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n. 2209/2022 r.g.a.c.
Tribunale Ordinario di Cuneo
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELL'UDIENZA DI DISCUSSIONE RELATIVA ALLA CAUSA n. r.g.
2209/2022
Oggi 25.9.2025 alle ore 9:32 innanzi al Giudice, dott.ssa Giusy Ciampa, assistita dalla dott.ssa
Alessandra Bruno, tirocinante ex art. 73 D.L. n. 69/2013 nonché dal dr. , addetto CP_1 all'Ufficio del Processo, sono comparsi:
l'Avvocato MAERO GIANCARLO e l'Avv. PEIRONE CHIAFFREDO, per l'attore, il quale precisa le conclusioni come da foglio di p.c. depositato in data 25.6.2025;
l'Avvocato MARZI LUIGI per parte convenuta, il quale precisa le conclusioni come da note scritte depositate in data 19.6.2025;
l'Avvocato RUSSO MICHELA, per il terzo chiamato, la quale precisa le conclusioni come da foglio di p.c. depositato il 25.6.2025;
Il G.I. invita le parti a procedere alla discussione della causa, ai sensi di quanto previsto dall'art. 281 sexies c.p.c.
La difesa attorea si riporta ai propri atti, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni formulate;
ribadisce che il contratto del 20.6.1981 è un vero e proprio contratto di vendita, perfettamente efficace e valido in quanto in forma scritta;
la contestazione di autenticità di detta scrittura svolta dal terzo chiamato è generica ed è superata dalla produzione dell'originale; con detto contratto la sig.ra ha perso la proprietà ed il possesso dell'immobile per cui è causa;
il Pt_1
sig. si è fatto rilasciare dalla sig.ra una procura a vendere, utilizzata per CP_2 Pt_1
vendere il suo terreno;
il sig. ha provato il proprio possesso del fondo per cui è causa Pt_2
attraverso i propri testi (si veda, in particolare, la deposizione della segretaria) e il convenuto, in sede di interrogatorio formale, ha dichiarato che “faceva” il terreno in questione (ovvero, coltivava il terreno in questione), poi correggendosi e confermando che aveva chiesto al sig. di vendergli questo terreno, dichiarazione da ritenersi di natura confessoria circa la Pt_2
disponibilità ed il possesso del terreno da parte dell'attore; le asserzioni di parte convenuta in 2
merito alla coltivazione del terreno da parte del sig. risultano smentite dalla Parte_3
deposizione del figlio del sig. né il convenuto ha provato di aver avuto lui la Pt_1
disponibilità del terreno in questione;
insiste, pertanto, nell'accoglimento della domanda;

L'Avv.to Marzi si riporta ai propri atti, evidenzia che il contratto del 20.6.1981 non è stato sottoposto alla pubblicità legale prescritta ex lege per i trasferimenti di proprietà immobiliare;
in ogni caso, si tratta di contratto preliminare, con effetti meramente obbligatori, come già evidenziato nelle proprie difese e, come tale, non ha l'effetto di trasferire il possesso all'acquirente; l'attore avrebbe dovuto dimostrare qual è l'atto iniziale con cui avrebbe acquisito il possesso, cosa che non ha fatto, oltre a dover dimostrare la continuità del possesso e la sua estrinsecazione, circostanze parimenti rimaste indimostrate;
quand'anche si ritenesse dimostrata la continuativa coltivazione del fondo (tra l'altro, per interposta persona), in ogni caso non si tratta di prova sufficiente alla prova del possesso uti dominus; precisa che, quand'anche il contratto del 1981 si ritenesse con effetti reali, comunque la domanda di usucapione non potrebbe essere accolta in quanto l'attore avrebbe già un titolo di acquisto derivativo;
insiste pertanto nelle formulate conclusioni;

L'Avv.to Russo si associa alla difesa svolta dall'Avv. Marzi in merito alla qualificazione del contratto del 1981; evidenzia che il terzo chiamato ha disconosciuto il contratto e di esso l'attore non ne ha chiesto la verificazione;
in ogni caso tale contratto non ha alcuna rilevanza nel presente giudizio, dove non è stata fornita alcuna prova del possesso utile ai fini dell'usucapione (anche la teste dell'attore ha riferito solo circostanze che le sono state riportate); insiste pertanto per la reiezione della domanda attorea, riportandosi ai propri atti;

Il giudice si riserva di provvedere in prosieguo di udienza.
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Il giudice, successivamente, riaperto il verbale alle ore 11:10, in assenza delle parti, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 281 sexies, co. 1, c.p.c. 3
SENTENZA N. ANNO ____

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Cuneo – sezione civile – in composizione monocratica e nella persona del Giudice, dott.ssa Giusy Ciampa , ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. 2209 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 avente ad oggetto: Usucapione
TRA
(c.f. ) , rappresentato e difeso, come da procura Parte_4 C.F._1 in atti, dall'Avv. PEIRONE CHIAFFREDO (c.f. ) e dall'Avv. MAERO C.F._2
GIANCARLO ( ) ed elettivamente in Saluzzo (CN), Piazza Garibaldi C.F._3
n. 34, presso lo studio dell'Avv. Peirone;

ATTORE
E
(c.f. ), rappresentato e difeso, come da procura CP_3 C.F._4 in atti, dall'Avv. BERTELLO UGO (c.f. ) e dall'Avv. MARZI LUIGI C.F._5
( ), da ritenersi elettivamente domiciliato presso i rispettivi indirizzi C.F._6
p.e.c.: e Email_1
Email_2
CONVENUTO
NONCHÈ
(c.f. ), rappresentato e difeso, come da procura CP_4 C.F._7 in atti, dall'Avv. RUSSO MICHELA (c.f. ), da ritenersi elettivamente C.F._8
domiciliato presso relativo indirizzo p.e.c.: ; Email_3
TERZO CHIAMATO 4
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, Legge 18.6.2009, n. 69.
Premessa
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_4 CP_3
al fine di accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione dell'appezzamento
[...]
di terreno censito in Catasto Terreni del Comune di Sanfront al Foglio VI, Mappale n. 180, pascolo, cl. 1, superficie are 20 ca 55, R.D. € 3,18 - R.A. € 3,71 (denominato “prato nuovo”)
“attualmente trascritto presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Saluzzo a favore del signor
, deducendo di trovarsi nel possesso esclusivo, pacifico e ininterrotto, del CP_3
predetto immobile da oltre venti anni (e, in particolare, dal 20.6.1981).
A supporto della spiegata azione, il sig. ha allegato, in sintesi, che: Pt_2
- con scrittura privata del 20.6.1981 (“redatta di pugno dall'attore”) la sig.ra Controparte_5 ha venduto al sig. (“all'epoca suo cognato, in quanto marito della sorella CP_6 Pt_5
) – che figurava come unico acquirente “per motivi di opportunità collegati alla qualifica
[...] professionale dell'attore” – due terreni, compreso quello per cui è causa;
il prezzo della compravendita era stato versato per metà dal sig. e per l'altra metà dal sig. CP_2 Pt_2
- l'attore e il sig. sono immediatamente entrati nel possesso dei due CP_6 appezzamenti di terreni “e, precisamente, il signor acquisiva il possesso esclusivo Pt_2 dell'appezzamento individuato a C.T. del Comune di Sanfront al F. VI n. 180 e denominato
“prato nuovo”; mentre il signor acquisiva il possesso esclusivo dell'altro CP_7
appezzamento di terreno individuato a C.T. del Comune di Sanfront al F. VI n. 333 e denominato “prato di Gian Chiri””;
- il sig. in data 17.5.1984 ha venduto il proprio appezzamento di terreno utilizzando CP_2
la procura speciale a vendere conferitagli, sempre in data 21.10.1981, dalla sig.ra CP_5
, mentre l'altro appezzamento di terreno è rimasto nel possesso esclusivo dell'attore;
[...]
- il sig. a fine anni '80 ha lasciato Sanfront, decedendo improvvisamente nel 2001 CP_2
“senza aver formalizzato con un atto notarile il passaggio di proprietà dell'appezzamento di terreno acquistato, attribuito e posseduto dall'esponente”; 5
- in tutti questi anni l'attore ha provveduto tramite il signor , allo sfalcio, al Controparte_8 pascolo, alla vendita dell'erba, alle concimazioni necessarie, nonché alle periodiche pulizie delle ripe dell'appezzamento di terreno de quo, coltivato a prato fin dal momento dell'acquisto;
- alcune persone, nel tempo, si sono anche rivolte all'attore, notoriamente proprietario del terreno in questione, per trattarne l'acquisto, senza che, però, si sia mai giunti ad un accordo;
in particolare, circa due prima dell'instaurazione del presente giudizio proprio l'attuale convenuto aveva formalizzato una richiesta di acquisto del terreno in questione;

- da una visura effettuata nell'autunno 2021, l'attore ha scoperto che il terreno de quo è stato acquistato dal sig. con rogito Notaio di Saluzzo in data 30/07/2019 e CP_3 Per_1
che il venditore è certo signor , quale erede della signora , CP_4 Controparte_5
deceduta il 22/04/2014.
Con comparsa depositata in data 21.11.2022 si è costituito il convenuto professandosi legittimo proprietario del fondo in questione “in forza della regolarità delle trascrizioni nei Pubblici
Registri Immobiliari”, contestando la fondatezza della domanda attorea (stante l'inidoneità della scrittura privata del 28.6.1981 a trasferire all'attore il possesso del bene) ed evidenziando, in subordine, il diritto ad essere manlevato ed eventualmente risarcito dal venditore,
[...]
per effetto dell'art. 1478 c.c., di cui ha chiesto di essere autorizzato alla relativa CP_4
chiamata in causa.
Autorizzata la chiamata del terzo, quest'ultimo si è costituito in giudizio, eccependo l'infondatezza della domanda attorea ed evidenziando la piena legittimità della vendita dei terreni per cui è causa al convenuto in virtù del rogito Notaio in data 30.07.2019, Per_1
regolarmente trascritto nei registri immobiliari in data 5.8.2019, al n. 4408.
Espletata l'istruttoria, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
Merito

1. Nel merito, l'azione è infondata e dev'essere rigettata.

1.1. Com'è noto, in applicazione della regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 c.c. (in base al quale chi intende far valere un diritto in giudizio ha l'onere di provare i fatti costitutivi di esso), l'azione giudiziale diretta all'accertamento ex art. 1158 c.c. della proprietà a titolo originario su di un bene comporta l'onere di fornire una rigorosa prova anzitutto circa l'effettiva proprietà del bene medesimo in capo ai soggetti nei confronti dei quali la pronuncia deve essere resa e, ciò fatto, della sussistenza dei requisiti del possesso 6
necessari per l'usucapione, costituiti dal corpus (esercizio dei poteri di fatto corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà) dotato dei connotati della pubblicità, continuità ed assenza di vizio iniziale (inteso come violenza o clandestinità), dal tempus (durata del possesso medesimo per il periodo prescritto dalla legge, pari per i beni immobili, di regola, a venti anni)
e dall'animus (intento di possedere la cosa per conto e in nome proprio).

1.2. Il rigore richiesto rinviene fondamento anche a livello europeo, considerato che l'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale l'impiego di una particolare attenzione nell'apprezzamento - anche sul piano probatorio - della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale (Cass. civ. n. 20539/2017).

2. Ebbene, nel caso di specie – premesso che neppure parte attrice si è preoccupata di produrre, oltre all'atto di acquisto del terreno per cui è causa del 30.7.2019 da parte dell'odierno convenuto (doc. 4 produzione attorea), attestazione (del Conservatore ovvero di pubblico ufficiale a ciò autorizzato, quale il notaio) idonea a comprovare i passaggi di proprietà del cespite di cui rivendica l'intervenuto acquisto per usucapione – in ogni caso, ed in via dirimente, non risulta fornita adeguata prova né del corpus né dell'animus possidendi.

2.1. A tal riguardo non può sottacersi come né l'atto di citazione né la prima memoria istruttoria contengono sufficiente allegazione in ordine ai fatti costitutivi propri della domanda di usucapione, come sopra specificati.

2.2. In ogni caso, alcuna prova è stata offerta in merito agli elementi di fatto allegati a supporto dell'affermato avvenuto acquisto per usucapione.

3. A nulla, infatti, rileva ai fini della prova suddetta, la scrittura privata del 20.10.1981, priva di qualsivoglia autentica, posto che la stessa può, al più, ritenersi ricognitiva dell'impegno di a trasferire al sig. (e non già all'attore, Controparte_5 CP_6 Pt_4
la proprietà dei fondi rustici in Sanfront, regione Mombracco, descritti in mappa nel
[...] foglio VI con n.ri 180 e 333, rispettivamente detti “prato nuovo” e “prato di Gian Chiri”, come si ricava dalla genericità della scrittura (non contenente, ad esempio, alcun riferimento alla provenienza degli immobili da trasferire) e dalla espressa previsione, contenuta nella scrittura stessa, della necessità di stipulare a tal fine “l'atto notarile”, con l'ulteriore precisazione che, qualora detto atto non fosse stato stipulato entro il 30.9.1981, “la venditrice si impegna a rilasciare in capo all'acquirente procura speciale di vendita”. 7

3.1. A tal riguardo neppure può sottacersi come, tenuto conto di siffatta previsione negoziale, la mancata stipula dell'atto definitivo di vendita risulta comprovata dalla successiva scrittura privata autenticata del 4.5.1984, prodotta dall'attore sub doc. 3, ove il sig.
[...] compare quale “procuratore speciale di ” e, in tale veste (ovvero CP_6 Controparte_5
riconoscendo la perdurante proprietà in capo alla sig.ra ), esprime il consenso della CP_5
proprietaria alla vendita del terreno in Sanfront censito in C.T. foglio n. 6 n. 333.

3.2. Peraltro, l'attore ha omesso di fornire qualsivoglia elemento atto a comprovare l'avvenuto versamento, da parte sua, di parte del prezzo di acquisto indicato nella scrittura medesima e della natura (relativamente) simulata (sul piano soggettivo) dell'accordo contenuto nella scrittura del 20.10.1981 nonché del sottostante accordo con il sig. afferente alla CP_2 ripartizione dei due appezzamenti di terreni nel senso indicato nell'atto di citazione, circostanze per vero irrilevanti rispetto alla formulata domanda di usucapione, involgente un acquisto a titolo originario e non già derivativo.

4. In ogni caso, per quanto qui più rileva, l'attore non ha fornito alcuna specifica prova volta a dimostrare il possesso uti dominus del fondo in questione.

4.1. Sotto tale profilo va evidenziato come l'unico teste ad aver genericamente confermato le allegazioni attoree in punto di intervenuto acquisto della disponibilità esclusiva del terreno da parte dell'attore fin dal 1981 è stata dipendente dello studio tecnico Testimone_1 dell'attore, la quale tuttavia, escussa all'udienza del 18.7.2024, si è limitata ad affermare di ricordare di aver aiutato quest'ultimo nel 1981 a predisporre l'atto di acquisto (pur riferendo, sia prima che dopo, di non lavorare all'epoca ancora per il sig. , di sapere che “ Pt_2 [...]
aveva questo terreno in Mombracco e che lo dava da pulire, concimare e tagliare Pt_4
l'erba ad un certo sig. , che noi chiamiamo “ ”; questo so in quanto Controparte_8 Pt_6 vedevo il sig. che una volta all'anno veniva in ufficio e, come compenso di quello che CP_8
riusciva a recuperare dal terreno, portava delle regalie in natura (un salame, un coniglio, ecc.)”, pur non essendo mai andata sui luoghi di causa, e di ricordare che negli anni diverse persone si sono rivolte al sig. per acquistare il terreno in questione (tra cui, da ultimo, Pt_2 anche l'odierno convenuto).

4.2. Si tratta, all'evidenza, di dichiarazioni poco attendibili (tenuto conto del rapporto di dipendenza lavorativa con l'attore), contraddittorie, prive di concreto riscontro esterno e, in ogni caso, non dirimenti, non evincendosi dalle stesse alcun elemento utile a ritenere raggiunta la prova dell'effettiva sussistenza di un possesso utile ai fini dell'usucapione, la quale deve 8
essere rigorosa, tale da non lasciare spazio a perplessità circa la concludenza e sufficienza delle circostanze asserite a dimostrare un costante comportamento corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sulla cosa oggetto della prospettata vicenda acquisitiva (cfr. App. Napoli
4/10/80, in Riv. Giur. edil. 1981, I, 226).

4.3. Nulla di rilevante ha riferito l'ulteriore teste attoreo, , il quale ha dichiarato Tes_2
di non essere informato in merito al possesso dei fondi in oggetto, riferendo unicamente di sapere che “uno di questi terreni apparteneva a mia zia, che si chiamava ”. Controparte_5

5. D'altronde, i capitoli di prova (riproduttivi delle generiche allegazioni attoree) sui quali i testi attorei erano chiamati a deporre riguardano circostanze generiche (esclusiva disponibilità CP_ del terreno da parte del e descrivono attività saltuarie (sfalcio, pascolo, vendita Pt_2 delle erbe, concimazioni, periodiche pulizie delle ripe, coltivazione a prato), inidonee ad apparire ab externo quali inequivoche estrinsecazioni del rivendicato diritto di proprietà.

5.1. Infatti, l'utilizzo del cespite attraverso il pascolo, la coltivazione, la raccolta dei frutti ovvero la cura della vegetazione, può assumere la rilevanza più disparata, che comunque ex se non denota necessariamente un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà.

5.2. Né d'altronde risulta in atti alcuna documentazione afferente alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del terreno per cui è causa.

5.3. Peraltro, non può farsi a meno di evidenziare come nessuno dei testi abbia confermato di aver visto il sig. svolgere tali attività sul fondo per cui è causa e che, anzi, Controparte_8
la teste (sorella del terzo chiamato) ha recisamente negato tale circostanza, Testimone_3
evidenziando che il terreno in questione si presentava, negli ultimi anni, incolto e pieno di rovi.

6. Alla luce di tali carenze deduttive e probatorie a nulla può rilevare la circostanza che alcuni soggetti, tra cui il convenuto, ritenessero (evidentemente per errore) l'attore proprietario del fondo in oggetto.

7. In definitiva, difettando nella specie una precisa e rilevante specificazione in ordine alla manifestazione di dominio uti dominus sulla res, oltre che la prova del corpus possessionis nel senso sopra decritto, la domanda dev'essere rigettata, non avendo parte attrice assolto al proprio onere probatorio.

8. Dal rigetto della domanda attorea, consegue l'assorbimento della domanda di garanzia formulata, peraltro in via meramente subordinata, dal convenuto nei confronti del terzo chiamato. 9
Spese

9. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ex
D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile - complessità bassa), applicando i valori medi per la fase “trattazione/istruttoria” ed i valori minimi per le ulteriori fasi, considerate le ragioni della decisione e l'attività processuale concretamente svolta.
10. Analogamente vanno poste a carico dell'attore le spese sostenute dal terzo chiamato
(da distrarsi in favore del relativo difensore, dichiaratosene antistatario), essendo stata la relativa chiamata da parte del convenuto pienamente legittima a fronte della contestazione della proprietà dei terreno acquistato nel 2019, astrattamente giustificante – ove fondata –
l'attivazione della garanzia per evizione prevista ex art. 1483 c.c. Ed infatti, attesa la lata accezione con cui il termine "soccombenza" è assunto nell'art. 91 cod. proc. civ., il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda, mentre il rimborso rimane a carico della parte che abbia chiamato o abbia fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (Cass. civ. n. 12301/2005).


P.Q.M.


Il Tribunale di Cuneo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'azione;

2. condanna l'attore, al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in favore di parte convenuta delle spese di lite, che si liquidano ex D.M. 55/2014 in € 4.712,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15 % sui compensi, IVA e
CPA come per legge;

3. condanna l'attore, al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in favore del terzo chiamato delle spese di lite, che si liquidano ex D.M. 55/2014 in € 4.712,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15 % sui compensi, IVA e
CPA come per legge, con distrazione, ex art. 93 c.p.c., in favore dell'Avv. Michela Russo, dichiaratosene anticipatario.
Così deciso in Cuneo il 25.9.2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Giusy Ciampa