N. 674/2023 R.C.
N......................Sent.
N......................Cron.
N......................Rep.
Oggetto:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del GOP dott. ssa Chiara Daniela Fioravanti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 674/2023 promossa da :
, (C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.f. , residenti in [...], ed ivi elettivamente Parte_2 C.F._2
domiciliati in Genova Via Fieschi 20/5, presso e nello Studio dell'Avv. Monica Vescovi (c.f.
e pec , che li rappresenta e difende in C.F._3 Email_1
forza di mandato in atti.
PARTE ATTRICE
CONTRO
(c.f. ) elettivamente domiciliata in VIALE SAULI, Controparte_1 P.IVA_1
39/10 16121 GENOVA presso lo studio dell''avv. (C.F. Parte_3 C.F._4
), che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti.
PARTE CONVENUTA
Conclusioni

Parte attrice: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:

1) in via istruttoria, nella denegata ipotesi in cui vengano ammesse istanze istruttorie dedotte dal convenuto, qualora l'Ecc.mo Giudicante lo ritenga necessario ammettere i capitoli di prova per interpello e testi indicati nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c.;
2) nel merito, accertare e dichiarare l'annullabilità e/o illegittimità e/o inefficacia della delibera assunta in relazione al punto 3 dell'O.d.G. dell'assemblea del 10.10.22 (in seconda convocazione) per tutti i motivi indicati dalla scrivente difesa ed in particolare per violazione dell'art. 1126 c.c.
e/o per i motivi meglio visti dall'Ecc.mo Tribunale;

3) con vittoria delle spese di lite”.
Parte convenuta: “ Piaccia al Tribunale Ill.mo, previa occorrendo rimessione in istruttoria e ammissione di tutte le istanze istruttorie dedotte dal conchiudente e rigetto di quelle avversarie, respingere l'avversa impugnazione della delibera assembleare del 10/10/2022, in via preliminare per carenza di interesse ad agire in capo agli attori, nel merito in quanto inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e in diritto, essendo anche controparte decaduta dal diritto di proporre motivi di asserita annullabilità della delibera non proposti in sede di mediazione.
Vinte le spese.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1)Sull'impugnativa proposta dai sigg.ri avverso la delibera assunta dall'assemblea del Pt_1
Condominio di 7 in Genova in data 20.10.2022 sub 3 odg, si osserva quanto segue CP_1
Più specificamente con l'odierno procedimento i sigg.ri e condomini del Parte_1 Pt_2 prefato stabile in quanto proprietari rispettivamente dell'int 25 dell'int 28, hanno ritenuto di impugnare la suddetta delibera, assumendo:
-che in data 11.12.18 il deliberava l'esecuzione di lavori di riparazione del lastrico CP_2 solare di copertura dell'appartamento interno 27, ripartendone il costo in violazione dell'art. 1126
c.c. (prod.1);
-che in data 06.02.19 il deliberava il riparto del costo preventivato per i lavori di CP_2 riparazione del lastrico solare di copertura dell'appartamento interno 27, pari ad € 17.350,00, oltre iva ed € 1.300,00 per il direttore lavori, confermando il criterio di riparto previsto alla precedente
Assemblea del 11.12.18 (prod.2);
-che i lavori sul lastrico di copertura dell'interno 27 venivano eseguiti nel corso dell'anno 2019; -che, al fine di impermeabilizzare il lastrico di copertura dell'interno 27, veniva eseguito un raccordo con la guaina presente sui lastrici confinanti, posti a copertura degli interni 26 e 28, per una profondità di circa 1 metro;

-che mai veniva predisposto e sottoposto all'approvazione dell'Assemblea il riparto consuntivo
(prod.3 preventivo ditta Inge);
-che a seguito della richiesta di alcuni condomini compresi gli attori di fissare adunanza per esame delle fatture dei lavori suddetti e del riparto consuntivo (prod.4) l'Amministratrice condominiale convocava Assemblea condominiale 10.10.22, inserendo al punto 3 dell'odg l'oggetto come richiesto dagli odierni attori ma senza allegare il riparto consuntivo (prod.5, convocazione assemblea 30.09.22);
-che in data 10.10.22 l'Assemblea condominiale, con voto contrario dei soli condomini Pt_1
e , deliberava a maggioranza sul punto 3 dell'Ordine del Giorno, di “mantenere il Pt_4 Pt_5 riparto spesa con le modalità precedentemente definite”, nonostante la loro assoluta contrarietà alla previsione normativa dell'art. 1126 c.c. (doc. 6);
-che in data 07.11.22 il Sig. introduceva procedimento di mediazione obbligatoria Parte_1
che sortiva esito negativo, come da verbale in data 19.12.2022 (prodd.7,8 e 15);
-che le spese dovevano essere ripartite in base all'art. 1126 c.c., ossia 1/3 a carico del soggetto avente uso esclusivo del lastrico solare posto a copertura dell'interno 27 (ossia il proprietario dell'interno 27) e 2/3 a carico dei condomini sottostanti;

-che infatti l'intervento aveva interesse solo per questi condomini e non altri, neppure per i proprietari degli interni 26 e 28, avendo avuto l'intervento sul loro terrazzo unicamente la funzione di completare il lavoro relativo al civico 27);
-che invece a maggioranza l'assemblea approvava di ripartire 1/3 a carico di tutti i condomini dell'ultimo piano (anche pertanto a carico degli odierni attori, nonostante le loro porzioni di lastrico solare non fossero state interessate dai lavori) e 2/3 a carico di tutti i condomini, in violazione dell'art. 1126 c.c.;
-che l'amministratrice condominiale peraltro, in occasione dell'assemblea del 10.10.22, non aveva portato in Assemblea le fatture relative ai lavori, né un riparto, ma l'Assemblea aveva comunque deliberato di approvare il criterio di riparto delle spese, il che legittimava l'impugnazione attorea;

-che la delibera risultava anche annullabile poiché non era chiaro chi avrebbe approvato la medesima: non essendo indicati i nominativi.
In forza di tali assunti i sigg.ri chiedevano accertare e dichiarare l'annullabilità e/o Pt_1 illegittimità e/o inefficacia della delibera assunta in relazione al punto 3 dell'O.d.G. dell'assemblea del 10.10.22. 2)Si costituiva tempestivamente il , contestando l'assunto attoreo di cui chiedeva il CP_2
rigetto.
Deduceva il convenuto:
-che la domanda attorea era improcedibile e\o l'inammissibile per intervenuta decadenza, relativamente alla parte in cui controparte asseriva non essere stati indicati i nominativi dei soggetti che avrebbero votato a favore della delibera oggetto di impugnazione;

-che infatti tale questione non era stata indicata nella domanda di mediazione e conseguentemente, trattandosi di un ipotetico profilo di annullabilità, controparte era decaduta dal diritto di sollevare l'asserito vizio;

-che sul punto peraltro neppure era stata svolta la domanda di mediazione;

-che i signori erano inoltre carenti di interesse ad agire poiché, non essendo stato approvato Pt_1
alcun riparto (inesistente per loro stessa ammissione), questi non avevano alcun interesse a veder annullata una delibera che nulla aveva deciso;

-che infatti l'accoglimento (o il rigetto) della domanda non avrebbe comportato alcun mutamento per i signori non essendo stato approvato alcun riparto che ponesse a loro carico delle Pt_1
spese;
-che comunque la domanda era infondata nel merito;

-che infatti gli odierni attori, titolari di uno studio di amministrazione condominiale nel 2019 erano gli amministratori del Condominio di Via Taggia, 7, del quale erano entrambi condomini;

-che quando il Condominio, nel 2019, aveva deliberato il rifacimento del lastrico, amministratori del Condominio conchiudente erano proprio gli odierni attori;

-che i lavori venivano deliberati in data 6/2/2019 e ne veniva approvato il riparto, predisposto dai signori (all. n. 2); Pt_1
-che terminati i lavori a maggio 2019, quando i signori erano ancora amministratori del Pt_1
Condominio, essi non avevano ritenuto necessario far approvare il consuntivo dei lavori, considerato che il costo finale delle opere era uguale a quello preventivato;

-che tutte le fatture inerenti ai lavori (impresa, direttore lavori, Comune e compenso amministratore) erano state pagate dallo Parte_6
-che tutti i condomini avevano pagato la quota dovuta e la contabilità era quindi chiusa e definita;

-che l'amministratore nominato nel novembre 2019 in sostituzione dello CP_3 Parte_6
aveva predisposto la comunicazione ai fini delle agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione e manutenzione sulle parti comuni dell'edificio eseguiti nell'anno 2019, inviando a ciascun condomino il conteggio per i relativi benefici fiscali (all. n. 3); -che il signor aveva utilizzato le fatture pagate dallo studio e il riparto del CP_3 Pt_1
preventivo predisposto dallo stesso studio;

-che a distanza di tre anni, nel 2022, i signori e altri condomini domandavano all'attuale Pt_1 amministratore di portare in assemblea l'esame delle fatture e del riparto consuntivo delle opere del
2019, già eseguite, ripartite e pagate;

-che l'attuale amministratore, per evitare discussioni, convocava l'assemblea ma, non disponendo delle fatture e della contabilità di lavori eseguiti tre anni prima e già conclusi e pagati, non poteva redigere alcun riparto;

-che ovviamente l'assemblea non poteva approvare un riparto inesistente e quindi si era limitata a confermare il precedente riparto;

-che pacificamente il riparto approvato nel 2019 e predisposto dai signori non era stato Pt_1
impugnato ed era quindi valido ed efficace, tanto che tutti i condomini avevano saldato le quote dovute;

-che in data 6/2/2019, il , proprio su insistenza degli allora amministratori, aveva CP_2
deliberato di ripartire la spesa ponendone 1\3 a carico degli utilizzatori del lastrico e 2\3 a carico di tutto il;
CP_2
-che, oggetto di intervento non era stato solamente il terrazzo annesso all'appartamento interno 27 ma anche parte di quello annesso agli interni 26 e 28;
-che peraltro l'appartamento interno 25 del signor aveva una stanza posta al di sotto Parte_1 del lastrico annesso all'appartamento interno 28(prod 4);
-che tutta la colonna d'aria era coperta dal lastrico sul quale si era intervenuti e pertanto correttamente i 2/3 di spesa dovevano essere ripartiti tra tutti i condomini poiché i lastrici, oggetto di intervento, servivano da copertura a tutti gli appartamenti del CP_2
- che anche a voler ritenere la ripartizione effettuata con criteri errati, in ogni caso la delibera ,che aveva approvato i lavori e il relativo riparto, era ormai divenuta definitiva, per non essere stata mai impugnata, tantomeno nel termine di cui all'art. 1137 c.c.;
-che pertanto la delibera del 6/2/2019, che era l'unica ad aver ripartito le spese del lastrico, era valida ed efficace mentre la delibera impugnata in questo procedimento non aveva esaminato alcun riparto e non poteva quindi essere annullata, per assenza di interesse ad agire;

-che in seguito alla ripartizione predisposta dallo studio Giovani tutti i condomini, compresi i signori Giovani, si sono portati in detrazione le somme risultanti dalla dichiarazione predisposta dal signor sulla base delle fatture pagate dallo studio Giovani e del preventivo dallo stesso CP_3
predisposto; - che in caso di modifica dei criteri di riparto, essendo già state effettuate le detrazioni fiscali, si sarebbe creata una situazione assurda ascrivibile agli attori, i quali in quanto mandatari sarebbero stati quindi tenuti a rispondere del loro operato nei confronti dei singoli condomini;

-che avuto riguardo ai consuntivi pregressi (prodd. 5, 6 e 7 ) i signori già negli esercizi Pt_1
2013/2014, 2014/2015 e 2017/2018 avevano ripartito le spese per il ripristino dei lastrici, per millesimi di proprietà;
-che nell'esercizio 2018/2019, invece, essendo stato eseguito un ripristino del terrazzo annesso all'appartamento 25 (quello del signor , 1/3 della spesa era stato ripartito tra tutti i Parte_1
proprietari dei lastrici e 2/3 tra tutti i condomini (all. n. 8).
In forza di tali assunti il chiedeva il rigetto dell'impugnativa attorea. CP_2
3)A seguito della regolare costituzione del contraddittorio e su richiesta delle parti, erano concessi i termini per il deposito di memorie ex art 183 VI comma c.p.c. all'esito del quale era disposta ispezione giudiziale dei luoghi.
Espletato tale incombente la causa era ritenuta matura per la decisione.
Pertanto all'udienza del 16.10.2024, sostituita con il deposito di note scritte ex art 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e la causa era trattenuta in decisione, con concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.
4) Così delineate le posizioni delle parti e l'iter processuale e passando ad esaminare l'impugnativa attorea, occorre in primo luogo rilevare come parte convenuta abbia eccepito la carenza di interesse ad impugnare poiché non vi sarebbe stata alcuna delibera di approvazione del riparto consuntivo delle spese relative all'intervento sul lastrico solare, mancando un riparto consuntivo, per stessa ammissione degli attori.
Tale assunto non appare condivisibile.
Ed infatti all'adunanza del 10.10.2022 qui censurata l'assemblea, chiamata a discutere sull'argomento sub 3 dell'o.d.g., avente ad oggetto l'esame delle fatture e del riparto consuntivo dei lavori di manutenzione straordinaria del lastrico solare soprastante l'int 27 e parte dell'int 26, ha deliberato con voti favorevoli parti a 657,83 mm e tra i contrari anche gli attori: “di mantenere il riparto spesa con le modalità precedentemente definite, dei versamenti pagati da tutti a saldo fatture relative e poiché la precedente delibera è stata già attuata”.
Di talché non pare revocabile in dubbio che una delibera vera e propria sia stata assunta dall'assemblea, in sede di valutazione della contabilità finale dei lavori di manutenzione suddetti, decidendo di continuare a mantenere, anche dopo la realizzazione ed il pagamento degli stessi, il criterio di ripartizione di tali spese già utilizzato per il riparto del preventivo.
Si ravvisa pertanto l'interesse concreto e pratico degli attori ad impugnare una delibera che affermano non rispettosa dell'art. 1126 c.c. laddove, secondo la prospettazione degli stessi, li coinvolge a concorrere definitivamente in una quota di spese a loro non spettante, attraverso la riconferma del criterio ritenuto illegittimo e già adottato in sede di preventivo.
5) Svolta questa doverosa premessa e passando ad esaminare il merito dell'impugnativa attorea, la stessa appare fondata e deve essere accolta, in forza delle ragioni di cui in appresso.
Ed infatti emerge dagli atti come il criterio di riparto delle spese di manutenzione del lastrico solare, di cui al preventivo richiamato con la delibera impugnata, prevedesse l'apposizione di 1/3 delle spese a carico di tutti i condomini dell'ultimo piano (e pertanto anche a carico degli odierni attori proprietari degli int. 28 e 25) e 2/3 a carico di tutti i condomini.
Pur essendovi contestazione tra le parti in merito all'entità dell'interessamento del lastrico degli int.
26 e 28 nei lavori espletati nel 2019 per la manutenzione di quello di pertinenza dell'int 27, risulta comunque pacifico che i lavori de quibus non hanno interessato la porzione di lastrico di pertinenza dell'int 25 di proprietà Parte_1
Sul punto il sin dalla comparsa di costituzione e risposta (v. comparsa di costituzione CP_2 pag. 5) afferma: “oggetto di intervento non è stato solamente il terrazzo annesso all'appartamento interno 27 ma anche parte di quello annesso agli interni 26 e 28”.
Di talchè si appalesa in contrasto con l'art 1126 c.c. l'aver confermato definitivamente, nell'adunanza convocata per l'approvazione del consuntivo, di mantenere anche a seguito dell'esecuzione dei lavori e del pagamento degli stessi le modalità di ripartizione già adottata in sede di preventivo, con la quale un terzo delle spese sostenute risulta apposto a carico di tutti e quattro gli utilizzatori dei lastrici solari, ivi compreso il proprietario dell'int. 25, il cui lastrico pertinenziale pacificamente non è stato oggetto di interventi.
A nulla rileva del resto che l'appartamento interno 25 del signor abbia una stanza Parte_1 posta al di sotto del lastrico annesso all'appartamento interno 28, come affermato dal convenuto
(prod.4).
Tale ultima circostanza infatti, laddove confermato il coinvolgimento nei suddetti lavori anche del lastrico int 28, legittimerebbe comunque la sola contribuzione, da parte dell'int 25, nei due terzi delle suddette spese e nei limiti dell'utilità che ne trae, ex art 1126 c.c.
Come è ben noto, infatti, l'art 1126 c.c. dispone: “Quando l'uso dei lastrici solari o una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
In forza delle argomentazioni sopra esposte emerge l'illegittimità e quindi l'annullabilità della delibera impugnata.
6)L'accoglimento di tale motivo di censura assorbe e rende superflua ogni pronuncia sull'ulteriore doglianza proposta.
7)) In merito infine alle spese di lite le stesse, liquidate alla luce del DM 10.3.2014 come modificato con DM 147/2022, e parzialmente ridotte a fronte della non particolare complessità giuridica della causa, sono poste a carico del soccombente CP_2


PQM


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra i sigg.ri Parte_1 Parte_2
(attori) ed il in persona dell'amministratore pro tempore
[...] Controparte_1
(convenuto) disattesa ogni altra eccezione, deduzione e istanza:
-dichiara l'annullabilità della delibera in data 10.10.2022 sub 3 dell'o.d.g. , per le ragioni di cui in parte motiva;

-condanna il in persona dell'amministratore pro tempore a Controparte_4 corrispondere agli attori le spese di lite, liquidate in € 315,00 per esborsi ed € 3.201,00 per compensi (compresa la fase di mediazione), oltre rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge, per le ragioni di cui in parte motiva.
Genova 4.2.2025
Il GOP
Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti