R.G. n. 12360/2015
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI SEZIONE SECONDA CIVILE Il giudice, dott.ssa Monica Mascia, pronuncia la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 12360/2015 promossa da:
( ) elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1 Monserrato, via 31 Marzo 1943 n. 26, presso lo studio dell'avvocato Emanuele Foddis, che lo rappresenta virtù di procura apposta a margine dell'atto di citazione;
attore contro
( ) elettivamente domiciliata CP_1 C.F._2 in Cagliari, via Tola n. 21, presso lo studio degli avvocati Alessio Corpino e Marcello Ibba, che la rappresentano in virtù di procura apposta a margine della comparsa di costituzione e risposta;
convenuta CONCLUSIONI Nell'interesse dell'attore:
“l) Condannare la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di Euro 23.876,28 o di quella maggiore o minore risultante in corso di causa, per i titoli di cui al capo 1 della parte espositiva.
2) Condannare la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di Euro 10.250,00 o di quella maggiore o minore risultante in corso di causa, per i titoli di cui al capo 2 della parte espositiva.
3) Con interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere di ogni singola obbligazione fino all'effettivo soddisfo.
4) Con vittoria di spese e compensi avvocato, spese al 15%, c.p.a. e I.V.A. come per legge”. Nell'interesse della convenuta:
“1) Rigettare la domanda di condanna al pagamento della somma di
€.23.876,28 in quanto infondata in fatto e diritto e, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda per il pagamento dell'indennità di cui all'art.1127, comma 4, c.c., procedere alla corretta determinazione dell'indennità medesima;
2) Rigettare la domanda di condanna al pagamento della somma di
€.10.250,00 a titolo di risarcimento del danno e accertare l'effettiva misura del risarcimento del danno in € 606,00; 3) Con condanna al pagamento delle competenze e spese di giustizia. In via istruttoria si insiste nell'istanza di rimessioni in termini depositata nel fascicolo telematico in data 8 agosto 2017 sulla quale il Giudice, con successivo provvedimento in data 29 agosto 2017, si è riservato di prendere posizione all'esito dell'istruttoria della causa. Si insiste inoltre nell'ulteriore istanza di rimessione in termini ex art.153, comma 2, c.p.c. formulata nelle note per udienza del 15 febbraio 2023 per il deposito dell'ispezione ipotecaria estratta in data 3 febbraio 2023, attestante la vendita con atto notarile, a rogito dott. in data 20 ottobre Persona_1 2021, da parte del signor , odierno attore, dell'immobile di sua Parte_1 proprietà sito in Cagliari nella via Gioacchino Rossini n.55, oggetto del presente procedimento giudiziale.”. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio esponendo quanto segue: CP_1
- è proprietario dell'unità immobiliare situata al primo piano Parte_1 del più ampio fabbricato sito in Cagliari, via Rossini n. 55;
- la convenuta è, invece, proprietaria di una parte del CP_1 lastrico solare e del fabbricato sullo stesso insistente, collocato al di sopra di quello dell'attore;
- la convenuta nel 2013 ha effettuato rilevanti opere di CP_1 ristrutturazione e ampliamento del suo immobile, senza alcuna previa comunicazione ai condomini dello stabile;

- in conseguenza di tale sopraelevazione l'attore ha diritto di conseguire l'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c., che il tecnico a tal fine incaricato ha quantificato in 7.763,97 euro;

- poiché la sopraelevazione ha comportato una riduzione dell'apporto di luce e aria all'appartamento dell'attore, questi ha anche diritto al risarcimento del relativo danno, quantificato dal tecnico di parte in 9.191,25 euro;

- inoltre, l'intervento realizzato dalla convenuta ha comportato una modifica del prospetto dello stabile, che di recente è stato interessato da lavori di rifacimento ispirati a un 'chiaro semplice e sobrio stile anni 50';
- la struttura in legno realizzata dalla convenuta si pone in contrasto con lo stile del palazzo e ne lede il decoro architettonico, con conseguente danno quantificato dal tecnico in 8.100,00 euro;

- dal mese di febbraio a quello di aprile 2015, in occasione delle piogge l'appartamento dell'attore è stato interessato da fenomeni di stillicidio e gocciolamento provenienti dall'appartamento della convenuta, che hanno provocato danni al controsoffitto in cartongesso del corridoio, al pavimento in parquet e alle pareti della stanza che si affaccia su via Rossini;

- per il ripristino dei danni le imprese interpellate hanno presentato preventivi pari a 3.250,00 euro e 3.100,00 euro più iva;

- a tali danni occorre aggiungere quelli derivanti da mancata locazione dell'immobile, posto che l'agenzia immobiliare, allo scopo incaricata dall'attore, non è riuscita a locare l'appartamento ai potenziali conduttori a causa delle condizioni in cui versa l'immobile;
- tale danno è da quantificare tenendo conto di un canone mensile di locazione pari a 700,00 euro;

- inutili si sono rivelati i tentativi di componimento bonario della controversia ed infruttuosi i procedimenti di mediazione obbligatoria e di negoziazione assistita a tal fine instaurati.

2. Con comparsa depositata in data 6 aprile 2016 si è costituita in giudizio
, la quale ha chiesto il rigetto delle domande formulate CP_1 dall'attore sulla base delle seguenti argomentazioni:
- non è dovuta alcuna indennità di sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c., norma volta a compensare il maggior sfruttamento della colonna d'aria sovrastante il lastrico solare;

- infatti, la convenuta si è limitata a realizzare un intervento di ridistribuzione delle strutture interne dell'appartamento, con materiali più leggeri e termoisolanti, e di rifacimento del tetto con aumento dell'altezza, perché quella precedente era inferiore a quella normativamente imposta;

- per tale intervento la convenuta si è avvalsa del cosiddetto 'Piano Casa', che attribuisce ai proprietari di immobili un bonus volumetrico che consente l'ampliamento dell'abitazione, anche nei casi in cui ciò non sarebbe possibile secondo gli strumenti urbanistici vigenti;

- pertanto, la convenuta non ha leso alcun diritto del , posto Parte_2 che ella non ha utilizzato lo spazio aereo sovrastante, ma il bonus volumetrico attribuito dalla legge;

- in ogni caso, la quantificazione dell'indennità operata dall'attore è eccessiva, poiché basata su un errato valore del terreno occupato, nonché estesa all'intera superficie dell'immobile e non al solo ampliamento volumetrico realizzato in occasione dell'intervento contestato;

- nessun danno è poi dovuto per lesione del decoro architettonico poiché in caso di sopraelevazioni che pregiudicano il decoro architettonico il legislatore riconosce ai condomini unicamente il diritto di opporsi all'intervento;
- per altro verso, l'intervento realizzato dalla convenuta, che ha provveduto a ristrutturare il vecchio manufatto fatiscente, ha migliorato l'intero stabile, piuttosto la facciata è pregiudicata dal serramento di colore bianco installato dall'attore, diverso rispetto a tutti gli altri infissi, e dai due motori dei condizionatori, installati a vista sempre sulla facciata dello stabile;

- anche la richiesta di risarcimento del danno da riduzione di aria e luce è infondata, sia perché, anche in questo caso, ai condomini è accordata la sola possibilità di opporsi all'intervento, sia perché non vi è stata alcuna, tantomeno notevole, riduzione di aria e luce in conseguenza dei lavori intrapresi dalla convenuta;

- quanto al danno da infiltrazioni, contrariamente a quanto sostiene l'attore, esse non sono riconducibili alle piogge;

- invero, in data 16 aprile 2015 nell'appartamento della convenuta si è verificata la rottura della ghiera di bloccaggio dello scarico del bidet, che ha provocato uno spargimento d'acqua nell'appartamento della convenuta e nel soffitto e controsoffitto dell'appartamento dell'attore;
- la perdita si è protratta per pochi giorni, avendo la convenuta provveduto immediatamente alla ricerca e alla riparazione del danno;

- i professionisti incaricati dalla convenuta, compreso l'ingegnere della compagnia assicurativa, hanno anche esaminato i danni provocati all'appartamento dell'attore, di cui si è accertata la presenza nelle pareti, nel soffitto e nel controsoffitto dell'andito – e non anche nella camera da letto – e sono stati quantificati nel ben più modesto importo di 606,00 euro;

- i danni al parquet, invece, di cui non vi è stato alcun riscontro, sembrano riconducibili a un precedente sinistro verificatosi nell'anno 2013, allorché in conseguenza dei lavori di ristrutturazione ci furono nell'appartamento dell'attore delle infiltrazioni, che provocarono danni al parquet;

- tali danni sono stati integralmente risarciti, come risulta dall'atto di transazione sottoscritto in data 3 agosto 2013;
- in ordine al danno da mancata locazione, nulla è dovuto in quanto l'appartamento dell'attore non è mai stato concesso in locazione a terzi e in quanto il modesto danno subito non ne avrebbe comunque impedito la locazione.

3. Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., nella prima memoria Pt_1 ha ribadito l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1127, comma 4, c.c.
[...] in quanto volto a compensare la riduzione patrimoniale subita in conseguenza della maggiore utilizzazione, da parte della convenuta, dell'area sulla quale sorge l'edificio e non della colonna d'aria sovrastante il lastrico solare, come da ella sostenuto. Ha insistito inoltre sulla riconducibilità delle infiltrazioni ad eventi atmosferici e, a tal proposito, ha rappresentato che in data 7 e 8 maggio 2016, in occasione delle abbondanti piogge verificatesi, il fenomeno si è ripresentato sia nel corridoio, sia nella prima stanza a sinistra per chi entra. La convenuta ha sostenuto che lo stillicidio verificatosi nel maggio 2016 non è alla stessa imputabile, ma probabilmente riconducibile alla rottura di uno scarico condominiale. L'assunto è stato negato dall'attore.

4. La causa, istruita con produzioni documentali, prova orale e consulenza tecnica d'ufficio, in data 16 settembre 2024 è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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5. Le domande proposte dall'attrice sono le seguenti: a) riconoscimento dell'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c.; b) risarcimento del danno derivante dalla diminuzione di aria e luce in conseguenza dell'intervento realizzato dalla convenuta;
c) risarcimento del danno da lesione dell'aspetto architettonico dell'edificio; d) risarcimento del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dalla proprietà della convenuta, compreso quello derivante dal mancato godimento dell'immobile.

6. La domanda di cui al punto a) è fondata e deve essere accolta nei limiti di seguito precisati.

6.1. In caso di sopraelevazione da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o, come nel caso in esame, del lastrico solare, l'art. 1127 c.c. riconosce agli altri condomini il diritto di ottenere un'indennità. È pacifico che il concetto di sopraelevazione non sia circoscritto alla realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma comprenda anche la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato, indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato (tra le tante, Cass. civ., sez. II, ord. 14 aprile 2022, n. 12202). Restano pertanto esclusi unicamente quegli interventi di ristrutturazione interna o ricostruzione, all'esito dei quali rimangano inalterate le componenti essenziali del manufatto, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura, nel rispetto delle sue dimensioni originarie. Come puntualmente rilevato dal consulente tecnico d'ufficio, prima del contestato intervento la convenuta era titolare di un'unità immobiliare situata sul lastrico solare “delimitata e suddivisa da strutture precarie o di bassa qualità, e coperta, in parte, da una tettoia in eternit” dotata di “una volumetria pari a 139,53 mc, corrispondente, in pianta, ad una superficie utile abitabile pari a 48 mq” e “con 37 mq di terrazza praticabile a livello, direttamente accessibile dall'appartamento”. Nel 2013, la convenuta ha eseguito lavori che hanno comportato un aumento di superficie pari a 14,45 metri quadrati, arrotondata a 16 metri quadrati computando anche lo spessore delle mura perimetrali. L'appartamento di , per effetto di tale intervento, è oggi dotato CP_1 di superficie utile abitabile pari a 62,45 metri quadrati (in luogo dei precedenti 48) e di un volume abitabile totale pari a 169,25 metri cubi (in luogo dei precedenti 139,53). Non vi è dubbio, quindi, che detto intervento costituisca una sopraelevazione, in relazione alla quale l'art. 1127 c.c. prevede l'obbligo di corresponsione di un'indennità parametrata al valore attuale dell'area occupata dalla nuova fabbrica, diviso il numero di piani (compreso quello da edificare) e detratto l'importo della quota spettante a colui che ha posto in essere la sopraelevazione.

6.2. La previsione di tale indennità trae il suo fondamento nell'alterazione dell'originario rapporto tra i valori delle singole proprietà conseguente alla riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà dei beni comuni, e in particolare sul suolo comune, per effetto della sopraelevazione: “avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., un diritto di comproprietà proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nel precedente art. 1117 c.c. e, quindi, anche sull'area sulla quale sorge l'edificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell'ultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sull'area medesima e questo aumento, naturalmente, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione. Ond'è che l'indennizzo previsto e regolato dall'art. 1127 c.c., comma 4, trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosi del diritto riconosciutogli dalla stessa norma al comma 1, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione ai quali, di conseguenza, il legislatore, nell'attribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione d'un'indennità idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta” (Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794). Pertanto, la quantificazione dell'indennità deve essere proporzionata all'incremento della quota di partecipazione alla comproprietà dell'area comune dell'autore della sopraelevazione e al conseguente decremento delle quote di pertinenza degli altri condomini. Ciò in quanto “l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione di piano” (Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794). Da quanto precisato deriva, da un lato, che è inconferente l'argomento di parte convenuta secondo cui l'indennità non sarebbe dovuta in ragione del fatto che l'aumento di volumetria è avvenuto sulla base della normativa sul 'Piano Casa', trattandosi di profilo estraneo e ininfluente rispetto ai rapporti tra i condomini sui beni comuni. Dall'altro, contrariamente a quanto preteso dall'attore, l'indennità non può che essere parametrata alla nuova opera e, dunque, all'aumento di volume e superficie rispetto alla situazione precedente: l'incremento della quota di proprietà della convenuta sui beni comuni e la correlata diminuzione di quota del dell'attore è proporzionata all'aumento di superficie realizzata e, su questa, deve essere calcolata la corrispondente indennità. È dunque corretto il calcolo eseguito dal ctu che, nel seguire tale impostazione, ha quantificato l'indennità in 1.258,00 euro. Tale è l'importo che deve essere riconosciuto all'attore, oltre interessi e rivalutazione dalla data della effettiva ultimazione delle opere (Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2019, n. 7028).

7. La domanda di cui al punto b) non può invece trovare accoglimento.

7.1. Quanto alla diminuzione di aria, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che la sopraelevazione dei muri del pozzo di luce è derivata non solo dell'intervento posto in essere dalla convenuta, ma anche del proprietario dell'unità immobiliare adiacente e che, in ogni caso, essa non ha comportato una diminuzione di aria “perché il nuovo muro, innalzato sul pozzo di luce della convenuta, ha una superficie modesta (ved. Allegato IV), e non impedisce lo spostamento dell'aria in maniera significativa”.

7.2. Quanto alla diminuzione di luce, il consulente ha riscontrato che la costruzione della convenuta comporta una diminuzione di luce unicamente rispetto alla finestra posta nel soggiorno, a fianco dell'angolo cottura, e limitatamente alla parte iniziale della giornata (fino alle 10:00 del mattino), prevalentemente nella stagione invernale, quando i raggi solari sono orizzontali e bassi, con minor incidenza durante la stagione estiva, allorché i raggi hanno una inclinazione alta e verticale. Inoltre, ha anche riscontrato che ciò che ostacola il passaggio dei raggi solari è, in realtà, il parapetto presente nel terrazzino, che il consulente ha peraltro supposto risalire alla originaria edificazione del fabbricato. Durante il resto della giornata la sopraelevazione realizzata dalla convenuta non comporta, né nella stagione invernale né in quella estiva, alcuna diminuzione di luce. Si tratta, dunque, di un pregiudizio estremamente circoscritto e di non apprezzabile rilievo, che, pertanto, non è suscettibile di risarcimento.

8. La domanda di cui alla lettera c) è parimenti infondata. Occorre richiamare, in tema, quanto precisato in sede giurisprudenziale in ordine alla nozione di aspetto architettonico, diversa eppure connessa a quella di decoro architettonico, e degli elementi ai quali occorre avere riguardo nella valutazione in merito alla compromissione o meno dello stesso per effetto di interventi in sopraelevazione. In particolare, la Corte di Cassazione ha chiarito che “L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127 c.c., comma 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall'art. 1120 c.c., comma 4, art. 1122 c.c., comma 1 e art. 1122 bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicare l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice di merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato” (Cass. civ., sez. II, 10 novembre 2021, n. 33104). E ancora “Le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c., e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti tra loro, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicare l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista” (Cass. civ., sez. VI, ord. 23 luglio 2020, n. 15675). Come è possibile apprezzare visivamente dalle immagini fotografiche in atti e come rilevato dallo stesso consulente tecnico d'ufficio, il fabbricato realizzato dalla convenuta – in sostituzione di altro precedente manufatto, fatiscente, delimitato da strutture precarie e ricoperto da una tettoia in eternit
– è conforme allo stile dell'intero stabile: le pareti esterne che costituiscono la facciata hanno la medesima colorazione, la nuova finestra è allineata a quelle presenti nello stabile e ha le stesse dimensioni. L'unico elemento distonico è rappresentato dalle travi in legno, la cui modesta incidenza nel complesso dell'intervento edificatorio, per il resto perfettamente coerente con la fisionomia del palazzo, non ne altera in alcun modo l'impronta architettonica, né l'omogeneità stilistica. Non è per queste ragioni configurabile alcun danno risarcibile.

9. Infine, la domanda di cui alla lettera d) è fondata nei limiti sotto specificati 9.1. Al momento del sopralluogo, il consulente tecnico d'ufficio ha effettivamente riscontrato, nell'appartamento dell'attore, la presenza di segni di infiltrazioni risalenti ad anni precedenti, principalmente nel corridoio, con maggiore evidenza nella porzione di controsoffitto posta di fronte alla porta di accesso del ripostiglio. Tracce delle passate infiltrazioni sono state osservate, sebbene in misura meno evidente, anche nel locale ripostiglio. Inoltre, il consulente ha dato atto della presenza di rigonfiamenti in vari punti del parquet del corridoio. È in primo luogo da escludere che tale situazione sia anche solo in parte riconducibile all'allegamento verificatosi nell'anno 2013, già oggetto di transazione tra le parti in causa. Tutti i testi sentiti sul punto hanno infatti confermato che l'attore aveva in quell'occasione eseguito i lavori volti a ripristinare lo stato del suo appartamento. La causa dei danni è da ricondurre quindi integralmente alle infiltrazioni verificatesi negli anni 2015 e 2016. In particolare, dalla relazione dell'ingegnere della compagnia assicurativa emerge come in data 16 aprile 2015 nell'appartamento della convenuta si sia verificata la rottura accidentale della 'ghiera' di bloccaggio dello scarico del bidet del bagno padronale, che ha causato uno spargimento d'acqua nell'appartamento della convenuta e nel soffitto e controsoffitto dell'appartamento di proprietà dell'attore. L'attrice ha altresì dato prova di aver provveduto a riparare il guasto (mediante produzione della fattura relativa agli interventi eseguiti e del correlato bonifico). Nonostante ciò, ulteriori infiltrazioni si sono verificate nei mesi di maggio e settembre 2016. Tali fenomeni sono da ricondurre, per stessa ammissione della convenuta in sede di accertamenti tecnici, all'accumulo dell'acqua piovana nel terrazzo di sua proprietà. Il che è coerente con quanto sostenuto dall'attore, e confermato dai testimoni, secondo cui la problematica insorgeva in occasione di copiose precipitazioni. In particolare, secondo quanto puntualmente riportato dal consulente “le infiltrazioni e lo stillicidio che hanno interessato, in diverse occasioni, l'appartamento dell'attore, vennero causati, secondo la versione fornita dalla Dottoressa , da un CP_1 difetto dello scarico dei sanitari della convenuta e dall'acqua piovana che si accumulava sul terrazzino della convenuta, nella zona antistante la finestra del soggiorno, esposta sul retro del condominio (dalla parte opposta della via Rossini). Quest'ultimo problema è stato risolto con l'installazione della grata, collegata alla rete di scarico, raffigurata nella foto n° 10 in Allegato II”. Solo con l'installazione della grata le infiltrazioni si sono effettivamente arrestate e, dal settembre 2016, non si sono più ripresentate. La responsabilità delle infiltrazioni nell'appartamento dell'attore è dunque con certezza addebitabile alla convenuta, che per l'effetto è tenuta al risarcimento del danno, quantificato dal consulente in 2.772,60 euro, già aggiornato dal ctu ai valori attuali e dunque non suscettibile di ulteriore rivalutazione. Occorre tenere conto però anche dell'importo già corrisposto all'attore dalla compagnia assicurativa, pari a 1.210,70 euro. Sul punto la convenuta ha chiesto di essere rimessa in termini per la produzione della comunicazione di avvenuta liquidazione del 21 novembre 2016. La produzione è stata ammessa con provvedimento reso all'udienza del 24 febbraio 2020, stante la non opposizione dell'attore, che ha riconosciuto di aver ricevuto l'importo a titolo di mero acconto. L'importo finale da corrispondere, detratto quanto già ottenuto, è dunque pari a 1.561,90 euro, oltre interessi.

9.2. Deve anche essere ristorato il danno da mancata locazione limitatamente al periodo compreso tra maggio 2015 e dicembre 2016. Sul punto, l'attore ha provato di avere conferito incarico a un'agenzia immobiliare per la locazione o vendita dell'immobile e di non essere riuscito a locarlo a causa della presenza delle infiltrazioni. Di ciò vi è riscontro nelle e-mail del 16 novembre 2015, 9 maggio 2016 e 17 settembre 2016 inoltrate dagli agenti immobiliari all'attore per rappresentargli l'impossibilità di locare a terzi l'appartamento a causa della presenza delle infiltrazioni. Successivamente all'anno 2016 nulla può essere riconosciuto, poiché l'attore pur avendo ricevuto, nel mese di novembre, una parte del ristoro, non ha provveduto al ripristino dell'immobile per sua scelta: con la conseguenza che gli ulteriori danni da mancata locazione sono allo stesso imputabili (art. 1227, comma 2, c.c.). Seguendo il calcolo effettuato dal ctu, che ha determinato il potenziale canone di locazione tenendo conto della zona di ubicazione e dello stato dell'immobile, deve dunque essere riconosciuto all'attore un importo pari a 5.193,20 euro da maggio (il primo fenomeno risale a fine aprile 2015) a dicembre 2015 e pari a 7.860,00 per l'anno 2016, pari a complessivi 13.053,20 euro, oltre rivalutazione e interessi. 10. La soccombenza reciproca giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite. Per la stessa ragione, le spese della consulenza tecnica d'ufficio vengono poste a carico dell'attore e della convenuta in ragione di ½ ciascuno.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale definitivamente pronunciando CONDANNA a corrispondere a l'importo di CP_1 Parte_1 1.258,00 euro, oltre rivalutazione e interessi, a titolo di indennità da sopraelevazione;
di 1.561,90 euro, oltre interessi a titolo di risarcimento dal danno da infiltrazioni;
di 13.053,20 euro, oltre rivalutazione e interessi a titolo di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile; RIGETTA le altre domande proposte dall'attore; COMPENSA le spese di lite;
PONE definitivamente a carico dell'attore e della convenuta, in ragione di ½ ciascuno, le spese della consulenza tecnica d'ufficio. Manda alla cancelleria per quanto di competenza. Cagliari, 22 novembre 2025 IL GIUDICE Monica Mascia