R.G. n. 10524/2021
All'esito dell'udienza figurata del 19.12.2024, lette le note di trattazione scritta che solo la convenuta ha Controparte_1 depositato, con richiesta di dare atto della partecipazione all'udienza cartolare della dott.ssa Olga Cerasi, ai fini della pratica forense, il giudice dott.ssa Isabella Di Lalla così provvede
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE XII CIVILE
in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Isabella Di Lalla ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES 3° COMMA C.P.C.
nella causa iscritta al n. 10524 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2021, vertente tra:
- (C.F. ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in via Crescenzio n. 20, presso lo studio dell'avv. Nicola CP_1
Staniscia, che lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Gina Tralicci come da procura in calce all'atto introduttivo del giudizio;
indirizzi di posta elettronica certificata: e Email_1 Email_2
ATTORE
- (C.F. e P.IVA ) con sede in Controparte_1 P.IVA_1 CP_1 piazzale degli Archivi n. 34/36, nella persona dell'Amministratore Delegato e Legale
Rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in via Donatello n. 11, presso lo studio dell'avv. Cecilia CP_1
Nusiner, che la rappresenta e difende come da procura su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione e risposta;
indirizzo di posta elettronica certificata:
Email_3
CONVENUTA
- (C.F. e P.IVA ) con sede in via Controparte_2 P.IVA_2 CP_1
Eleonora Duse n. 53, nella persona del Legale Rappresentante pro tempore
CONVENUTA, CONTUMACE
In via preliminare, deve rilevarsi il difetto di legittimazione passiva della convenuta che ha dedotto e dimostrato di essere stata incaricata dello Controparte_1 svolgimento e di aver svolto in concreto soltanto compiti di natura tecnico-esecutiva nella procedura in forza e all'esito della quale l'odierno instante in data 10.12.2008 ebbe ad acquistare dalla una porzione dell'immobile sito al civico n. 425 Controparte_2 di via della Vignaccia a ovvero l'interno 2, censito catastalmente al foglio 417, CP_1 particella 49, sub. 504 con annessa corte censita al medesimo foglio alla particella 752
(cfr. all. 2 della consulenza tecnica d'ufficio in atti). Del pari, dall'intera documentazione depositata da entrambe le parti emerge con evidenza che la non Controparte_1
è proprietaria, non è custode, non ha la disponibilità dell'altra porzione dell'edificio sopra indicato ovvero l'interno 1. Tale immobile, le cui gravi carenze manutentive sono state assunte da parte attrice come causa dei danni qui lamentati, risulta a tutti gli effetti di proprietà della . E pertanto, in assenza di titolo alcuno in ragione Controparte_2 del quale la responsabilità dei fatti in controversia possa essere imputata alla CP_1
quest'ultima deve essere dichiarata estranea al presente giudizio.
[...]
Nel merito, oltre alla documentazione anche fotografica in atti, soccorrono le conclusioni alle quali è giunto il CTU in ordine all'accertamento della - eventuale - sussistenza delle condizioni di pericolo lamentate da parte attrice, alla tipologia delle operazioni necessarie per la messa in sicurezza della proprietà attorea e all'ammontare dei relativi costi. Ebbene, il Consulente ha descritto l'intero edificio, nel passato utilizzato come casa cantoniera, come di forma rettangolare (circa 10,5 x 8,0 m), realizzato in muratura portante di grande spessore, costituito da due “blocchi” laterali simmetrici (ovvero l'interno
1 della e l'interno 2 di proprietà dell'attore) disposti in modo Controparte_2 speculare rispetto all'ingresso e al corpo scale centrale - in comune entrambi -, ciascun immobile, con corte esterna indipendente, composto da un ambiente al piano terra e un altro al primo piano, divisi da solaio di calpestio praticabile. L'Ausiliario, anche in risposta alle osservazioni formulate da parte attrice al ricevimento della prima stesura della relazione a sua firma, ha affermato di ritenere lo stato di conservazione degli intonaci esterni, degli infissi, delle persiane e delle murature perimetrali dell'intero corpo di fabbrica esaminato del tutto fisiologico e compatibile con il normale degrado di un edificio situato in aperta campagna e con almeno quaranta anni di vita al momento dell'acquisto da parte dell'attore, considerato che nell'atto di compravendita - del 10.12.2008 - si legge “la costruzione dell'immobile compravenduto è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre
1967” (cfr. doc. 1 del fascicolo attoreo). Un fabbricato sul quale per giunta, ha evidenziato il CTU, non risultavano essere stati eseguiti nel tempo interventi manutentivi di sorta, in difetto altresì di evidenza alcuna che lo stesso attore, dopo l'acquisto, fosse intervenuto per manutenere e/o ripristinare le finiture esterne della porzione di sua proprietà. Del pari il Consulente, escluso che le murature portanti presentino, per quanto potuto osservare, segni di cedimento e/o dissesto tali da consentire di ipotizzare carenze di natura statica del fabbricato, ha valutato le lesioni sub-verticali presenti sul prospetto principale e su quello secondario, formatesi in corrispondenza del “corpo centrale” dell'edificio, dove c'è la rampa delle scale che consente l'accesso al primo piano, come “di ampiezza contenuta” e tali da rappresentare “la fisiologica “risposta” di una struttura muraria con almeno 60 anni di vita, sollecitata nel tempo dalle azioni esterne (assestamenti del terreno, vibrazioni stradali, sciami sismici, etc.)”. Sicché, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, ad avviso del CTU l'eventuale risanamento delle fessurazioni delle murature portanti, la riparazione o sostituzione degli infissi esterni, il rifacimento dell'intonaco esterno di tutto il corpo di fabbrica, come pure la bonifica delle corti e in particolare di quella - non in comproprietà - dell'altro immobile (l'interno 1), censita catastalmente al foglio 417, particella 753, integrerebbero soltanto degli interventi di manutenzione e miglioria dell'intero edificio, degradato dal tempo e dall'incuria, non già le opere necessarie per porre rimedio a una situazione di pericolo per la proprietà dell'attore. A parere del Consulente, infatti, a mettere a rischio la sicurezza dell'immobile di parte attrice è invece il tetto - in legno - del fabbricato, che presenta chiari segni di pericolosità e di inidoneità alla sua funzione come la mancanza, in alcune zone, delle tegole del manto di copertura e i diffusi ammaloramenti, con deformazioni delle strutture lignee e cedimenti del tavolato perimetrale. Atteso che, per giunta, le infiltrazioni di acque meteoriche dal tetto hanno già determinato il crollo di una porzione del controsoffitto del corpo scale e il conseguente danneggiamento di soffitti e pareti dei locali al primo piano che appartengono all'attore.
Ritenuta, quindi, la necessità di procedere al rifacimento completo del tetto per la sicurezza della porzione di immobile di proprietà di parte attrice a fronte della riscontrata situazione di pericolo, la cui insorgenza, peraltro, non risulta databile se non con estrema approssimazione, a causa della scarsità di elementi evincibili al riguardo dalla documentazione in atti, il CTU ha evidenziato come sia ragionevole intervenire sulla copertura dell'intero corpo di fabbrica e che, trattandosi di un intervento unico, sia auspicabile che i proprietari dei due interni 1 e 2 - rispettivamente la convenuta e l'attore - procedano congiuntamente per ottenere il rilascio Controparte_2 dell'autorizzazione sismica, nominando un tecnico abilitato alla redazione del progetto esecutivo dell'opera. Il Consulente, infine, prospettata una soluzione progettuale che egli stesso ha definito “preliminare”, in quanto suscettibile di revisione da parte del progettista in concreto poi prescelto dalle parti e finalizzata soltanto alla determinazione del costo complessivo dell'intervento come richiestogli nel quesito, ha quantificato in € 39.662,50
(i.v.a. esclusa) l'ammontare del rifacimento dell'intera estensione della copertura pari a 92 mq, affermando di aver assunto a riferimento le lavorazioni e i costi desunti dalla Tariffa dei prezzi delle opere pubbliche e impiantistiche della Regione Lazio - Edizione 2022, approvato con Deliberazione 13 gennaio 2022 n.

3. Con la precisazione di aver effettuato una stima indicativa e approssimata per eccesso in modo da tenere conto dei normali imprevisti e delle spese tecniche necessarie, ovvero calcolando un esborso di circa 430,00 euro/mq mentre i correnti prezzi di mercato, variabili in funzione della soluzione progettuale prescelta e del materiale adottato per la realizzazione della stessa, oscillano tra 330,00 e i 360,00 euro/mq (cfr. Relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio a firma ing.
in atti dal 29.06.2022). Persona_1
Questo giudicante condivide e fa proprie tali verifiche e stime come effettuate dal CTU, argomentate in modo logico e consequenziale e supportate da una puntuale disamina sia della documentazione in atti sia dello stato dei luoghi di causa, secondo quanto ivi accertato durante l'accesso peritale. Va ritenuto, quindi, che la situazione di pericolo lamentata da parte attrice attenga essenzialmente al tetto (che funge da copertura unitaria dell'intero corpo di fabbrica) e vada imputata allo stato di conservazione delle orditure in legno del solaio, risalenti all'epoca costruttiva dell'edificio, le quali nel tempo, in assenza di interventi manutentivi di sorta e per effetto dell'infiltrazione delle acque meteoriche, hanno subito un processo di invecchiamento e degrado, che ne ha compromesso funzionalità e capacità di resistenza. Pertanto, al fine di scongiurare il paventato pericolo, considerata l'incuria della nel mettere in Controparte_2 sicurezza la porzione di immobile di sua proprietà, nonostante le diverse richieste di intervento che anche nei suoi confronti l'attore ha formulato in tal senso sin dall'anno
2016, a tutela del bene acquistato nel 2008, si rende necessario ordinare a detta società di attivarsi per dare corso ai lavori di rifacimento integrale del tetto in parola. Opera, questa,
i cui costi dovranno essere ripartiti per quote uguali tra i proprietari dei due immobili sottostanti, tenuto conto della sostanziale coincidenza di superfici e volumetrie degli stessi, come affermata dal CTU.
Quanto poi alle richieste risarcitorie qui avanzate da parte attrice, deve osservarsi che non è dato conoscere lo stato in cui versava in concreto l'immobile attoreo alla data dell'acquisto, in quanto la copia del contratto di compravendita in atti manca di alcune pagine, tra le quali quelle che contengono la specifica descrizione del bene ovvero l'art. 1
(cfr. doc. 1 già citato). Inoltre, all'ultimo capoverso dell'art. 6 di detto contratto si legge:
“La Parte Acquirente dichiara, altresì, di essere a conoscenza del fatto che l'immobile è occupato da terzi senza titolo”, ma in atti non vi è evidenza alcuna della intervenuta liberazione dell'unità immobiliare dopo che era stata acquistata dall'attore, e lo stesso è a dirsi circa la tipologia e la durata dell'utilizzo che - eventualmente - egli ne abbia poi fatto in concreto, mentre non risulta neppure allegato che si trattasse della sua primaria abitazione. Per giunta, come sopra detto, mancano elementi dai quali si possa ragionevolmente inferire quando, in realtà, sono venute meno le condizioni di sicurezza che hanno reso non utilizzabile l'immobile attoreo. Ma soprattutto, non può non osservarsi che in allegato all'atto di citazione ci sono le diverse comunicazioni che negli anni, dal
2016, l'odierno instante, talora tramite il proprio difensore, ha inoltrato - peraltro non alla ma all'Amministrazione Capitolina, qui non convenuta - per Controparte_2 segnalare le carenze manutentive dell'immobile attiguo al suo e chiedere che fosse messo in sicurezza, proponendosi come acquirente anche di quella porzione della ex casa cantoniera, con riduzione del prezzo in ragione dei danni come al momento quantificabili e l'impegno, ad acquisto avvenuto, di “riportare lo stato dei luoghi in perfetta sicurezza”
(cfr. comunicazione protocollata in data 25.10.2016, in atti). Ebbene, nonostante il mancato concreto riscontro, negli anni, a tali istanze, parte attrice né è mai intervenuta sulla metà del fabbricato di sua pertinenza, con lavori di ripristino e manutenzione che ancora oggi, in contrasto con quanto affermato dal CTU, essa assume essere indispensabili per rendere sicuro il proprio immobile, né si è mai fatta carico delle opere necessarie per mettere in sicurezza le parti comuni dell'edificio e in particolare il tetto, del quale in quanto comproprietaria essa è responsabile al pari della odierna convenuta Controparte_2
né ha agito in giudizio in via di urgenza, per arginare la progressione dei danni
[...] lamentati, e infine soltanto nel 2021 - a distanza di cinque anni dalle prime comunicazioni di cui sopra - essa ha instaurato questo procedimento. Ritenuto pertanto che, con tale comportamento, anche parte attrice abbia concorso alla determinazione dei danneggiamenti in parola al pari della controparte, all'attore compete a titolo risarcitorio la somma di € 10.000,00 all'attualità oltre interessi nella misura di legge dalla pubblicazione della presente decisione al saldo, tenuto conto dell'ammontare complessivo dei lavori di rifacimento dell'intero tetto in comproprietà come quantificato dal CTU in € 39.662,50
(i.v.a. esclusa) e in osservanza dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità extracontrattuale secondo il quale qualora il danno subito dalla cosa comune sia imputabile a uno dei due comproprietari l'altro può agire nei confronti del danneggiante, per il risarcimento del danno per equivalente, solo nei limiti della spesa per la riparazione del bene gravante su di lui, in proporzione al suo diritto di comproprietà, non anche per la parte di esborso dovuta dal comproprietario danneggiante (cfr. Cass.
20733/2012).
Infine, in ordine alla regolamentazione delle spese di lite, quelle che attengono al rapporto processuale tra parte attrice e la convenuta contumace Controparte_2 seguono la parziale soccombenza e, pertanto, sono compensate in ragione della metà, mentre la quota restante, distratta in favore dell'avv. Nicola Staniscia che si è dichiarato antistatario, è liquidata nella misura indicata nel dispositivo in applicazione dei valori medi del tariffario forense aggiornato dal d.m. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, della contenuta complessità della trattazione, dell'unica memoria conclusiva depositata nella fase decisoria, posta in via definitiva a carico paritetico di entrambe le parti l'onorario di € 2.600,00 oltre oneri previdenziali e fiscali di legge già liquidato, con separato provvedimento, al CTU ing. Parte attrice è tenuta, invece, a Persona_1 rifondere le spese di lite alla priva di legittimazione passiva e Controparte_1 ciononostante convenuta in giudizio, spese liquidate nella misura indicata nel dispositivo in applicazione dei valori minimi del tariffario forense, considerato che nessuna delle domande attoree era stata promossa nei suoi confronti.

P.Q.M.

Il Tribunale adito, definitivamente pronunciando sulla controversia in epigrafe, disattesa ogni altra istanza, eccezione, deduzione, così provvede:
- in parziale accoglimento delle domande di parte attrice, ordina alla convenuta di attivarsi per dare corso al rifacimento integrale del tetto Controparte_2 dell'intero corpo di fabbrica sito al civico n. 425 di via della Vignaccia, nel XII Municipio di
Roma Capitale, opera i cui costi dovranno gravare in pari misura su entrambe le parti comproprietarie del tetto stesso, e condanna detta società a versare all'attore
[...]
a titolo di risarcimento danni la somma di € 10.000,00 al valore Parte_1 attuale della moneta oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente decisione al saldo nonché a rifondere al medesimo la metà delle spese di lite, quota liquidata in €62,50 per esborsi non imponibili ed € 3.810,00 per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. nella misura stabilita dalla legge, somme queste distratte in favore dell'avv. Nicola Staniscia;
spese compensate per il rimanente;

- pone a carico dell'attore e della convenuta , per quote uguali, Controparte_2
l'importo di € 2.600,00 oltre oneri previdenziali e fiscali di legge con separato provvedimento già liquidato a titolo di onorario al CTU ing. Persona_1
- dichiara il difetto di legittimazione passiva della convenuta e Controparte_1 condanna parte attrice a rifondere a detta società le spese processuali, pari a € 3.810,00 per compensi oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. nella misura di legge;

Così deciso in Roma, all'esito dell'udienza cartolare del 19.12.2024 secondo il disposto dell'art. 281 sexies 3° comma c.p.c.
Il Giudice
Isabella Di Lalla