N. R.G. 1769/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 26 settembre 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1769/2024 promossa da: rappresentato e difeso dall'Avv. Fausto Del Fante, presso il cui Studio in Parte_1
Parma è elettivamente domiciliato, in forza di procura in atti
- ricorrente
CONTRO
CP_1
- convenuto contumace
- avente ad oggetto: risarcimento danni ad immobile locato.
Conclusioni: per il ricorrente, come da note scritte depositate telematicamente il 12.9.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato telematicamente il 5.6.2024, il sig. Parte_1 chiedeva di accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità del sig. nella causazione dei CP_1 danni all'immobile concesso in locazione, descritti ed individuati nella relazione del geom.
[...]
condannando lo stesso convenuto al pagamento di € 12.688,00 nonché al rimborso di € CP_2
2.367,29 per compensi pagati al CTU nel procedimento promosso ex art. 696 bis c.p.c..
Il ricorrente premetteva di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in via Monte Santo n. 10 a
Salsomaggiore Terme e di averla concessa in locazione ad uso abitativo al sig. in data CP_1
7.10.2019.
Con ordinanza del 14.2.2022 veniva convalidato lo sfratto per morosità.
pagina 1 di 8 Dopo aver precisato che l'immobile veniva rilasciato in data 12.4.2023, il ricorrente allegava di averlo trovato in pessimo stato manutentivo. Oltre ad incaricare il proprio tecnico di fiducia di documentare e stimare i danni, il sig. adiva l'intestato Tribunale con ricorso ex art. 696 bis c.p.c.. Pt_1
All'esito, il CTU geom. depositava la relazione e quantificava i costi di ripristino. Controparte_2
All'udienza del 22.10.2024, compariva solamente il ricorrente, che esibiva il ricorso notificato ex art. 143 c.p.c. e chiedeva fissarsi udienza di discussione, previa declaratoria di contumacia. Rilevato il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, la causa veniva rinviata per consentire l'introduzione di tale procedimento.
All'udienza del 28.1.2025, parte ricorrente insisteva per l'acquisizione del fascicolo del ricorso ex art. 696 bis c.p.c., dando atto che la mediazione aveva avuto esito negativo. Veniva disposto il deposito telematico della domanda di mediazione e del certificato di residenza del convenuto relativo alla notifica del ricorso.
A scioglimento della riserva, veniva dichiarata la contumacia del convenuto e veniva fissata udienza di discussione, da svolgersi con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c..
All'esito dell'acquisizione delle note depositate da parte ricorrente, veniva emessa la presente decisione.
§§§
Il sig. ha chiesto di accertare e dichiarare la responsabilità del sig. nella Pt_1 CP_1 causazione dei danni all'immobile locato, come descritti nella relazione del CTU geom. CP_2 all'esito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., instaurato innanzi codesto Tribunale e rubricato al n.
2238/2023 R.G..
Le parti avevano sottoscritto contratto di locazione ad uso abitativo ex art. 2 comma 1 L. 431/1998, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Salsomaggiore Terme alla via Monte Santo n. 10, piano primo, con annessa cantina.
Il contratto veniva risolto a seguito di convalida dello sfratto per morosità e, secondo quanto allegato dal sig. l'immobile veniva rilasciato il 12.4.2023 in pessimo stato manutentivo. Pt_1
Oltre alla relazione del CTU, il sig. produceva relazione tecnico descrittiva del geom. Pt_1 [...]
CP_3
Nel contratto inter partes, le condizioni dell'immobile alla stipula venivano descritte come buone
(punto 9).
Ai sensi dell'art. 1587 n. 1) c.c., il conduttore ha l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa per l'uso determinato o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
pagina 2 di 8 L'art. 1590 comma 1 c.c. stabilisce l'obbligo del conduttore di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Il comma 2 dell'art. 1590 c.c. prevede che il conduttore non risponda del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
La Suprema corte ha affermato che l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione prevista dall'art. 1590 c.c. è di per sé un illecito, ma non comporta l'obbligo di risarcimento se, in concreto, il creditore non ha subito un danno (ex multis, n. 5328/2007). Ricade quindi sul locatore l'onere di provare il fatto costitutivo del diritto al risarcimento, cioè il deterioramento intervenuto tra la consegna ed il rilascio, mentre grava sul conduttore l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, cioè che il deterioramento è dovuto ad uso conforme al contratto o a fatto a lui non imputabile.
La giurisprudenza ha chiarito che la prova del fatto costitutivo della pretesa può essere data dal locatore anche per presunzioni (in tal senso, Cass., n. 6387/2018).
Tenuto conto di quanto stabilito al punto 9 del contratto, si tratta di verificare se i danni contestati dal ricorrente costituiscano degrado superiore al deterioramento d'uso. Per la verifica delle condizioni dell'immobile al rilascio, occorre fare riferimento alla documentazione fotografica presente nel corpo della relazione del CTU, il quale ha effettuato il sopralluogo in data 23.10.2023 (cfr. verbale allegato alla relazione), riscontrando coincidenza tra i danni lamentati nella relazione di parte e lo stato dei luoghi, esclusa la terrazza comune.
Aggiungasi che il convenuto, rimanendo contumace sia in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., sia nella presente causa, non ha addotto fatti o elementi per liberarsi dalla responsabilità: ai sensi dell'art. 1588 comma 1 c.c., il conduttore risponde della perdita o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
In ogni caso, restano salve le considerazioni in tema di assolvimento all'onere della prova a carico del locatore in relazione a specifiche voci di danno, che si illustreranno nel dettaglio.
Per la configurazione di ciò che è deterioramento conseguente all'uso va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio, in quanto il godimento tipicamente normale della cosa locata comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non addebitabile al conduttore;
si osserva, inoltre, che il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che concede e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa come se non fosse stata locata o, meglio, come se non fosse stata goduta dal pagina 3 di 8 conduttore. Incombe peraltro sul conduttore l'onere di fornire prova liberatoria della non imputabilità a sé dei danni riscontrati (Trib. Napoli, sez. IX, n. 10758/2019).
Qualora in violazione dell'art. 1590 c.c. la cosa locata presenti, al momento della riconsegna, danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, il conduttore ha l'obbligo di risarcire i danni;
ne consegue che il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alla ristrutturazione ed ai miglioramenti che oltrepassino tali limiti (Cass., n. 23721/2008).
Fatte queste premesse e dati i principi sopra richiamati, occorre procedere all'esame delle singole richieste risarcitorie. Nella relazione del CTU i costi di ripristino sono riportati per voci e lavorazioni, mentre nel ricorso vi è semplicemente un richiamo alle relazioni di parte e del geom. CP_2
Ai fini della disamina delle pretese, in mancanza appunto di un ordine e di un'indicazione puntuale nel ricorso, si segue l'ordine della documentazione fotografica inclusa nella relazione del CTU.
Riguardo ai danni alla serratura ed al pannello della porta d'ingresso, è stato stimato un costo di ripristino pari ad € 600,00 oltre IVA, che possono essere riconosciuti a favore del ricorrente, sulla base delle condizioni riscontrabili dalla fotografia compresa nella relazione: sono presenti deterioramenti superiori ad un normale degrado d'uso e pertanto, al netto del 20% di degrado per il normale utilizzo dell'appartamento stimato per tutti i costi dal CTU, spettano al ricorrente € 480,00 + IVA di legge.
Riguardo a muffa e tinteggio ammalorato in alcune stanze (bagno, soggiorno, camere da letto), più visibili nelle stanze esposte a nord est (cfr. foto bagno), occorre evidenziare che, in mancanza di precisa individuazione delle cause, il costo per l'eliminazione delle muffe e, in aggiunta, quello per il tinteggio dell'intero appartamento non potrebbero essere addebitati al convenuto. Come si evince dal quesito formulato al geom. la relazione aveva ad oggetto la descrizione delle condizioni CP_2 dell'immobile e a ciò il CTU ha adempiuto ma, non essendo stato richiesto, egli non ha verificato se la presenza di muffe fosse riconducibile a cattiva conduzione o ad altro.
Potendosi presumere la consegna dell'immobile con pareti integre e senza muffe sulla base della descrizione delle condizioni complessive come buone e tenuto conto che – secondo quanto allegato dal ricorrente - il sig. è rimasto nell'immobile per tre anni e mezzo, può ritenersi congruo addossare CP_1
al convenuto il 30% del costo di ripristino delle pareti stimato dal CTU. In buona sostanza, si tratta di una quota di responsabilità che può essere addossata a colui che, in forza del contratto, aveva la custodia dell'immobile e dopo tre anni e mezzo lo ha riconsegnato con alcune pareti gravemente deteriorate, deterioramento che verosimilmente è stato progressivo;
l'addebito di una quota al conduttore si giustifica col fatto che presumibilmente il costo di ripristino sarebbe stato inferiore se,
pagina 4 di 8 alle prime manifestazioni esteriori del fenomeno, il locatore fosse stato posto in condizione di eseguire idoneo intervento.
Non v'è traccia di segnalazioni del problema data la contumacia del convenuto e, in un siffatto quadro, non può trascurarsi che, a norma dell'art. 1577 comma 1 c.c., il conduttore deve dare avviso al locatore della necessità di effettuare riparazioni a carico di quest'ultimo e che sussiste l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa conformemente all'uso pattuito (art. 1587 n.
1) c.c.).
Da un lato, quindi, il locatore non ha dimostrato che le muffe siano state causate dal convenuto;
dall'altro lato, il fatto che quest'ultimo abbia goduto del bene da ottobre 2019 ad aprile 2023 fa presumere che la situazione si sia protratta ed aggravata per fatto del conduttore.
Il rilascio dell'immobile con pareti ricoperte da muffe che, soprattutto nel bagno, erano piuttosto estese, consente di affermare (quanto meno) la corresponsabilità del convenuto rimasto inerte (ovvero che, rimanendo contumace, non ha dato prova di aver inviato alcun avviso o sollecito al locatore).
I costi relativi alla presenza di muffe e ripristino tinteggio sono quantificati in complessivi € 4.118,80
(€ 1.341,20 per raschiatura di vecchie tinteggiature + € 652,40 per preparazione del fondo + € 2.125,20 per tinteggio completo), quindi la quota che si pone a carico dell'ex conduttore ammonta ad € 1.235,64
– degrado da uso normale 20% = € 988,51 + IVA di legge.
Riguardo alle condizioni di sanitari, rubinetteria e box doccia, il CTU ha quantificato in € 400,00 il costo per la risistemazione dei sanitari e della rubinetteria e in € 773,49 la sostituzione del box doccia, per un totale di € 1.173,49; detratto da tale importo il degrado da uso normale del 20%, ne deriva che il costo a carico dell'ex conduttore ammonta ad € 938,79 + IVA di legge.
L'importo sopra liquidato appare congruo, potendosi affermare la piena responsabilità del sig. CP_1
alla luce della documentazione fotografica e della descrizione delle condizioni di tali elementi a fine locazione, da cui è agevole dedurre un peggioramento rispetto alle condizioni iniziali (descritte come buone).
Riguardo al distacco di vernice e ruggine sui termosifoni, nelle foto della relazione vi sono quattro termosifoni: il primo ed il terzo sono in condizioni pessime;
nel calcolo dei costi di ripristino sono stati conteggiati n. 5 termosifoni ma – come detto – vi è prova fotografica di danni a quattro termosifoni. Di conseguenza, i costi devono essere proporzionalmente ridotti. I costi stimati dal geom. sono: CP_2
€ 52,10 per la rimozione + € 280,72 per la preparazione + € 670,56 per la verniciatura, totale €
1.003,38 x 4/5= € 802,70, detratto 20% degrado = € 642,16, oltre IVA di legge.
pagina 5 di 8 L'importo sopra calcolato, su quattro termosifoni visibili nella relazione ed al netto del degrado per normale utilizzo, va posto a carico del conduttore, avendo come punto di partenza la descrizione di condizioni buone a inizio locazione e come punto di arrivo quelle documentate dopo il rilascio.
Riguardo alla rottura di vetri nelle porte interne (se ne vedono tre: bagno, camera singola e cucina), il
CTU ha quantificato il costo di ripristino come segue: € 200,27 per smontaggio + € 1.026,80 per vetri +
€ 123,19 per sverniciatura + € 198,52 per riparazione + € 800,00 per pittura a smalto + € 328,16 per rimontaggio. Le operazioni necessarie per la sostituzione dei vetri possono essere addebitate al conduttore, essendo necessario ripristinare ciò che a fine locazione è divenuto inservibile mentre, in difetto di dimostrazione puntuale, non vi sono i presupposti per l'addebito dei costi di tinteggio a nuovo. Quindi, spettano al ricorrente € 200,27 + € 1.026,80 + € 198,52 + € 328,16 = € 1.753,75; non si ritiene di applicare alcun degrado d'uso, perché la rottura dei vetri comporta la necessità della loro sostituzione, a prescindere dalle condizioni precedenti, comunque descritte come buone. All'importo dovrà sommarsi l'IVA di legge.
Riguardo ai danni al pavimento in linoleum, che il geom. ha localizzato in corrispondenza dei CP_2
piedi delle reti del letto, nella relazione sono stimati costi pari ad € 200,00 per la rimozione ed € 743,04 per la nuova posa su mq. 3,60.
A tal proposito, appare congruo ridurre del 50% i costi stimati, in quanto la parte danneggiata risultante dalle foto è una porzione assai limitata: accertata, perché visibile, la presenza di un graffio e di due buchi vicino al letto in ferro, non può essere addossato al convenuto il costo del completo rifacimento della superficie. A carico del sig. va quindi posta la somma di € 943,04 x ½ = € 471,52 – degrado CP_1
20% = € 377,22 oltre IVA di legge.
I deterioramenti agli infissi esterni appaiono difficilmente riconducibili al conduttore, data l'incidenza di agenti atmosferici e della vetustà: ne deriva che non può riconoscersi alcun importo al locatore per i relativi ripristini.
Riguardo alle lesioni nel pavimento in marmiglia del soggiorno, il CTU ha così stimato i costi di ripristino su una superficie di 3,40 mq.: € 213,36 per arrotatura e levigatura + € 141,90 per lucidatura, totale € 355,26. Come per il pavimento in linoleum, appare congrua una riduzione del 50%, poiché nelle foto sono visibili solo due lesioni, quindi € 177,63 – 20% degrado d'uso = € 142,10 oltre IVA di legge.
Riguardo ai danni al rivestimento in cucina ed al mancato funzionamento della rubinetteria, il geom. ha stimato spese per € 400,00, che si ritengono congrue, sempre al netto della decurtazione CP_2 operata dallo stesso CTU per deterioramento d'uso: costo totale a carico del convenuto € 320,00 oltre
IVA di legge.
pagina 6 di 8 Riepilogando, spettano al ricorrente i seguenti importi: € 480,00 (porta ingresso) + € 988,51 (muffe e tinteggio) + € 938,79 (sanitari e box doccia bagno) + € 642,16 (verniciatura termosifoni) + € 1.753,75
(vetri porte interne) + € 377,22 (pavimento linoleum) + € 142,10 (pavimento marmiglia) + € 320,00
(rivestimento e rubinetti cucina) = € 5.642,53, oltre IVA di legge.
Come affermato dalle sezioni unite (n. 26008/2008), l'obbligazione di risarcimento del danno, ancorché derivante da inadempimento contrattuale, configura un debito di valore, in quanto diretta a reintegrare completamente il patrimonio del danneggiato, sicché resta sottratta al principio nominalistico e deve pertanto essere quantificata dal giudice, anche d'ufficio, tenendo conto della svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla data della liquidazione.
L'importo sopra calcolato viene pertanto rivalutato dalla data della domanda alla data della presente pronuncia e si ottengono € 5.749,74, oltre IVA di legge.
Spettano inoltre gli interessi compensativi, al tasso legale, dalla data della sentenza al saldo effettivo: secondo la giurisprudenza, infatti, gli interessi compensativi sulla somma dovuta a titolo di risarcimento del danno (contrattuale o extracontrattuale) costituiscono una componente del danno stesso, che nasce dal medesimo fatto generatore dell'obbligazione risarcitoria e sono quindi da intendere ricompresi nella domanda di risarcimento del danno e possono essere liquidati d'ufficio
(Cass., n. 4028/2017).
Per i danni arrecati all'immobile locato, il sig. viene pertanto condannato al pagamento di CP_1
€ 5.749,74 + IVA di legge a favore del ricorrente, oltre interessi al tasso legale dalla data della presente sentenza al saldo effettivo.
Le spese di CTU nel procedimento R.G. 2238/2023, liquidate con decreto del 5.2.2024, devono essere poste definitivamente a carico del sig. che rimborserà la somma versata dal ricorrente. CP_1
Quest'ultimo ha documentato il pagamento di € 1.024,80 (acconto, doc. 9) e, successivamente, di €
1.342,49 (saldo, doc. 10).
Come chiarito dalla Cassazione, le spese per la consulenza tecnica preventiva disposta ex art. 696 bis c.p.c. non hanno natura giudiziale: è stato infatti sottolineato che per quanto in parte
“giurisdizionalizzata”, tale procedura è pur sempre finalizzata al componimento della lite e, non potendosi intendere come una fase giudiziale, non dà nemmeno luogo ad un'autonoma liquidazione delle spese processuali da parte del giudice che l'ha disposta, rientrando esse nel complesso delle spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite (ex multis, Cass., n. 30854/2023; nello stesso senso, recentemente, Id. n. 13385/2025). Ne deriva che dette spese attengono tutte alla fase stragiudiziale e vanno liquidate come danno emergente, purchè provate e documentate.
pagina 7 di 8 In tale ottica, quindi, v'è pronuncia sulle spese di CTU, mentre non può riconoscersi alcunché al ricorrente per le spese di assistenza legale, in quanto ai fini del ristoro occorrono domanda e prova.
Le spese di questo giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al DM 55/2014 e s.m.i., per le cause di valore compreso tra € 5.200,01 ed €
26.000,00. La quantificazione viene effettuata tenuto conto dell'attività effettivamente prestata, della semplicità delle questioni, dell'assenza di fase istruttoria e del fatto che nella fase decisionale l'attività difensiva è consistita nel solo deposito delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, così definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione,
- condanna il convenuto al pagamento, in favore del ricorrente, di € 5.749,74 oltre IVA di legge ed interessi al tasso legale dalla data della presente sentenza al saldo, a titolo di risarcimento danni all'immobile sito in via Monte Santo n. 10 a Salsomaggiore Terme;

- pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU liquidate con decreto del 5.2.2024 nel procedimento R.G. 2238/2023, con rimborso al ricorrente di quelle versate pari ad € 2.367,29;
- condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio in favore del ricorrente, che liquida in € 2.928,00 per compensi ed € 401,15 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e cpa con aliquote di legge e se dovute.
Così deciso il 29 settembre 2025
Il giudice dott.ssa Federica Marconi
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