REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Angela Dell'Ali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 837/2021 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
ammesso al gratuito patrocinio con delibera del CdO degli Avvocati di Siracusa n° 3/2021,
rappresentato e difeso dall'AVV. GIARDINA SANDRA
contro nata a [...] [...] CP_1 C.F._2
rappresentato e difeso dagli AVV.ti RANDAZZO ANTONIO e RAFFAELE
Avente ad oggetto: Occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 19/02/2024 e la causa è stata posta in decisione.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio e, dedotto di essere proprietario Parte_1 CP_1
dell'appartamento sito a LO AC (SR) nella via Vincenzo Messina n. 45/A, piano terzo,
censito al N.C.E.U. al foglio 72 part.lla 6169 sub 37, cat. A/3, e del garage posto al piano terra, censito pagina 1 di 9 al foglio 72 part.lla 6169 sub 20, cat. C/6, ha chiesto la condanna della convenuta al rilascio del suddetto immobile asseritamente occupato sine titulo sin dal marzo 1987, e al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti per effetto dell'illegittima detenzione.
A fondamento della domanda l'attore ha rappresentato che in data 27 settembre 1985 le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita, con cui il si era obbligato a vendere alla Parte_1
l'immobile sopra descritto;
che, in esecuzione di tale accordo, egli aveva consentito alla CP_1
promissaria acquirente di prendere possesso dell'immobile prima della stipula del contratto definitivo,
con impegno a concluderlo una volta perfezionate alcune condizioni, tra cui il frazionamento del mutuo e la consegna del certificato di abitabilità; che, a seguito del rifiuto della di addivenire alla CP_1
stipula del definitivo l'aveva convenuta in giudizio, iscritto al n. 2813/88 R.G. del Tribunale di
Siracusa, al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento della convenuta, con la condanna della convenuta al rilascio dei beni, al pagamento dei lavori e materiali extra capitolato ed al risarcimento dei danni;
che la aveva proposto domanda CP_1
riconvenzionale ex art. 2932 c.c. per ottenere a sua volta una pronuncia costitutiva del trasferimento;

che il Tribunale di Siracusa, prima e la Corte d'Appello di Catania, poi, avevano rigettato la domanda di risoluzione e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, avevano trasferito a la CP_1
proprietà dell'unità immobiliare oggetto del preliminare di vendita;
che, tuttavia, tale domanda era stata definitivamente rigettata con sentenza della Corte di Cassazione n. 13225/2008, confermata in sede di rinvio dalla Corte d'Appello di Catania con sentenza n. 613/2011, non potendosi disporre il trasferimento ex art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia;
che era dunque suo diritto ottenere il rilascio dell'immobile nonché per il pagamento di una indennità di occupazione da determinarsi sulla base del canone di locazione di mercato dell'immobile e del garage a far data dalla presa in possesso del bene (da individuare nel marzo 1987, data di consegna dell'immobile) sino pagina 2 di 9 all'effettivo rilascio, indennità da quantificarsi forfettariamente in Euro 450,00 (di cui Euro 380,00 per l'appartamento ed Euro 70,00 per il garage).
Si è costituita in giudizio contestando integralmente le domande formulate dall'attore ed CP_1
eccependo preliminarmente sia la inammissibilità delle stesse in quanto coperte da giudicato esterno e interno, avendo ad oggetto pretese già respinte nei precedenti giudizi intercorsi tra le parti e definite con sentenze passate in giudicato, sia la intervenuta prescrizione. Nel merito la convenuta ha rappresentato che le somme richieste erano non solo sproporzionate rispetto alla natura e alle dimensioni dell'immobile, ma anche ascrivibili a condotte omissive e inadempimenti imputabili allo stesso attore, come evidenziato nelle pregresse decisioni giudiziali;
che in particolare l'importo richiesto a titolo di indennità di occupazione era ictu oculi eccessivo, illogico e privo di ogni fondamento probatorio;
che la domanda risarcitoria era infondata sia nell'“an” che nel “quantum”, non potendosi riconoscere un danno in re ipsa, bensì richiedendosi rigorosa prova del pregiudizio effettivamente subito dall'attore; che, ad ogni modo, qualsiasi eventuale danno doveva ritenersi insussistente o causalmente riconducibile al comportamento dell'attore stesso, il quale, come aveva già
rilevato nella motivazione della sentenza della Corte d'Appello di Catania, avrebbe potuto attivarsi sin dal 1994 per sanare le irregolarità edilizie impeditive alla stipula del contratto definitivo;
che, ai sensi dell'art. 1460 c.c., intendeva sollevare eccezione d'inadempimento per la mancata esecuzione da parte dell'attore della sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 1635/2019, che aveva condannato il al pagamento di somme in suo favore, circostanza che giustificava anche la richiesta di Parte_1
compensazione.
ha infine richiesto, con domanda riconvenzionale, la condanna dell'attore al pagamento CP_1
delle somme dovute all'esito del giudizio definito innanzi alla Corte di Appello di Catania con sentenza n. 1635 del 04.07.2019, nonché le spese legali relative ai sei gradi di giudizio precedenti, oltre che il rimborso delle spese per migliorie e interventi eseguiti sull'immobile per un totale complessivo pari ad pagina 3 di 9 Euro 104.350,67 a cui – trattandosi in parte di debito di valore – erano da sommarsi gli interessi e la rivalutazione dalla data dei singoli versamenti e sino al soddisfo.
Radicatosi il contraddittorio, il giudizio è proseguito poi con l'interrogatorio formale di
[...]
, indi la causa è giunta al naturale epilogo a seguito dell'udienza di precisazione delle Parte_1
conclusioni del 28.04.2025 e del successivo scambio degli scritti difensivi di cui all'art. 190 codice di rito civile.
Le domande proposte dall'attore risultano fondate, nei limiti e per le ragioni di seguito esposte, mentre le eccezioni e la domanda riconvenzionale formulate dalla convenuta devono essere respinte, ad eccezione del riconoscimento della compensazione nei termini di cui si dirà.
Deve rilevarsi che la domanda attorea volta ad ottenere il rilascio dell'appartamento sito in LO
AC, via Vincenzo Messina n. 45/A, piano 3, e del garage al piano terra, entrambi occupati dalla convenuta, risulta pienamente fondata.
In via preliminare, va esaminata l'eccezione della convenuta secondo cui la domanda attorea di rilascio dell'immobile sarebbe inammissibile in quanto già rigettata nei precedenti giudizi. In effetti, dalla sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 613/2011 emerge che l'attore aveva formulato, in sede di citazione in riassunzione, anche richieste restitutorie e risolutorie. Tali pretese, tuttavia, erano strettamente connesse all'inadempimento contrattuale e fondate su titolo negoziale.
La presente azione, invece, si fonda sul diritto dominicale puro e sulla sopravvenuta carenza di titolo della convenuta a seguito del definitivo rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. da lei proposta. Essa ha quindi causa petendi autonoma e distinta, e non può ritenersi preclusa da alcun giudicato.
La documentazione in atti e le pronunce passate in giudicato – in particolare la sentenza della Corte di
Cassazione n. 13225/2008 e la successiva sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 613/2011
emessa in sede di rinvio – hanno definitivamente escluso il trasferimento della proprietà dell'immobile in favore della convenuta, rigettando la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c..
pagina 4 di 9 L'effetto di tali pronunce è duplice: da un lato, confermano la piena proprietà in capo all'attore;
dall'altro, escludono ogni titolo legittimante la detenzione dell'immobile da parte della convenuta.
La detenzione della convenuta si configura quindi come occupazione sine titulo. In assenza di un contratto valido, di un provvedimento giudiziale favorevole o di altra fonte legittimante, la permanenza della convenuta all'interno dell'immobile costituisce violazione del diritto di proprietà dell'attore, che legittimamente agisce in via petitoria per ottenere la restituzione del bene.
Va dunque accolta la domanda attorea, con condanna della convenuta al rilascio immediato dell'appartamento e del garage, liberi da persone e cose.
Quanto alla domanda attorea di condanna della convenuta al pagamento di una somma a titolo di indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile, la stessa non può trovare accoglimento.
si è limitato ad allegare il mero fatto della detenzione dell'immobile da parte della Parte_1
convenuta, assumendo che tale circostanza legittimasse di per sé la pretesa indennitaria. Tuttavia, a fronte della specifica contestazione della convenuta, che ha eccepito sia l'assenza di titolo giuridico fondante tale obbligazione sia l'infondatezza della quantificazione proposta, incombeva sull'attore l'onere di allegare e dimostrare, anche mediante presunzioni, la concreta menomazione della facoltà di godimento perduta.
La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Sez. Un., n. 33645/2022; Cass. n. 30984/2023) ha chiarito che, in tema di occupazione sine titulo, non può ritenersi sussistente in re ipsa il danno-conseguenza,
essendo necessario che l'attore alleghi e dimostri la concreta perdita subita, anche sotto il profilo del godimento indiretto, specificando quale uso avrebbe fatto del bene ove ne avesse avuto la disponibilità.
L'allegazione della mera detenzione sine titulo da parte della convenuta non è idonea, da sola, a fondare il diritto all'indennizzo, soprattutto a fronte di una contestazione specifica dell'obbligo e della quantificazione.
Nel caso di specie, la parte attrice si è limitata ad allegare il mero fatto dell'occupazione dell'immobile da parte della convenuta, omettendo di dedurre e di provare, anche con l'ausilio delle presunzioni,
pagina 5 di 9 quale sia stata in concreto la menomazione della facoltà di godimento anche indiretta dei beni per cui è
causa (quali, ad esempio, il godimento diretto o la concessione in locazione a terzi), specificando a quali finalità produttive li avrebbe destinati qualora ne avesse immediatamente recuperato la disponibilità (danno-conseguenza). In mancanza di tale allegazione, la domanda di indennità deve essere rigettata.
L'attore ha altresì richiesto il risarcimento dei danni subiti in conseguenza della mancata disponibilità
del proprio immobile.
Nel caso di specie, il ha dedotto che, se la convenuta avesse restituito tempestivamente Parte_1
l'immobile, egli avrebbe potuto alienarlo a terzi, estinguendo così il proprio debito residuo nei confronti del Banco di Sicilia s.p.a..
Tale deduzione, tuttavia, non può essere accolta. È infatti pacifico che l'immobile oggetto di causa fosse privo di certificato di abitabilità e presentasse difformità edilizie che ne impedivano la commerciabilità, in assenza di una sanatoria urbanistica. Invero, il contratto preliminare tra le parti non aveva trovato esecuzione proprio per la mancata regolarizzazione urbanistica del bene, e tale inadempimento gravava sull'attore.
Pertanto, la mancata alienazione dell'immobile a terzi non è causalmente imputabile alla condotta della convenuta, bensì all'inadempimento dell'attore stesso alle obbligazioni urbanistiche e contrattuali, che impedivano il legittimo trasferimento della proprietà. Ne consegue che la domanda risarcitoria va rigettata per difetto di nesso causale con la condotta della convenuta.
La convenuta ha eccepito, poi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., il diritto di rifiutare il rilascio dell'immobile,
sostenendo che l'attore era a sua volta inadempiente rispetto ad obblighi gravanti su di lui. In
particolare, ha invocato la propria facoltà di rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione in ragione dell'inadempimento di controparte dell'obbligazione nascente dalla sentenza della Corte d'Appello di
Catania n. 1635/2019, con cui il era stato condannato al pagamento di somme in suo favore. Parte_1
L'eccezione deve essere rigettata.
pagina 6 di 9 L'inadempimento dell'attore alla sentenza della Corte d'Appello n. 1635/2019, in quanto riguardante un credito autonomo rispetto al presente giudizio, non giustifica il rifiuto di rilascio del bene immobile.
L'eventuale violazione di quella condanna non determina un rapporto contrattuale in atto, né un nesso sinallagmatico tale da legittimare l'eccezione in esame. Resta salva la facoltà della convenuta di far valere il proprio credito nelle sedi e con le modalità ordinarie di esecuzione forzata.
La convenuta ha eccepito, inoltre, la prescrizione del diritto dell'attore sia in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile, sia in relazione alla domanda di indennità per l'occupazione abusiva.
Tale eccezione, per quanto attiene alla domanda di indennità di occupazione, resta assorbita dal rigetto della medesima, non avendo l'attore fornito allegazioni e prove idonee a fondare il relativo diritto,
come esposto precedentemente.
Va tuttavia precisato che, per quanto concerne la domanda di rilascio, il diritto azionato dall'attore trova fondamento nel suo diritto di proprietà, il quale è, per sua natura, imprescrittibile ai sensi dell'art. 2934 c.c.. Ne consegue che la domanda di rilascio del bene da parte del possessore sine titulo non può
essere soggetta a prescrizione, trattandosi di azione petitoria a tutela del diritto dominicale.
Pertanto, l'eccezione di prescrizione va rigettata con riferimento alla domanda di rilascio, mentre resta assorbita con riferimento alla domanda di indennità.
La convenuta ha proposto, infine, domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell'attore al pagamento di un importo complessivo pari a Euro 104.350,67, oltre rivalutazione e interessi, per le somme liquidate a suo favore dalla Corte d'Appello di Catania con sentenza n. 1635/2019
(comprensive le spese legali relative ai sei gradi di giudizio precedenti intercorsi tra le parti), e per il rimborso delle presunte migliorie eseguite sull'immobile.
Tale domanda deve essere integralmente rigettata.
Quanto al credito derivante dalla sentenza della Corte d'Appello n. 1635/2019, la convenuta avrebbe potuto agire in via esecutiva nelle forme ordinarie per ottenere la soddisfazione di tale pretesa, ma non sussistono nel presente giudizio i presupposti per una compensazione legale o giudiziale, non essendo pagina 7 di 9 stata accolta alcuna domanda patrimoniale dell'attore suscettibile di opposta estinzione per compensazione.
In ordine, invece, alle spese per presunte migliorie, deve rilevarsi che le fatture allegate dalla convenuta si riferiscono a interventi eseguiti alla fine degli anni ottanta, e concernono ordinari costi di manutenzione e gestione necessari per il godimento del bene durante il periodo di detenzione,
proseguito per oltre trent'anni. Tali esborsi non possono qualificarsi come migliorie in senso tecnico, né
sono stati provati in modo idoneo a fondare un diritto al rimborso nei confronti del proprietario.
Ne consegue che la domanda riconvenzionale della convenuta deve essere integralmente rigettata.
Alla luce delle argomentazioni esposte, deve concludersi che la domanda di rilascio proposta dall'attore
è fondata e merita integrale accoglimento, in quanto la convenuta occupa il bene sine titulo e non ha dedotto validi motivi giuridici per opporsi alla restituzione. Diversamente, non può trovare accoglimento la domanda attorea volta al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo, né quella di risarcimento del danno ulteriore, non avendo l'attore allegato e provato in modo idoneo i presupposti fattuali e giuridici di tali pretese. Parimenti, devono essere rigettate le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta, in quanto prive di fondamento o già oggetto di statuizioni definitive nei procedimenti pregressi.
Quanto alle spese di lite, il Tribunale ritiene che sussistano giusti motivi per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, in ragione della reciproca soccombenza e della complessità delle questioni giuridiche esaminate.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così
provvede:

1. Accoglie la domanda proposta da nei confronti di nei limiti di cui Parte_1 CP_1
in motivazione e, per l'effetto, condanna la convenuta al rilascio in favore dell'attore dell'appartamento sito in LO AC (SR), via Vincenzo Messina n. 45/A, piano terzo,
pagina 8 di 9 censito al N.C.E.U. al foglio 72, particella 6169, sub 37, categoria A/3, nonché del garage sito al piano terra del medesimo stabile, censito al foglio 72, particella 6169, sub 20, categoria C/6,
liberi da persone e cose;

2. Rigetta tutte le ulteriori domande ed eccezioni proposte da entrambe le parti, ivi comprese la domanda attorea di indennità di occupazione sine titulo e di risarcimento danni e la domanda riconvenzionale della convenuta;

3. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Siracusa, 5 agosto 2025 Il Giudice
Dott.ssa Angela Dell'Ali
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