TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA PRIMA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 20049/2024 tra

Parte_1 RICORRENTE e

CP_1 RESISTENTE
Oggi 4.12.2025 ad ore 9.30, in videoconferenza sono presenti per parte ricorrente l'avv. Alessandro Zanotto e per parte resistente l'avv. Roberto Saporito.
Il Giudice dichiara aperta la discussione orale ed invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori si riportano alle conclusioni di cui alle note conclusive ed a tutti gli scritti difensivi.
L'avv. Zanotto chiede in caso di condanna alle spese di controparte la distrazione ex art. 93 c.p.c., dichiarandosi antistatario.
L'avv. Saporito dichiara che come da conclusioni rassegnate agirà separatamente per tutte le domande riconvenzionali proposte in questo giudizio, che si devono intendere rinunciate in questa sede, nel rispetto dell'ordinanza del Giudice, salve comunque le azioni per tali titoli da non intendersi in alcun modo rinunciate.
Il Giudice
dichiara chiusa la discussione orale e si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 15.00 al termine della camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura. Il Giudice dott. Silvia Zeminian
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvia Zeminian ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente pagina 1 di 4 SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 20049/2024 promossa da: Rag. , C.F. , rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1 avvocati Alessandro Zanotto (C.F. ) e Claudio Pretin (C.F. C.F._2
) C.F._3 nei confronti di
C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Saporito CP_1 C.F._4 (C.F. ) C.F._5
CONCLUSIONI DI PARTE RICORRENTE (come da note conclusive).

CONCLUSIONI DI PARTE RESISTENTE (come da note conclusive).
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione del 10.07.2024 la signora ha intimato al signor Parte_1 [...] lo sfratto per finita locazione con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo di CP_1 data 10.01.2020 avente ad oggetto un immobile ad uso abitazione sito a Chioggia (VE) in via Borgo San Giovanni n. 877/A, deducendo l'intervenuta scadenza del rapporto per la data del 31.01.2024 a fronte della disdetta comunicata da parte locatrice in data 26.07.2023. L'intimato si è costituito con comparsa del 15.05.2024 e si è opposto allo sfratto, deducendo che le parti avevano contestualmente sottoscritto due contratti, uno di locazione e un preliminare di compravendita per la medesima unità immobiliare, oltre ad una scrittura privata con cui si erano accordato a che i canoni di locazione medio tempore versati fino al rogito definitivo venissero scontati dal prezzo finale di vendita;
su tali premesse, eccepiva in primis la simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo, avendo inteso invece le parti – o, meglio, l'intimato - concludere un contratto di rent to buy;
nel merito, contestava l'esistenza di gravi vizi a carico dell'immobile, circostanza che aveva impedito la conclusione del contratto di compravendita e comunque la carenza di un motivo ex art. 3 l. 431/1998 per il diniego di rinnovo alla prima scadenza;
in via riconvenzionale, chiedeva, previo accertamento dell'inadempienza di parte intimante per gli interventi di manutenzione straordinaria, la condanna del locatore all'esecuzione dei lavori necessari, oltre al risarcimento del danno, e la rideterminazione del canone ex art. 1460 c.c., con conseguente restituzione delle somme che risultassero essere state versate in misura eccedente al dovuto. Con ordinanza del 11.10.2024 il Giudice, rilevato che nella specie, non poteva essere utilizzato il ricorso ex art. 657 c.p.c. ma la procedura speciale prevista dall'art. 30 della legge sull'equo canone, trattandosi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ha rigettato l'istanza provvisoria di rilascio dell'immobile ed ha disposto il mutamento di rito con fissazione dell'udienza di discussione per il 27.03.2025. Le parti hanno depositato memorie integrative, dando atto che la mediazione espletata aveva avuto esito negativo. La causa, istruita documentalmente, all'udienza odierna è stata discussa oralmente e viene decisa da questo Giudice come segue. Vale rammentare l'ordinanza del 1.10.2025 con cui il Giudice “considerato che la domanda introdotta da parte ricorrente è relativa alla risoluzione del contratto di locazione del 10.01.2020 alla prima scadenza contrattuale ed osservato che le domande riconvenzionali introdotte da parte resistente pagina 2 di 4 riguardano in principalità il contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti in data 10.01.2020” e “dato altresì conto che allo stato non vi è prova della dedotta simulazione che conduca ad una connessione tra i diversi rapporti contrattuali e che non risultano essere state formulate istanze istruttorie ammissibili a tale fine, dati i limiti dettati dalla legge sulla prova testimoniale” ha osservato che, in difetto di collegamento ex art. 36 c.p.c., le domande riconvenzionali non risultavano esaminabili in seno a questo giudizio. In conseguenza di tale ordinanza, parte resistente ha rinunciato in questa sede alle domande tutte attinenti al contratto preliminare di compravendita di data 10.01.2020, riservandosi espressamente di agire con separato giudizio per tutte le domande qui svolte in via riconvenzionale. In forza di ciò, oggetto del giudizio viene ad essere unicamente la domanda di risoluzione del contratto di locazione di data 10.01.2020, dovendo accertarsi se il diniego di rinnovo alla prima scadenza sia stato legittimamente esercitato e se possa giustificare la risoluzione del contratto di locazione con conseguente rilascio dell'immobile. Risulta dagli atti di causa che la sig.ra ha inviato formale disdetta in data Parte_1 26.7.2023 a mezzo raccomandata a.r., comunicando al conduttore la volontà di non volere rinnovare il contratto di locazione al fine di adibire l'immobile ad uso proprio. La raccomandata a.r. è tornata al mittente per compiuta giacenza. Risulta inoltre in atti che la medesima comunicazione è stata trasmessa anche a mezzo pec sempre in data 26.7.2023 all'indirizzo pec riconducibile inequivocabilmente al sig. Email_1 CP_1
avente codice fiscale .
[...] C.F._4 Secondo l'insegnamento della Suprema Corte, la disdetta della locazione, inviata con raccomandata a.r., si considera perfezionata con la consegna al destinatario, o alta persona autorizzata a riceverla, trovato presso il suo domicilio dall'agente postale;
in caso contrario, la disdetta si perfeziona a partire dalla data dell'avviso di giacenza emesso dall'ufficio postale, di cui copia è inviata al mittente, che ne viene così informato. A nulla rileva, quale ulteriore conseguenza, il mancato ritiro della lettera da parte del destinatario, con la compiuta giacenza della spedizione, in quanto vale la presunzione di conoscenza per cui la disdetta si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui la lettera è recapitata al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui egli ne prende effettiva conoscenza, salvi i casi di mancato ritiro per motivi a lui non imputabili e che egli stesso dovrà provare (Cass. 27526/2013). La Cassazione ha anche costantemente affermato che l'invio della lettera raccomandata postale con avviso di ricevimento e l'invio del documento a mezzo della PEC sono equiparati e hanno la stessa valenza (Cass., 26773/2016; Cass. 30532/2018). Ciò premesso, si può concludere che nel caso di specie la disdetta sia stata regolarmente inviata e che sia, quindi, stato correttamente esercitata la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, anche sotto il profilo sostanziale. Infatti, è noto che il locatore non è tenuto a dimostrare l'effettiva necessità di destinare l'immobile ad un uso proprio o di un familiare. È sufficiente che il locatore manifesti la volontà di non rinnovare il contratto, specificando i motivi tra quelli tassativamente indicati dalla legge, come previsto dall'art. 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Se, poi, il locatore non adibisce l'immobile all'uso dichiarato entro dodici mesi dalla riacquisizione della disponibilità, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o al risarcimento (cfr. Cass. 18947/2019). Nel caso di specie, la raccomandata a.r. 26.7.2023 riporta, in ordine al motivo del diniego di rinnovo, che “Ai sensi di legge si precisa che il presente diniego di rinnovo è motivato dalla necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo mio personale nell'arco del 2024”, con ciò facendo riferimento alla previsione di cui all'art. 3 già richiamato che indica tra le condizioni necessarie per la disdetta del pagina 3 di 4 contratto da parte del locatore “a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del proprio coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado”. Ciò premesso, deve concludersi che il caso di specie risulta rientrare in una delle ipotesi tassative in cui è possibile ex art. 3 legge 431/1998 negare il rinnovo alla prima scadenza, sicchè, tenuto conto dei documenti in atti, deve ritenersi fondata la domanda del ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine convenuto per il 31.01.2024 e per l'effetto va dichiarata la ridetta risoluzione del rapporto contrattuale per la scadenza del 31.01.2024, con condanna del resistente al rilascio dell'immobile libero da persone e cose. Le richieste risarcitorie avanzate da parte ricorrente, all'esito dell'istruttoria, risultano rimaste allo stato di mera asserzione, non risultando comprovato il dedotto inadempimento contrattuale del conduttore per mancata manutenzione dell'immobile e non essendo stata dedotta morosità a partire dal termine dell'asserita scadenza del contratto. L'esame delle ulteriori domande in via di reconventio reconventionis risulta assorbita a fronte della rinuncia alle domande riconvenzionali da parte resistente. Le spese processuali vengono liquidate in dispositivo, tenendo conto che non è stata svolta istruttoria e che la causa viene decisa ex art. 281 sexies c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale di Venezia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e/o comunque assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione di data 10.01.2020 avente ad oggetto un immobile ad uso abitazione sito a Chioggia (VE) in via Borgo San Giovanni n. 877/A per scadenza del termine convenuto per la data del 31.01.2024;
- condanna il signor al rilascio e riconsegna dell'immobile libero da persone e CP_1 sgombero da cose in favore del ricorrente, fissando termine per il rilascio al 31.01.2026;
- rigetta le altre domande di parte ricorrente;

- nulla a provvedere sulle domande proposte in via riconvenzionale da parte resistente, stante l'intervenuto rinuncia, con assorbimento delle domande poste in via subordinata in reconventio reconventionis da parte ricorrente;

- condanna il resistente a rifondere al ricorrente le spese di lite che si liquidano in euro 2.547,00 per compensi, oltre ad euro 145,50 per anticipazioni, oltre al rimborso forfettario al 15%, C.P.A. e IVA come per legge, con distrazione delle spese in favore del procuratore che si è dichiarato antistatario. Sentenza esecutiva ex lege. Così deciso in Venezia, 4.12.2025. Il Giudice dott. Silvia Zeminian

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