N.R.G. 1607/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PRATO
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace Dott.ssa Maria Carmen Napolitano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1607/2021 promossa da: sig. (c.f. ), nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Prato (PO) Via Torelli 57 presso lo studio dell'Avvocato Massimo
Breschi che lo rappresenta e difende ATTORE
CONTRO sig. (c.f. nato a [...] il [...] CP_1 C.F._2 sig.ra (c.f. ) nata a [...] il [...] Controparte_2 C.F._3 entrambi residenti a [...] in Avenue Victor Hugo 81 elettivamente domiciliati agli indirizzi di posta elettronica e riferiti agli Email_1 Email_2
Avvocati Fabio Costan e Alessandro Osnato CONVENUTI
Avente ad oggetto: Pagamento somma di denaro
CONCLUSIONI
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 23.06.2025 sulle seguenti conclusioni:
- per parte attrice, come da atto di citazione;

- per parte convenuta, come verbale di udienza del 23.6.2025 di p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto dapprima Parte_1 innanzi al Tribunale di Bolzano e ed in seguito ha riassunto la CP_1 Controparte_2 causa dinanzi al Tribunale di Prato per sentirli condannare al pagamento della somma di € 100.439,29 ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, che verrà provata in corso di causa pagina 1 di 8 o comunque in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo. Con vittoria di spese e compensi professionali. La causa ha assunto il n. 1350/2020 R.G. ed è stata assegnata alla Dott.ssa J. Dorfmann. Si sono costituiti nel giudizio intrapreso dinanzi al Tribunale di Bolzano i sigg.ri e CP_1 CP_2
I convenuti nel primo atto difensivo hanno contestato la fondatezza delle domande attoree eccependo: 1) in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione per il mancato rispetto del termine a comparire alla prima udienza;
2) l'incompetenza territoriale del Giudice adito;
3) la carenza di legittimazione passiva della sig.ra CP_2
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 15.10.2020 il Tribunale di Bolzano ha rilevato la nullità dell'atto di citazione e ha fissato una nuova udienza ex art. 183 c.p.c. per il 29.4.2021 per consentire all'attore di rinnovare la notifica dell'atto di citazione. A seguito della rinnovazione della notifica dell'atto di citazione i convenuti hanno ribadito l'incompetenza territoriale del Tribunale di Bolzano in favore di quello di Prato. In sede di udienza parte attrice ha aderito all'eccezione di incompetenza e a scioglimento della riserva assunta, il Tribunale di Bolzano ha dichiarato la propria incompetenza territoriale in favore del Tribunale di Prato, assegnando il termine di 3 mesi per la riassunzione della causa. Stante il persistente interesse dell'odierno attore a vedere decisa la causa, quest'ultimo, ha riassunto la causa innanzi al Tribunale di Prato, citando il sig. e la sig.ra e CP_1 CP_2 formulando le seguenti conclusioni: ”Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, per tutti i titoli e le causali di cui in premessa, condannare i Sigg. ed al pagamento, in solido tra loro, o CP_1 Controparte_2 comunque ciascuno secondo le quote di responsabilità che verranno accertate in corso di causa, della somma di €. 100.439,29 ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, che verrà provata in corso di causa o comunque in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo. Con vittoria di spese e compensi professionali.”

2. L'attore ha spiegato la domanda esponendo di avere stipulato in data 18.6.2018 con CP_3
un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la P.Ed. 1048 in P.T. 959 II
[...]
C.C. in Selva di Val Gardena, che a sua volta si era impegnato ad acquistare dal venditore e proprietario insieme alla P.Ed 861 in P.T. 578 II C. C. in Selva di Val Gardena. Persona_1
Nel contratto preliminare del 18.6.2018 il promittente venditore aveva dichiarato di avere avviato un'operazione di frazionamento volto a realizzare un nuovo progetto di divisione materiale che avrebbe apportato maggiore estensione al piano giardino della particella 1048 rispetto a quella riportata nella mappa e che avrebbe reso la superficie del lotto pari a 850 mq, compreso il sedime della casa esistente, con cubatura edificabile non inferiore a mc 750 fuori terra, ed un piano interrato di pertinenza esclusiva non inferiore a mq 400 di superficie. Il lotto era stato quindi promesso in vendita a il quale si era impegnato all'acquisto CP_1 demolendo l'edificio esistente e procedendo alla costruzione di uno nuovo immobile interamente a sua cura ed a sue spese. Il bene – da realizzare - figura così descritto nel contratto: “P.ed. 1048 di mq non inferiori a 850 mq di terreno (attualmente 283 mq ai quali si aggiungeranno 567 mq in proprietà che, a cura ed onere della promittente venditrice saranno staccati dalla P.Ed. 861, e aggregati alla P.ed. 1048 C.C. CP_4 pagina 2 di 8 Selva) e la relativa cubatura minima non inferiore a 750 mc fuori terra, con destinazione abitativa
“libera”, senza vincoli ed interrato di almeno 400 mq.”. Al punto 6 del contratto le parti avevano pattuito quanto segue: la parte venditrice si impegna a firmare tutte le pratiche necessarie quali progetti, autorizzazioni o asseverazioni per il corretto svolgimento della futura ristrutturazione;
il tutto a cura e spese della parte acquirente”. Tale condizione, secondo la narrativa dell'atto di citazione, era stata inserita su espressa richiesta di e si spiegava col fatto che il frazionamento era ancora in corso e la titolarità del CP_1 procedimento amministrativo volto alla divisione ed alla formazione del lotto era in capo al promittente venditore. In tal modo aveva optato affinché la pratica fosse iniziata già CP_1 prima del rogito, tramite delega al promittente venditore, ma assumendosi tutte le spese e gli oneri, come recitava la condizione sopra richiamata del contratto. A conferma della volontà di delegare il promittente venditore alla presentazione della pratica edilizia ed al ritiro della concessione ha depositato una email ricevuta da in cui Pt_1 CP_1 quest'ultimo gli aveva chiesto di ritirare la concessione ed aveva comunicato che avrebbe provveduto a corrispondere i relativi costi con versamento sul conto corrente del primo (e mail del 15-18-19.2.2019: “dando l'ok a di anticipare i costi per il ritiro della concessione CP_5 previo accredito sul tuo conto corrente ”). Sulla base di tale accordo l'attore aveva depositato presso il Comune di Selva di Val Gardena la domanda di concessione edilizia i progetti di ristrutturazione dell'immobile e le relazioni accompagnatorie dovute. Il 5.6.2019 e coniuge di , in regime di comunione dei beni, Pt_1 Controparte_2 CP_1 conclusero il contratto definitivo di compravendita. Per effetto del regime patrimoniale il bene era divenuto parte della proprietà comune ed indivisa dei coniugi ancorché l'atto finale fosse stato sottoscritto solamente dalla moglie, CP_6 non essendo quell'immobile qualificabile come bene personale. L'attore ha dichiarato di avere sostenuto per l'iter amministrativo le seguenti spese:
€. 66.485,61 a titolo di contributo di concessione;
€. 16,00 a titolo di imposta di bollo;
€. 2.737,68 a titolo di compenso per la redazione della relazione geologica, Dott. Geol.
[...]
fattura n. 4 del 2019; €. 15.600,00 a titolo di compenso per la progettazione e la Per_2 elaborazione della pratica di Concessione edilizia, Dott. Arch. fattura n. 1 del Persona_3
2019 ; €. 15.600,00 a titolo di compenso per la progettazione e la elaborazione della pratica di Concessione edilizia, Dott. Arch. , fattura n. 1 del 2019. Il tutto per complessivi €. Persona_4
100.439,29, In sede di rogito, il sig. in forza della condizione pattuita nel contratto preliminare, aveva Pt_1 richiesto alla sig.ra il rimborso delle spese sostenute per l'ottenimento di tutte le CP_2 autorizzazioni e concessioni relative all'immobile venduto senza alcun esito. Sul punto l'acquirente rifiutò il rimborso dichiarando di non essere a conoscenza dell'impegno sul CP_2 rimborso delle spese e di non volervi procedere. Analogo esito negativo aveva avuto la richiesta stragiudiziale di restituzione dell'importo sopra indicato.
pagina 3 di 8 2.1. In diritto l'attore ha osservato che sia l'acquirente finale quale di soggetto nominato e CP_2 quindi subentrato in tutti gli obblighi dell'originario contraente, nonché quest'ultimo, in CP_1 ragione dell'acquisto effettuato in comunione dei beni con la moglie del bene, erano tenuti al rimborso delle spese sostenute. Tale obbligazione traeva origine dalla pattuizione inserita nel preliminare e trovava conferma nella corrispondenza scambiata tra le parti .

3. Si sono costituiti in giudizio i convenuti e tramite comparsa di costituzione e CP_1 CP_2 risposta a seguito di riassunzione, contestando la richiesta di restituzione dell'importo domandato dall'attore e deducendo che: a) nel contratto preliminare non erano state indicate attività, costi legati al rilascio della concessione edilizia, compensi di professionisti che sono posti alla base delle richieste attoree e che la parte acquirente avrebbe dovuto restituire;
b) successivamente al contratto preliminare, erano intervenuti nuovi accordi fra le parti, posto che nel febbraio 2019 esse si erano accordate per il versamento di un nuovo acconto sul prezzo di € 100.000,00 senza convenire alcunché in merito agli oneri per la concessione edilizia o per i compensi per tecnici e progettisti;
ciò si desumeva dal contenuto della corrispondenza intercorsa tra le parti, la notaia Flaminia Cantamaglia, consulente contrattuale dei convenuti, e l'agente immobiliare che aveva seguito l'operazione, La ricostruzione delle suddette fasi è stata così riportata: Persona_5 in data 15.2.2019 l'intermediario propose alle parti di procedere con il versamento da parte del promittente acquirente di un nuovo acconto sul prezzo – non previsto nel preliminare – che si era rivelato necessario per i nuovi incombenti: pagare gli oneri, fare la fidejussione al CP_7 intavolare il vincolo pertinenziale casa/box. In data 27/02/2019 eseguì un CP_1 bonifico in favore dell'attore dell'importo concordato di € 100.000,00 quale ulteriore acconto sul prezzo.
c) nel contratto definitivo erano stati interamente recepiti gli accordi intercorsi successivamente alla stipula del contratto preliminare;
d) durante lo svolgimento delle opere di ristrutturazione era stata rilevata la presenza di materiali contenenti amianto ed era sorta la necessità di procedere allo smaltimento con la procedura specifica prevista per i rifiuti speciali.

3.1. In diritto, in via preliminare, i convenuti hanno eccepito: i) la carenza di giurisdizione dell'Autorità Giudiziaria italiana in favore di quella francese stante la residenza dei convenuti a Parigi;
ii) la carenza di legittimazione passiva, con conseguente richiesta di estromissione dal giudizio, della convenuta sig.ra poiché la domanda attorea trae origine da un Controparte_2 contratto che non è mai stato sottoscritto da quest'ultima e, in applicazione dell'art. 1372 c.c., gli effetti del preliminare non avrebbero potuto essere estesi a costei, che si profilava soggetto terzo. Il contratto definitivo del 05/06/2019 aveva determinato l'istituzione di una comproprietà legale del bene acquistato e non avrebbe potuto costituire la fonte di un'obbligazione solidale di pagamento per entrambi i coniugi che peraltro non era stata prevista nel rogito del 05/06/2019. Neppure la normativa sulla comunione legale dei beni, richiamata ex adverso, poteva sostenere la nascita di un'obbligazione solidale, dato che il contratto preliminare era stato firmato da uno solo dei coniugi. Del resto – hanno sottolineato i convenuti - nelle conclusioni rassegnate innanzi al Tribunale di Bolzano l'attore non aveva svolto domande nei confronti della sig.ra che CP_2 pagina 4 di 8 erano state proposte solamente nell'atto introduttivo del giudizio riassunto dinanzi al Tribunale di Prato. Sotto altro aspetto i convenuti hanno osservato che la regolamentazione dei rapporti doveva essere tratta solamente dal contratto definitivo di compravendita. Ciò in quanto con la conclusione della compravendita il contratto preliminare del 18/06/2018, doveva intendersi caducato e sostituito dalla nuova regolamentazione convenuta nell'atto definitivo;
di talché la clausola contenuta nel contratto preliminare all'art. 6 del testo, posta a fondamento della domanda di rimborso, era divenuta priva di efficacia. Richiamando la teoria dell'assorbimento i convenuti hanno osservato che in caso di differenze di contenuto tra il contratto preliminare e quello definitivo occorre avere riguardo al contratto definitivo in quanto esso assorbe il preliminare, costituendo l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio posto in essere.

3.3. I convenuti hanno pertanto chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni : ”I. accertare e dichiarare la carenza di giurisdizione dell'Autorità Giudiziaria Italiana in favore di quella Francese. II. accertare il difetto di legittimazione passiva di e conseguentemente dichiarare Controparte_2
l'estromissione della stessa dal giudizio;
In via principale: III. rigettare integralmente le domande di parte attrice. In ogni caso: IV. Con vittoria dei compensi professionali, rimborso forfettario e spese di causa”.

4. Il Giudice all'udienza del 19.9.2022 ha: a) ritenuto di confermare la competenza dell'Autorità Giudiziaria italiana;
b) ritenuto di doversi pronunciare sulla eccezione di legittimazione passiva unitamente al merito;
c) assegnato i termini per il deposito di memorie ex art. 183 VI co. c.p.c. L'istruttoria si è svolta mediante produzioni documentali e prova per testi. Nonostante fosse stato disposto anche lo svolgimento dell'interrogatorio formale dei convenuti, questo non ha avuto luogo per assenza reiterata delle parti. All'udienza del 23.06.2025, fatte precisare le conclusioni alle parti, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

5. La presente controversia, riassunta all'esito di dichiarazione di incompetenza del Tribunale di Bolzano, ha ad oggetto l'adempimento della condizione contenuta all'art. 6 del contratto preliminare, stipulato in data 18.6.2018 tra e , avente ad Parte_1 CP_1 oggetto l'obbligazione assunta dal secondo al pagamento dei costi anticipati dall'attore per le pratiche amministrative riferite all'immobile promesso in vendita. Al fine di valutare la fondatezza o meno della pretesa è necessario procedere all'analisi del testo del contratto preliminare del 18.6.2018 posto che la prova orale sfogata non ha apportato contributo utile ai fini della decisione. Tantomeno si è rivelata chiarificatrice la corrispondenza email allegata dalle parti, non proprio intellegibile e rimandante a questioni non introdotte o approfondite in questa sede giudiziale. La disamina delle condizioni inserite nella scrittura privata che racchiude il contratto preliminare ha messo in rilievo che l'immobile promesso in vendita era costituito da una particella edilizia 1048, situata in Selva di Val Gardena, su cui era in atto un frazionamento teso a munire la porzione di una maggiore estensione di terreno, portandola a dimensioni pari a 850 mq e pagina 5 di 8 dotandola di cubatura edificabile non inferiore a mc 750 fuori terra ed interrato di pertinenza esclusiva nella misura di 400 mq di superficie. Avendo le parti sottoscrittrici del contratto fatto riferimento al bene definendolo lotto, in quanto l'immobile che sarebbe risultato doveva essere costruito previa demolizione di un fabbricato esistente, la descrizione del medesimo è avvenuta sulla base delle misure della particella edilizia 1048, a cui sarebbe stata aggiunta una parte della particella 861, in modo da trasferire una superficie non inferiore a 850 mq. Tale dimensione risulta dalla somma di mq 283 e di mq 567, questi ultimi staccati dalla particella 861 ed aggregati alla particella 1048 a cura della parte venditrice. Risulta pertanto chiaro dalle caratteristiche enunciate che il bene finale doveva essere realizzato rispettando quei parametri di superficie e di cubatura alla cui verifica positiva era subordinato il pagamento del saldo del prezzo di € 3.200.000,00. (cfr art. 5 lettera b) del contratto preliminare). Le parti stipulanti il contratto preliminare avevano stabilito che i costi della costruzione dell'immobile sarebbero gravati sulla parte promissaria acquirente. Ciò risulta dalla lettura dell'ultimo paragrafo della premessa del contratto: “la promittente venditrice è disponibile ed ha interesse a vendere il lotto e (Parte promissaria acquirente) è interessato all'acquisto del CP_1 lotto con demolizione dell'edificio esistente e costruzione di nuovo edificio a sua cura e spese” e trova conferma nell'art. 6 del contratto preliminare laddove le parti hanno convenuto che la venditrice si sarebbe impegnata a firmare tutte le pratiche necessarie quali progetti, autorizzazioni o asseverazioni per il corretto svolgimento di una futura ristrutturazione;
il tutto a cura e spese della parte acquirente. La volontà espressa dalle parti nel contratto preliminare era stata quella di porre i costi di edificazione a cura della parte acquirente. Dalla formulazione letterale dell'art. 6, il cui contenuto dispositivo deve collegarsi alla premessa contrattuale sopra richiamata, si evince in modo univoco l'intenzione dei contraenti di addossare le spese per le pratiche necessarie alla costruzione sul promissario acquirente, sottoscrittore del contratto preliminare. Pertanto in applicazione del criterio principale indicato dall'art.1362 c.c. (significato letterale) è sufficiente individuare su tale aspetto la comune intenzione delle parti.

6. Tenuto conto che , che aveva sottoscritto il contratto preliminare, non è CP_1 intervenuto nella stipulazione del contratto definitivo, non è possibile fare ricorso al contenuto del contratto definitivo per ritenere superata la regolamentazione convenuta nel contratto preliminare. Sul punto l'argomento in diritto esposto dai convenuti, secondo il quale il contratto definitivo costituisce l'unica fonte dei diritti e degli obblighi inerenti al particolare negozio voluto in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato dal contratto definitivo, va disatteso posto che tale principio, seppure consolidato, presuppone la sequenza di contratto preliminare e contratto definitivo conclusi ad opera delle medesime parti, mentre nella fattispecie in esame ciò non si è verificato dato che il rogito ha visto come unica parte acquirente che, seppure Controparte_2 coniuge di si profila soggetto diverso. CP_1
pagina 6 di 8 La parziale diversità delle parti del contratto definitivo rispetto al preliminare implica che l'interpretazione della volontà contrattuale dell'atto pubblico di vendita, nella quale non si rinviene alcuna disposizione sui costi delle pratiche amministrative, può riferirsi solo alle medesime parti intervenute in tale atto. Sulla scorta di quanto esposto si conclude che la disposizione relativa al pagamento dei costi per pratiche amministrative sia vincolante solamente per e non per , CP_1 Controparte_2 dato che non è stata riprodotta nel contratto definitivo. Trattandosi di clausola accessoria, non facente parte del contenuto necessario di un contratto preliminare, essa avrebbe potuto anche non essere inserita nella scrittura privata del 18.6.2018. La previsione di tale condizione evidentemente aveva soddisfatto esigenze che nell'ambito del principio dell'autonomia contrattuale il promittente venditore ed il promissario acquirente avevano interesse a regolare all'interno del contratto preliminare.

7. Altra questione attiene alla determinazione in concreto degli oneri che debbano essere posti a carico di sulla scorta del contratto preliminare del 18.6.2018, atteso che la clausola è CP_1 stata redatta in modo effettivamente generico. Si reputano oggetto di rimborso i costi relativi ai contributi di concessione, corrisposti al Comune di Selva Gardena e quantificati nella scheda tecnica elaborata dall'amministrazione nella misura di € 66.485,61 oltre la spesa per il bonifico di
€ 3.50 (€ 66.489,11), l'imposta di bollo per la pratica edilizia di € 16,00 ed il costo della relazione tecnica geologica citata nell'atto di concessione di € 2737,68. I compensi riferiti agli architetti e risultano solamente dalle Persona_3 CP_8 fatture depositate nel fascicolo dell'attore senza che sia stata effettivamente comprovata l'opera prestata tramite assunzione di prova testimoniale o il deposito di elaborati, che si profilavano rilevanti anche al fine di valutare la congruità delle spettanze. Il convenuto è tenuto pertanto a rimborsare all'attore la CP_1 Parte_1 minore cifra di € 69.242,79, rispetto al quantum richiesto, sulla quale vanno calcolati gli interessi legali a decorrere dalla domanda giudiziale fino all'effettivo soddisfo. Diversamente nulla deve restituire la convenuta dato che l'obbligazione dell'assunzione dei CP_2 costi delle pratiche amministrative non fu da lei assunta, non essendo la stessa divenuta parte del contratto preliminare del 18.6.2018. Venendo in rilievo una soccombenza parziale dell'attore, le spese ed i compensi vengono posti a carico del convenuto per la metà, nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto dello CP_1 scaglione di valore da € 52.001 a € 260.000 ed applicando i valori medi per le fasi in cui si è articolata la causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento parziale della domanda introdotta con citazione da Parte_1 condanna al pagamento in favore dell'attore della minore somma di € 69.242,79 CP_1 oltre interesse legali dal giorno della domanda giudiziale. Condanna altresì il convenuto alla refusione in favore della parte attrice delle CP_1 pagina 7 di 8 spese di lite, che si liquidano in € 2538,50 per compensi, € 406,47 per esborsi oltre rimborso spese generali 15% i.v.a., c.p.a. nella misura di legge. Respinge la domanda nei confronti di Controparte_2
Prato 27 dicembre 2025 Il Giudice dott. Maria Carmen Napolitano
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