimone_1 Controparte_3 specializzata nella rimozione e bonifica dell'amianto, ha dichiarato di aver eseguito i lavori di bonifica all'interno dell'appartamento degli attori;
di aver rimosso la parte del camino che dalla cappa andava fino al soffitto e di aver riscontrato che lo stesso era tappato;
che tutta la superficie della canna era chiusa;
che il materiale rimosso conteneva amianto e che (per la sua esperienza, essendo un'azienda che si occupa di bonifica) la mancata rimozione di siffatto materiale sarebbe stata pericolosa;
che il contatto di siffatto materiale con una fonte di calore, derivante dall'accensione del camino ne avrebbe determinato lo sgretolamento con conseguente pericolosità; che lo stesso accumulo di fuliggine avrebbe potuto generare un incendio, perché accumulandosi diventa catrame.
Orbene, alla luce di tali dichiarazioni – della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare in considerazione della mancanza di elementi di segno contrario – il Tribunale ritiene che la presenza di amianto nella canna fumaria integri un vizio occulto del bene compravenduto il quale, pur non incidendo sull'utilizzabilità di quest'ultimo in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto (che del resto, come già rilevato gli odierni istanti neppure hanno chiesto), legittima, peraltro, l'accoglimento dell'actio quanti minoris nell'ambito della quale la domanda attrice, là dove è diretta a ottenere la condanna del venditore al rimborso delle spese sostenute per la rimozione del camino e della canna fumaria, deve essere ricondotta: ciò in quanto dalla presenza di amianto nel camino è derivata una diminuzione del valore del bene alienato, e del relativo prezzo di vendita, di entità pari al
Pagina 4 di 6 costo delle opere necessarie per eliminare il vizio riscontrato, costo da prendersi in considerazione non tanto ai fini della quantificazione del danno subito dai compratori bensì quale semplice e ulteriore criterio -anche equitativo- per ripristinare l'equilibrio economico tra le prestazioni contrattuali e per determinare la minore utilità e il minor valore del bene oggetto di compravendita a causa del vizio in questione (cfr., su tali tematiche, Cass. n. 12852/2008).
Giova inoltre sottolineare, relativamente alle su espresse valutazioni, che nella specie non vi è dubbio circa la natura di vizio occulto del difetto di cui trattasi, e ciò sia perché il contratto di compravendita stipulato inter partes non contiene alcun riferimento allo stesso, sia per le condizioni di non accessibilità al camino e di non visibilità all'interno dello stesso a causa dell'occlusione, sia, infine, perché l'espletata prova testimoniale corrobora, a sua volta, tale ipotesi ( si veda, in proposito, la deposizione del teste ). Testimone_1
Alla luce di quanto precede i convenuti vanno condannati a corrispondere agli attori, per le causali sopra indicate, la somma, determinata in via equitativa, di € 3.489,00 sborsata per l'operazione di prelievo e di smaltimento del materiale Ethernit e per il ripristino delle condizioni ottimali dell'immobile (l'esborso di tale somma non è stato oggetto di specifica contestazione da parte dei convenuti).
Invero, la citata giurisprudenza di legittimità consente di addivenire a una valutazione in via equitativa del quantum della diminuzione del prezzo.
Avendo il suddetto importo natura di debito di valuta e non di valore (trattasi, infatti, non di un'obbligazione risarcitoria ma, in quanto conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris, di un rimborso in favore dell'acquirente derivante dal venir meno della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo), sullo stesso sono dovuti i soli interessi di legge, con decorrenza dalla data della domanda fino al saldo effettivo.
Venendo alla domanda risarcitoria parimenti avanzata dagli odierni istanti, mette conto ricordare che “l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente, ai sensi dell'art. 1494 c.c., non si identifica né con le azioni di garanzia, di cui all'art. 1492 c.c., né con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa. Questa azione può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante. Ne consegue che l'azione di risarcimento può essere
Pagina 5 di 6 proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto” (cfr. Cass. n. 13403/2014).
Deve peraltro notarsi, nel contempo, che, posto che il danno lamentato da parte attrice non può essere ritenuto sussistente in re ipsa, cioè per il solo fatto dell'accertata esistenza dei lamentati vizi occulti del bene compravenduto, nella specie non appare essere stato adeguatamente assolto, dagli attori medesimi, l'onere probatorio avente ad oggetto la dimostrazione della sussistenza del lamentato pregiudizio, consistito nel lucro cessante derivante dal risparmio energetico determinato dall'impianto camino.
La domanda in questione deve, pertanto, essere disattesa.
Le spese di lite seguono la soccombenza dei convenuti e vanno liquidati in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore effettivo della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea di riduzione del prezzo e per l'effetto condanna
[...]
e a restituire a e a la CP_1 Controparte_2 Parte_1 Parte_2 somma di euro 3.489,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) Rigetta le ulteriori pretese risarcitorie;

3) Condanna e al pagamento delle spese di lite in CP_1 Controparte_2 favore dell'avv. Giuseppe Zarrella, difensore degli attori dichiaratisi antistatari, che si liquidano in euro 287,03 per spese vive ed euro 1.300,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del 15%.
Così deciso in Nocera Inferiore, 03/12/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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