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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, nell'udienza del 10/02/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 35001 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
(C.F. e P.I. ), in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, Signor con sede legale in Parte_2
(00153) Roma, Via Cesare Pascarella n. 31, rappresentata e difesa dall'Avv. Georgia Anitori (C.F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._1 presso il suo Studio in (00151) Roma, Viale dei Colli Portuensi n. 79, giusta procura in atti ) Email_1 ricorrente e

(C.F. P.I. , Controparte_1 P.IVA_2 P.IVA_3 subentrata allo , a seguito del Decreto del Controparte_2
Presidente della Regione Lazio n. 427 dell'11 novembre 2003, attuativo della Legge regionale n. 30/2002 e Decreti Regionali nn. 427 – 432 – 433/03, con sede in Roma, Lungotevere Tor di Nona n. 1, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Direttore Generale, con i poteri di Statuto, elettivamente domiciliato in Roma, presso la sede dell'Avvocatura sita in Roma, via Fulcieri Paulucci de' Calboli n. 20/E, rappresentato e difeso dall'Avv. Gianluca Bravi (C.F. / Fax 06 6884 C.F._2
3229 / PEC ), giusta procura alle Email_2 liti depositata in atti
- resistente - Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso depositato in data 14.8.24 la ha convenuto in giudizio PT
l' di Roma affinchè il Tribunale, con riferimento al contratto di CP_1 locazione ad uso commerciale stipulato in data 17.12.2012 con CP_3
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relativamente all'immobile sito in Roma, Via di Donna Olimpia n. 42, locato per lo svolgimento di attività commerciale di rivendita di prodotti elettrici e di ferramenta, dichiarasse la inefficacia della clausola contrattuale (n.11) che prevedeva l' esonero di responsabilità dell' ai CP_1 sensi dell'art. 1579 c.c. e, per l'effetto, dichiarasse la risoluzione del contratto con condanna dell' alla restituzione, in favore della CP_1 ricorrente, del complessivo importo di Euro 27.594,29 indebitamente versato dalla a titolo di canoni di locazione, oltre interessi dalla Parte_1 domanda sino all'effettivo soddisfo, oltre al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti dalla ricorrente, quantificati in complessivi Euro 37.994,42, o nella maggiore o minore somma che dovesse risultare anche all'esito dell'istruttoria e/o di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata, dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo. Nel merito in via gradata la ricorrente chiedeva: accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale per grave inadempimento del locatore e per impossibilità di godimento del bene locato ex art. 1579 c.c., con condanna dell' alla CP_1 restituzione, in favore della ricorrente, del complessivo importo di Euro 27.594,29 indebitamente versato dalla a titolo di canoni di Parte_1 locazione, oltre interessi dalla domanda sino all'effettivo soddisfo, oltre ancora al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti dalla ricorrente, quantificati in complessivi Euro 37.994,42, o nella maggiore o minore somma che dovesse risultare anche all'esito dell'istruttoria e/o di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata, dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo;
in ogni caso, accertare e dichiarare il grave inadempimento della resistente agli obblighi assunti con il contratto di contratto di locazione ai sensi dell'art. 1578 c.c. per vizi della cosa locata e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione de quo, con condanna dell' alla CP_1 restituzione, in favore della ricorrente dei sopra indicati importi. Deduceva la ricorrente di essere stata immessa nel possesso del locale in data 18.12.2012; che nel verbale le parti davano atto che, al fine di poter eseguire alcuni lavori edili, la avrebbe dovuto richiedere le dovute e PT necessarie autorizzazioni all' e che eventuali documenti e notizie CP_1 sulla situazione tecnico – catastale dell'immobile assegnato si sarebbero dovute richiedere al Servizio Patrimonio dell del Comune di Roma;
CP_1 che l'immobile era risultato del tutto inidoneo all'utilizzo pattiziamente convenuto tra le parti e la mancanza della documentazione aveva reso impossibile l'uso del bene stesso che era ab origine inidoneo allo svolgimento dell'attività della ricorrente: da cui la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto. Aggiungeva la ricorrente che il conduttore, non avrebbe potuto avere conoscenza dei vizi della cosa in quanto non legittimato a conoscere dello stato urbanistico ed edilizio dell'immobile prima di sottoscrivere il contratto e comunque la eventuale conoscibilità dei vizi rileverebbe solo ed esclusivamente nel caso di vizi limitativi del
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godimento, non già quando i vizi lo rendano impossibile, poiché solo nel primo caso sarebbe possibile ipotizzare una preventiva valutazione dei rischi e una loro attribuzione contrattuale al conduttore. Rappresentava la ricorrente che con comunicazioni del 05.06.2014, 12.06.2014, 17.06.2014, 18.06.2014 e del 19.06.2014 aveva sollecitato l' CP_1 alla trasmissione della documentazione edilizia e urbanistica al fine di poter richiedere la SCIA e avviare la propria attività commerciale;
che con comunicazione in data 24.06.2014, l' , a mezzo dell'incaricato Signor CP_1
rappresentava al Signor responsabile dell'Ufficio Tes_1 Testimone_2
Conservatoria dell' , che agli atti risultava che l'edificio fosse stato CP_1
“realizzato probabilmente con progetto n. 34716/39 o 24112/40 - imbocco in fogna effettuato con Licenza di apertura cavi 10351/39”; che l'Ufficio Conservatoria dell' , nella persona del Responsabile il successivo CP_1 Testimone_2
26.06.2014 aveva risposto al Geom. delegato della ricorrente, Pt_3 rappresentando testualmente “che agli atti di questo Ufficio il fabbricato in questione risulta essere stato realizzato con Licenza Edilizia n. 24112/40 (Progetto Approvato n. 34716 del 1939)”; che con nota prot. n. 111811 del 18.07.2014, il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica aveva comunicato le modalità di accesso per la consultazione dei documenti oggetto d'istanza ai sensi della Legge n. 241/1990, con indicazione per il pagamento dei diritti di competenza della direzione edilizia che venivano corrisposti dalla il successivo 28.07.2024 nella PT misura di Euro 31,80 (diritti di ricerca e riproduzione della visura e del progetto licenza n. 24112/40 “fabbricato ex ”); che dalla estrazione dei CP_2 documenti dall'Archivio del Comune di Roma, il tecnico incaricato, Geom. in data 28.07.2014 aveva comunicato alla Persona_1 ricorrente che “i due protocolli citati (fascicolo prot. n.34716/39 e prot. 24112/40” erano “relativi a progetto e variante dell'isolato ex di Via di CP_2
Donna Olimpia angolo Via Paola Falconieri, quindi esso n entra con l'edificio di cui fa parte il locale a Voi in locazione” da cui, quindi, la impossibilità di presentare la SCIA commerciale (con conseguente impossibilità di apertura dell'attività). Si costituiva l' che concludeva per il rigetto della domanda attesa la CP_1 clausola di cui all'art.11 del contratto, l'utilizzo dell'immobile e l'onere ricadente sul conduttore di verificare la possibilità concreta di destinare l'immobile all'attività per cui aveva assunto la locazione. In difetto di richieste istruttorie la causa veniva decisa all'udienza del 10.2.25. La domanda della ricorrente è infondata e va respinta. Non si vede quale addebito può esser mosso all' che con nota prot. CP_1
37852 del 17.06.13, comunicava all'interessato che la documentazione relativa all'immobile poteva essere richiesta e reperita presso i competenti uffici del CP_1
L' è mero soggetto che gestisce gli immobili del ente CP_1 CP_1 deputato anche quale proprietario al rilascio della documentazione.
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Come emerge dalla nota prot. 54860 del 29.03.2016 del Dipartimento PAU di l'edificio in cui è sito l'immobile di causa risulta essere Parte_4 stato realizzato con progetto n. 38482/1938 ovvero in data anteriore alla L. n. 1150/1942, che ha stabilito l'obbligatorietà della licenza edilizia all'interno del centro abitato, a far data dall'approvazione di quest'ultima legge. Pertanto, fermo restando che l'edificio è stato realizzato nel 1938, ovvero, in data antecedente al 1942, la legittimità della preesistenza, per effetto del suddetto art. 9 bis, può e poteva essere sostituita dalla produzione della planimetria catastale, di facile reperimento anche presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma – Territorio. Dalla nota del 24.3.2016 risulta solo che il progetto non risultava agli atti dell'archivio: non vi è prova della impossibilità per la conduttrice di ottenere la SCIA Si aggiunga che l'art.11 del contratto - norma che non vi è motivo di ritener nulla o inefficace – ben potendo le parti regolare consensualmente i rispettivi obblighi di garanzia recita: “Il conduttore rinuncia a qualunque pretesa, azione e ragione per ogni onere e danno comunque dipendenti dalla mancanza della licenza di agibilità o abitabilità o di quella di esercizio, liberando l'azienda locatrice da ogni responsabilità conseguente riconoscendo essere la cosa locata comunque idonea a garantirgli un uso proporzionato al canone pattuito…”. Nessuna garanzia specifica è mai stata fornita alla da parte di PT CP_1
atteso che, non solo l'art. 6 del contratto di locazione prevedeva la
[...] concessione del locale “al solo uso commerciale nel rispetto delle modalità ed i termini di cui alle relative autorizzazioni amministrative, regionali, comunali e provinciali” ma l'art. 7 attestava che “il conduttore riconosce e dichiara che l'intero locale si trova in normale stato locativo, adatto all'uso per il quale viene affittato e che l'azienda locatrice ha adempiuto alla regolare consegna dello stesso. Il conduttore conseguentemente rinuncia, al riguardo, ad ogni eventuale e futura eccezione”. Inoltre, anche il comportamento della controparte risulta anomalo, posto che, dal gennaio 2013 ha riconsegnato il locale solo a dicembre 2020, successivamente alle note vicende relative al COVID a riprova del fatto che, qualora fossero intervenute problematiche, non avrebbe atteso così tanto per riconsegnare l'immobile. Per quanto sopra la domanda va respinta. Le spese di lite, come in dispositivo liquidate, seguono la soccombenza.


Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma sez.VI^ civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di PT [...]
, così Controparte_4 decide:
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rigetta la domanda;
condanna la ricorrente alla refusione in favor di delle spese di lite CP_1 che liquida in euro 4100,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Roma, 10/02/2025 Il giudice
Dott.ssa Roberta Nardone
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