REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott. Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 8032/2019 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Altre ipotesi di responsabilità Extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie
TRA
(CF ) nata a [...] il [...] ed ivi Parte_1 C.F._1 residente a[...], elettivamente domiciliata in Napoli, al Vico Acitilla n. 80, presso lo studio dell'Avv. Maria Rosaria Nasti ( ) che, congiuntamente e disgiuntamente con l'Avv. CodiceFiscale_2
Diego Freda (CF , la rappresenta e difende, come in C.F._3 atti. ATTRICE
CONTRO
alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, Controparte_1
C.F. , in persona del suo amministratore e l.r.p.t. rappresentato e P.IVA_1 difeso, dall'Avv. Sergio Neri, C.F. presso il quale è C.F._4 elettivamente domiciliato, come in atti. CONVENUTO
CONTRO
la P. IVA , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2 rapp.te domiciliato elettivamente in Napoli, alla Via Domenico Fontana n. 27, is. 17/18, presso lo studio dell'Avv. Patrizia Antonini (CF ) C.F._5 che rappresenta e difende l'intestata società come in atti
CHIAMATA IN GARANZIA
Conclusioni parte attrice: 1) accertare e dichiarare che gli allagamenti ed i fenomeni infiltrativi per cui è causa sono prodotti per colpa esclusiva del del fabbricato sito in alla Via CP_1 Controparte_1
Cavalli di Bronzo n. 95; per l'effetto, 2) accertare e dichiarare la responsabilità, ex art.2043 c.c., del del fabbricato sito in CP_1 Controparte_1 alla Via Cavalli di Bronzo n. 95; 3) condannare il
[...] Controparte_3
sito in alla Via Cavalli di Bronzo n.
[...] Controparte_1
95, in persona dell'amministratore 'pro tempore', ad eliminare, in modo definitivo e permanente, tutte le cause degli allagamenti e dei fenomeni infiltrativi di cui si tratta;
4) condannare il sito in Controparte_3
alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, in persona Controparte_1 dell'amministratore 'pro tempore', al pagamento a favore dell'attrice IG.ra
– a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti dal locale di sua Parte_1 proprietà esclusiva ed ubicato al piano terreno del medesimo Condominio – della somma pari ad Euro 9.053,66 (Euro novemilacinquantatre/00), ovvero di quella che l'Ill.mo Giudicante vorrà accertare e liquidare secondo il Suo prudente apprezzamento;
oltre la rivalutazione monetaria e gli interessi – sulle somme via via rivalutate, anno per anno – maturati dalla data dell'allagamento e dei fenomeni infiltrativi sino al dì dell'effettivo pagamento, nonché l'anatocismo; 5) condannare il sito in Controparte_3 [...] alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, in persona CP_1 dell'amministratore 'pro tempore', al pagamento a favore dell'attrice IG.ra
– a titolo di risarcimento del lucro cessante, per tutti i canoni di Parte_1 locazione del locale 'de quo' da lei non percepiti (dal mese di settembre 2016 compreso, al mese di luglio 2021) – della somma pari ad Euro 27.557,00 (Euro ventisettemilacinquecentocinquantasette/00), oltre l'aumento ISTAT applicato annualmente, la rivalutazione monetaria e gli interessi – sulle somme via via rivalutate, anno per anno – maturati dalla scadenza dei singoli canoni di locazione sino al dì dell'effettivo pagamento, nonché l'anatocismo; 6) condannare il sito in Controparte_3 Controparte_1 alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, in persona dell'amministratore 'pro tempore', al pagamento a favore dell'attrice IG.ra – a titolo di risarcimento Parte_1 delle spese da lei sostenute per la pregressa fase di A.T.P. – della somma pari ad Euro 2.230,00 (Euro duemiladuecentotrenta/00; compenso del c.t.u. arch.
), nonché di quella pari ad Euro 634,40 (Euro Persona_1 seicentotrentaquattro/40; compenso del c.t.p. arch. ), oltre Persona_2 la rivalutazione monetaria e gli interessi – sulle somme via via rivalutate, anno per anno – maturati dalle date dei versamenti sino al dì dell'effettivo pagamento, nonché l'anatocismo; 7) condannare il Controparte_3 sito in alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, in Controparte_1 persona dell'amministratore 'pro tempore', al pagamento a favore dell'attrice IG.ra delle spese del presente giudizio (ivi compreso, il Parte_1 compenso pagato al c.t.u. arch. , pari ad Euro Persona_1
1.303,99; Euro milletrecentotre/99) e dell'antecedente procedimento (ex art.696 c.p.c.) per A.T.P., oltre C.P.A., I.V.A. e rimborso spese generali (ex D.M. 55/2014), con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari;
8) munire la pronuncianda sentenza di clausola di provvisoria esecuzione (così come per legge).

Conclusioni convenuto: 1) rigettare le domande attoree CP_1 dichiarando le stesse inammissibili, improcedibili, improponibili od, in via subordinata infondate, sia in fatto che in diritto, e non provate per tutti i motivi addotti;
2) nella denegata ipotesi, spiegabile solo come fraintendimento di fatti o stravolgimento di diritto, che vi sia accoglimento, ancorché parziale, delle domande attrici, da ricondursi entro i limiti del giusto, del vero e del provato tenendo conto delle censure svolte condannare, per quanto in premessa, la in persona del suo legale rapp.te CP_4 Controparte_5
p.t., a tenere indenne la convenuta direttamente o quanto meno a titolo di rivalsa, mediante il pagamento di tutte quelle somme di cui ad un eventuale provvedimento sanzionatorio, ivi comprese le spese che risultassero dovute in quanto conseguenti ad eventuali obblighi di fare oltre gli accessori, nonché al pagamento delle spese e competenze del presente Giudizio in favore dell'attrice che in tale denegata ipotesi risultasse averne ragione;
in via ulteriormente subordinata e gradata, in nome e per conto del convenuto in CP_1 persona suo amministratore e l.r.p.t. si chiede comunque di essere manlevati e tenuti indenni, a carico di da qualsiasi provvedimento Controparte_5 pregiudizievole e/o da condanne per somme eventualmente debende all'attrice ed ai suoi procuratori per le causali tutte di cui all'atto di citazione così come contestate e puntualmente richiamate nella comparsa di risposta e nel presente atto previi l'accertamento e la declaratoria, come antea dedotto, della piena validità, operatività ed efficacia del rapporto di garanzia e manleva di cui alla polizza r.c. tra le parti intercorsa come in atti documentato. Quanto sopra, contrariis rejectis, previa declaratoria di validità, operatività ed efficacia del vincolo assicurativo sussistente inter partes per il rischio derivante dai fatti che saranno accertati all'esito della espletanda istruttoria. Il tutto con vittoria di spese e competenze, oltre il rimborso delle spese generali, Iva e Cpa come per legge, da attribuirsi al sottoscritto Procuratore anticipatario, munendo la sentenza della clausola di provvisoria esecuzione ope legis. Ponendo in via definitiva le spese di Ctu a carico di controparte. Con reitera delle istanze istruttorie già formulate.

Conclusioni parte chiamata in garanzia: 1) Rigettare la domanda principale infondata in fatto e diritto;
2) rigettare la domanda di garanzia siccome inammissibile ed infondata in fatto e diritto non solo perché la polizza è stata stipulata dopo la verificazione delle infiltrazioni, ma anche per mancanza di copertura per le causali siccome paventate. 3) Spese vinte.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, facendo seguito al procedimento Atp R.G. n. 34978/16 del Tribunale di Napoli, la IG.ra , nella Parte_1 sua qualità di proprietaria di un locale terraneo facente parte del Condominio in alla Via Cavalli di Bronzo n. 95, conveniva in Controparte_1 giudizio il medesimo per sentirlo accogliere le conclusioni sopra CP_3 riportate.
A sostegno della domanda parte attrice, premesso di essere proprietaria dell'unità immobiliare iscritta al N.C.E.U. di Controparte_1
Fol. 3, Part. 1250, Sub 3, posta all'interno del convenuto Condominio, assumeva che a decorrere dall'08.08.2015, cedeva il suindicato locale in locazione alla “EC” Associazione Culturale;
che le parti pattuivano canone di locazione pari ad Euro 259,00 mensili, per i primi tre anni di rapporto, e ad Euro 600,00 mensili, per quelli successivi;
che nel settembre 2016, la IG.ra veniva a sapere da detta conduttrice, che l'immobile locato era oggetto Parte_1 di importanti allagamenti e fenomeni infiltrativi, i quali, provocando rilevanti danni (che, tra l'atro, vanificavano i lavori di manutenzione, da poco eseguiti), lo rendevano non più idoneo a detto rapporto locatizio, conseguentemente esponendola, oltre che a danni economici ed all'immagine, ad azioni risarcitorie da terzi, per impegni già assunti, ma impossibili da rispettare;
che l'attrice, per verificare le condizioni dell'immobile e per valutare le iniziative da intraprendere, incaricava immediatamente tecnico di sua fiducia, arch. ; che eseguiti gli opportuni sopralluoghi (ad uno dei quali Persona_2 partecipava anche l'amministratore del convenuto) detto CP_1 professionista precisava di non aver potuto adempiere compiutamente al mandato in quanto avrebbe avuto bisogno dell'autorizzazione del Condominio, per la necessaria ispezione di beni di proprietà di quest'ultimo; che per tanto l'attrice provvedeva, in data 05.10.2016, a chiedere detta autorizzazione, ma il
, all'assemblea del 25.10.2016, deliberava di “affidarsi e dare mandato CP_1
a tecnico di fiducia, per verificare la corresponsione delle cause imputate” senza, però, dare nessun seguito a tale volontà assembleare;
che conseguentemente, l'attrice si vedeva costretta a ricorrere – ex art.696 c.p.c. – a questo Tribunale perché, in contraddittorio con il Condominio, un consulente tecnico d'ufficio potesse descrivere lo stato dei luoghi, verificare i danni riportati dall'immobile, valutarne l'entità ed accertare le cause di essi, indicando gli interventi necessari per la loro rimozione, con i relativi costi;
che il nominato CTU, arch.
[...]
, così concludeva: “in merito a tutti i fenomeni riscontrati Persona_1
(allagamento e infiltrazioni dai terrapieni), l'incidenza può stimarsi nel 90% all' allagamento ed al 10% per le infiltrazioni da assorbimento provenienti dai terrapieni adiacenti (nota bene, di proprietà esclusiva del ). In dettaglio, in relazione CP_1 ai danni da allagamento, possono attribuirsi le seguenti percentuali di incidenza: - 40% al cattivo funzionamento del sistema fognario, in particolare, all'anomalo collegamento esistente tra la rete esterna e a quella ubicata all'interno del cespite;
- 20% alla mancata manutenzione dello stesso sistema fognario;
- 20% riconducibile all'impossibilità di operare detta manutenzione, specificatamente sui pozzetti n°1 e n°2, essendo stati questi ultimi ricoperti dalla pavimentazione;
- 10% per ingresso diretto dell'acqua piovana al di sotto della porta di accesso”; che quindi la intera responsabilità era da ascriversi esclusivamente al , anche per la errata pendenza del massetto e CP_3 della pavimentazione del prospiciente vialetto, di proprietà come CP_6 accertato dal medesimo CTU;
che l'attrice pagava integralmente il compenso di Euro 2.230,00 liquidato al CTU;
che alla luce del suindicato elaborato peritale, il Condominio si convinceva ad intavolare trattative per il bonario componimento della lite, le quali, però, non avevano esito;
che frattanto la conduttrice “EC” Associazione Culturale, con missiva del 25.10.2016 chiedeva la risoluzione del contratto di locazione, per inadempimento della IG.ra non potendo quest'ultima garantire il godimento dell' immobile Parte_1 locato, nel termine assegnatole ex art.1454 c.c.; che la detta locataria, in data 30.12.2016, riconsegnava l'immobile, mancando di pagare i canoni di locazione a partire dal mese di settembre 2016 compreso e riservandosi di agire per il risarcimento di tutti i danni da essa patiti;
che per tanto la IG.ra si Parte_1 vedeva nuovamente, costretta a convenire il Condominio dinanzi a questo giudice, per l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Il convenuto, si costituiva in giudizio negando ogni addebito di CP_1 responsabilità, per quanto lamentato dall'attrice, chiamando comunque in causa e garanzia la Si costituiva in giudizio pure Controparte_5 quest'ultima la quale chiedeva di rigettare la domanda principale infondata in fatto e diritto e in ogni caso di rigettare la domanda di garanzia siccome inammissibile ed infondata in fatto e diritto, sia perché la polizza era stata stipulata dopo la verificazione delle infiltrazioni, sia per la mancanza di copertura per le causali di cui alla lite.
Concessi i termini per le memorie ex art. 183 VI comma, ammessa ed espletata la CTU, la causa - matura per la decisione - veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni;
nelle more, all'esito del passaggio tra diversi Istruttori, infine il fascicolo era assegnato al sottoscritto estensore e, all'udienza del 03.06.2025, veniva introitato a sentenza ex art. 281 sexies con termine per note conclusive.
***** La domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Con riferimento all'invocata condanna del convenuto ad obbligo di fare va tuttavia rilevata, in capo a parte CP_1 attrice, la sopravvenuta carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. come meglio sarà illustrato nella parte motiva.
Nel merito, dall'istruttoria espletata e dall'esame della documentazione agli atti risulta provato che nel mese di settembre 2016 l'unità immobiliare di proprietà dell'attrice fu interessata da allagamenti e fenomeni infiltrativi.
Ugualmente, risulta accertato che la responsabilità di tali fatti è ascrivibile al convenuto . A tal riguardo la relazione di CTU svolta nella fase di CP_3
ATP appurava che i danni all'immobile, ivi meglio indicati e descritti, andavano in tal modo ripartiti: 1) 40% per il cattivo funzionamento del sistema fognario CP_6
2) 20% per la mancata manutenzione dello stesso sistema fognario;

3) 20% riconducibile all'impossibilità di operare detta manutenzione, specificatamente sui pozzetti n. 1 e n. 2, essendo stati questi ultimi ricoperti dalla pavimentazione;

4) 10% per ingresso diretto dell'acqua piovana al di sotto della porta di accesso, dovuto alla errata pendenza del massetto e della pavimentazione del prospiciente vialetto di esclusiva proprietà ; CP_6
5) 10% per infiltrazioni provenienti dagli adiacenti terrapieni.
In qualità di custode delle parti comuni ex art. 2051 C.C. il convenuto era tenuto a curare la manutenzione e il funzionamento del sistema
CP_1 fognario, come pure a controllare che non vi fosse errata pendenza per il deflusso delle acque piovane nel vialetto comune;
per tale ragione le voci 1), 2) e 4) dell'elenco vanno attribuite al convenuto . Ugualmente va
CP_1 attribuita al la voce numero 5) in quanto le infiltrazioni
CP_1 provengono da parte comune (suolo su cui sorge l'edificio, art. 1117 C.C.). Anche la voce 3) andrà infine attribuita al convenuto;
ed infatti, pur risultando che parte attrice aveva coperto con pavimentazione in laminato due pozzetti di ispezione, non risulta in alcun modo provato che il convenuto
CP_1 abbia mai chiesto di poter accedere ai pozzetti medesimi per la necessaria e dovuta manutenzione;
peraltro la pavimentazione medesima era facilmente rimovibile all'occorrenza, come risultato nel corso dell'ATP, e la sua apposizione non vale certo ad estinguere il dovere del a
CP_1 manutenere l'impianto fognario.
In definitiva, quindi, la totalità dei danni causati all'immobile di parte attrice andranno attribuiti a responsabilità del . La quantificazione di tali CP_1 danni (danno emergente) viene operata dal CTU che indica i lavori a farsi per un complessivo importo di E. 9.053,66; detto calcolo, effettuato sulla base dei tariffari pubblici applicati nella Regione Campania, appare congruente e condivisibile.
In merito alla richiesta dei canoni non riscossi (lucro cessante) risulta provato dalla documentazione agli atti che effettivamente il contratto di locazione fu risolto per inadempimento della locatrice, non potendo quest'ultima garantire il godimento dell'immobile locato;
non risulta però provato che tale inadempimento della locatrice sia imputabile al convenuto . Gli CP_1 ambienti infatti, potevano essere ripuliti in breve tempo, come effettivamente è stato fatto;
ne' parte attrice ha provato in alcun modo di aver almeno tentato di locare nuovamente il bene, e di aver così subito effettivamente un danno.
Andrà allora ricordato che principio generale del processo civile è l'onere della prova, sancito dall'art. 2697 c.c. il quale stabilisce che colui il quale vuol far valere un diritto in giudizio deve dimostrare i fatti costitutivi posti a fondamento dello stesso. Orbene, parte attrice, non avendo dimostrato l'esistenza dei danni per cui è chiesto il risarcimento, ne' la riconducibilità dei medesimi alla proprietà condominiale, si è sottratta all'onere della prova che su di lei incombeva. Tale parte della domanda andrà quindi rigettata.
In merito alla richiesta di condanna del convenuto ad eliminare, in CP_3 modo definitivo e permanente, tutte le cause degli allagamenti e dei fenomeni infiltrativi di cui si tratta, va rilevata - ex art. 100 cpc - la sopravvenuta carenza di interesse di parte attrice, la quale in data 24.01.2020 ha venduto l'immobile per cui è causa e quindi non è più proprietaria dell'immobile medesimo;
di conseguenza sul punto va dichiarata la cessazione della materia del contendere (sul punto, Cass. civ. n. 30251/2023: “La cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio”).
In merito alla chiamata in garanzia della Compagnia assicuratrice, la stessa non può trovare accoglimento. A tal riguardo va rilevato che il contratto di assicurazione risulta stipulato in data 19.09.2016; or bene, con la medesima data del 19.09.2016 è prodotta in atti lettera della associazione culturale EC (vale a dire la conduttrice dei locali di proprietà attorea) la quale, facendo seguito anche a precedenti missive, metteva in mora la proprietaria per i fatti denunciati nella presente causa, già oggetto di sopralluogo in data 16.09.2016. Appare quindi evidente che i fatti non possono essere coperti dalla polizza, in quanto all'epoca dell'occorso la stessa non era stata ancora stipulata.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, aggiornato al D.M. n. 147/2022, secondo lo scaglione tariffario di riferimento, liquidando le stesse sul valore del decisum (da ultimo Cass. ordinanza n. 23875/2025) secondo i valori minimi, considerata la non complessità della causa.
Le spese della CTU, ferma restando la solidarietà passiva fra tutte le parti nei confronti del CTU medesimo, in base al decreto di liquidazione del 12.01.2022 emesso nel presente procedimento, e come ivi quantificate, si pongono nei rapporti interni tra le parti a carico esclusivo del convenuto . CP_1
Ugualmente a carico del convenuto le spese di CTU della fase di CP_1
ATP, come da fattura depositata in atti dalla convenuta . Non Parte_1 verranno riconosciute le spese di CTP in quanto superflue.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, preliminarmente dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di condanna ad eliminare, in modo definitivo e permanente, tutte le cause degli allagamenti e dei fenomeni infiltrativi di cui si tratta, così provvede: 1) Accerta e dichiara che gli allagamenti ed i fenomeni infiltrativi per cui è causa sono ascrivibili a colpa esclusiva del del fabbricato CP_1 sito in alla Vi ronzo n. 95. Controparte_1
2) Per l'effetto condanna il predetto , in persona dell' CP_1 amministratore P.T., al pagamento in f trice Parte_1 della somma di Euro 9.053,66 (Euro novemilacinquan rivalutazione ed interessi, a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti dal locale di sua proprietà esclusiva.
3) Rigetta la richiesta di risarcimento del lucro cessante, non provata.
4) Condanna il convenuto in persona dell'amministratore P.T. CP_1 al pagamento in favore della somma di Euro Parte_1
2.230,00 (Euro duemiladuecentotre di risarcimento delle spese di CTU da lei sostenute per la pregressa fase di A.T.P..
5) Condanna il convenuto in persona dell'amministratore P.T. CP_1 al pagamento delle spe base al decreto di liquidazione del 12.01.2022 emesso nel presente procedimento, e come ivi quantificate. 6) Rigetta la domanda di chiamata in garanzia azionata dal convenuto nei confronti di CP_1 Controparte_2
7) Condanna il convenuto , in persona del legale CP_1 amministratore p.t. al pagam se di lite in favore dell'attrice per la presente fase di giudizio, che vengono così Parte_1 di studio della controversia: € 460,00; Fase introduttiva del giudizio: € 389,00; Fase istruttoria e/o di trattazione: € 840,00; Fase decisionale: € 851,00 per un totale degli onorari pari ad € 2.540,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione ai difensori costituiti, Avv. Maria Rosaria Nasti e Avv. Diego Freda, dichiaratisi antistatari.
8) Condanna il convenuto , in persona del legale CP_1 amministratore p.t. al pagam se di lite in favore dell'attrice per la fase di ATP, che vengono così liquidate: Fase di Parte_1 ntroversia: € 496,00; Fase introduttiva del giudizio: € 336,00; Fase istruttoria e/o di trattazione: € 602,00; per un totale degli onorari pari ad € 1.434,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione ai difensori costituiti, Avv. Maria Rosaria Nasti e Avv. Diego Freda, dichiaratisi antistatari.
9) Condanna il convenuto , in persona del legale CP_1 amministratore p.t. al paga pese di lite in favore della convenuta che vengono così liquidate: Fase di Controparte_2 studio dell ,00; Fase introduttiva del giudizio: € 389,00; Fase istruttoria e/o di trattazione: € 840,00; Fase decisionale: € 851,00 per un totale degli onorari pari ad € 2.540,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta,.
Sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge.
Così deciso in Napoli, 29.09.2025
Il Giudice Dott. Michele D'Auria