Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova III Sezione Civile
In persona del giudice dott.ssa Paola Zampieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al R.G.11062/2023 promossa da:

Parte_1
-avv. - CP_1
-ricorrente -
contro
CP_2
-avv. - Testimone_1
-resistente
-
CONCLUSIONI: per parte ricorrente: “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta:
➢ condannare il Signor all'immediato rilascio dell'immobile locatogli e Parte_2
indicato in narrativa, posto in comune di Genova (GE) Via Bolzaneto 64/7 con ogni accessorio e pertinenza, libero e vuoto da persone e da cose e fissazione della data per l'esecuzione
➢ condannare, il predetto al pagamento re la somma di Euro Parte_2
3.300,00= o quella meglio vista e/o ritenuta quale risarcimento dei danni patiti dall'attore per la mancata disponibilità dell'immobile dalla data di acquisto a quella di effettivo rilascio oltre interessi;

➢ condannare nil Signor alla refusione a favore dell'attore delle Parte_2
spese, dei diritti e degli onorari relativi al presente giudizio e alla fase sommaria.” per parte resistente: “NEL MERITO


1. rigettare l'intimazione di sfratto per morosità per i motivi di cui al presente atto
e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c. 2. rigettare altresì, per i medesimi motivi, la domanda di emissione di decreto ingiuntivo di pagamento per i presunti canoni scaduti


3. accertare e dichiarare l'esistenza di gravi motivi ostativi all'esecuzione dello sfratto in pendenza della presente opposizione e l'esistenza di prova scritta a sostegno di essa, ai sensi dell'art. 665 c.p.c.


4. conseguentemente rigettare, sempre ai sensi dell'art. 665 c.p.c., la domanda di condanna provvisoria al rilascio in pendenza della presente opposizione


5. rigettare altresì, per i motivi di cui al presente atto, la domanda di rilascio dell'immobile e di pagamento dell'indennità di occupazione
Con vittoria delle spese di lite del procedimento per convalida di sfratto e del presente giudizio.”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
in data 9.11.2023 ha intimato sfratto Parte_1 per morosità (avente R.G. 10256/23) nei confronti dell'odierno convenuto chiedendo la liberazione dell'immobile sito in via Bolzaneto 64/7 e la condanna del conduttore al pagamento della somma di € 3.300,00 a titolo di canoni di locazione dovuti da gennaio 2023.
Ha dedotto di avere acquistato l'immobile oggetto di causa in data
12.1.2023, che in precedenza l'immobile era di proprietà della
[...]
(acquisto del 14.3.2017) e che, successivamente, in data Controparte_3
1.1.2020, tale lo aveva concesso in locazione all'odierno Persona_1
intimato.
Il ricorrente medesimo ha inoltre dedotto che, nonostante avesse informato il conduttore dell'avvenuto passaggio di proprietà e avesse formulato richiesta di pagamento dei canoni in proprio favore (doc. 4), il conduttore gli non ha mai corrisposto alcunché.
Si è costituito l'intimato deducendo di avere corrisposto il canone di locazione dal mese di luglio 2020 alla e di avere poi Parte_3 ricevuto la notifica di un atto di pignoramento presso terzi – avente ad oggetto tra l'altro i canoni di locazione - da parte di tale nei confronti Persona_2
di e di avere pertanto corrisposto al creditore assegnatario Persona_1
– dal marzo 2022 – i canoni di locazione come disposto dal giudice dell'esecuzione con ordinanza in data 22.3.2022 (procedura esecutiva avente
R.G. 1909/2021).
Ha quindi contestato la sussistenza della morosità e chiesto il rigetto del ricorso.
Parte ricorrente per contro ha ulteriormente dedotto l'inefficacia del contratto di locazione a non domino a suo tempo stipulato tra ed il Per_1
conduttore.
Ha affermato quindi che il contratto sarebbe inopponibile al nuovo proprietario, con la conseguenza che quest'ultimo potrebbe pretendere il rilascio dell'immobile occupato senza titolo e il risarcimento dei danni, quantificato nella misura del canone di locazione non percepito dal momento dell'acquisto della proprietà dell'immobile.
Nel corso del giudizio è stata tentata più volta ma invano la conciliazione della lite.
Tanto premesso si osserva quanto segue.
Il ricorso non può essere accolto.
Occorre preliminarmente esaminare la questione della opponibilità del contratto di locazione stipulato a non domino.
Quanto dedotto dal ricorrente non è fondato. La Parte_3 ha fatto proprio il contratto di locazione, ratificando l'operato del Per_1
sollecitando i pagamenti e ricevendo nel corso degli anni il pagamento del canone.
Si deve pertanto ritenere che il contratto sia opponibile al proprietario e quindi l'infondatezza di quanto dedotto del ricorrente in ordine all'inefficacia del contratto di locazione stipulato a non domino.
Il conduttore odierno convenuto occupa legittimamente l'immobile in forza di contratto di locazione regolarmente registrato. È pur vero che il contratto di locazione è stato stipulato da un soggetto che non era proprietario del bene, ma nessun contrasto è mai sorto tra la proprietaria ed il soggetto che ha disposto del bene.
La ha fatto proprio il contratto stipulato da Parte_3
e in data 10 luglio 2020 ha sollecitato via e-mail al conduttore il Per_1
pagamento in proprio favore degli oneri condominiali (doc. 10). Lo stesso conduttore, costituendosi in sede sommaria di sfratto, ha dedotto di avere corrisposto il canone alla da luglio 2020 fino alla notifica Parte_3 dell'atto di pignoramento.
La questione sottesa alla fattispecie in esame riguarda invece l'opponibilità o meno all'acquirente dell'immobile dell'ordinanza di assegnazione dei canoni al creditore pignoratizio.
In punto opponibilità dell'ordinanza di assegnazione somme pronunciata ex art. 553 c.p.c. la Suprema Corte (Cassazione civile
Sez. 3, Sentenza n. 2871 del 19/05/1979) ha affermato il principio secondo cui
“nel caso di pignoramento presso il conduttore - nella Forma della espropriazione presso terzi - dei canoni di locazione da lui dovuti al locatore- debitore esecutato, la vendita dell'immobile locato da parte del debitore esecutato, successiva all'ordinanza di assegnazione del suddetto credito per canoni non ancora scaduti, è inopponibile all'assegnatario come causa estintiva degli effetti dell'assegnazione stessa”.
Si trattava di una fattispecie del tutto simile alla presente ovvero di vendita dell'immobile in data posteriore a quella dell'ordinanza di assegnazione oggetto di un giudizio volto ad accertare se il trasferimento dell'immobile locato avesse determinato o meno il venir meno dell'obbligo per il conduttore di continuare a pagare i canoni fino alla concorrenza del credito vantato dal creditore pignoratizio nei confronti del locatore.
La Suprema Corte ha esaminato la questione relativa al se la vendita dell'immobile locato costituisca o no una causa estintiva degli effetti dell'assegnazione dei canoni non ancora scaduti dovuti dal terzo conduttore – debitor- debitoris – al locatore debitore diretto come corrispettivo della locazione.
Dato atto del conflitto tra creditore assegnatario e terzo acquirente dell'immobile locato e della quindi di due diversi titoli di acquisto del diritto di credito, la soluzione adottata si fonda sul criterio temporale.
Ciò del resto appare del tutto conforme al dettato dell'art. 1605 c.c. laddove prevede che la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento.
Deve tuttavia osservarsi che la norma in esame prevede anche che, se la cessione non è stata trascritta, può essere opposta solo nei limiti del triennio.
In particolare il disposto di cui all'art. 2643 n. 9 c.c. prevede la trascrizione di atti e sentenze da cui risulti la liberazione o cessione di pigioni o fitti non ancora scaduti. L'ordinanza con la quale è stata disposta l'assegnazione dei crediti futuri non era conoscibile dall'acquirente, come del resto non lo era lo stesso contratto di locazione in quanto concluso tra e il e non dalla Valori immobiliari, e comunque non è stata Per_1 Pt_2
trascritta. Essa pertanto può avere efficacia solo fino al 21.3.2025.
Il ricorso deve essere quindi rigettato ma l'imminenza del termine di scadenza e la particolarità della questione trattata determinano la compensazione delle spese di lite


P.Q.M.


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica in persona della dott.ssa Paola Zampieri, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così decide:

1. Rigetta il ricorso;

2. Compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Genova, 12.2.2025
Il Giudice Paola Zampieri