Tribunale Ordinario di Patti
Sez. 10 bis
VERBALE DI UDIENZA
Il giorno 22/10/2025 davanti al Giudice Onorario dott.ssa SA RT RI, assistito dal cancelliere, nel fascicolo iscritto al N. Rg. 1185/2023, pendente tra
, nato a [...] il [...] e residente in [...]
Antica n. 357 (C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. C.F._1
WA AN, - ricorrente intimante–
CONTRO
in persona del legale rappresentante nato a [...] Controparte_1 CP_2
Pozzo di Gotto il 26.09.1993 e residente in [...] (C.F.:
), con sede in Brolo (Me), via Alcide De Gasperi n. 34, C.F. e P. IVA C.F._2
con l'Avv. Starvaggi Paolo;
- resistente intimato – P.IVA_1
Sono comparsi: L'avv. Manuela Alessandrino in sostituzione dell'avv. AN per parte ricorrente e l'avv. M. Ridolfo in sostituzione dell'avv. Starvaggi, i quali si riportano alle rispettive posizioni processuali insistono in tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito e chiedono la decisione.
Il Gop
Decide la causa pronunciando sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE 10 bis
In persona del gop SA RT RI ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Avente ad oggetto: inadempimento contratto di locazione
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto notificato in data 10.2.2023, , premettendo di aver concesso in locazione Parte_1 per uso non abitativo, l'immobile sito in Capo D'Orlando, via Consolare Antica, 347/b, posto al piano
S2, di mq 187, al foglio di mappa 12, particella 1455, sub 5, cat C/2, intimava alla società CP_1 in persona del legale rappresentante, , sfratto per morosità con contestuale citazione CP_2 per la convalida dello stesso, per mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi di dicembre
2022, gennaio e febbraio 2023, per l'importo di € 1.629,39 oltre aggiornamento Istat.
A seguito di tale notifica, e nello stesso giorno, l'intimata società provvedeva al pagamento dei canoni richiesti dal locatore, ma successivamente ometteva il pagamento dei canoni per le ulteriori mensilità nelle more maturate, per come attestato all'udienza per la convalida.
Si costituiva parte intimata la quale contestava la morosità ed in ogni caso faceva prontezza di adempiere in assegnando termine, rilevava l'insussistenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale, essedo incolpevole l'inadempimento, dovuto al periodo di emergenza sanitaria da Covid, insisteva, pertanto, nel rigetto delle domande.
Si procedeva alla riunione al giudizio n. 428/2023 del giudizio 631/2023 pendente tra le stesse parti e relativo al mancato pagamento di ulteriori canoni di locazione.
Con ordinanza del 10.10.2023, veniva fissato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento di rito per la prosecuzione nel merito, tuttavia provvedeva al deposito della memoria integrativa solo parte ricorrente intimante, mentre non compariva la società resistente intimata, che non presenziava neppure in sede di mediazione, che si concludeva negativamente.
Istruita la causa documentalmente all'odierna udienza la stessa viene posta in decisione.
Il locatore dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile insisteva nell'accertamento del grave inadempimento del conduttore e nella pronuncia di risoluzione contrattuale con condanna al pagamento dei canoni rimasti impagati per il periodo agosto 2023 – febbraio 2024, pari ad € 3.258,78
(543,43x6). La domanda del ricorrente è fondata e va accolta.
È circostanza pacifica che il conduttore ha rilasciato l'immobile locato e per altro verso parte ricorrente rileva che sono rimasti impagati parte dei canoni dovuti.
Venendo ora ai criteri per valutare l'inadempimento del conduttore ai fini della pronuncia della risoluzione contrattuale è necessario valutare il complessivo comportamento tenuto nell'ambito del rapporto contrattuale.
Infatti è bene precisare che oggetto della valutazione è il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” e pertanto sia il comportamento osservato durante la locazione (App. Napoli, Sez. II,
06/05/2015) che anche quello successivamente alla proposizione della domanda (Cass. Civ. Sez. III
, 20.1.2017 n. 1428) , dovendo essere lo stesso idoneo a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo. In particolare secondo la giurisprudenza della Suprema Corte “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda“ (cass. n. 1428 del 20 gennaio 2017 resa dalla terza sez. civile).
L'inadempimento del conduttore deve essere valutato secondo un dato oggettivo e un dato soggettivo. Occorre dunque verificare secondo “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità
e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole
o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne
l'intensità” (Cass. civ. n. 22346/2014).
Utile a tal fine è verificare l'oggetto dell'obbligazione, deve trattarsi di un'obbligazione costitutiva del contratto (ad esempio il mancato pagamento del canone, uso consono dell'immobile) e non un obbligazione accessoria. Deve essere stata reiterata e non essere posta in via isolata (altrimenti mancherebbe la gravità, si veda Tribunale Arezzo ord. 431 del 1.04.2016 secondo cui “In tema di locazione di immobile a uso commerciale, va rigettata la domanda di risoluzione del contratto per morosità formulata dal locatore, laddove la dedotta morosità si sia limitata a un solo canone, per cui la violazione contestata non assurga a quel minimo di gravità tale da determinare lo scioglimento del contratto ai sensi dell'art. 1455 cc.”).
Circa il dato soggettivo atteso che l'articolo 1455 c.c. dispone che “Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”, assume rilievo il comportamento del locatore e il pregresso rapporto tra le parti, qualora abbia consentito al conduttore di consolidare nel corso del rapporto quei comportamenti per i quali poi chiede la risoluzione.
Tornando al caso che ci occupa la conduttrice è stata inadempiente rispetto all'obbligazione principale posta a suo carico, omettendo il pagamento di più canoni di locazione, per mensilità diverse e seppur ha sanato la morosità dopo la notificazione dello sfratto, non ha regolarizzato i pagamenti successivi allo stesso. Non è emerso che il ritardato pagamento di più mensilità sia stato tollerato da parte creditrice nel corso del rapporto.
Certamente come sopra rilevato deve valutarsi anche il comportamento tenuto dal conduttore successivamente, anche dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5902 del
17/3/2006: in tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge n. 392 del 1978, sulla
“predeterminazione” della gravità dell'inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione; il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può essere però tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 cod. civ., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che ha domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ., il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli, ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto
(salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna (Tribunale Pesaro – Sent.
684/2022).
Per di più la società conduttrice non si è presentata alla mediazione e nella restituzione dell'immobile ha provveduto al pagamento di solo una parte dei canoni scaduti. L'interesse del locatore al rispetto degli accordi contrattuali va desunto dalla proposizione di un successivo atto di sfratto per morosità, al fine di evidenziare il reiterato illegittimo comportamento della conduttrice.
Ne deriva che l'inadempimento della società non può ritenersi di non scarsa importanza e CP_1 determina la risoluzione del contratto di locazione.
Ciò posto va ancora osservato che in via generale, quanto alla domanda di pagamento dei canoni scaduti, il creditore che agisca per l'adempimento o per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra tante, Cass. civ., sez. Unite 30-10-2001, n. 13533).
Nella fattispecie, il ricorrenti ha fornito la prova documentale dell'esistenza di un contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, regolarmente registrato ed ha allegato l'inadempimento della conduttrice relativamente al mancato pagamento dei canoni di locazione.
Dal suo canto la conduttrice non ha negato il proprio inadempimento che emerge anche documentalmente dalla ricevuta di pagamento del 20.7.2023 con la quale si accetta l'assegno di €
2.715,65 in acconto sulle maggiori somme e senza rinuncia alle procedure di sfratto già in corso.
Ne deriva che la conduttrice non ha dato prova di avere estinto la propria obbligazione al pagamento dei canoni dovuti per l'importo richiesto di € 3.258,78 (543,43x6), relativo alle mensilità di agosto
2023 – febbraio 2024.
La conduttrice va pertanto condanna al pagamento del superiore importo, oltre interessi dalle CP_1 singole scadenze contrattuali e sino al soddisfo.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in ragione del giudizio in materia locatizia ex DM 55/2014 come smi.

P.Q.M.

Il Giudice, a definizione del procedimento R.g. 1185/2023, così provvede:
Accoglie la domanda di e per l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione ad Parte_1 uso diverso da quello abitativo con la società CP_1 condanna la resistente società in persona del legale rappresentante pro tempore, al CP_1 pagamento dei canoni dovuti per le mensilità agosto 2023 – febbraio 2024.per l'importo di €
3.258,78, oltre interessi dalle singole scadenze e sino al soddisfo;

condanna la resistente in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese legali CP_1 del presente giudizio in favore di che si liquidano in € 1.579,00, di cui € 130,00 per Parte_1 spese esenti, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Patti, il 22/10/2025
Il Giudice
SA RT RI