REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAGONEGRO in composizione monocratica e nella persona del g.o.t., dott.ssa Carmela
Abagnara, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 906/2017 R.G. avente ad oggetto: risoluzione contrattuale
PROMOSSA DA
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dagli avv.ti Vincenzo Montagna, Rossella Montagna e Rocco
Palazzo ed elettivamente domiciliato come in atti
attore
CONTRO
(C.F.: , Controparte_1 C.F._2 Parte_2
(C.F.: ) e (C.F.: C.F._3 Parte_3
), rappresentati e difesi dall'avv. Vincenzo N. C.F._4
Parisi ed elettivamente domiciliati come in atti
convenuti
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 conveniva in giudizio innanzi questo Tribunale Controparte_1
e sul presupposto di essere proprietario Parte_2 Parte_3 dell'immobile di un'area su cui era costruito un capannone utilizzato per il deposito di attrezzi, macchine agricole e derrate alimentari, nel
Pag. 1 Comune di Sant'Arcangelo, foglio n. 6, dapprima in particella n.260 e poi in quella derivata recante il n.436. Specificava che detto immobile era stato oggetto di scrittura privata del 28/11/1996 con la quale e suoi danti causa per contratto di Persona_1 Persona_2 vendita con patto di riservato dominio, lo avevano promesso in vendita a e Parte_4 Controparte_1
Sottolineava, ancora, che per successione ereditaria la parte di promissari acquirenti era trasferita ai convenuti, possessori dell'immobile, che, nonostante i solleciti, non avevano dato corso alla stipula degli atti pubblici necessari.
Riteneva, pertanto, maturato il diritto ad ottenere la risoluzione contrattuale, il rilascio dell'immobile e la restituzione delle spese pagate per le imposte sull'immobile.
Alla luce di tanto, rassegnava le seguenti conclusioni:
“1) dichiarare la risoluzione del contratto stipulato in data 28/11/1996 per inadempimento dei promissari acquirenti;
2) dichiarare, altresì, che
l'istante è proprietario degli immobili sopra indicati e condannare i convenuti al rilascio degli stessi nella sua disponibilità liberi da persone
e cose;
3) conseguentemente, condannare i convenuti alla corresponsione in favore dell'attore degli oneri fiscali sopportati in relazione agli immobili per cui è causa equitativamente valutati in €
20.000,00; 4) condannare, infine, i convenuti al pagamento delle spese e competenze di giudizio”.
Si costituivano ritualmente in giudizio i convenuti che, in via preliminare, eccepivano l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione ex art. 5 d. lgs. n. 28/2010 e, nel merito, l'infondatezza della delle pretese attoree. Sottolineavano come la scrittura privata in questione fosse non un contratto preliminare tipico con effetti obbligatori, ma un preliminare così detto improprio con la cui
Pag. 2 sottoscrizione si erano prodotti gli effetti traslativi delle reciproche proprietà oggetto della scrittura.
Concessi i termini di cui all'art. 183, c. 6, c.p.c. e depositate le conseguenziali memorie, la causa veniva istruita a mezzo prova testimoniale. In seguito all'espletamento della prova orale, la causa veniva ritenuta matura per la decisione.
Successivamente, dopo vari rinvii, sulle conclusioni delle parti come in atti e che si abbiano per integralmente riportate e trascritte, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
In via preliminare va osservato, come già evidenziato con ordinanza resa all'udienza del 9 aprile 2018, che la domanda di inadempimento contrattuale e relativa richiesta di risoluzione contrattuale non rientra tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria. Ne deriva che la domanda risulta procedibile.
Quanto al merito, occorre osservare che dalle difese delle parti emerge un contrasto in ordine alla qualificazione della scrittura privata/contratto del 28 novembre 1996 oggetto del presente giudizio.
Orbene, è da sottolineare che l'interpretazione del contratto è una questione di fatto riservata al giudice di merito (ex multis, 02/09/2025, n.
24371), considerando la volontà dichiarata dalle parti alla stregua degli interessi dalle stesse perseguiti nella prospettiva dell'operazione economica complessiva (ex multis, 10/10/2023, n. 28324).
Nel caso di specie, in applicazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale ex artt. 1362 c.c. e ss., emerge che la scrittura privata in questione non concerne esclusivamente il cespite “in Comune di
Sant'Arcangelo, foglio n. 6, dapprima in particella n.260 e poi in quella derivata recante il n.436”, ma lo stesso è in correlazione con il trasferimento di altro immobile riguardante le parti in causa e/o i loro danti causa, in particolare con il trasferimento della quota del terreno
Pag. 3 agricolo, in comproprietà, sito in Aliano alla Contrada Piano di Camera, riportato in catasto al foglio n.46 particelle 154-156-494 di complessivi ettari 2.66.75.
La stessa scrittura prevede, inoltre, anche la divisione di ulteriore immobile secondo specifici accordi tra le parti.
Pertanto, in applicazione ai principi di interpretazione sopra richiamati, la scrittura del 28/11/1996 non va qualificata come contratto preliminare di compravendita ad effetti obbligatori, bensì quale contratto di permuta tra la quota del terreno agricolo, in comproprietà, sito in Aliano alla
Contrada Piano di Camera, riportato in catasto al foglio n.46 particelle
154-156-494, e il bene oggetto del presente giudizio, ovvero il
“capannone utilizzato per il deposito di attrezzi, macchine agricole e derrate alimentari, in Comune di Sant'Arcangelo, foglio n. 6, dapprima in particella n.260 e poi in quella derivata recante il n.436”, contratto, pertanto, con effetti traslativi immediati.
Infatti, la permuta, ai sensi dell'art. 1552 c.c., consiste in un contratto consensuale ad effetti reali idoneo a trasferire la proprietà di cose o altri diritti (ex multis, Cass, n. 8487/1987).
Il Tribunale, quindi, non ritiene di condividere il convincimento di parte attrice nel senso che tra le parti sia stato stipulato un preliminare di vendita con effetti obbligatori. In particolare, parte attrice pone l'accento sulla circostanza che il trasferimento all'atto della stipula del rogito notarile fosse emblematico della volontà di trasferire la proprietà del cespite al momento del perfezionamento dell'atto pubblico, con valenza di contratto definitivo. Non tiene, però, in conto che, in primis, è previsto quale corrispettivo il trasferimento della quota del terreno agricolo, in comproprietà, sito in Aliano alla Contrada Piano di Camera, riportato in catasto al foglio n.46 particelle 154-156-494, ed ancora che vi è un richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa, effettivamente esistente per stessa ammissione dell'attore, l'immediata assunzione degli
Pag. 4 oneri e delle spese a carico dell'acquirente (cfr. inciso pagina 2 righi 7 e
8 della scrittura ove si legge “le spese tutte saranno sopportate dai coniugi ”) e il totale versamento del prezzo a mezzo Parte_5 della permuta con l'altro immobile sopra richiamato, così che il rinvio della stipula dell'atto pubblico risulta essere ai soli fini della mera rinnovazione del consenso.
Invero, non può assume un peso decisivo il nomen iuris risultante dall'intestazione del contratto, in quanto lo stesso non coincide con le espressioni usate dai contraenti nella parte dispositiva, la quale esprime il nucleo essenziale della volontà negoziale (ex multis, Cass., n. 17682 del 14/08/2007; Cass., n. 16342 del 20/11/2002; Cass., n. 10898 del
05/10/1992).
Sicché – contrariamente all'assunto di parte attrice– la riserva di futura formazione di atto pubblico ben può avere funzione meramente riproduttiva di una precedente definita compravendita, nella specie permuta, e non è in sé indicativa della ricorrenza di un preliminare (ex multis, Cass., n. 5962 del 03/11/1988; Cass., n. 3058 del 07/05/1986;
Cass., n. 3733 del 21/06/1985; Cass., n. 3931 del 08/06/1983).
Inoltre, l'effetto traslativo, come sopra evidenziato e maturato, non consente di poter accertare la proprietà in capo all'attore.
Occorre premettere che per il nostro sistema giuridico il trasferimento di un immobile può avvenire ai sensi dell'art. 1350 c.c. per scrittura privata.
Questo significa che un contratto di vendita di un immobile, così come quello di permuta, è valido e produce l'effetto del trasferimento anche se redatto solo in forma scritta, senza che sia necessaria una scrittura privata autenticata o un atto pubblico (ex multis, Cass., 22/07/2025, n. 20680;
Tribunale Lecce, 06/06/2017, n. 2316).
Inoltre, l'attore, invocando il riconoscimento di proprietà, agisce in rivendica e avrebbe dovuto fornire la così detta “probatio diabolica”.
Pag. 5 Invero, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, nel giudizio di l'attore deve provare di essere divenuto CP_2 proprietario della cosa rivendicata risalendo anche attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che l'attore stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. All'attore, pertanto, non basta esibire un titolo di acquisto derivativo, perché un tale titolo non prova con certezza che egli è divenuto proprietario del bene, in quanto egli potrebbe avere acquistato dal non proprietario. Il rivendicante, quindi, per assolvere l'onere probatorio gravante a suo carico, deve dimostrare o di essere fornito di un valido titolo derivativo proveniente, direttamente o tramite i suoi autori, da un soggetto cui possa attribuirsi la qualità di dominus nel senso precisato, di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione, per averlo acquistato a titolo originario, o che egli stesso possa vantare un acquisto a titolo originario, per avere posseduto il bene per il tempo necessario all'usucapione, potendo a tal fine eventualmente sommare il proprio possesso al possesso dei precedenti danti causa (ex multis, Cass., 28865 del 2021; Cass., n. 21940 del 2018; Cass., n. 1210 del 2017; Cass. n. 25643 del 2014).
Ne deriva che la detta domanda, ove pure fosse scrutinabile, non potrebbe trovare accoglimento in assenza della prova della legittimazione attiva.
Infine, alcun effetto e danno da inadempimento può ritenersi sussistente, mancando proprio l'inadempimento atto a giustificare la chiesta risoluzione contrattuale e, quindi, il rilascio e il risarcimento del danno, che, tra l'altro, non risulta provato.
Quanto alle spese di lite, tenuto conto delle oscillazioni giurisprudenziali concernenti aspetti di diritto trattati, sussistono idonee ragioni per compensarle integralmente tra le parti.

P.Q.M.


Pag. 6 Il Tribunale di Lagonegro, in composizione monocratica e nella persona del g.o.t., dott.ssa Carmela Abagnara, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. 906/2017, ogni altra istanza, reietta e disattesa:
- rigetta le domande;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Lagonegro il 7 novembre 2025
Il g.o.t.
dott.ssa Carmela Abagnara
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