R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Valeria Conforti
ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 12035/2022 pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies comma terzo c.p.c. e trattenuta in decisione con ordinanza del 5.11.2025
TRA
( ) rappresentato e difeso dall'Avv. CE MA Parte_1 CodiceFiscale_1 come da atto di costituzione di nomina di nuovo difensore depositata il 20.2.2023 e procura alle liti in atti, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, via Duomo 348.
ATTORE CONTRO
sito in via Solfatara n. 104, Pozzuoli, in Controparte_1 persona dell'amministratore pro tempore
CONVENUTO
Conclusioni: come da note sostitutive dell'udienza cartolare del 4.11.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. , con atto di citazione regolarmente notificato, ha adito il Tribunale di Parte_1
Napoli esponendo di avere ininterrottamente ricoperto la carica di amministratore del
” sito in via Solfatara n. 104, Pozzuoli per Controparte_1 il quinquiennio decorrente dalla delibera della prima nomina e contestuale costituzione del condominio del 21 luglio 2014, delibera nella quale è stato anche determinato il compenso di euro 2.000,00 annui, fino alle sue dimissioni avvenute nel mese di novembre
2019.
1 Ha rappresentato che in data 8.4.2021 era stato nominato il nuovo amministratore, previa trasmissione della documentazione condominiale in possesso dell'esponente ad una dei condòmini.
Ha quindi dedotto di non avere ancora percepito il proprio compenso relativo ai cinque anni nei quali ha ricoperto la citata carica “sebbene gli emolumenti fossero stati regolarmente approvati ed autorizzati dai condòmini” per complessivi euro 10.500,00, come da “prospetto contabile” allegato nel quale sono state indicate anche le spese anticipate.
Ha anche evidenziato che i suddetti compensi sono stati riportati nelle voci dei bilanci preventivi approvati ed in quelli da approvare dall'assemblea del Condominio.
Sulla base di queste premesse l'attore, nel sottolineare la molteplicità delle attività dal medesimo svolte in veste di amministratore del convenuto, l'esigibilità del credito CP_1 maturato, il vano tentativo di recupero stragiudiziale e l'esito negativo della mediazione obbligatoria espletata (verbale del 29.11.2021), ha rassegnato le seguenti conclusioni : 1) accertare il credito del rag. per complessivi €uro 10.500,00 Parte_1
(diecimilacinquecento/00) oltre interessi e rivalutazione come per legge;

2) per effetto dell'accertamento di cui al precedente capo, condannare il
[...]
(Na), Cod. Fisc. , in persona dell'amm.re e Controparte_2 P.IVA_1
legale rapp.te p.t., al pagamento in favore dell'attore della somma di complessivi €uro
10.500,00 oltre interessi e rivalutazione come per legge dalla domanda e sino all'effettivo
soddisfo;
3) condannare il , in persona dell'amm.re e legale Controparte_1
rapp.te p.t., con ingiunzione immediatamente esecutiva ex art. 186 ter e quater c.p.c. – al pagamento della somma accertata ed approvata dal consesso condominiale il tutto oltre interessi e rivalutazione come per legge, dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo;

4) sempre per l'effetto, condannare il convenuto alla rifusione di spese, diritti ed onorari del CP_1 presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge, con attribuzione ai procuratori”.
Il convenuto, pur se ritualmente citato, non si è costituito ed è stato CP_1 dichiarato contumace.

2. Con ordinanza depositata il 4.6.2025 il Tribunale ha sollevato d'ufficio ex art. 101 c.p.c. la questione della non debenza di alcun compenso per i periodi successivi allo scadere del
2 biennio dalla prima nomina in quanto si tratterebbe di attività svolta dall'istante in regime di prorogatio. Contestualmente al rilievo d'ufficio, il procedimento è stato rinviato all'udienza del 4.11.2025 per la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
, previa assegnazione di un termine di giorni 40 per il deposito telematico di una memoria contenente osservazioni sulla questione sollevata.
Con memoria autorizzata del 7.7.2025 la difesa di parte attrice ha evidenziato che “il deducente domandava la condanna dell'ente al pagamento delle competenze maturate per il periodo suindicato (da luglio 2014 a novembre 2019) senza alcun accenno all'attività svolta in regime di prorogatio imperii, ovvero dalle dimissioni (novembre 2019) sino alla data del 08/04/2021 allorché il rag. consegnava tutta la documentazione in suo possesso al nuovo Parte_1 amministratore Geom. Ne consegue, quindi, che l'attore ha diritto al compenso per CP_3
l'attività svolta dal luglio 2014 a novembre 2019, come dedotto in citazione, nella misura di Euro
10.500,00. Pertanto, l'intestato Tribunale dovrà accogliere la domanda attorea e per l'effetto condannare l'Ente convenuto al pagamento della predetta somma di Euro 10.500,00, oltre alla rifusione di spese diritti ed onorari, con attribuzione al procuratore anticipatario.

3. Tanto premesso, la domanda di parte attrice è fondata limitatamente al compenso maturato e dimostrato nella sua quantificazione in relazione al biennio di piena validità del contratto di amministrazione fondato sull'unica delibera di nomina prodotta in atti del
21.7.2014. nella quale il convenuto ha deliberato, tra l'altro, la nomina di CP_1
quale amministratore dell'ente di gestione (21 luglio 2014 – 21 luglio Parte_1
2016) e ne ha determinato il compenso.
Ne consegue che durante il successivo periodo luglio 2016-novembre 2019, in mancanza di ulteriori delibere di rinnovo della nomina che non sono state prodotte, l'istante era in regime di prorogatio (regime quindi iniziato ben prima di quanto dedotto dall'attore nella memoria autorizzata sopra indicata) con la conseguenza che in relazione al suddetto periodo non gli può essere riconosciuto alcun compenso.
Ed infatti l'art. 1129 cc, nella nuova formulazione vigente all'atto della prima ed unica nomina documentata dall'attore , sancisce: al comma 10 che “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”
, al comma 2 che “Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si
3 trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”, al comma 14 che
“L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Se si esaminano le varie disposizioni congiuntamente a quelle contenute nell'art. 1135, comma 1, n. 1, c.c., alla cui stregua, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione, e nell'art. 66, comma 1, disp. att. c.c., per cui l'assemblea va convocata annualmente, in via ordinaria, per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice (e, dunque, per la conferma dell'amministratore di condominio), consegue che il rinnovo di cui al comma 10 dell'art. 1129 cc opera ex lege per una sola volta ed unicamente alla scadenza del primo anno di incarico;
dopo tale rinnovo ( 1+1), occorre una delibera
“espressa” di conferma dell'amministratore uscente, ex art. 1135, comma 1, n. 1, c.c. ovvero, in alternativa, di nomina di un nuovo amministratore, ex art. 1129, comma 1, c.c., adottata con le maggioranze all'uopo prescritte dal cit. art. 1136 c.c., in mancanza della quale scatta la disciplina della (limitata) prorogatio dettata dal comma 8: ne consegue che dal mese di agosto 2016 era già in prorogatio (ben prima del periodo di tempo dal novembre Pt_1
2019 al 2021 preso in considerazione dalla difesa nella memoria autorizzata depositata il
7.7.2025).
Sul punto la seconda parte del comma 8 è estremamente chiara e recita che “alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto [...] ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Come affermato in modo puntuale e condivisibile da questo Tribunale Sezione IV dott.ssa
TA (sentenza resa nel procedimento N.R.G.28071/2019RG) “Tale norma deve essere letta nel senso che un amministratore in prorogatio non può più considerarsi nel pienezza delle sue funzioni , residuandogli, al contrario, una limitata rappresentanza dei condomini, siccome confinata al compimento della sole “attività urgenti”; quanto al compenso, resta intatto il diritto dell'amministratore alla ripetizione delle somme anticipate (non derogando la norma alla previsione contenuta nell'art. 1720 c.c., comunque applicabile, in via residuale, per effetto del comma 15 dell'art. 1129 c.c.), diversamente è da dirsi con riferimento alla sorte del compenso, che l'art. 1129, comma 8, espressamente ed inequivocabilmente chiarisce non esser dovuto (“senza diritto ad ulteriori compensi”) ; la scelta legislativa appare, peraltro, perfettamente coerente con la mera 4 eventualità del riconoscimento di un compenso in favore dell'amministratore di condominio (cfr.
l'art. 1135, comma 1, n. 1, c.c). e con la dimensione annuale della gestione condominiale, oltre ad essere in linea con la considerazione che un amministratore è in prorogatio perché non opera il meccanismo speciale delineato dall'art. 1129, comma 10, c.c. né si è avuta una delibera di conferma ex art. 1135, comma 1, n. 1, c.c. e, dunque, mancano tanto la conforme volontà del condominio a mantenere in vita il rapporto (residuando il solo interesse alla continuità dell'amministrazione , quanto l'essenziale (cfr. l'art. 1129, comma 14, c.c.) passaggio assembleare sul compenso che, solo, legittima la valida instaurazione (o prosecuzione) del rapporto negoziale;
del resto l'amministratore in prorogatio non è suscettibile di revoca giudiziale , proprio per non potersi considerare lo stesso ulteriormente in carica. Infine non appare predicabile una lettura della norma nel senso che
l'amministratore in prorogatio conserverebbe intatto il diritto al compenso originariamente fissato all'atto della nomina, con la conseguenza che l'espressione “ulteriori compensi” usata dal legislatore dovrebbe portare ad escludere unicamente la corresponsione, per tali attività “urgenti”, di “altri” compensi oltre a quello “base”: premesso che la disposizione, così interpretata, non avrebbe alcuna utilità pratica (stante la natura tendenzialmente omnicomprensiva del compenso che, dunque, già include siffatte attività. Cfr in tema sent Cass. Civ., n. 5014/2018 art. 1129, comma 14, c.c.), essa finirebbe - paradossalmente - per determinare un ingiustificato arricchimento dell'amministratore uscente, il quale si vedrebbe riconosciuto il medesimo compenso (astrattamente inclusivo del compimento di tutte le attività, ordinarie e straordinarie, connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compititi istituzionali e non solo di quelle urgenti) sebbene, per espressa limitazione di legge, non possa svolgere altre incombenze, se non quelle di cui al comma 8.
Applicando questi principi al caso che ci occupa ed esaminando il verbale di nomina del
21 luglio 2014, contrariamente a quanto assunto nell'atto introduttivo, si ricava che il solo importo ivi indicato nella parte contenente la nomina dell'attore è un compenso base convenuto in euro 30,45 al mese oltre un compenso a percentuale per lavori straordinari indicati nel preventivo, quindi un complessivo compenso annuo di euro 365,40. Il richiamo al preventivo contenuto nel citato verbale non consente di stabilire in altro importo il compenso concordato in quanto il preventivo pure se richiamato dal verbale non è stato prodotto agli atti di questo processo.
La diversa somma di euro 2.016,00 (la difesa dell'attore ha dedotto un compenso annuo di euro 2.000,00) è presente solo tra gli allegati alla relazione contabile unilateralmente redatta dall'istante in relazione ai bilanci consuntivi per gli anni 2015/2019. Tale relazione, anche alla luce del novellato comma 14 dell'art. 1129 c.c. e delle altre disposizioni già richiamate,
è priva di valore probatorio in ordine alla determinazione del compenso esigibile
5 dall'amministratore ed è dunque inidonea a sopperire all' accordo sul compenso che può essere contenuto, a pena di nullità della nomina, solo nella copia del verbale del 21.7.2014 prodotta dall'attore (nei limiti in cui risulta leggibile).
La riforma del condominio del 2012 ( come si è detto pienamente operante in relazione ai compensi domandati dall'attore) nel novellare, tra l'altro, l'art. 1129, comma 14, c.c., ha stabilito in modo chiarissimo che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Tale disposizione in buona sostanza ha espressamente previsto quale requisito per la valida costituzione del contratto di amministrazione condominiale la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita neanche nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (ex multis Cass. Civ. sez. VI,
22/04/2022, n. 12927).
Ne consegue che la domanda dell'attore può ritenersi provata nei limiti della somma di euro 730,80 (365,40 annui moltiplicato per le due annualità luglio 2014- luglio 2016), oltre interessi in misura legale dalle singole scadenze.
Ed infatti a fronte della allegazione e della dimostrazione di tale credito il CP_1 convenuto è rimasto contumace e non ha dimostrato alcun fatto estintivo e/o modificativo di questa obbligazione dal medesimo assunta.
Rispetto alle considerazioni svolte sulla individuazione del compenso esigibile non sono percorribili ulteriori interpretazioni oltre quella che si ricava in modo chiaro dal dato letterale del precetto normativo.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della sua nomina o conferma, deve specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria.
Questa specificazione è stata voluta dal legislatore affinché si abbia la massima trasparenza nei rapporti con i condòmini così che siano in grado di comprendere le singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato.
6 La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni evidenziato che la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non tollera equipollenti, quali ad esempio l'approvazione del bilancio (cfr. Cass. 12927/2022 che ha enunciato il seguente principio di diritto: “agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”).
In applicazione del medesimo principio che questo Giudice condivide ed al quale intende dare continuità, anche perché aderente al chiaro tenore normativo e coerente con la volontà del legislatore della riforma), è stato ribadito dalle più recenti pronunce, sempre della medesima Sezione (Cons. Scarpa Sez. 2 - , Sentenza n. 14424 del 29/05/2025) che: “La deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale, includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non sia stato analiticamente indicato all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, é affetta da nullità, rilevabile in appello anche d'ufficio, per contrarietà all'art. 1129, comma 14 c.c., non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita”.
Ciò detto quanto al compenso, neppure è possibile ritenere dovuto e provato altro importo a titolo di anticipazioni, anche ove maturate nel c.d. periodo di prorogatio per quanto sopra detto, in quanto non è stato precisato il credito eventualmente maturato a tale titolo dall'istante.
Anzi sul punto non può che evidenziarsi la poca chiarezza dell'atto introduttivo nel quale dapprima si indica il credito di euro 10.500,00 maturato a titolo di compenso, salvo poi affermare che “le competenze di cui il deducente è ancora (legittimamente) creditore sono a tutt'oggi pari a complessivi €uro 10.500,00 (diecimilacinquecento/00), detta somma è così specificamente determinata nel prospetto contabile allegato in cui sono indicati i compensi non percetti e le spese anticipate dal deducente per il Condominio”.
7 La documentazione richiamata ossia il prospetto contabile è rappresentato dalla medesima relazione unilateralmente predisposta dall' istante e del cui scarso valore probatorio si è detto sopra.
Concludendo, in parziale accoglimento della domanda dell'attore il convenuto CP_1 deve essere condannato al pagamento in favore di di euro 730,80, a titolo Parte_1 di compensi per l'attività di amministratore svolta dal 21.7.2014 al 21.7.2016, oltre interessi in misura legale maturati alle singole scadenze.
Le spese di lite seguono la limitatissima soccombenza del convenuto e vanno liquidate come in dispositivo in base al DM 55/2014, scaglione fino ad € 1.100,00, valore medio ridotto per la sensibile differenza tra quanto richiesto e quanto riconosciuto.


P.Q.M


Il Giudice, definitivamente provvedendo:
1) In parziale accoglimento della domanda svolta nei confronti del condanna CP_1 quest'ultimo al pagamento in favore di dell'importo di euro 730,80, a Parte_1 titolo di compensi maturati quale amministratore nei termini indicati in parte motiva, oltre interessi in misura legale dalle singole scadenze mensili come indicato in parte motiva;

2) condanna il convenuto al pagamento in favore di delle CP_1 Parte_1 spese del giudizio che liquida in complessivi € 600,00 per compenso oltre al contributo unificato e marca da bollo se documentati, oltre IVA e CPA se documentate e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, con attribuzione in favore dell'avv.to
CE MA che si è dichiarato anticipatario.
Napoli, 10.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Conforti
8