REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico NA EN riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2407/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
, (C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro-tempore, in Parte_2 persona del legale rapp.te pro–tempore, sig.ra rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_3
RI NA De ME
- attore -
E
C.F. in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'amministratore pro-tempore, C.F. , rappresentato Controparte_2 C.F._1
e difeso dall'Avv. Luigi Massaro

-Convenuto - Oggetto: cessazione utilizzo canna fumaria
FATTO E DIRITTO

1.Il Condominio ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...]
esponendo che il Condominio attore fa parte del complesso Controparte_1 residenziale ubicato in zona Roma E2 Subaugusta denominato “Il Papillo Don Bosco”, composto da quattro Condominii separati e indipendenti. La società costruttrice SE EN S.p.A., con contratto del 29.3.1999, affidava alla
[...]
(oggi la progettazione e realizzazione, in favore dei quattro corpi di CP_3 Controparte_4 fabbrica, di un impianto di produzione di calore centralizzato per il riscaldamento e per l'acqua calda per uso igienico-sanitario e ad essa società affidava anche la relativa fornitura .
SE EN S.p.A. costituiva in favore della (oggi un Controparte_3 Controparte_4 diritto di superficie ventennale sul terreno necessario a quest'ultimo per la realizzazione della centrale termica e per la posa in opera della rete di distribuzione sino alla base delle colonne montanti del fluido vettore fabbricati, posta a servizio dei quattro Condominii facenti parte del complesso residenziale . pagina 1 di 6 La dismissione dei fumi prodotti dalla comune centrale termica, in favore dell'intero complesso residenziale, avveniva a mezzo della canna fumaria del Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125, Ed. R1B, Roma. I quattro Condominii, nell'anno 2015, denominavano il Supercondominio in essere “Ente di gestione riscaldamento e per l'acqua calda per uso igienico-sanitario” e nominavano quale amministratore del Supercondominio la sig.ra . Per_1 Pt_4
Il contratto di fornitura stipulato con è cessato il 30 ottobre 2019 per scadenza Controparte_4 naturale del termine del contratto poiché di durata ventennale ed consegnava una CP_4 relazione tecnica sullo stato dell'impianto termico, a firma dell'Ing. . Pt_5
Nel mese di gennaio 2021, il Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125, Ed. R1B, constatava CP_1 che, nonostante fosse venuto meno il rapporto contrattuale e di conseguenza fosse terminato il comune servizio di riscaldamento, il Condominio di Via Carlo Fadda, , , continuava ad CP_1 CP_1 CP_1 utilizzare – in via esclusiva - la di proprietà dell'attore per cui in data 24 marzo 2021 il CP_5
Condominio 123-125, , diffidava il convenuto dal continuare Controparte_1 Pt_1 CP_1 ad utilizzare la di sua proprietà poiché essendo cessato il contratto di cui sopra era CP_5 venuta meno la ragione posta a fondamento dell'utilizzo della canna fumaria da parte dell'intero complesso residenziale, evidenziando altresì, il pericoloso stato di dissesto della canna stessa e, quindi, il pericolo nel suo utilizzo. Il procedimento di mediazione aveva esito negativo per la mancata partecipazione del CP_1 convenuto. Continua il Condominio attore evidenziando che il contratto tra SE EN S.p.a. e la
[...]
(oggi ) avente ad oggetto la realizzazione della centrale termica CP_3 Controparte_6 prevedeva la realizzazione, da parte della , degli impianti di produzione di calore, Parte_6 comprensivi di tutte le apparecchiature costituenti le centrali termiche, le tubazioni, i trasportanti il fluido vettore termico e i moduli completi di contabilizzatori all'interno dei fabbricati, rispetto ai quali la società aveva anche un onere manutentivo. Sebbene trattasi di canna fumaria costruita per l'utilita' dell'edificio condominiale attore la dismissione dei fumi prodotti dalla centrale termica a servizio dei quattro condominii avveniva a mezzo del suddetto manufatto, non essendo ancora ultimato l'intero complesso residenziale. La scadenza naturale del contratto prevista per l'anno 2019 era un termine certo e noto all'intero complesso residenziale, pertanto, a tale scadenza i Condominii coinvolti hanno dismesso l'utilizzo comune della centrale termica e della canna fumaria di proprietà dell'attrice, essendo venuto meno il rapporto economico e di strumentalità e complementarietà funzionale sino a quel momento corrente tra i distinti condominii. Il convenuto, invece, nonostante fosse ben consapevole della dismissione del servizio, ha CP_1 pensato bene di continuare a sfruttare la canna fumaria dell'attore, incurante non solo della proprietà altrui ma anche delle conseguenze e degli oneri che conseguono a tale utilizzo . Alla luce di tutto quanto sopra esposto, deve ritenersi illegittimo l'utilizzo della canna fumaria da parte del convenuto, trattandosi di bene di proprietà esclusiva del CP_1 Parte_1 che, pertanto, chiede “(A) accertare e dichiarare, per le ragioni sopra esposte, l'illegittimo utilizzo della canna fumaria da parte del convenuto e, per l'effetto, condannare quest'ultimo a cessare l'utilizzo della stessa;
(B) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi si volesse ritenere
pagina 2 di 6 legittimo l'utilizzo della canna fumaria de quo da parte del convenuto, condannare quest'ultimo a contribuire, pro-quota, alle spese di manutenzione e pulizia della suddetta canna fumaria”
2. Si è costituito il , a sua volta esponendo che nel Controparte_1 contratto tra la società costruttrice SE EN s.p.a e la si prevedeva Controparte_7 che la proprietà di tutti gli impianti sarebbe rimasta della fino alla scadenza del contratto;
CP_3 successivamente a tale termine, ai sensi dell'art.11, gli impianti, gli edifici per le centrali termiche e le eventuali installazioni e opere aggiuntive effettuate nel corso della gestione, sarebbero state consegnate a SE EN e/o i suoi aventi causa a qualsiasi titolo in buone condizioni, tali da garantire la normale prosecuzione del servizio. (all.1) Nulla viene menzionato circa il presunto diritto di proprietà esclusiva della canna fumaria, utilizzata per il deflusso dei fumi , in capo al Condominio . Ed. R1B, Roma, una volta Parte_1 cessato il termine contrattuale, ovverosia il 30.10.2019. Una volta scaduto il termine contrattuale, gli impianti, infatti, sarebbero divenuti di proprietà della o dei suoi aventi causa;
ovverosia di tutti coloro che avrebbero nel tempo Controparte_8 acquistato un'unità immobiliare ubicata all'interno del complesso residenziale in esame. A riprova di ciò, si rileva, come anche nei singoli atti di compravendita, aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di un singolo appartamento ubicato all'interno del complesso residenziale, si prevedeva espressamente che “La parte Acquirente dichiara di conoscere ed accettare il citato contratto tra la società venditrice e la ” . Controparte_3
Incontestabile è, dunque, la vincolatività del contratto, oggi scaduto, che ha riconosciuto un diritto di proprietà degli impianti di riscaldamento e di distribuzione dell'acqua calda per uso igienico-sanitario in capo a tutti gli aventi causa, a qualsiasi titolo, della Società SE EN S.p.a. Per tali motivi, alcun comportamento illegittimo è stato posto in essere dal odierno CP_1 convenuto in quanto l'uso della canna fumaria rientra in una condotta conforme a quanto previsto dal contratto stipulato tra SE EN Spa e che tutti i condomini conoscono ed Controparte_3 hanno accettato, così come prescritto nel Regolamento di Condominio del complesso residenziale. Gli impianti di riscaldamento e di distribuzione dell'acqua calda per uso igienico-sanitario costituiscano bene comune, ed infatti l'obiettivo della Società venditrice al momento della costruzione del complesso residenziale era proprio quello di mettere la centrale termica a servizio dei quattro condominii e non solo del rendendo in tal Parte_1 senso operante la presunzione di condominialità che, data l'assenza di prove in ordine alla proprietà esclusiva da parte dell'attore,si fonda su elementi obiettivi che rivelano l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo così come stabilito dall'art. 1117 c.c. Nel caso in esame la destinazione funzionale del manufatto è stato da sempre quella di servire tutto il complesso residenziale e quindi sin dal principio tutti gli impianti sono stati destinati all'uso comune, cioè volti a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso. CP_1
Il in persona del nuovo amministratore Sig. Controparte_9
non si è mai opposto alla contribuzione alle spese di manutenzione e pulizia Controparte_2 della suddetta canna fumaria;
al contrario, nessuna richiesta di provvedere alle spese della canna fumaria risulta essere pervenuta da parte dell'amministratore del attore. CP_1
Tuttavia, le spese non solo dovranno essere sostenute dalle parti di questo procedimento, bensì da tutti i condomini, aventi causa di SE EN Spa e dunque i beneficiari di tutti gli impianti, gli edifici per le centrali-termiche e le installazioni e opere aggiuntive effettuate nel corso della gestione da parte di pagina 3 di 6 oggi come chiaramente disciplinato dall'art. 11 del Controparte_3 CP_4 CP_4 contratto sopra menzionato. Il convenuto ha quindi concluso chiedendo: “rigettare la domanda formulata dalla parte CP_1 attrice alla lettera A delle proprie conclusioni riportate nell'atto introduttivo del giudizio, in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto e comunque integralmente sprovvista di prova per tutti i motivi meglio indicati nelle premesse del presente atto;
- (II) ,accertare e dichiarare la comproprietà del bene oggetto di controversia in favore di tutti i condomini ed in particolare del convenuto, e per CP_1
l'effetto, condannare il condominio attore a contribuire, pro-quota, alle spese di manutenzione e pulizia della canna fumaria;
con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
3 La domanda attorea formulata in via principale non può essere accolta non essendo dimostrata in base alla documentazione in atti la proprietà esclusiva della canna fumaria in capo al Condominio attore. Come evidenziato nell'atto di citazione la dismissione dei fumi prodotti dalla comune centrale termica, in favore dell'intero complesso residenziale, è avvenuta nel tempo a mezzo della canna fumaria del Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125 R1B, Pt_1 CP_1
I quattro Condominii, nell'anno 2015, si riconoscevano parte del Supercondominio denominato “Ente di gestione riscaldamento e per l'acqua calda per uso igienico-sanitario” nominando un apposito amministratore . Il contratto di fornitura stipulato con è cessato il 30 ottobre 2019 per scadenza Controparte_4 naturale del termine del contratto di durata ventennale ma ai sensi dell'art. 11 del contratto tra SE EN s.p.a e la quest'ultima avrebbe conservato la proprietà degli Controparte_7 impianti fino alla scadenza del contratto;
successivamente a tale termine gli impianti, gli edifici per le centrali termiche e le eventuali installazioni e opere aggiuntive effettuate nel corso della gestione, sarebbero state consegnate a SE EN e/o ai suoi aventi causa a qualsiasi titolo in buone condizioni, tali da garantire la normale prosecuzione del servizio.
Il Condominio attore assume in sintesi che: la canna fumaria non è parte integrante della centrale termica e considerato che è installata sulla facciata del Condominio – istante - 123/125 R1B è di CP_1 proprietà esclusiva di quest'ultimo;

considerato che

l'utilizzo della centrale termica è stato dismesso, come da previsione contrattuale, nell'anno 2019 è venuto meno il vincolo di accessorietà e contiguità tra la canna fumaria e la centrale termica. Ciò che non condivide il giudicante è il considerare la canna fumaria come estranea alla centrale termica e non soggetta alle previsioni del contratto di servizio concluso dalla Società
[...] che non ha previsto una assoluta dismissione della centrale ma ha previsto soltanto una CP_3 riconsegna degli impianti, degli edifici per le centrali termiche e delle eventuali installazioni e opere aggiuntive effettuate nel corso della gestione, a SE EN e/o i suoi aventi causa ( gli odierni quattro condomini ) in buone condizioni, tali da garantire la normale prosecuzione del servizio. La canna fumaria in una centrale termica è strumento fondamentale per l'evacuazione dei fumi di combustione per cui non può essere considerato un elemento soltanto accessorio essendo, al contrario, componente indispensabile per il convogliamento dei fumi all'esterno . Da ciò discende che essendo stato riconsegnato l'intero impianto a tutti i condomini realizzati dalla società costruttrice anch'essa, ai sensi dell'art. 1117 c.c., deve ritenersi comune a tutti i condomini realizzati dalla società costruttrice e, non essendo stati tutti evocati nel presente giudizio, quantomeno comune ai due condomini parti in causa con i conseguenti oneri di manutenzione . pagina 4 di 6 Va quindi respinta la domanda principale proposta dal Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125 volta ad inibire al l'utilizzo della canna fumaria e va Controparte_1 dichiarato che la canna fumaria è bene comune ai due condomini con conseguente obbligo di entrambi a contribuire alle spese di manutenzione, salva una diversa ripartizione che coinvolga anche i due condomini non presenti nell'odierno giudizio. Considerata la soccombenza del attore rispetto alla domanda principale formulata e che, CP_1 tuttavia, il giudizio probabilmente avrebbe potuto essere evitato con la partecipazione del CP_1 convenuto al procedimento di mediazione considerata la sostanziale disponibilità di entrambi i Condomini a partecipare alla manutenzione pro quota della canna fumaria, si ravvisano i presupposti per compensare per metà le spese di lite con condanna del Condomino di Via Carlo Fadda, 123-125 a rifonderle al convenuto per la restante metà liquidata ai sensi del d.m. 55/14 e successivi CP_1 aggiornamenti

p.q.m.


il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- respinge la domanda principale proposta dal Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125 volta ad inibire al l'utilizzo della canna fumaria e Controparte_1 dichiara che la canna fumaria è bene comune ai due condomini con conseguente obbligo di entrambi a contribuire alle spese di manutenzione;

- compensa per metà le spese di lite e condanna il Condominio di Via Carlo Fadda, 123-125 a rifondere al , R1/A la restante metà g che liquida in euro Controparte_1
2.000,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali
Così deciso in Roma il 19 ottobre 2025 Il Giudice
NA EN
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