REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
12 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Mauro Impresa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n.r.g. 3369/2025 evertente
TRA
in proprio e quale amministratrice Parte_1 di sostegno di rapp. e dif. Controparte_1 dall'Avv. FARGNOLI SIMONA e dall'Avv. SAPIENZA
PE RL
- ATTRICI
E
rapp. e dif. dall'Avv. GRIMALDI Controparte_2
LOREDANA
- CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto preliminare per inadempimento
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
in proprio e quale amministratrice Parte_1 di sostegno di ha chiesto di Controparte_1 dichiarare la risoluzione del contratto preliminare concluso con il 28.3.2023, di Controparte_2 condannare il al pagamento della penale di CP_2 euro 140000,00 ed alla somma di euro 70000,00 per ogni anno o porzione di anno di occupazione dei beni oggetto del preliminare, di condannare il CP_2 alla restituzione dei beni oggetto del preliminare.
La ha premesso: che il 23.8.2023 aveva Pt_1 sottoscritto un contratto preliminare in base al quale si era impegnata a vendere a CP_2
, e questi si era obbligato ad acquistare,
[...] beni immobili di sua proprietà e di proprietà di che nel contratto era stato Controparte_1 indicato che il aveva già versato, in più CP_2 rate ed a titolo di canone di affitto ed acconto sul prezzo di vendita, euro 110000 essendo stato immesso nel possesso dei beni dal 1.1.2021; che nel contratto era stato previsto che il residuo prezzo di euro 640000,00 sarebbe stato versato con tre rate da euro 40000,00, da pagare, rispettivamente, entro il 31.3.2023, il 15.9.2023 ed il 31.12.2023, con una rata di euro 70000,00 da pagare entro il
30.9.2024 e che il saldo di euro 450000,00 sarebbe stato pagato alla stipula del definitivo da firmare entro il 31.12.2024; che il promissario acquirente non aveva pagato le rate del 15.9.2023 e del
30.9.2024; che non avevano avuto esito positivo i solleciti di pagamento del 5.12.2024 e del
9.12.2024.
Alla luce di tali presupposti la ha Pt_1 evidenziato: che il promissario acquirente doveva essere considerato gravemente inadempiente avendo
- 2 - omesso di pagare le rate del 15.9.2023 e del
30.9.2024; che aveva diritto ad ottenere la risoluzione del contratto e la condanna del convenuto al risarcimento del danno nella misura prevista dall'art. 7 del contratto(euro 70000,00
l'anno o per porzione di anno fino alla restituzione dei beni oggetto del preliminare, ed euro 140000,00 per la mancata conclusione dell'affare).
si è opposto alle domande della Controparte_2
e della eccependo in via preliminare Pt_1 CP_1 la nullità del ricorso e nel merito sostenendo: che non era stata consegnata tutta la documentazione necessaria al fine di procedere alle formalità bancarie e notarili e che per tale ragione aveva chiesto la sospensione del termine e dei pagamenti;
che non vi era certezza sulla regolarità urbanistica dei beni e conseguentemente sul loro valore;
che aveva diritto alla restituzione della somma di euro
140000,00.
Su tali premesse il ha chiesto di CP_2 respingere la domanda di risoluzione proposta dalle attrici e di condannarle al pagamento della penale contrattuale per l'importo di euro 140000,00.
Tutto ciò premesso, va respinta l'eccezione della nullità del ricorso posto che dall'esame di quest'ultimo si ricava che la e la Pt_1 Pt_2 hanno chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare concluso con il in CP_2
- 3 - ragione del suo inadempimento rispetto ai pagamenti che si era impegnato ad eseguire.
In sostanza sono stati compiutamente indicate le ragioni della domanda ed il suo oggetto.
Nel merito le domande delle attrici sono fondate.
Non è contestato ed è documentalmente provato: che e la hanno concluso un contratto Parte_3 CP_1 preliminare con avente ad oggetto Controparte_2 una serie di immobili;
che in base al contratto preliminare il si era impegnato a versare CP_2 il residuo del prezzo, pari ad euro 640000,00, in 4 rate - tre di euro 40000,00 ed una di euro
700000,00, con scadenze al 31.3.2023, al 15.9.2023, al 31.12.2023 ed al 30.9.2024 e con un saldo, da versare alla stipula del contratto definitivo di vendita, di euro 450000,00; che il possesso dei beni oggetto del preliminare era già stato trasferito al fin dal 1.1.2021(art. 2); che all'art. 7 CP_2 del contratto preliminare era stato previsto, in caso di mancata stipula del contratto di compravendita imputabile al che CP_2 quest'ultimo avrebbe dovuto pagare euro 70000,00 per ogni anno o frazione di anno di occupazione dei beni immobili oggetto del preliminare ed euro 140000,00 per la mancata conclusione dell'affare.
Ciò posto, le attrici hanno denunciato che il non ha adempiuto ai pagamenti ai quali si CP_2 era impegnato;
in particolare hanno allegato che il non aveva pagato le rate del 15.9.2023 e CP_2
- 4 - del 30.9.2024 persistendo nell'adempimento nonostante i solleciti di pagamento che gli erano stati trasmessi il 5.12.2024 ed il 9.12.2024.
Il convenuto non ha provato il pagamento dei detti importi. Consegue che deve ritenersi integrato un grave inadempimento di Controparte_2
Il mancato pagamento non può ritenersi giustificato considerando la difesa del convenuto che ha affermato che non gli era stata consegnata tutta la documentazione necessaria al fine di procedere alle formalità bancarie e notarili e che non vi era certezza sulla regolarità urbanistica dei beni e conseguentemente sul loro valore.
Le rate del 15.9.2023 e del 30.9.2024 avrebbe dovuto essere pagate in vista della conclusione del contratto di vendita fissata per il 31.12.2024.
Il versamento delle somme non era subordinato ad adempimenti posti a carico delle promittenti venditrici.
La carenza documentale indicata dal è del CP_2 tutto generica;
la stessa non risulta contestata alle promittenti venditrici prima del giudizio ed appare smentita dalla visura catastale dei beni oggetto del preliminare allegata al ricorso introduttivo.
In presenza di una reale mancanza di documenti risulterebbe inspiegabile che il non ne CP_2 abbia fatto menzione per giustificare i mancati pagamenti sollecitati il 5.12.2024 ed il 9.12.2024.
- 5 - Il mancato pagamento delle rate era stato indicato nel contratto preliminare come idoneo a provocare la risoluzione del contratto.
Il rispetto del programma dei versamenti è comunque tanto grave da giustificare la risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1455 c.c. posto che viene in rilievo il mancato rispetto del principale obbligo imposto al promittente acquirente e che in base allo stesso doveva essere versata una considerevole somma di denaro.
L'inadempimento è poi grave tenuto conto che il aveva già acquisito la disponibilità degli CP_2 immobili e poteva godere delle utilità connesse agli stessi.
Consegue che va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare concluso il 28.3.2023 tra e e Parte_1 Controparte_1 CP_2
.
[...]
Posto che la risoluzione del preliminare fa venire meno il titolo in base al quale il aveva la CP_2 disponibilità dei beni che ne erano oggetto, condanna al rilascio in favore di Controparte_2
e dei beni oggetto Parte_1 Controparte_1 del preliminare, beni puntualmente indicati nel ricorso introduttivo del presente giudizio ed al qual si fa espresso rinvio.
Tenuto conto di quanto previsto dall'art. 7 del contratto preliminare e considerato che la risoluzione del contratto è stata determinata dal
- 6 - grave inadempimento del quest'ultimo va CP_2 condannato al pagamento della somma di euro
140000,00, quale penale per la mancata conclusione del contratto definitivo di vendita imputabile al promittente acquirente, ed alla somma di euro
70000,00 per ogni anno o porzione di anno a partire dal 1.1.2025 e fino all'effettivo rilascio dei beni oggetto del preliminare di vendita del 28.3.2023.
Le spese del giudizio vanno poste a carico di ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate Controparte_2 con l'applicazione delle tabelle allegate al D.M.
55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, per le controversie di valore compreso tra euro 52000,01 ed euro 260000,00 – valori medi per la fase di studio ed introduttiva, valori minimi per le fasi di trattazione e decisione.

P.Q.M.


definitivamente pronunciando sulle domande proposta da e nei confronti Parte_1 Controparte_1 di ogni diversa istanza, difesa Controparte_2 ed eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare concluso il 28.3.2023 tra e Parte_1 CP_1
e per grave inadempimento
[...] Controparte_2 di quest'ultimo;
2) condanna al rilascio in favore Controparte_2 di e dei beni Parte_1 Controparte_1 oggetto del preliminare e puntualmente indicati nel ricorso introduttivo del presente giudizio;

- 7 - 3) condanna al pagamento in favore Controparte_2 di e della somma di Parte_1 Controparte_1 euro 140000,00, quale penale per la mancata conclusione del contratto definitivo di vendita imputabile al promittente acquirente, ed a quella di euro 70000,00 per ogni anno o porzione di anno a partire dal 1.1.2025 e fino all'effettivo rilascio dei beni oggetto del preliminare di vendita del
28.3.2023;
4)condanna al pagamento delle Controparte_2 spese del giudizio che liquida in euro 545,00 per esborsi ed euro 11977,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, c.p.a. ed i.v.a.
Napoli, 02/09/2025.
Il Giudice
dott. Mauro Impresa
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